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지방 부동산 소액 투자의 정석
건희아빠만 믿고 따라와!

- 센스보다 철저한 분석과 전략!
- 같은 단지라도 동마다 입지가 달라진다
- 섬세한 현장 임장으로 콕 찍어주는 소액 투자처
- ‘건희아빠’ 블로그에도 없는 시크릿 추천 50

2022년 대한민국 부동산 시장이 흔들리고 있다. 서울 강남에서 미분양이 등장하고, 지방에선 소위 ‘깡통전세’의 위험이 속출한다는 뉴스가 울려 퍼진다. 매매가와 전세가의 차이를 이용한 ‘갭투자’에 나섰던 투자자들이 울상이라는 언론보도도 이어진다. 과연 그럴까? 실제로 2022년 하반기 들어 대한민국 부동산 시장이 전에 없던 하락장을 맞이한 것은 사실이다. 그런데 몇 년 사이 미친 듯이 치솟았던 부동산 시세는 조금 뒷걸음친 정도다. 그리고 전에 없던 하락장에서도 오늘 그 누군가는 부동산에 투자를 하고, 수익을 내고 있다.

《2년 안에 반드시 오른다! 지방 아파트 소액 투자 비법》은 2022년 현재도 유효한 부동산 투지 매뉴얼을 담고 있다. 네이버 ‘건희아빠’ 블로그를 통해 수많은 지지자의 환호를 받고 있는 부동산 실전 투자 전문가 김용성이 서울·수도권을 벗어나 지방 곳곳에서 그만의 방식으로 수익을 창출한 투자 성공 비결을 털어놓는다. 어설픈 감만 믿다가 땅을 치며 후회하는 일 없도록 건희아빠는 현장으로 임장을 다니며 직접 체득하고 철저히 분석한 입지 전략을 공개한다.

‘아파트’에 초점을 맞춘 건희아빠의 실전 분석은 같은 아파트라도 인근 상권과의 거리, 전망에 따라 철저하게 달라지는 세밀한 입지 정보를 귀띔한다. 더욱이 ‘억소리’ 나는 금액대가 아닌 1000~2000만 원대 ‘소액’으로 시작할 수 있는 지방 투자처를 ‘발견’해낸다. 이 책에 소개하는 강원도 지역 35개, 전라북도 지역 24개, 충청북도 지역 42개 아파트에 대한 구체적인 분석을 들여다보고 있으면, 마음 편히 ‘믿고 따라가도’ 좋을 만큼 견고한 건희아빠만의 내공과 마주하게 될 것이다. 책 말미에는 건희아빠가 비밀스럽게 꺼내는 ‘시크릿 추천 50’ 리스트도 덧붙여 두었다.

이 책은 부제처럼 ‘1000만 원으로 시작하는 건희아빠의 부동산 실전 매뉴얼’을 담고 있다. 건희아뺘는 지방 부동산에 소액 투자를 하면서 지금까지 A급 지역을 매수해본 적이 아예 없다. 대부분 B급과 C급으로 분류되는 지역의 미분양 단지에 잔금을 치르고 돌아보니 1~2억 원씩 시세가 상승해 있었다고 한다. 어린 딸아이 건희와 임장 데이트에 나서며 살아 숨 쉬는 경제교육을 가르치기도 하는 건희아빠의 남다른 투자 방향과 실전 노하우를 독자 여러분과 공유할 수 있기를 바란다.

월급이 사라진 후에도 우리는 존경받을 수 있을까?
지방 부동산에 답이 있다!

- 향후 2년 안에 오를 지방 저평가 아파트와 재건축 단지 대공개!
- 철저한 지역 임장을 통한 입지 분석와 전략
- 뜰 지역, 뜨는 지역, 조심해야 할 지역 브리핑

서울과 수도권 지역의 부동산 시장은 당장 하락세를 보인다고 해도 엄두 내기가 쉽지 않다. 지방이라고 마냥 장밋빛 전망을 내놓을 때는 아니지만, 2022년에 맞이한 낯선 하락장에서도 수요와 호재가 생기면서 투가 가치를 발하는 아파트가 눈에 들어온다. 건희아빠는 무작정 감에 의한 투자를 안내하거나 빠른 시일 내 큰 수익을 올리리라 장담하지는 않는다. 오히려 지역을 철저하게 임장하고, 데이터 중심으로 분석하며 전략적으로 다가갈 것을 권한다. 때론 기다림의 미덕을 발휘할 수 있어야 소액 투자만으로 ‘월급이 사라진’ 후에도 기특하게 바라볼 수 있는 자산을 얻을 수 있다고 귀띔한다.

