추가 적립 안내

제도적인 변화는 그렇게 크지 않으나 부동산투자회사, 즉 REITs에 대한 일반인의 관심 증대와 부실채권(NPL) 투자도 확대되는 조짐을 보이고 있다. 이런 여러 여건을 감안하여 지난번에는 다루지 않았던 부실채권(NPL) 내용을 새로운 장으로 신설하여 소개하였다. 그리고 한국주택금융공사가 취급하고 있는 주택 관련 상품들의 명칭과 내용의 변경이 있어 이를 반영하였다.

제1편 부동산금융의 기초

제1장 화폐와 금융ㆍ15
제1절 화폐의 기원과 발달 과정/16
1. 화폐의 기원과 물물교환 제도/16
2. 화폐제도의 발달/18
제2절 화폐의 의의와 기능/21
1. 화폐의 의의와 통화지표/21
2. 통화지표의 분류와 화폐의 기능/23
제3절 금융과 금융기관/26
1. 금융의 의의와 금융시장/26
2. 우리나라의 금융기관/30

제2장 금융시장과 금융 상품ㆍ35
제1절 금융시장과 금융 상품/36
1. 금융시장의 개요/36
2. 간접금융시장과 금융 상품/38
제2절 직접금융시장과 금융 상품/46
1. 직접금융시장의 개요/46
2. 채권/48
3. 주식/50
제3절 파생 금융 상품과 파생 금융시장/52
1. 파생 금융 상품/52
2. 파생 금융시장/53

제3장 화폐의 수요 및 공급과 이자율결정이론ㆍ55
제1절 화폐의 수요/56
1. 서설/56
2. 화폐수요 함수와 화폐수요의 동기/57
제2절 화폐의 공급/59
1. 서설/59
2. 화폐의 공급 경로와 본원통화/60
3. 예금은행의 신용창조/64
제3절 이자율 결정 이론/67
1. 이자율의 개념/67
2. 기준이자율과 균형이자율의 결정/68

제4장 국제통화제도와 환율의 결정ㆍ71
제1절 환율의 의의와 환율제도/72
1. 외환시장과 환율의 의의/72
2. 환율제도/75
3. 국제통화제도/78
제2절 외환의 수요와 공급/82
1. 외환의 수요와 공급/82
2. 균형환율의 결정/83
3. 균형환율의 변동/84
4. 환율 변동의 효과/86

제5장 부동산금융의 개요와 부동산투자ㆍ89
제1절 부동산금융의 의의와 금융 상품/90
1. 부동산금융의 의의와 체계/90
2. 부동산금융의 기능과 유형/93
3. 부동산금융시장과 금융 상품/95
4. 부동산금융의 중개 기관과 정부의 역할/101
제2절 부동산금융과 부동산투자/105
1. 부동산투자의 의의와 위험/105
2. 부동산투자의 위험과 부동산금융/ 110
3. 부동산 간접투자와 부동산금융/112
4. 부동산시장과 부동산금융/115


제2편 간접 부동산금융시장과 상품

제6장 간접 부동산금융시장과 주택금융시장ㆍ123
제1절 간접 부동산금융시장/124
1. 서설/124
2. 간접 부동산금융 상품/124
제2절 주택금융시장/129
1. 주택금융의 서설/129
2. 주택금융시장의 분류/131
3. 주택 소비금융/133
4. 한국주택금융공사와 주택금융 상품/137

제7장 국민주택기금과 주택도시기금ㆍ141
제1절 국민주택기금의 개요/142
1. 국민주택기금의 의의와 연혁/142
2. 국민주택기금의 설치 목적과 기능/143
제2절 국민주택기금의 자금 조성과 자금의 운용/145
1. 국민주택기금의 자금 조성/145
2. 국민주택기금의 자금 운용/149
제3절 주택도시기금의 도입 배경과 내용/153
1. 도입 배경/153
2. 내용/158
제4절 주택도시기금의 역할과 당면 과제/162
1. 역할/162
2. 당면 과제/165

