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10여 년간 창업과 상권, 시장 원리를 분석해 온
부동산 전문가 출신 창업학 박사의
실전 창업 프로세스!

요행과 테크닉만 난무하는 창업 서적의 편견을 깬
이론과 실전, 그 완전한 노하우를 담아 내다

‘평생직장’은 이제 옛말이 되었다. 대기업을 다니다가도 직장 스트레스로 창업에 도전하는 이들이 늘고 있다. 더군다나 유례 없는 배달 산업의 발달과 먹거리의 잦은 미디어노출로 창업 시장은 전과는 전혀 다르면서도 복잡하고 다양한 양상을 띄고 있다. 그러나 제대로 된 창업 현실을 반영한 연구는 여전히 미진한 것이 현실이다. 저자는 공인중개사와 분양대행업 등 경험을 통해 부동산 업계에 일가견이 있으며, 실제 편의점을 창업하며 다양한 노하우를 터득했다. 이에 창업 분야에 본격적으로 뛰어들어 오랜 기간 탐구와 분석의 과정을 거쳤다.
이 책은 그간의 다양한 연구 이론을 기반으로 저자의 관찰과 경험을 검증함으로써 최신의 시장 유행과 입지 특징까지 아우른 것이 특징이다. 저자가 내세운 ‘시장진입 15원칙’은 창업 목표, 창업상품성, 점포선정, 매출추정 등의 기본적인 뼈대를 구성하며 허프(Huff), 애플바움(Applebum) 등 상업입지의 굵직한 인물들의 이론도 함께 정리했다. 더불어 가로수길, 경리단길, 성수동 카페거리 등 최근 소비자층이 모이는 곳의 사례뿐 아니라 곳곳에 숨어있는 맛집의 사례까지 포함하여 실제 창업을 염두에 둔 이들에게 실질적인 도움을 주고자 했다.

본서 이해를 돕기 위해 … 4

Part 1 창업 17
Chapter 1. 창업 경제와 창업가치 … 18

Section 1. 창업경제 19
1. 창업경제란 19
2. 비즈니스business란 23
2.1. 비즈니스 모델business model
2.2. 비즈니스 흐름business flow
2.3. 상품개발 방식
2.4. 문제 정의 방식

Section 2. 창업가치 44
1. 창업의 목표와 방향성 44
2. 창업에서 업종(業種)과 업태(業態)란 45
3. 아이템item과 아이디어idea 그리고 상품product 46
4. 시장조사와 마켓 사이즈market size 48
5. 가격price과 가치value 53
6. 소비자의 소비가치와 경험가치 55
7. 가치 커뮤니케이션value communication 56
8. Market 3.0 56
9. 상권분석 하지 마라 58
10. 재료 원가 낮추며 메뉴 개발하지 마라 60
11. 창업데이터와 창업적 사고 61
12. 창업 상권의 수요란 62
13. 개인 창업에서 대세general trend와 트렌드trend 63
14. 패스트푸드 패러다임 변화 65
15. 맛집, 멋집 그리고, 정성집 69
16. 경쟁competition과 협업coopetition 71
17. 고객 서비스 74
18. 점포창업의 신상품개발과 메뉴 개발 76
19. 점포창업과 기술창업의 시작(5W 1H 시장진입) 77
20. 관찰과 검증 79
21. 초집중 82

Chapter 2. 창업 … 84

Section 1. 창업의 이해 85
1. 창업이란 85
1.1. 창업개념
1.2. 소상공인 창업 정의
1.3. 자영업自營業과 자영업자自營業者
1.4. 점포 창업 목적
2. 창업 분류 96
2.1. 창업 추구 성격
2.2. 창업 가치(목적)
2.3. 창업 구성원
2.4. 점포 창업 준비 형태
2.5. 시장 환경
2.6. 창업 준비 경험
2.7. 시장 개발 관점
2.8. 상품제공 방식과 점포유형
3. 스타트업과 초기점포창업 113
3.1. 시장진입 방법론적 측면
3.2. 시장 유형(기회)
3.3. 혁신 측면
3.4. 창업준비 측면
3.5. 고객 가치customer value 측면
3.6. 상품개발 절차 측면
3.7. 가설과 검증 측면
3.8. 신상품개발 측면
3.9. 제품검증 장소 측면
3.10. 창업 적합성 평가
3.11. 창업 후 점검 모델측면
3.12. 비즈니스 모델 점검
4. 점포 기능store function 143
5. 단순노동과 경영 146
6. 점포 투자금store business funds과 재투자store investment 147
6.1. 점포 투자금
6.2. 점포 재투자
7. 점포 투자수익률store return on investment 152
8. 손익계산과 원가항목 152
9. 매장 형태store type 155
10. 점포개발 160
11. 점포 선택 162
12. 점포 충성도store loyalty 166
13. UP(業) 상권 관찰 3요소와 점포 관찰store observation 168
13.1. UP(業) 상권 관찰 3요소
13.2. 점포 관찰
14. 점포선정 182
15. 창업 9력에 따른 상권접근법 182
16. 영업 생존율營業生存律과 폐점률閉店律 195
17. 상권가치와 입지가치 199
18. 점포관계성 202