지방 부동산 소액 투자가 안전한 3가지 이유

건희아빠는 지방에서부터 소액으로 투자를 늘려왔다. 그래서 실제 경험을 바탕으로 느낀 확신을 귀띔하자면, 특히 투자를 시작하는 단계에는 지방 소액 투자로 경험을 쌓으면서 관심을 늘려볼 만하다. 그 이유는 우선 소액이라서 분산투자로 인한 리스크 관리가 가능하다. 지방 여러 지역에 소액으로 투자해놓으면 리스크 햇지(Hedge)의 장점을 십분 발휘할 수 있는 것이다.

둘째, 지방은 추가 하락 가능성이 낮아지고 있다. ‘10년 주기설’은 제외하더라도, 지방에 따라서 5년 이상 하락장을 맞이하고 난 뒤 반등에 나서는 지역이 늘고 있다. 골이 깊으면 산도 높다고 했던가. 영원한 하락도 영원한 상승도 없는 것이 부동산 시장이다. 순차적으로 경기가 좋아지는 도시들을 공략하면 길이 보인다.

셋째, 부동산에 대한 다양한 경험을 할 수 있다. 지방은 수익의 관점보다는 수익률의 관점에서 접근할 수 있는 시장이 많다. 초보 투자자일수록 ‘한방투자’나 ‘몰빵투자’에 의존해서는 위험하다. 곧 소액으로 다양한 경험과 투자 사례를 학습하면서 자신에게 맞는 투자처를 찾아가는 것은 정말 중요한 투자 방향이다.

지방 투자 시 명심해야 할 황금 조건 3가지

건희아빠도 지방 투자를 하면서 숱한 시행착오를 겪어야 했다. 건희아빠가 온갖 ‘삽질’을 해가며 일궈낸 그만의 법칙을 귀띔한다. 첫째, 입주 물량이 끝나는 시점을 공략하자. 지방 시장은 입주 물량에 취약한 특징을 가지고 있다. 지방 모두가 그렇다는 것은 아니지만, 그래도 입주 물량이 지방 투자 타이밍을 잡는 데 절대적인 변수로 작용하는 것만은 사실이다.

둘째, 수요와 호재를 파악하라. 2035년경에는 인구수 감소로 인해 지방 자치단체를 통폐합해야 하는 지역도 나타난다고 한다. 5대 광역시라고, 현재 인구수가 많다고, 무조건 부동산 시세가 오르거나 하락하는 것도 아니므로 지금의 현실을 똑바로 바라봐야 한다. 수요와 호재가 어느 정도 받쳐주는 도시를 기준으로 투자하는 것이 좋은데, 가령 특정 기업이나 단체의 수요가 들어오거나 철도망이 개선되어 지가상승에 도움이 되는 지역들이 대표적이다.

셋째, 미분양이 감소하는 지역을 눈여겨보자. 그 지역의 미분양 수치가 높다면, 부동산 시장이 안 좋을 수 있다. 미분양이 증가하는 지역은 투자하지 말고 지켜보기만 해야 한다. 아직은 때가 아니다. 반대로 미분양이 감소하면서 추가적인 공급이 없는 지역이 눈에 들어온다면 그때는 적극적으로 미분양 단지를 투자 대상에 올려놓기를 바란다.

기타, 신축으로 접근할 것. 실수요자든 투자자든 구축 아파트보다는 신축 아파트를 선호하는 것은 당연한 현상이다. 지금은 신축의 시대다. 당연히 선호도를 따지자면 구축보다 신축을 선호하고, 신축 가격이 구축 가격보다 많이 오르게 마련이다. 가격방어도 구축보다는 신축의 상품성이 더 좋기 때문에 가격이 잘 빠지지 않는 안전성도 가지고 있다.

