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유가증권시장에 상장된 리츠를 중심으로 리츠(REITsㆍ부동산투자신탁)의 현황을 자세하게 소개하면서 수익을 극대화할 수 있는 투자전략에 대해 알기 쉽게 설명하고 있는 책이다. 저자인 서원형 미래에셋증권 이사는 28년간의 IB(투자은행)업무를 통한 노하우를 바탕으로 일반투자자들이 어떻게 하면 리츠로 더 많은 돈을 벌 수 있을 것인지를 소개하고 있다.
리츠가 어떻게 만들어지는지에 대한 기본개념과 함께 서울 및 수도권의 주요 거점별 리츠 투자 빌딩을 지도(Map)를 곁들여 소개함으로써, 리츠를 잘 몰랐던 일반투자자들이 한눈에 이해할 수 있도록 하였다.
우리나라에 상장되어 있는 리츠와 상장을 앞둔 리츠에 대해 집중 분석한 부분을 읽으면 주식 개별종목을 공부하듯이 리츠의 세계를 들여다 볼 수 있다. 요즘 같은 금리 상승기를 맞아 상장 리츠의 주가가 하락했을 때 투자하면 배당수익률을 더 높일 수 있는 데다 배당금 재투자에 의한 복리 효과를 통하여, 리츠는 웬만한 연금 상품을 뛰어넘는 수익을 창출할 수 있는 원리를 쉽게 설명하고 있다.
장기적으로 목돈을 마련하려는 분들과 안정적인 배당을 원하는 투자자들에게 새로운 지평을 열어주는 투자 지침서라고 할 수 있다.
김대형 마스턴투자운용 대표이사 외 18명의 금융 전문가들이 추천하는 책이다. Do Reits! Be Rich!

“리츠로 월급 받기” 월 배당 포트폴리오 제시!!

우리나라에 리츠 제도가 도입된 지 20년이 넘었지만 왜 한동안 뜸했는지, 최근 3~4년 사이에 다시 활기를 띠게 된 까닭은 무엇인지를 한눈에 알아볼 수 있는 책이다. 최근 상장된 리츠는 어디어디가 있는지, 리츠별로 상세하게 분석하고 있는 점도 특징이다.
국내외 리츠를 소개하는 대목에선 지도를 따라 읽어가다 보면, 우리가 늘 지나치던 빌딩의 주인이 리츠를 통해 이렇게 되어 있구나 하는 사실을 알게 된다. 덩달아 리츠에 대한 이해도가 자연스레 높아지게 된다.
특히 주목할 부분은 리츠를 활용한 ‘월 배당 포트폴리오’다. IB(투자은행)업계에서 유일하게 리츠로 부동산학 박사학위를 받은 저자가 리츠에 대한 노하우를 총동원하여 독자들에게 제시하는 포트폴리오다. 일정 금액을 배당주기가 서로 다른 상장 리츠에 투자하면 월별로 균등하게 배당을 받을 수 있도록 한 것이다. 한마디로 ‘리츠로 월급 받기’를 실현할 수 있는 모델이다.
20~30대와 40~50대 및 60대 이상 등의 세대별 리츠 투자전략을 제시하고 있는 점도 눈여겨볼 만하다. 주식 투자에 관심 있는 독자들이나 조금이라도 더 많은 연금을 받으려는 분들이라면 꼭 읽어야 할 필독서이다.

김헌정(국토교통부 항공정책관 , 정책기획관, 주택기금과장 등 역임)
저자는 우리나라 최고의 리츠 전문가이다. 단순히 이론적, 학문적인 접근만이 아니라 금융시장과 부동산 투자 현장에서 다양한 실전 경험을 겪은 ‘찐’ 전문가의 풍모가 책 곳곳에서 드러난다. 완독하고 나면 리츠에 대해 나도 전문가가 된 듯하다. 부동산과 금융이 결합된 어려운 토픽을 쉽고도 충분히 이해가 되도록 심혈을 기울여 썼다는 말이다. 2001년 우리나라에 리츠가 도입된 이후 긴 성장기를 거쳐 활성화되는 때에 관심있는 독자들에게 일독(一讀)을 정중히 권한다.

김영성(롯데AMC 리츠사업부문 부문장)
리츠란 무엇인가? 그 기본 개념과 투자에 대한 정답이 담겨 있는 책이다. 저자의 부동산에 대한 오랜 실무 경험과 학문적 연구에 대한 정수는 덤이다. 곧 다가올 미래의 리츠 투자 전성시대! 이 책이 리츠 투자 성공의 훌륭한 밑거름이 될 수 있음을 믿어 의심치 않는다.

임현우(신한은행 부동산금융부 본부장)
저자와 함께 하고 지켜봐 온 15년, 부동산에 대한 저자의 엄청난 열정과 노력에 경의를 표한다. 이 책은 변화하고 있는 부동산 투자 트렌드의 큰 축인 리츠를 누구나 쉽게 이해하고 접근할 수 있도록 친절하게 설명해주고 있다. 리츠란 무엇이고 어떤 종류가 있으며 우리가 왜 리츠에 관심을 가져야 하는지에 대한 최고의 노하우와 지식들이 응결된 역작이라 생각한다.

