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금리 상승, 주택 규제를 뚫는 투자 솔루션
‘서울 준신축 원룸 오피스텔’에 주목하라

이번 가을에는 ‘이사 행렬’이 뚝 끊겼다. 미국의 과격한 기준 금리 인상 여파로 전국 부동산 시장이 거래 절벽을 마주한 것이다. 미국은 연말에 추가 인상을 할 예정이고, 이에 따라 우리나라도 잇따른 한은의 기준 금리 인상으로 주택담보대출 금리 상단이 연 7%대를 넘어 연 8%대로 올라설 것으로 점쳐지고 있다.
아파트는 하락세로 접어들었고, 상가나 토지는 종합부동산세는 피할 수 있지만, 높은 금리 때문에 부담스러운 상황이다. 저렴한 지방 아파트, 서울 빌라에 투자하려면 다주택자 취득세 12%라는 높은 허들을 넘어야 한다. 그러면 찔끔찔끔 이자가 오르는 예적금에 종잣돈을 묵혀야 할까?
8년 차 부동산 투자자인 이 책의 지은이는 대출 규제를 피하고, 세금 부담이 적으면서 레버리지도 잘되는 부동산 투자처를 고민한 끝에 ‘서울 준신축 원룸 오피스텔’이라는 정답을 찾았다. 이 책에는 ‘서울 준신축 원룸 오피스텔’이 금리 상승과 주택 규제를 뚫을 수 있는 정답인 이유와 투자 솔루션이 담겨 있다.
크게 3가지의 주제를 담고 있는 이 책은 첫 번째로는 ‘오피스텔은 절대 오르지 않는다’라는 편견에 도전한다. 과거의 오피스텔은 2배나 매매가가 상승했고, 지금은 그때와 상황이 다르지 않다는 것을 이야기하고 있다. 오피스텔 매수는 초보 부동산 투자자에게는 쉽지 않은 도전이지만, 성공률이 높은 도전이라는 것을 확실한 근거와 논리로 설명한다. 두 번째 주제는 ‘오피스텔 투자 실전 솔루션’이다. 오피스텔은 아무 데다 투자하면 안 되는 상품이므로 어떤 지역에서 어떤 것을 사야 하는지 세세하게 설명했다. 세 번째는 ‘오피스텔 세금’ 관련 내용이다. 오피스텔은 주거용, 업무용 등 용도에 따라서 내는 세금이 천차만별이므로, 여러 경우의 수를 고려해 절세할 수 있는 방법을 자세하게 다뤘다. 부동산 투자하기 어려운 시장 상황과 적은 투자금에도 불구하고 부동산 투자가 정답이라고 생각한다면, 이 책으로 오피스텔 투자를 시작해보자.

35살, 오피스텔 35채 투자로 인생을 바꿨다!
한 권으로 끝내는 실전 오피스텔 투자 노하우

35살의 나이에 오피스텔 35채에 투자해 인생을 바꾼 지은이는 이 책을 서울 준신축 원룸 오피스텔이라는 마지막 상승장에 MZ세대를 1명이라도 더 탑승시킬 수 있기를 바라는 마음으로 집필했다. 총 8개의 Part로 구성되어 있으며, Part 1에서는 왜 서울 원룸 오피스텔이 2030세대에게 부자가 될 좋은 기회인가를 다룬다. Part 2에서는 원룸 오피스텔이 오르는 이유에 대해 알아본다. Part 3에서는 좋은 오피스텔을 고르는 노하우를 소개했다. 어디에 있는 어떤 오피스텔을 사야 하는지, 실전 투자 노하우에 딱 맞는 실전 투자 사례를 들어 설명했다. 특히 직접 활용할 수 있는 오피스텔 투자 체크리스트도 수록했다. Part 4는 오피스텔 지역분석이다. 강남, 영등포와 여의도, 구디와 가디, 분당과 판교 등 지역별로 자세하게 분석한 내용이 담겨 있다. Part 5에서는 앞으로 오를 오피스텔 단지를 소개해서 투자 안목을 길러준다. Part 6은 ‘소액으로 쉽게 큰돈 버는 투자 비법’이라는 제목으로 갭 투자 노하우를 알려준다. Part 7은 오피스텔 대출에 대한 내용이다. 임차인이 활용할 전세대출까지 알기 쉽게 소개해준다. 마지막 Part 8은 세금에 관련된 내용이다. 부동산 투자에서 가장 민감하고 중요한 세금문제를 오피스텔 투자에 최적화해서 구체적으로 설명해주고 있다. 에필로그에 이어서 권말에 수록한 ‘롱런하는 부동산 투자 원칙’에서는 지은이가 부동산 투자에 담은 진심이 느껴진다. 부동산 투자의 방향을 고민하고 있다면 이 책을 펼쳐보자.

