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“투자란 잘 사서 잘 파는 것이 아니라 좋은 자산을 잘 모아가는 것이다.”

미국 주식, 한국 주식, 달러/금, 전세 레버리지, 암호자산까지
돈, 시간, 공간을 넘어 자유로워지기 위한 투자법

몇 년간의 유동성 랠리를 뒤로 하고, 그동안 상승하던 자산들의 가격이 대부분 하락하며 투자자들에게 실망과 고통을 안겨주고 있다. 하지만 자산의 가격이 하락하고 있는 지금이야말로 다양한 자산들의 특징을 알아보고, 좋은 자산을 모아갈 절호의 기회가 될 수 있다. 가치 있는 자산을 발견하고 싸게 사는 것이 좋은 투자의 시작이기 때문이다.
경제적 자유를 넘어서 시간의 자유, 공간의 자유를 꿈꾼다면, 우리는 무엇을 해야 할까? 『자유로운 투자자』는 여러분이 원하는 자유는 무엇인지를 스스로 생각해서 선택하고, 그리고 그 선택을 위해 무엇을 어떻게 해야 할지에 대한 가이드라인을 제시하고 있다.
저자 이고은은 전작 『투자의 재발견』에서는 현금흐름이 꾸준한 자산(아파트 전세 레버리지 투자, 해외 배당 귀족주 등) 위주로 좋은 투자방법을 적용하는 방법을 설명했지만, 이 책 『자유로운 투자자』에서는 서울 부동산(은마아파트), 국내주식(삼성전자), 해외주식(테슬라, 존슨앤존슨), 금, 원화, 달러, 암호자산(비트코인, 이더리움) 등 다양한 자산들의 가격을 평가한 사례들과 평가원리를 소개하고 있다. 각자가 원하는 자유를 위한 구체적인 자산배분과 레버리지 구성, 현금흐름 레이어를 쌓는 방법까지 다루고 있어 많은 도움이 될 것이다.

애널리스트 억대 연봉 던지고 은퇴한 그녀, 통장에 월급보다 더 찍히는 비결

안타깝게도 많은 사람들이 투자는 자산을 ‘싸게 사서 비싸게 팔아’ 시세차익을 남기는 것이 전부라고 착각한다. 투자를 그렇게 편협하게 생각하면, 투자를 통해 자유를 얻기가 매우 어려워진다. 왜냐하면 시세차익을 얻는 데 집중한다면 자산가격의 예측에 힘을 쏟아야 하는데, 이는 장기적으로 매번 성공하기가 굉장히 어려운 일이고, 가격 예측에 소모되는 비용과 시간 에너지가 크기 때문이다.
저자 이고은은 투자란 단순히 시세차익만을 쫓는 것이 아니라 ‘투자란 자산을 늘리는 모든 행위’라고 정의한다. 또한 자산을 효과적으로 잘 늘리기 위한 좋은 투자방법은 ‘자산의 가치를 제대로 평가’하고, ‘싸게 사서’, ‘현금흐름’을 일으키며, ‘보유’하는 것이라고 믿는다.
그렇다면 ‘자산의 가치’를 제대로 평가하는 방법은 무엇이고, ‘현금흐름’을 일으키며 현명하게 ‘보유’하는 방법은 무엇일까? 저자 이고은은 『자유로운 투자자』에서 투자의 개념을 새롭게 정의하고, 그에 맞는 좋은 투자방법이 무엇인지를 소개한다.
전작인 『투자의 재발견』에서는 현금흐름을 꾸준하게 얻을 수 있는 아파트 전세 레버리지 투자, 해외 배당 귀족주 위주로 좋은 투자방법을 적용하는 방법을 설명했다면, 이 책 『자유로운 투자자』에서는 서울 부동산(은마아파트), 국내 주식(삼성전자), 해외 주식(테슬라, 존슨앤존슨), 금, 원화, 달러, 암호자산(비트코인, 이더리움) 등 다양한 자산들의 가격을 평가한 사례들과 평가 원리를 소개했다.
이 투자방법을 부동산, 주식, 금, 사업, 암호자산 등 다양한 자산군에 적용한 결과, 증권사에서 애널리스트로 일하던 필자는 퇴사할 수 있었고, 전문직 자영업을 하던 남편 또한 생계만을 위해 일하지 않을 자유를 얻게 되었다.