제8장 주택연금 제도ㆍ167
제1절 제도 도입의 배경과 기대 효과/168
1. 제도 도입의 배경/168
2. 제도 도입의 연혁 및 기대 효과/170
제2절 주택연금 제도의 개념과 내용/173
1. 주택연금 제도의 개념과 기능/173
2. 주택연금 제도의 내용과 구조/176
제3절 주택연금 제도의 해외 운영 사례/181
1. 미국/181
2. 일본/183


제3편 직접 부동산금융시장과 상품

제9장 직접 부동산금융시장과 주택저당증권시장ㆍ189
제1절 직접 부동산금융시장/190
1. 서설/190
2. 직접 부동산금융 상품/191
제2절 자산유동화 증권시장/196
1. 자산유동화 증권의 개요/196
2. 발행 절차와 관련 회사/200
3. 자산유동화 증권의 종류/202
제3절 주택저당증권시장/205
1. 주택저당증권의 개요/205
2. 주택저당증권의 발행 절차/207
3. 주택저당증권의 종류/211

제10장 부동산투자회사와 부동산펀드ㆍ219
제1절 부동산투자회사(REITs)/220
1. 서설/220
2. 부동산투자회사 제도의 도입 배경과 역사/227
3. 부동산투자회사 제도의 종류와 구조/233
4. 부동산투자회사의 가치 평가/238
5. 한국의 부동산투자회사 제도/241
제2절 부동산펀드/245
1. 부동산펀드의 개요/245
2. 부동산펀드의 유형/248
3. 부동산펀드의 구조 및 운용/252

제11장 프로젝트 파이낸싱ㆍ255
제1절 프로젝트 파이낸싱의 의의와 유형/256
1. 프로젝트 파이낸싱의 개념과 특징/256
2. 프로젝트 파이낸싱의 연혁/264
3. 프로젝트 파이낸싱의 유형/265
제2절 프로젝트 파이낸싱의 구조와 추진 절차/270
1. 프로젝트 파이낸싱의 구조와 참여자/270
2. 프로젝트 파이낸싱의 추진 절차/274
제3절 사업성 평가의 개념과 방법/281
1. 프로젝트의 사업성 평가/281
2. 프로젝트의 사업성 평가 방법/283
제4절 프로젝트 파이낸싱의 문제점 및 개선방안/289
1. 부동산개발 PF/290
2. 사회기반시설 PF/298

제12장 부실채권(NPL)ㆍ305
제1절 부실채권의 개념과 현황/306
1. 부실채권의 개념/306
2. 부실채권(NPL)시장의 연혁/307
3. 부실채권(NPL)시장의 현황/309
제2절 부실채권의 매입과 투자기법/310
1. 부실채권의 매입절차/310
2. 부실채권의 투자기법/311
제3절 부실채권투자의 경제적 효과와 과제/314
1. 부실채권 매입에 따른 경제적 효과/314
2. 부실채권의 매각효과/317
3. 부실채권시장의 발전을 위한 과제/318


제4편 부동산보험과 부동산금융지원 서비스 상품

제13장 부동산보험ㆍ325
제1절 보험의 정의/326
1. 위험/326
2. 보험의 정의/328
3. 보험의 필수조건/329
제2절 보험의 분류/330
1. 사회보험/331
2. 사보험(私保險)/332
제3절 부동산보험의 의의와 필요성/333
1. 부동산보험의 의의/333
2. 부동산보험의 필요성/333
제4절 부동산보험의 내용/335
1. 손해보험/335
2. 보증보험/336
3. 우리나라의 부동산보험 제도/337
제5절 모기지 보험/338
1. 개요/338
2. 우리나라의 모기지 보험/341

제14장 주택금융신용보증ㆍ343
제1절 주택금융신용보증 제도의 의의/344
1. 신용보증 제도의 개념과 유형/344
2. 주택금융신용보증의 개념과 법률적 성격/345
제2절 주택금융신용보증기금의 설치 목적 및 연혁/346
1. 설치 근거 및 목적/346
2. 연혁/347
제3절 주택금융신용보증기금의 상품/348
1. 개인보증/348
2. 사업자보증/352
제4절 주택금융신용보증 제도 실시에 따른 기대 효과/355
1. 주택금융 수요자/355
2. 금융기관/355
3. 정부/356