프롤로그. 부자 되는 마지막 기회, 서울 준신축 오피스텔 투자 4

Part 1. 2030세대 아직 부자 될 기회는 남아 있다

서울 오피스텔은 2030세대의 마지막 투자 기회다 14
선입견을 버려야 돈의 길목을 지킬 수 있다 18
2012년에 오피스텔은 왜 2배나 올랐을까? 22
8년 차 투자자가 아파트를 팔고 오피스텔을 사는 이유 26
1.5룸, 투룸이 아니라 원룸 오피스텔을 사라고? 31

Part 2. 원룸 오피스텔이 오르는 이유

지방 아파트 vs. 썩은 빌라 vs. 오피스텔 38
둔촌주공아파트 사태로 보는 오피스텔 가치평가 43
유일무이한 소액 투자처 48
유동성이라는 녀석 52

Part 3. 좋은 오피스텔을 골라보자

매수하기 전에 매도를 먼저 생각하라 60
어디에 있는 오피스텔을 골라야 할까? 65
투자 사례 : 직주근접 끝판왕, 당산역 해링턴타워 68
지피지기 백전백승, 임차인을 연구하라 73
투자 사례 : 중소기업 직장인들이 몰리는 가산 센트럴푸르지오시티 77
여성이 안전한 오피스텔이 공실이 없다 81
투자 사례 : 전세가보다 싸게 산 문정동 엠스테이트 85
이영애 같은 오피스텔을 사야 오른다 89
투자 사례 : 관리 잘된 갓성비 오피스텔, 신림역 삼모더프라임타워 94
오피스텔 수익률이 높은 것이 좋은가요? 98
복층, 하이엔드, 지방 오피스텔은 어떨까요? 102
매도는 언제 해야 할까요? 언제까지 오를까요? 106
투자 사례 : 안 팔고 싶은 청계천두산위브더제니스 오피스텔 110
- 오피스텔 투자 체크리스트 114

Part 4. 오피스텔 지역분석

전 국민이 좋아하는 강남 118
교통과 일자리, 영등포와 여의도 122
전통적인 업무지구, 서울시청 125
20대 중소기업 직장인이 많은 구디, 가디 129
고소득 SW 개발자가 넘치는 분당, 판교 133

Part 5. 앞으로 오를 오피스텔 단지

새로운 지하철 출구가 생긴다면? 140
대장이 오르면 따라 오른다 144
역발상 투자처 148
지역별 갭 메우기, 구(舊)성남 위례 152
서울의 마지막 신도시, 마곡지구 156

Part 6. 소액으로 쉽게 큰돈 버는 투자 비법

갭 투자 3가지 분류 162
갭 투자는 매물 체크가 필수 167
갭 투자에 최적화된 매물 고르기 171
갭 투자 협상하는 법(매도인, 임차인, 중개인) 176
전세 만기가 다가오는데 어떡하죠? 181
내가 강남 오피스텔을 한 채도 사지 않은 이유 186

Part 7. 오피스텔 대출 뽀개기

오피스텔 대출은 얼마나 나올까? 192
한도가 잘 나오는 사업자대출 197
무갭 투자하려면 전세를 공부해야 한다 202
임대인이 전세대출까지 알아야 해? 207

Part 8. 오피스텔 세금은 카멜레온

오피스텔 투자, 취득세의 비밀 218
오피스텔 보유세의 비밀 222
오피스텔 절세 꿀팁 228
오피스텔 양도세의 비밀 232
오피스텔 분양권과 부가세 237
임대사업자 등록을 해야 할까요? 243
오피스텔 주택 수 총정리 247
업무용 오피스텔의 비밀 252
무주택자, 1주택자가 명의 문제를 해결하는 방법 256

에필로그. 부자가 되려면 4
- 롱런하는 부동산 투자 원칙 265

▷ 의외로 돈 벌 기회는 2030세대 바로 옆에 있다. 오피스텔에 가장 많이 거주하는 나이대는 20, 30대일 것이다. 직장을 구하고, 근처에 자리 잡으면서 자연스럽게 실거주 원룸을 알아보러 다닌다(이것이 사실 임장이다). 몇 번 살아보니 오피스텔 보는 눈도 생긴다. 창틀은 어떤 것이 좋은지, 관리비도 따져보고, 치안이 어떤지도 살펴본다. 사실은 오피스텔은 20, 30대가 제일 잘 안다. 예전에는 없던 주거 형태이기 때문이다.
-p. 16