《2년 안에 반드시 오른다! 지방 아파트 소액 투자 비법》에서 건희아빠는 제대로 된 경제교육 없이 성장한 우리 시대의 어른들에게 현장에서 배우는 경제교육의 가치를 강조하며 친절한 ‘부동산 가이드’의 역할을 자처한다. 이 책을 통해 지방에서 재건축 이슈를 따라 변화하는 입지를 찾고, 저평가된 단지를 발견하는 재미를 읽는 동시에 2년 안에 독자님의 자산을 기분 좋게 키우는 확실한 전망을 획득하기를 바란다.

열정로즈(내꿈사(내 집 마련을 꿈꾸는 사람들) 대표)
‘소액 투자의 신’ 건희아빠와 함께라면 누구나 ‘잃지 않는’ 부동산 투자를 경험할 수 있다! 이 책에는 건희아빠의 가치 투자 신념을 들여다보는 것은 물론, 구체적으로 1억 원 이하의 소액으로 투자할 수 있는 지역 아파트 가이드와 철저한 입지 분석 방법까지 투자에 관한 모든 것이 담겨 있다.

부룡(부와지식의배움터 대표, 유튜브 ‘부룡의 부지런TV’ 운영)
건희아빠는 자신의 경험과 실패 사례를 가감없 이 알려주는 몇 안 되는 진솔한 사람이다. 지방 투자를 하면서 얻은 경험치가 많음에도 불구하고 여전히 열심히 현장을 다니며 자신의 부족한 점을 보완하려 노력하는 사람이다. 나는 건희아빠를 보면서 열심히 하는 것도 인정하지만, 자신의 부족한 점을 찾아 끊임없이 노력하고 개선하려는 태도를 높이 평가한다. 부동산 투자에서 가장 중요한 점은 원금을 잃지 않아야 한다는 점이다. 건희아빠의 경험과 성공 사례가 올바른 지방 투자 방향을 잡는데 큰 도움이 될 것이다.

골목대장(임장의 전설, 유튜브 ‘골목대장’ 운영)
건희아빠는 적극적인 지방 부동산 투자자다. 그리고 좀 더 자세히 들여다보면 본인의 실패를 복기하는 상당히 디테일한 투자자이기도 하다. 만만치 않은 지방 투자에 있어서 현재의 독보적인 위치에 오르게 된 것도 그 이유일 것이다. 누군가 지방 투자를 하는 데 보다 현명한 길잡이를 찾길 원한다면 나는 당장 건희아빠의 책을 펼쳐보길 권하겠다.

프롤로그 : 건희에게 지방 부동산을 알려줘!

Part 1 직장인은 슬프다
1.1 당신도 미래가 불안한가요?
1.2 퇴직 후에도 존경받을 수 있을까?
1.3 나는 흙수저, 그렇다면 내 아이는?
1.4 경제교육의 필요성
1.5 아프면 아플 권리, 싫으면 안 할 권리

Part 2 지방 부동산 투자의 모든 것
2.1 지방 부동산 투자에 앞서
2.2 소액 지방 투자가 안전한 이유
2.3 지방 투자 시 명심해야 할 황금 조건 3가지
- 물량이 끝나는 시점
- 수요와 호재
- 미분양이 감소하는 지역
- 기타 : 신축으로 접근할 것
2.4 지방 소액 투자의 노하우와 팁

Part 3 강원도 소액 투자

3.1 강원도의 형님 _ 원주시
3.1-1 원주의 주요 호재와 일자리 창출
- 교통망 호재
- 새로운 일자리
3.1-2 주요 주거 입지
- 구도심의 최강자, 무실동
- 공공기관과 함께, 혁신도시
- 성장하는 기업도시
- 신흥 강자, 남원주 역세권
- 외곽에 관심을, 태장동
3.1-3 원주시 소액 투자 접근 전략