제15장 주택 및 건축물 분양보증ㆍ357
제1절 주택 및 건축물 분양보증의 개관/358
1. 개념과 필요성/358
2. 주택 및 건축물 분양보증의 개요/359
제2절 분양보증과 관련된 상품/363
1. 주택 분양보증과 관련된 상품/363
2. 건축물 분양보증과 관련된 상품/366
제3절 주택 및 건축물 분양보증의 향후 전망/370
1. 후분양제의 실시/370
2. 금융시장의 개방/371

제16장 신용평가 제도ㆍ373
제1절 신용평가 제도/374
1. 신용평가 제도의 의의와 기능/374
2. 우리나라의 신용평가 제도/381
제2절 신용보강 제도/388
1. 자산의 유동화/388
2. 신용보강의 개념/388
3. 신용보강의 방법/389
제3절 상품 유형별 신용평가 및 신용보강/390
1. 부동산개발사업 자산유동화증권의 신용평가 및 신용보강/390
2. 주택저당증권의 신용평가 및 신용보강/394

참고문헌ㆍ398
찾아보기ㆍ401

머리말

2019년 12월에 발생한 코로나 사태의 여파로 지난 2년간 한국뿐만이 아니라 전 세계가 심각한 영향을 받았다. 일반 대학교들도 대면 수업이 거의 이루어지지 않고 온라인으로 강의가 실시된 관계로 2020년에 입학한 학생들은 선배들과 달리 대학 생활을 온전히 누리지 못하였다. 필자가 재직하고 있는 국제사이버대학교는 원래 온라인으로 수업하는 대학이라 별다른 영향이 없을 것 같지만 실제 상황은 그렇지 않았다. 우리 학교는 어느 정도 연령이 있는 학생들을 대상으로 하는 대학이라 수업을 온라인으로 진행하지만 학기 중간중간에 M.T나 특강 등을 통해 오프라인 모임을 자주 가져 교수와 학생간의 친목을 다져왔다. 그런데 이런 오프라인 모임이 전면 중단이 되다보니 학생들의 소속감 결여로 학업을 중단하는 숫자가 증가하는 부작용이 나타났다.
2022년 임진년 새해에는 어느 정도 코로나 사태가 진정되고 9월부터 시작되는 2학기부터는 예전 수준의 오프라인 모임도 가능할 것으로 기대된다. 우리나라도 최근 새정부 출범을 계기로 희망찬 미래가 도래하기를 기대해본다.
『부동산 금융론』은 2012년에 발간된 『알기 쉬운 부동산 금융론』을 모태로 2016년 『부동산 금융론』으로 재탄생된 책이다.
2016년 『부동산 금융론』을 저술하게 된 동기는 국민주택기금이 관련 법률의 변경으로 그 명칭이 주택도시기금으로 바뀌고 담당 기관도 주택도시보증공사가 되는 등의 제도적 변화와 부동산을 둘러싼 금융 환경의 변동 때문이었다. 그런데 6년이 경과한 지금 와서 살펴보면 제도적인 변화는 그렇게 크지 않으나 부동산투자회사, 즉 REITs에 대한 일반인의 관심 증대와 부실채권(NPL) 투자도 확대되는 조짐을 보이고 있다. 이런 여러 여건을 감안하여 지난번에는 다루지 않았던 부실채권(NPL) 내용을 새로운 장으로 신설하여 소개하였다. 그리고 한국주택금융공사가 취급하고 있는 주택 관련 상품들의 명칭과 내용의 변경이 있어 이를 반영하였다.
실물자산인 부동산이 이제 금융자산으로 변모되는 시대적 변화는 대세가 되어가는 듯하다. 이런 시대적 상황을 반영하여 본서의 개정 작업도 계속 진행할 예정이므로 독자 여러분들이 계속해서 성원과 지지를 보내주길 기대해 본다.
마지막으로 본서를 출판하기까지 서일대학교 자산법률학과 나길수 교수님을 비롯한 도움을 준 많은 분들에게 감사의 말씀을 드린다. 그리고 어려운 사정에도 불구하고 출판을 허락해 준 형설출판사 관계자들에게 고마움을 전하고자 한다. 그리고 본서를 아껴주는 독자 여러분들의 건강과 행복을 기원한다.

2022년 6월
권호근