주용국(미래에셋증권 IB2부문 부문대표)
리츠로 구성한 월 배당 포트폴리오와 보험사가 알려주지 않는 리츠의 비밀이 무엇인지를 아주 상세히 그려내고 있다. 이 책을 통해 리츠 주가가 연중 최저가를 기록하고 있는 요즘 기관투자자들뿐만 아니라 소액투자자들이 리츠에 대한 이해와 안목을 넓혀 실질적인 투자의 기회가 되길 바란다.

김성한(DGB생명보험 대표이사 사장)
두껍지 않은 가제본을 읽고 나니 리츠의 현재와 미래를 한눈에 이해할 수 있도록 정리가 잘 되어서 큰 도움이 되었다. 나도 전문가가 된 양 리츠 투자에 대한 자신감 생겨, 개인이든 기관이든 리츠 투자에 대한 이해도를 높이고 투자 효과 극대화를 고민하는 분들께 자신 있게 일독을 권한다.

김원규(이베스트투자증권 대표이사 사장)
이 책은 리츠가 어떤 형태로 자금흐름이 이루어지는지를 알기 쉽게 파악 가능하도록 쓰여 있다. 저자가 약 30년간 증권사 IB(투자은행)부문에 근무하면서 몸소 체험한 경험을 바탕으로 저술한 이 책은 초보자뿐만 아니라 누구에게나 리츠 투자에 중요한 지침서가 될 것이다.

김상태(신한투자증권 대표이사 사장)
리츠를 포함한 모든 주식들이 폭락하는 장에서 “주가의 하락은 배당률의 상승 공식”을 외치는 저자의 모습이 너무나도 용감해 보인다. 그렇다. 투자는 모두가 외면할 때 관심을 가지는 것에서부터 시작한다. 이 책을 통해 리츠 투자자들이 리츠에 대한 관심과 혜안을 얻는 기회가 되길 바란다.

김대형(마스턴투자운용 대표이사)
이 책은 부동산과 증권의 실전 전문가답게 그동안 다른 데서 볼 수 없는 상세한 분석과 재미를 더하고 있어서, 리츠 대중화에 기여하고 일반투자자에게도 중요한 투자참고서가 될 수 있을 것으로 확신한다. 이 책의 말미에 있는 저자의 슬로건이 재미있다. Do Reits! Be Rich! 리츠를 잘 투자하면 부자가 될 수 있다. 동의하는 바이다.

추천사
프롤로그

제1부 지금은 리츠시대
1. 리츠의 탄생 : 리츠가 투자자들에게 가는 과정
2. 한국 리츠는 어떻게 시작됐나?
3. 해외 리츠의 현황과 특성
(1) 미국 리츠
(2) 일본 리츠
(3) 싱가포르 리츠
4. 리츠와 부동산펀드, 상장주식 비교
5. 리츠의 장점 - 포트폴리오 투자효과 극대화
6. 어떤 세대이든 꼭 권하고 싶은 리츠
7. 기관투자자들의 리츠에 대한 인식이 바뀌고 있다.

제2부 길 따라 리츠 여행
1. 한국 리츠 여행: 서울 오피스
CBD(Central Business District): 도심권역, 중심 업무지구
GBD(Gangnam Business District): 강남권역
YBD(Yeouido Business District): 여의도권역
BBD (Bundang Business District): 분당권역
한국 주요 리츠 Map
2. 해외 리츠 여행
미국
미국 주요 리츠 Map
유럽
유럽 주요 리츠 Map

제3부 상장 리츠 집중 분석
1. 리츠는 누가 만드는가?
한국토지주택공사(LH)
대기업들 : 롯데, SK, 현대오일뱅크 등
금융기관 : 한화생명, 삼성생명
건설회사 : DL이앤씨, HDC현대산업개발, 대우건설 등
2. 리츠의 자금조달 방법
3. 리츠는 누가 투자하는가?
리츠 인가부터 프리IPO단계까지
상장 시점
상장 이후
4. 국내 상장 리츠 성장 전략
5. 우리나라엔 어떤 상장 리츠가 있을까?: 상장 리츠 최신 동향
(1) KB스타리츠: 22년 하반기 첫 상장 리츠
(2) 마스턴프리미어리츠: 7전8기 마스턴투자운용의 1호 상장 리츠
(3) 코람코더원리츠: 1위 리츠 AMC의 오피스 전문 리츠
(4) 신한서부티엔디리츠: 포스트 코로나시대, 리오프닝 수혜주 될까?
(5) 미래에셋글로벌리츠: 해외 물류센터 담은 1호 상장 리츠
(6) NH올원리츠: 지방으로 내려가는 NH올원리츠에 대한 기대와 우려
(7) SK리츠: SK그룹 등에 업고 AUM 고속성장
(8) 디앤디플랫폼리츠: 전문 디벨로퍼와 함께 성장하는 리츠
(9) ESR켄달스퀘어리츠: 물류센터 투자에 ‘올인’
(10) 코람코에너지플러스리츠: 주유소 리츠를 넘어서
(11) 제이알글로벌리츠: 글로벌 코어 오피스 담은 1호 해외 부동산 리츠
(12) 미래에셋맵스리츠: 안정적 임대료 수익이 강점
(13) 이지스레지던스리츠: 이지스자산운용이 만든 국내 유일 레지던스 리츠
(14) 이지스밸류플러스리츠: 활발한 코어 & 플러스알파 자산 매입·매각 전략
(15) NH프라임리츠: 자산가치 상승으로 매각차익이 기대되는 리츠
(16) 롯데리츠: 스폰서 리츠의 교과서
(17) 신한알파리츠: 매입·운용·매각, 노련함 돋보이는 리츠
(18) 이리츠코크렙: 리츠 명가의 기업 구조조정 리츠