3.2 강원도 행정의 중심지 _ 춘천시
3.2-1 춘천의 부동산 상황과 개발 호재
- 춘천의 부동산 상황
- 주요 개발 호재
3.2-2 주요 주거 입지
- 구도심의 강자, 퇴계동과 석사동
- 신흥 강자, 온의동
- 변화의 기회, 후평동
- 기타 관심 지역
3.2-3 춘천시 소액 투자 접근 전략

3.3 대한민국 최고의 세컨드하우스 _ 속초시
3.3-1 힐링 도시 속초의 개발 호재
- KTX 동서고속화철도 개발
- 속초는 관광도시
3.3-2 주요 주거 입지
- 구도심의 강자, 조양동
- 떠오르는 신흥 세력, 동명동
3.3-3 속초시 소액 투자 접근 전략

3.4 아름다움의 극치 _ 강릉시
3.4-1 강릉의 호재
- 강릉 KTX 역사 복합개발
3.4-2 주요 주거 입지
3.4-3 강릉의 재건축 단지들
- 재건축의 핵심, 교동
- 조용히 따라오는 입암동과 노암동
3.4-4 강릉시 소액 투자 접근 전략

Part 4 전라북도 소액 투자

4.1 전북의 신흥 강자 _ 군산시
4.1-1 군산의 호재
- 군산의 자랑, 새만금
- 조선소 재가동
4.1-2 주요 주거 입지
- 내가 군산의 대장이다, 조촌동
- 떠오르는 신흥 주거지, 나운동
- 군산의 자랑 은파호수공원, 미룡동
- 입지는 떨어져도 직주근접이야, 오식도동
4.1-3 군산시 소액 투자 접근 전략

4.2 부활을 꿈꾼다 _ 익산시
4.2-1 익산의 호재와 미래가치
- 교통 호재의 최고봉, KTX 복합역사
- 익산의 주요 주거가 가지는 미래가치
4.2-2 주요 주거 입지
- 익산의 대장, 포레나익산
- 생활편의 집합, 모현동
- 차기 대장은 나야, 마동 재건축
- 마동을 따라가자, 신흥 주자들
4.2-3 익산시 소액 투자 접근 전략

Part 5 충청북도 소액 투자

5.1 충북의 최강자 _ 청주시
5.1-1 청주의 개발 호재
- 방사광 가속기 구축
- 충청권 광역철도망
5.1-2 기존의 주거 입지
- 청주의 핵심지역, 복대동
- 청주의 차세대 강남, 동남택지개발지구
- 외곽 택지개발지구
- 가경 택지개발지구
5.1-3 떠오르는 신흥 주자들
- 구도심의 신흥 세력, 사직구역
- 형님 따라 질주 본능, 사모구역
- 떠오르는 신흥 주거, 모충동
5.1-4 청주시 소액 투자 접근 전략

5.2 아름다운 관광도시 _ 충주시
5.2-1 충주의 개발 호재
- 현대엘리베이터 본사 이전
- 교통망 호재
5.2-2 주거 입지의 변화
- 충주의 자랑, 호암지구
5.2-3 충주의 재건축·재개발 단지
- 달려가는 충주의 양대 주자들
- 기회는 우리에게, 추격 주자들
- 신흥 강자, 서충주 기업도시
5.2-4 충주시 소액 투자 접근 전략

5.3 작지만 강하다 _ 제천시
5.3-1 제천의 주요 호재
- 관광도시로 가자, 드림팜랜드
- 그 외의 개발 호재들
5.3-2 주요 주거 입지
- 제천의 대장 단지들
- 재건축 단지 현황
5.3-3 제천시 소액 투자 접근 전략

에필로그 : 2022년 8월의 이야기

부록 : 소액 투자용 지방 부동산 시크릿 추천 50

우리의 미래는 우리가 만드는 것이라고들 하지 않던가. 우리의 전관예우는 우리 스스로 만드는 것이다.
이러한 상황을 겪으면서 나도 크게 배운 점이 있다. 좋은 직장, 근사한 직업을 가졌다 하더라도 자신의 실력이 부족하다면 그 어디서도 반기지 않는다는 당연한 사실이다. 물론 나 자신도 그렇게 될 수 있다는 위기의식을 다시 한번 절감하는 계기였다. 퇴직 후의 삶은 그 누구도 책임져 주지 않는다. 그래서 더욱 빨리 주도적으로 경제 활동을 해야 하고, 투자의 의미를 이해해야 한다. -28쪽