▷ 오피스텔 상승 원인의 본질은 무엇일까? 아파트 하락으로 투자할 곳이 없어지자, 그동안 오르지 않았던 오피스텔이 눈에 들어온다. 대중과 언론들은 많은 이유를 붙인다. 인플레이션이라서, 1인 가구가 늘어나서, MZ세대는 눈이 높아서 등…. 하지만 필자가 보기에는 아파트는 너무 올랐고, 주택 규제는 삼엄하니 투자할 만한 곳이 오피스텔밖에 남아 있지 않아서 투자금이 몰리는 것으로 생각한다. 쉽게 말해 ‘돈놀이’ 할 만한 곳이 여기밖에 남지 않았다. 그래서 오르는 것이다.
-p. 24

▷ 오피스텔은 지불능력이 좋은 20, 30대 미혼 직장인들이 살기 때문에 ‘직주근접’이 가장 중 요하다. 직주근접 관점으로 오피스텔 입지를 정하면 강남, 여의도, 서울시청, 구디/가디, 분당/판교를 위주로 지하철 노선을 보자. 2, 9호선 역세권 오피스텔 위주로 살펴보되, 나머지 호선들도 직주근접이 된다면 투자 대상에 포함해보자.
-p. 68

▷ 요약하자면, 20대 여성 임차인의 니즈를 파악해야 공실이 없는 좋은 오피스텔이다. 여성 임차인은 여러 주거 형태 중 ‘치안’ 때문에 오피스텔을 선택한다. 그래서 치안이 훌륭한지, 아닌지가 정말 중요하다. 귀갓길이 안전한 느낌이 드는지, 너무 멀지는 않은지, 건물 보안은 잘 관리되는지 확인해봐야 한다. 더불어서 오피스텔 내 상가에 쇼핑몰이 형성되어 있다면 금상첨화일 것이다.
-p. 85

▷ 오피스텔은 수익률만으로 매수를 결정하는 우를 범해서는 안 된다. 역설적이게도, 좋은 오피스텔일수록 수익률은 낮다. 수익률은 단순히 월세를 매매가로 나눈 값이다. 좋은 오피스텔들은 월세뿐만 아니라 수치화할 수 없는 가치들이 프리미엄의 형태로 매매가에 녹아 있기 때문에 그렇다. 지역 네임밸류, 환금성, 공실률, 연식, 브랜드, 조망 같은 것들이다. 이는 상가도 마찬가지다. 1층 상가일수록 공실률이 낮고, 반대로 수익률은 떨어진다. 입지가 좋은 상가일수록 수익률이 떨어지고, 안쪽에 있는 후미진 상가일수록 수익률이 높아진다.
-p. 99

▷ 마곡신도시는 현재보다 미래가 더 기대되는 입지다. 대규모의 LG사이언스파크도 거의 입주를 마무리하고 있고, 대부분 지식산업센터도 공실이 없어 매매가도 오르고 있다. 대기업들과 관련된 협력사의 상주 근로인원도 무시할 수 없고, 앞으로 지어질 지식산업센터의 오피스까지 생각한다면 고소득 직장인들이 계속 늘어날 전망이다.
-p. 158

▷ 갭 투자자에게는 잔금기한을 길게 늘이면 늘일수록 유리하다. 수중에 계약금만 겨우 걸 돈만 있는 경우에도 잔금기한을 길게 하기도 한다. 잔금을 하는 사이에 전세보증금이 올라 투자금이 줄어들거나 시세가 올라서 대출에 유리하기 때문이다. 그리고 전세 임차인도 여유롭게 구 할 수 있어서 리스크가 많이 줄어든다.
-p. 178

▷ 이렇게 투자자들이 들어오지 않은 ‘청정’구역은 강남구 같은 곳이 아니라 금천, 관악, 구로, 마포, 중구, 강동 같은 투자 비선호 지역이다. 이런 곳들의 특징은 투자금이 적게 들어서 수익률 관점에서도 뛰어나다. 쉽게 말해 갭이 거의 없거나 플러스피인데, 상승률은 서울 평균과 비슷해 투자 수익률이 뛰어나다. 또 하나 차이점은 오피스텔 한 채의 금액이 1억 5,000만 원에서 2억 원 이하로 절대 금액이 저렴하다.
-p. 188

▷ 독자들은 지금까지 내용을 읽으면서 ‘그럼 법인으로 사서 업무용으로 팔면 양도세 절세가 되겠군’이라는 생각이 들었을 것이다. 그러면 주거용인지, 업무용인지는 누가 판단하는 것일까? 해당 물건지의 담당 세무서의 양도세 담당 공무원이 판단할 일이다. 오피스텔을 주거용, 업무 용으로 판단하는 명확한 법령이나 규칙 등은 아직 없다. 실질과세의 원칙에 따라서 주거용으로 사용했다면 주거용으로 과세하고, 사무실로 썼다면 업무용으로 과세한다.
-p. 235