제4부 리츠 실전투자
1. 리츠 투자, 어떻게 시작할까?
2. 아는 만큼 보이는 리츠 투자지표
3. 배당주기와 배당률의 관계
4. 리츠와 금리, 채권, 물가와의 관계
5. 퇴직연금 설계를 내 손으로 직접 해보자: 월 배당 포트폴리오
6. 꼭 알아야 되는 리츠의 세제혜택

제5부 리츠의 비밀
1. 우리나라의 연금제도
2. 보험회사가 절대 알려 주지 않는 리츠의 비밀

제6부 미래의 리츠
1. 코로나19가 던져준 리츠 투자의 기회
2. 리츠 상장은 계속된다
(1) 대신글로벌코어리츠: 그룹 전방위 지원에 IPO '속도'
(2) 삼성FN리츠: 스폰서부터 자산관리까지 삼성이 다 하는 오피스 전문 리츠
(3) 인마크글로벌프라임리츠: 해외 오피스 전문 리츠
3. 주목해야 할 리츠의 미래
(1) 차별적인 자산 편출입 전략
(2) 금리 인상기, 적극적인 대응
(3) 투자자와의 꾸준한 소통

에필로그
부록

리츠는 요즘 굉장히 핫한 MZ세대와 파이어(Financial Independence, Retire Early; 경제적 자유, 조기 은퇴)족뿐만 아니라 전 세대에 누구에게나 편하게 접근할 수 있는 투자상품이다. (중략)
대부분의 리츠는 발행가 5,000원을 기준으로 배당률을 제시하기 때문에 연간 300원의 배당금을 가정하면 연 6%의 배당률로 제시되는데, 리츠 주가가 하락하여 4,250원일 때 매수하고 동일 배당금을 수령한다면 배당률이 연 7%로 상승하게 되는 것이다. 물론 향후 주가가 상승하여 5,000원으로 올라간다면 약 17%의 자본이득까지 추가로 확보할 수 있으니 좀더 적극적인 투자전략을 구사할 필요가 있다. (「제1부 6. 어떤 세대이든 꼭 권하고 싶은 리츠」 중에서)

투자 대상 자산은 현재 국내에 상장되어 있는 리츠들 중 배당률, 배당주기 등을 고려하여 맥쿼리인프라를 포함한 12개 종목을 선정하고, 투자금액은 한 종목당 5,000만 원씩 총 6억 원을 투자하는 것으로 가정하여 월 배당 리츠 상품을 만들어 보자.
2022년 10월 18일 현재 상기 종목들로 포트폴리오를 구성하면 매월 223만 원에서 705만 원까지 월 평균 461만 원(연 평균 배당률 7.68%)의 배당금을 받게 된다. 향후 임대료 상승으로 인해 배당금이 증가하여 배당률이 올라가게 되면, 연동하여 월 배당금도 증가하게 된다. (「제4부 5. 퇴직연금 설계를 내 손으로 직접 해보자」 중에서)

40세 남성 A씨가 매월 26만 2,000원씩 20년간 내고 사망시 1억 원을 주는 종신보험에 가입했다고 가정하자. 20년간 내는 보험료는 6,288만 원이고, 여기에 이자를 더하고 보험사 운영에 필요한 사업비와 위험보험료를 뺀 적립금은 5,586만 원이다. 하지만 같은 보험료를 같은 기간 내는 연금보험에 가입했을 경우에는 낸 보험료는 동일해도 적립금이 7,742만 원으로 더 많다. (중략)
이 자금으로 연 5% 배당수익률이 나오는 리츠에 매년 재투자한다고 가정하면, 20년 뒤 투자 원금은 약 1억 900만 원이 된다. 어떻게 이런 일이 발생될 수 있을까? 그건 바로 재투자에 의한 복리 효과 때문이다. (「제5부 2. 보험회사가 절대 알려 주지 않는 리츠의 비밀」 중에서)