아마도 당신은 투자에 대한 경제관념이 늦게 성장했거나 인식의 변화가 필요했을지 모른다. 학창 시절부터 경제교육을 충분히 받지 못했을 가능성이 크다. 즉 자신도 모르게 대출은 모두 빚을 지는 것으로 인식해 적대적이었을 것이고, 어려서부터 투자는 투기라는 이분법적인 흑백논리를 주입식으로 공급받았을 수 있다. 그러한 성장이 교육을 통해 본인의 기준이 바뀌어 가는 순간에도 자신도 모르게 투자에 소극적으로 대응하게 만드는 마인드로 작용하지 않았을까? 나 또한 그랬으니까. -32쪽

식중독에 걸려서 몸이 천근만근인데도 이렇듯 헌신하는 것이 맞는 걸까? 경제적 자유에 대해 다시 한 번 생각하는 계기였다. 내가 하고 싶은 것이 있다면 주저 없이 하고, 쉬고 싶을 때 마음 편히 쉴 수 있는 권리를 가지고 있을 때 - 즉 나에게 평화로운 선택권이 주어질 때가 경제적 자유를 얻은 때가 아닐까?
그래도 우리에게 큰 무기가 하나 있다면 ‘희망’이다. 언젠가는 내가 싫은 일을 안 해도 되고, 아프면 편히 쉴 수 있는 능력을 갖추기 위해 열심히 투자하고 분석하고 수업 듣고 인터넷 카페 활동을 하는 것이다. 예전에는 투덜거리며 출퇴근하는 게 다반사였지만, 지금의 희생이 투자가 되어 언젠가 경제적 자유를 얻게 될 것이라는 희망을 품으면서 출퇴근 길의 불평불만은 사그라들었다. 천만 미생 인생 가운데 우리와 같은 투자자들은 1% 정도도 안 된다고 한다. 경제적 자유를 꿈꾸는 독자님들에겐 희망이라는 확실한 무기가 있으므로 생각보다 가진 게 많은 것일 수도 있다. -47쪽

첫째로 넘어야 할 산맥은 ‘두려움’이다. 시작도 하지 않은 상태에서 실패에 대한 두려움을 먼저 느낄 수 있다. 당연한 현상일지도 모른다. 생전 처음 그 누구도 알려주지 않는 분야에 큰돈을 투자해야 한다고 하면 두려울 수밖에 없다. 지금껏 우리는 부동산 투자는 적폐들이나 하는 짓거리고, 부동산에 투자하는 사람은 투기꾼이며, 불로소득을 얻는 데 현안이 되는 일이라고 배우고 기억했을 것이니 말이다.‘
가령 1억 원 하는 아파트 하나에 투자한다면, 당장 1억 원이 다 필요한 줄 아는 경우도 많다. 1억 원짜리 아파트를 투자용으로 매수한다면 그중 약 8000만 원은 전세 세입자의 자금으로 채울 수 있다. 그리고 나머지 2000만 원가량이 순수한 자본금으로 필요한데, 전세 대금을 맞추지 못하는 최악의 상황만 고려하고 두려움에 정색하는 경우가 참 많은 것 같다. 물론 틀린 말은 아니다. 전세를 맞추지 못하면, 잔금을 치러야 하니 1억 원이 모두 필요할 때가 있을 수도 있다. 당연히 리스크 관리를 해야 하겠지만, 시작도 하기 전에 미리 겁부터 먹고 포기하는 것은 그 어떤 일에도 바람직하지 않다. -50~51쪽