경제적 자유를 넘어 시간의 자유, 공간의 자유까지
많은 사람들이 부자가 되고 싶어한다. 부자가 되고 싶다는 마음을 좀더 깊숙이 들여다보면, 투자자가 꿈꾸는 투자의 자유는 ‘돈의 자유(경제적 자유), 시간의 자유, 공간의 자유’일 것이다.
하지만 자유를 꿈꾸는 사람들이 많아지고 있는 반면, 안타깝게도 막상 그들의 행동을 보면 자유로워지는 길과는 거리가 먼 투자행태를 보이는 경우가 많다. 가장 흔한 경우가 주식, 부동산 등 자산의 가격변동에만 집중하면서 시세차익을 얻기 위해 샀다 팔았다를 반복하는 것이다. 이와 같은 투자행태를 반복한다면, 돈의 자유를 얻기도 어렵지만, 특히 자산의 가격변동에만 집착하게 되어 시간의 자유에 가까워지기 어렵다.
이 책 『자유로운 투자자』에서 독자들에게 전하고자 하는 핵심 메시지는 3가지이다.
1. 여러분이 원하는 투자의 자유는 돈의 자유(경제적 자유), 시간의 자유, 공간의 자유 중에서 어떤 것인가? (복수 선택 가능)
2. 여러분이 선택한 자유에 가까워지기 위해서 자산과 레버리지를 어떻게 구성해야 할까? 그리고 투자 리스크를 최소화하고, 장기적인 투자성과를 극대화하기 위해 생각하고 실천해야 할 원칙들은 무엇일까?
3. 우리가 실패하는 이유, 그럼에도 불구하고 우리가 성공할 수밖에 없는 이유는 무엇일까?

좋은 투자방법의 5가지 핵심 개념
1장과 2장에서는 ‘투자란 무엇인가’라는 질문에서 시작해서 좋은 투자방법의 5가지 핵심 개념에 대해 중점적으로 설명한다. 저자 부부는 시간 자산, 비트코인, 이더리움 등 다소 생경한 자산을 늘려가는 데에도 역시 같은 투자원칙을 적용하고 있다. 다양한 자산(테슬라, 삼성전자, 달러, 원화) 등에 대한 가격평가 사례들을 소개했으므로, 독자들이 자신의 자산을 스스로 평가해 보는 데 참고가 될 것이다. 특히 현금흐름도표를 활용해서 투자판단을 내리는 과정을 은마아파트 사례를 예로 들어 자세히 이야기했으니 도움이 될 것이다..

구체적 자산배분과 현금 레이어를 쌓는 법
3장부터는 각자가 원하는 투자의 자유를 위해 해야 할 구체적인 자산배분과 레버리지 구성에 대해서 이야기한다. 또한 돈의 자유를 위해서 자산을 늘려가며 현금흐름 레이어를 쌓는 방법을 소개한다. 그리고 ‘시간의 자유’ 편에서는 투자자의 주요 자산인 시간 자산을 어떻게 투자에 고려할 수 있는지, 현금 흐름도표를 만들어 투자판단에 이용하는 방법을 소개한다. 마지막으로 ‘공간의 자유’ 편에서는 가상세계 투자를 중점적으로 다룬다.

머리말 자유를 꿈꾸는 분들에게

1장 | 투자의 기초

투자의 정의: 다시, 투자란 무엇인가?
투자와 소비의 구분: 실거주의 선택
투자-소비 평면: 투자 속도의 중요성
워런 버핏의 교훈: 투자 평균속도의 중요성

2장 | 좋은 투자의 방법

좋은 투자란 무엇인가?