Part 2 상권 215

Chapter 3. 상권 원론 … 216

Section 1. 입지location의 기원 217
1. 농업입지론 218
1.1. 리카르도(Ricardo)와 튀넨(J.H. Thunen) 입지론
1.2. 현대 도시 공간구조이론
2. 공업(산업) 입지론 226
2.1. 산업지구론
2.2. 최소비용이론
2.3. 최대수요이론
2.4. 통합 입지론
2.5. 입지의 행태주의적 접근
3. 상업입지론 238
4. 창업 입지론 239
5. 창업 데이터 입지론 241

Section 2. 상권(商圈)의 기원과 발전 244
1. 상권의 기원 244
2. 상업적 상권 발전 246
2.1. 크리스탈러(christaller, 1933) 중심지이론
2.2. 소매입지선정이론
2.3. 상권의 공간 경쟁적 관점

Section 3. 상권획정과 규모 262
1. 레일리(Reilly)의 소매 인력모형(상권 규모 및 매출) 262
2. 컨버스(Converse)의 모형(상권 경계) 265
3. 케인(John F. Kane)의 비율법(매출) 268
4. 애플바움(Applebaum)의 CST(Customer Spotting Technique-상권 경계와 매출) 269
5. 삼각형 가중평균법에 의한 티센다각형 모형(Thiessen Polygon-상권 경계) 270
6. 서베이법(상권 경계와 조사) 273
7. 허프의 확률모형(상권 규모 및 매출) 274
7.1. 허프모형 기본 공리
7.2. 특정 매장을 선택할 확률
7.3. 허프수정모델을 이용한 매출 구하기
8. MCI(Multiplicative Competitive Interaction-허프모형을 수정하여 구체화시킨 모델, 상권 규모 및 매출) 281
8.1. MCI 모형을 이용한 매출 구하기
9. MNL(Multinomial Logit model- 루스(luce)의 선택공리 이론을 근거로 한 확률적 선택 모형) 284

Chapter 4. 창업 입지와 상권 … 286

Section 1. 창업 상권 이해 287
1. 창업 입지와 상권 287
1.1. 창업 입지
1.2. 창업 입지 모형
1.3. 창업 상권 방향성
1.4. 창업 상권의 실증적 분석 기법
1.5. 창업 상권분석(analysis of market area for start up)
1.6. 상권분석(market area)과 배후분석 적용(local market area)
1.7. 상권분석과 배후분석 민감성 비교

Section 2. 시장진입 15원칙 실행 314

Section 3. 창업 상권 평가 394
1. 창업 상권 적합성 395
2. 시점 상권 적합성 402
3. 상권 고유 가치(market area unique value) 404
3.1. 상권의 공간적 밀도에 따른 구분
3.2. 상권 발달성에 따른 구분
3.3. 상권 형성 형태에 따른 구분
3.4. 상권 고객 유인에 따른 구분
3.5. 매출 발생 속도에 따른 구분
3.6. 상권 확장성 유형에 따른 구분
3.7. 상권 형성 시기적 관점에 따른 구분
3.8. 전통 소비관점에 따른 구분
3.8.2. 근접 상권(contiguous market area)
3.9. 전략적 목적 상권(strategy purpose market area)에 따른 구분
3.10. 고객 접근 패턴에 따른 상권 성격
3.11. 융합상권(fusion market area)
3.12. 골목상권

Chapter 5. 상권 관찰 … 468

Section 1. 상권 관찰 469
1. 창업 상권 관찰 469
1.1. 상권 관찰
2. 상권 꿰뚫기 476
3. 상권 활성도(trade area activity)와 상권 발달도(trade area development) 478

Section 2. 시점 상권분석 및 시점 배후분석 488
1. 상권 사업 488
2. 시점 상권분석 및 배후분석 개요 489
3. 시점 상권분석 기법 491
3.1. 주택가 변환 상권/도시 리모델링 상권
3.2. 도심 재개발 상권
3.3. 신도시 집중 상권
3.4. 신도시 배후 시설 상권
4. 시점 배후분석 기법 521