- 이번의 상승장이 얼마나 갈까요?
- 어느 지역까지 상승장의 영향이 퍼져나갈까요?
- 또 언제까지 하락하게 될까요?
건희아빠는 이런 질문을 수없이 받아왔다. 물론 전문가들조차 의견이 다르고, 보는 시각에서 차이가 나니 수요자 입장에선 얼마나 불안할까 싶다. 과연 우리는 어느 장단에 춤을 춰야(?) 할까? 어디가 얼마나 언제까지 오르고, 어디는 그만 상승할 것 같다고 말하기는 누구라도 어려운 시기다. 그래도 분명히 한마디 거들자면 지방 소액 투자에 희망을 걸 수 있다고 말하고 싶다. 건희아빠는 초보자나 자산의 크기를 늘려야 하는 사람일수록 지방 소액 투자를 추천하곤 했다. 앞으로 다가올 조정장에 대비할 수 있는 크기도 서울보다 작고, 분산투자도 가능하기 때문이다. -57~58쪽

사람은 완벽하지 않다. 어떤 일이든 시행착오를 안 겪을 수는 없다. 차라리 겪어야 할 시행착오라면 좀 더 리스크가 작아야 한다. 일이 잘못되어도 나의 인생에 큰 타격을 줄 수 있는 상황은 맞닥뜨리지 말아야 하는 물건들로 경험하는 게 맞지 않을까? 그런 면에서 지방 부동산 소액 투자는 초보자들이나 자본금이 얼마 되지 않는 이들에게 경험과 가치를 발견할 수 있는 기회까지 제공해준다. 당신의 투자금을 지켜주며 자산을 증식할 수 있는 확실한 방어막이 지방 부동산 투자가 되어줄 것이다. -63쪽

가경동의 구축단지들을 살펴보면, 전세가가 받쳐주고 있고 갭도 붙어서 실투가 그렇게 많이 들지 않는 단지가 많다. 다른 투자 전문 강사들이 이런 지역을 많이 밀고 있는 것도 사실이고, 초보자의 경우에도 투자금이 얼마 안 들고, 오른 시세가 쉽게 떨어질 것 같지 않은 입지으므로 충분히 좋은 투자처로 볼 수 있다.
하지만 건희아빠의 방향은 다르다. 이미 전고점을 돌파했고, 1억 원 이하의 취득세 메리트도 상실했다. 가장 중요한 것은 추가로 투자자들이 들어올 만한 요소가 없다는 것이다. 후속타들은 실거주자들이 이런 물건을 받아줘야 하는데, 아이파크 후속 단지들을 기다리는 전세 수요만 넘쳐나지, 이 물건들을 사줄 만한 후속 매수 세력이 약할 가능성이 높다는 사실이다. 그래서 건희아빠는 이렇게 남들이 다 좋다며 몰고 가는 B급 지역보다 이 지역에서 흐름투자로 에너지를 이어갈 만한 C급 지역을 눈여겨본다. -275~276쪽

건희아빠는 지방 부동산에 소액 투자를 하면서 지금까지 A급 지역을 매수해본 적이 없다. 단 한 번도 말이다. 대부분 B급과 C급 지역의 미분양 단지에 잔금을 치르고 돌아보니 1~2억 원씩 상승해 있었고, 그러한 주거 입지가 변화하는 축의 C급 단지들을 소액으로 세팅해서 시간에 베팅해 기다리고 있으니 자연적으로 가격이 올랐을 뿐이다. 그 당시에 그 가격에 들어가라고 해도 들어가는 사람은 극소수였다. 다들 좋은 것, 비싼 것, 안 떨어질 것만 찾아다니니 매번 투자금만 들어갈 뿐 수익률이 높지 않은 것이 아닐까? -276~277쪽

개인적으로 건희아빠는 이런 대장주의 가격을 상당히 중요하게 지켜본다. 왜냐면 후속타로 공급되는 분양 단지나 재건축 단지들의 분양가에서 기준점이 되기 때문이다. 건설업계에 따르면 이제 원자재 가격 폭등과 지가의 상승으로 84㎡를 기준으로 하면 아무리 시골이라 하더라도 3.5억 원 이하로는 분양하기가 힘들다고 한다. 조합원 분양가와 일반 분양가의 척도가 되는 대장주의 가격 파악이 중요한 이유다. -342~343쪽