+자산+
자산이란 무엇인가?
자산의 속성: 에너지와 엔트로피
시간 거위의 확장 1
시간 거위의 확장 2: 법인

+가치평가+
가치평가의 시작: 가치와 가격을 구분하자
가치 단위의 새로운 대안
가치의 층위: 내재가치에 집중하자
내재가치 측정 원리의 분류
[가격평가] 해외 주식 테슬라

+가격+
가격은 환율이다
초등 교실에서 환율 보기
[가격평가] 원화
‘싼 가격에 산다’는 것의 의미

+현금흐름+
명목 현금흐름의 누적
[가격평가] 국내 주식 삼성전자
현금흐름도표의 활용: 은마아파트 사례
현금흐름은 ‘원화’만이 아니다

+보유+
자산을 파는 것의 의미
롱숏과 더블숏: 자산을 대하는 전략

3장 | 우리가 꿈꾸는 3가지 자유

투자의 자유

+돈의 자유+
투자의 공간: 자산을 분류하는 3가지 기준
현금흐름 레이어를 쌓자 1
현금흐름 레이어를 쌓자 2
투자자의 원죄: 열역학 제2법칙

+시간의 자유+
‘시간을 쓴다’는 것의 의미
시간 자산의 가치
시간의 자유를 위한 자산의 구성
자유로운 투자가로의 성장
시간 자산을 포함한 현금흐름도표

+공간의 자유+
현실세계와 가상세계
공간의 자유
메타버스와 탈중앙화
탈중앙화와 블록체인
블록체인 채굴의 원리
블록체인과 채굴: 이중지불의 해결
[가격평가] 비트코인
이더리움의 지분증명(PoS)
[가격평가] 이더리움
디파이: 가상세계의 투자세계
가상세계에서 좋은 투자하는 법
스테이킹
가상세계에만 존재하는 자산 LP
LP 투자의 리스크: 비영구적 손실(IL)이란?
비영구적 손실의 해결과 LP 투자전략
인류의 메타버스, 금의 가치
금을 모으는 3가지 방법
[가격평가] 금

4장 | 그럼에도 투자를 계속해야 하는 이유

우리나라 가구의 자산분포: 자산의 불균형
파레토 분포의 교훈: 꾸준한 투자의 중요성

에필로그 그럼에도 불구하고 투자는 계속되어야 한다

모든 것이 원화로 표시되는 우리나라에서는 ‘돈’이라고 하면 대부분 ‘원화’를 떠올린다. 그만큼 사람들은 이 ‘원화’에 중독되어 있다. 월급을 받을 때도, 세금을 낼 때도, 물건을 살 때도, 자산을 거래할 때도 모두 원화를 기준으로 생각한다. 무역을 하거나 유학을 간 자녀에게 송금하는 등 특별한 경우에만 가끔 ‘원/달러’ 환율을 생각해 보는 정도이다. 따라서 원화에서 벗어나려는 시도를 거의 하지 않는다. 원화를 절대기준으로 삼고 거의 모든 자산을 원화로 환산해서 가치를 매기는 것이다.(중략)
압구정 현대아파트의 가치를 말할 때, 만약 1990년대의 가격이 1억‘원’이고 현재의 가격은 20억‘원’이라고 하자. 이때 그동안 원화의 가치가 대략 10배 감소한 것을 감안하여, 압구정 현대아파트의 입지와 상품의 가치가 20배가 아니라 2배 증가했을 것이라 판단하는 것이다. 이처럼 자산의 가치를 원화나 달러와 같은 화폐로 측정할 때는 항상 기준이 변할 수 있음을 기억해야 한다.
_〈2장 좋은 투자의 방법〉 71~73쪽