Chapter 6. 상권 변화 … 524

Section 1. 상권 확장 525
1. 상권 심리(trade area psychology) 525
2. 상권 확장 526
2.1. 신규 상권의 확장
2.2. 기존 상권의 확장
3. 상권 확장 대응 531

Section 2. 상권 발전과 쇠퇴 534
1. 기존 상권 발전 유형 534
1.1. 상권의 융복합 상권(convergence trade area)으로 발전
1.2. 대학가 상권(university town trade area)
1.3. 역세권 상권(station influence trade area)
1.4. 재래시장 주변 상권
1.5. 도시재생 사업
1.6. 도시계획 영향
1.7. 리드 점포(lead store) 상권
2. 상권 쇠퇴 유형 539
2.1. 융복합 상권의 프랜차이즈화
2.2. 학생 유입 증가
2.3. 급격한 속도의 지역 개발(젠트리피케이션)
2.4. 예측 불가능한 경제상황
2.5. 지역 연속성이 떨어진 재개발, 재건축 상권
2.6. 신도시 배후 시설 상권
2.7. 에그 화이트 상권(egg white trade area)의 확장
2.8. 신도시 집중 상권 주변의 기존 소형 상권
2.9. 접근성이 떨어진 골목상권

Section 3. 개별 점포의 상권 범위 및 상권 제압력을 높이는 요소 545
1. 상권 범위(商圈)를 결정하는 요소 545
2. 상권 제압력을 높이는 요소 554

Section 4. 데이터를 활용한 각종 상권정보 분석기법 활용 (LBS, GIS 등) 562
1. 기술적 데이터를 활용한 상권분석 현실 562
2. 데이터 상권분석 기법 활용 564

참고문헌 … 572

창업가는 실패를 위해 창업하지 않는다. 단지 실패를 감수할 뿐이다. 그러나 실패를 최소화하고 실패를 발판으로 성공적인 창업을 위해서는 몰입이 필요하다. 따라서 창업에 대한 동기가 명확해야 그에 따른 준비를 철저히 할 수 있다. 즉 창업 목적을 명확히 하기 위해서는 내가 왜 창업을 해야 하는지 자신에게 충분히 물어보고 검증할 수 있는 시간이 필요하다.
- 44쪽, Part 1 창업

비경쟁 희소력은 전기 철물점 같은 경우로 전기 철물점은 일반인의 소비가 달 주기(소비 간격)를 넘기는 상품이므로 방문횟수가 매우 적다. 따라서 최대한 많은 배후민이 인지하기 쉬운 위치에 있어야 하므로 대체로 도로변에 있거나 사람들이 가장 많이 다니는 동선에 점포를 선정한다. 혁신성이 부족한 업종이므로 자리 잡는 데 오랜 시간이 걸리기 때문에 창업이 많지 않다.
- 187쪽, Part 1 창업

창업시장에서는 경쟁점 진입에 대한 예측을 장담할 수 없지만 현재 또는 미래 매출에 영향을 미치는 업종의 점포가 진입할 것을 고려하여 위치를 선정하는 것이 중요하다. 이를 본서에서는 구체적으로 배후분석적 입지로 정하고 있다. ‘특정 업종이 특정 지역에서. 위치적인 관점에서 효율적인 매출이 나오며 현재 경쟁점이나 미래 경쟁점 진입 가능한 위치를 비교하여 생존율을 높일 수 있는 자리’를 말한다.
- 288쪽, Part 2 상권

배후분석법에서 규모는 업종에 따라 동일성의 차이가 있다. 가령 편의점인 경우 현실적으로 가장 넓은 매장은 약 30평이며 가장 좁은 매장은 약 6평이다. 이 두 매장이 한정된 배후에서만 경쟁한다면 다르겠지만 그렇지 않다면 각자 입지유형이 다르다면 공생관계가 될 수 있다. 그러나 개인 커피 전문점은 어떨까? 한 매장이 약 30평이며 다른 매장이 약 6평이라면 일반적으로는 경쟁이 안 된다.
- 312쪽, Part 2 상권

기존 상권은 5년 동안 상권 변화가 없는 상권이거나 신규 상권의 유지 단계 이후의 시점부터 기존 상권으로 구분할 수 있다. 보통 신규 상권 형성된 후 5년 이후부터 기존 상권으로 본다. 신규 상권은 새롭게 형성되기 시작한 상권을 말한다. 신규 상권 형성 후 5년 내 상권이므로 일정 시점이 지나게 되면 기존 상권이 되는 것이다. 이것을 구분하는 이유는 창업 상권에서 매우 중요한 것 중 하나가 시점 상권분석의 중요성 때문이다.
- 421쪽, Part 2 상권