좋은 투자의 시작은 자산의 가치를 제대로 평가하고 ‘싸게’ 사는 것이다. ‘싸게 산다’는 것에 대해 많은 투자자들이 오해하는 부분이 크게 두 가지가 있다.
첫째, 과거 자산가격보다 싸게 사는 것으로 착각하는 경우가 많다. 어제까지 3억원이던 아파트를 오늘 급매로 2억8,000만원에 산다면 싸게 사는 것일까? 그후에 가격이 더 떨어지면 결과적으로 싸게 산 것이 아닐 수도 있다.
둘째, 자신이 평가한 가치에 대비해 싸게 사는 것으로 착각하는 것이다. 하지만 ‘싸게 산다’는 것은 자산가치를 평가해서 그보다 더 낮은 가격에 사는 것이 아니다. 앞에서 말했듯이, 자산의 정확한 가치는 누구도 알 수 없다. 그럼에도 굳이 자산의 가치를 평가하는 이유는 자산가치 대비 지나치게 높은 가격에 사는 리스크를 줄이기 위해서이다._〈2장 좋은 투자의 방법〉 115쪽

우리가 자산을 보유하지 않고 팔기로 결정하는 때는 다음의 두 가지 경우이다.
1. 자산의 상태가 좋지 않을 때
2. 더 좋은 자산이 나타났을 때
우리 부부는 지난 10년 이상 투자하면서 각종 부동산, 주식, 금, 암호화폐 등 다양한 자산을 모아왔지만, 단순히 가격이 올랐다는 이유로 자산을 매도한 적은 없다. 자산의 상태가 기대 이하이거나, 더 높은 수익률이 기대되는 자산으로 갈아탈 때만 매도를 한다. 되도록이면 가치가 없는 화폐를 사지 않기 위해서이다.
_〈2장 좋은 투자의 방법〉 139~140쪽

입지가 좋은(가치 있다고 믿는) 아파트를 보유하고 있는데, 코로나 시국으로 저평가된 입지 좋은 상가 매물이 나왔다고 하자. 어떤 것이 더 가치 있는지 우열을 가리기 어려울 때, 어떤 자산을 숏 하고, 어떤 자산을 롱 할지 결정하기 어렵다. 이때 앞에서 소개한 롱/숏 전략을 적용해 보면 어떨까?
만약 아파트를 팔아서(숏) 상가를 산다면(롱), 가치 있는 아파트를 잃게 되는 셈이다. 이 경우 아파트를 빌려주고(롱), 전세보증금이나 아파트 담보대출로 원화를 빌려서(원화 숏) 상가를 살 수도(롱) 있을 것이다. 이렇게 하면 가치 있다고 믿는 자산인 아파트와 상가는 모두 롱 하고, 가장 가치가 덜하다고 믿는 원화만 숏을 하는 셈이다. 이런 전략을 이용하면 가치 있는 자산을 숏 하지 않고도 자산을 늘릴 수 있다._〈2장 좋은 투자의 방법〉 144쪽

다음의 표는 우리 부부가 가진 자산 중 일부를 분류한 표이다. 각 자산이 현금흐름, 돈 레버리지, 시간 레버리지를 얼마나 만족하는지에 따라 별점으로 표시했다.
각각의 자산들은 장점과 단점을 가지고 있다(별점을 참고하기 바란다). 우리는 각 자산의 단점을 보완하기 위해 다른 자산을 이용하거나, 또는 법인, 플로트(Float, 무이자, 무기한 레버리지), ‘현금흐름 레이어의 중첩’ 등의 방법을 사용하고 있다.
예를 들어 금은 현금흐름이 없고 돈 레버리지를 사용할 수 없지만, 위기시 꼭 필요한 자산이 될 수 있기 때문에 모아가야 한다. 여기에 콜옵션을 붙이면 훌륭한 현금흐름 머신이 될 수 있다. 이는 금이라는 모형거위가 있는데, 여기에 옵션이라는 아이언맨 슈트를 입혀서 마치 황금거위처럼 행동하도록 하는 것과 같다.
또한 법인을 이용하면 다채로운 투자를 할 수 있다. 부동산을 이용할 수 있는 방법도 다양해지고, 세금을 활용한 투자도 가능해진다. 우리 부부는 끊임없이 꿈의 레버리지, 즉 플로트를 찾고 있고, 뒤에서 설명할 각 투자법들을 조합해서 현금흐름 레이어들을 중첩하려고 노력한다.
_〈3장 우리가 꿈꾸는 3가지 자유〉 160쪽

전세 레버리지 투자와 미국 배당주 투자만을 비교할 때, 시간을 많이 쓰더라도 많은 현금흐름과 돈 레버리지로 자산이 빠르게 늘어나기를 원한다면 전세 레버리지가 투자에 적합한 자산이 될 것이다. 반면 현금흐름이 다소 적고, 돈 레버리지를 사용할 수 없지만 이를 감안하고도 시간이 충분하지 않은 투자자는 미국 배당주가 적합한 투자자산이 될 것이다.
하지만 현명한 투자자라면 투자자산의 단점을 극복할 수 있는 방법을 연구할 것이다. ‘전세 레버리지 자산에 어떻게 시간 레버리지 효과를 입힐 수 있을까?’, ‘미국 배당주의 현금흐름을 개선하고, 돈 레버리지를 사용할 수 있는 방법이 있을까?’를 고민하는 것이다. _〈3장 우리가 꿈꾸는 3가지 자유〉 160쪽

사람들의 자산 분포가 80 대 20 파레토 법칙을 따르는 이유는 자본주의 게임 참가자들의 성향과 관련이 있다. 결정적인 변수는 첫째, 평균 자산 증가율을 결정하는 투자능력, 둘째, 꾸준한 투자의 지속 가능성이다.
우리가 계속 도박이 아닌 투자의 영역에서 꾸준히 투자를 실행하라고 강조하는 이유도 여기에 있다. 투자자가 상위 자산 그룹에 진입하기 위해서는 자신의 능력에 맞는 자산 증가율을 찾고 지속기간을 늘려야 한다.
구체적인 실례로, 연평균 자산증가율 20%로 8년 투자한 사람, 그리고 연평균 자산증가율 4%로 38년 투자한 사람을 비교해 보면, 40년 후 전자는 상위 13.68%에 그친 반면 후자는 상위 5.08%에 달했다. 연평균 자산 증가율은 전자가 5배 높지만, 결국 꾸준한 투자가 더 성공적인 결과를 보여준다는 것을 알 수 있다.
당연한 이야기이지만, 도박의 영역에 투자한 사람들의 결과는 처참하다. 단기간의 수익률에 집착한 나머지 도박을 하는 것보다, 나의 능력에 맞는 투자를 오랫동안 지속하면 시간이 갈수록 투자능력이 향상되어 투자수익률 또는 자산 증가율도 향상될 것이다.
_〈4장 그럼에도 투자를 계속해야 하는 이유〉 331쪽

다양한 자산군에 투자를 해오면서 강조하고 싶은 것은 각 자산별 첫 투자는 실패했거나, 투자결과가 변변치 않았다는 점이다. (중략) 이 외에도 수없이 많은 시행착오들이 있었다.
하지만 이런 실수들을 피하려고만 했다면, 우리 부부는 투자자로서 지금보다 덜 성장했을 것이다. 많은 실수와 시행착오들을 겪는 동안, 우리가 가장 다행스럽게 여기는 점은 그럼에도 불구하고 포기하지 않고 꾸준히 시도했다는 점이다. 우리는 그동안의 실수와 투자과정들을 통해서 리스크를 관리하고 성과를 높이는 좋은 투자방법을 찾았고 이를 통해 많이 성장했다.
현재 시점은 변덕스러운 자산가격 때문에 많은 투자자들에게 고통스러운 시기일 수 있다. 하지만 앞으로도 자산가격은 등락을 반복할 것이다. 매 순간마다 가격 예측에 성공하려고 할 필요도 없다. 앞서 ‘파레토 법칙’ 편에서 확인했듯이, 우리가 자유로운 부자 거위농장주가 되기 위해 해야 할 일은, 그럼에도 불구하고 도박이 아닌 투자를 꾸준히 지속해 나가는 것뿐이다.
_〈에필로그〉 333~335쪽