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인플레이션 시대!
전국이 다 같이 오르는 시기는 끝났다!
올라갈 아파트와 하락할 아파트
매수 타이밍과 매도 타이밍을 잡는 방법!

《인플레이션 시대, 상승할 아파트 하락할 아파트》는 인플레이션, 금리 인상, 환율 등 국내외 리스크가 산재한 지금의 부동산 시장에 어떻게 대응해야 하는지를 알려주는 책이다. 저자는 “전국이 다 같이 오르는 시기는 끝났다”고 선언한다. 심지어 저자는 한 도시 안에서도 오르는 구가 있고 떨어지는 구가 있을 것이라고 말한다. “상승 조건에 부합하는 지역이라면 결국 상승할 것이고, 하락 조건에 부합한다면 하락할 것”이라는 게 이 책의 핵심이다.
저자는 그에 맞게 상승 조건과 하락 조건을 명확하게 기술하고, 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잡는 방법을 데이터화해서 나타낸다. 이 책에 나와 있는, 누구나 사용할 수 있는 데이터들은 전국의 해당 지역의 아파트의 추세를 분명하게 보여준다. 따라서 이 책만 읽어도 “그래서 어디 투자해야 해?”, “언제 사고팔아야 해?”라는 물음에 대해 스스로 답하는 게 가능하다. 부동산 전문가 수준의 능력을 가지고 싶다면 이 책을 읽어라! 이 책이 그 길을 열어줄 것이다.

데이터를 보면 오를 아파트가 보인다

본격적으로 인플레이션 시대에 접어들었다. 한국은 IMF 이후 처음으로 빅 스텝(0.5bp)을 밟았고, 미국은 연이어 자이언트 스텝(0.75bp)을 단행했다.　또한 정부 차원에서 방어하고자 노력하고 있으나 환율은 계속 오르고 있고, 금리 인상 역시 피할 수 없을 것처럼 보인다. 그에 따라 부동산 시장도 흔들리고 있다. 월세로 가야 할지 전세로 가야 할지를 두고 설왕설래하고 있고, 집값은 하락론이 기정사실화되고 있다. 그럴 만도 한 게 대구나 세종 등 몇몇 지역의 매매가가 계속 떨어지고 있다. 이런 분위기 속에서 사람들이 ‘집값 계속 떨어지는 거 아니야?’ 하고 걱정하는 것은 당연하다. 하지만 짚고 넘어갈 것이 있다. 모든 지역의 집값이 떨어지지는 않을 것이다. 반대로 말하면 더 이상 전국이 다 같이 오르지는 않을 것이다. 심지어 같은 지역 안에서도 어느 구는 오르고 어느 구는 떨어질 수 있다. 그걸 어떻게 아느냐고? 데이터에 답이 있다. 어려운 데이터도 아니다. KB부동산, 아실, 호갱노노 같은 유명 사이트를 바탕으로 낸 통계다. 누구나 볼 수 있는 사이트지만 그 안에서 어떻게 해석하느냐에 따라 결과는 다르게 나타난다. 저자는, 이 책은 그 차이를 명확히 설명해준다.

3년 만에 순자산을 10배 이상 키운 투자법
상승 조건에 부합하면 상승할 것이고
하락 조건에 부합하면 하락할 것이다!

제이크 차 저자는 부동산 투자를 시작하고 3년 만에 순자산을 10배 이상 키웠다. 저자 역시 수많은 시행착오를 겪었지만 그 과정에서 본인만의 데이터 해석법을 발견한 결과다. 그의 데이터에 기반한 투자법은 이후에도 부동산 투자를 성공으로 이끌었고, 이와 관련하여 강의 요청이 쇄도했다. 수강생들과 시장 전문가들은 그를 두고 매수 타이밍과 매도 타이밍을 기가 막히게 잡아낸다고 평가했다.
그는 데이터에 기반한 투자법의 장점으로 확률이 높아 안전하다고 말한다. 이는 지금과 같은 인플레이션 리스크와 새 정부의 새 정책이 공개되는 시점에서는 더없이 중요한 부분이다.
책은 제목에 걸맞게 1장에서 정부 출범에 따른 앞으로의 부동산 방향성을 먼저 짚는다. 그에 따라 무주택자, 1주택자, 다주택자가 취해야 할 전략과 인플레이션 리스크를 고려한 시장의 흐름도 이야기한다. 2장에서는 본격적으로 부동산이 어떤 때 상승하는지를 이야기한다. 흥미로운 건 각 지역을 하나하나 상세히 들여다본다는 것이다. 이는 3장에서 매수 타이밍을 잡을 때나 4장에서 매도 타이밍을 잡을 때도 마찬가지다. 도 단위를 넘어서 시 단위, 몇몇 지역은 군 단위까지 파고 들어가 분석한다. 이와 같은 데이터에 기반한 지역별 지표들은 독자로 하여금 보다 쉽고, 한편으로는 논리적으로 다가올 수밖에 없다. 5장에서는 PIR, 초품아, 아파트 등의 지표를 통해 아파트 투자를 할 때 보조지표로 사용할 수 있음을 언급한다. 마지막 6장에서는 리스크를 관리할 수 있는 저자만의 노하우를 설파한다.
저자는 이 책에서 분명하게 강조한다. ‘상승 조건에 부합하는 지역이라면 결국 상승할 것이고, 하락 조건에 부합한다면 하락할 것이다.’ 저자는 그에 맞게 책에 상승 조건과 하락 조건을 명확하게 기술했고, 매수 타이밍과 매도 타이밍을 잡는 방법도 데이터화해서 나타냈다. 이 책에 나와 있는, 누구나 사용할 수 있는 데이터들은 해당 지역의 부동산의 추세를 분명하게 보여줄 것이다. “그래서 어디 투자해야 해?”, “언제 사고팔아야 해?”라는 물음에 대해 스스로 답을 해줄 책이 바로 여기에 있다. 부동산 전문가 수준의 능력을 가지고 싶다면 이 책을 읽어보길 권한다.

김종후(유튜브 <후랭이TV> 운영자)
부동산 시장은 부동산에 영향을 주는 다양한 변수에 의해 크고 작은 사이클을 타며 움직인다. 따라서 공부할 내용이 많다. 다만 기준점을 잡지 않고 부동산 공부를 한다면 다소 혼란스러울 수 있다. 그런 점에서 이 책은 부동산 시장의 미래를 읽고 제대로 부동산 투자 공부를 하고 싶은 이들이 기준점으로 삼기에 좋다. 실전 투자자인 저자의 지역 접근 기준과 부동산 매수·매도 타이밍, 투자 판단 기준 등을 숙지하고 활용한다면 까먹지 않는 투자(잃지 않는 투자)를 평생 이어나갈 수 있다.

김인만(김인만부동산경제연구소 소장)
부동산 투자에서 가장 중요한 것은 잡은 물고기가 아니라 물고기를 잡을 수 있는 능력이다. 대부분 사람들은 손쉽게 물고기를 손에 쥐고 싶어서 “그래서 어디에 투자해야 해?”, “그래서 언제 사고팔아야 해?” 같은 단편적인 해답을 갈망한다. 이 책은 투자자들의 마음을 유혹하는, 악마의 덫이 난무하는 부동산 시장에서 제대로 된 물고기 잡는 법을 알려준다. 부동산 정책 방향, 1주택자와 다주택자의 투자 전략 등 궁금한 부분들을 긁어주고 어느 지역에 투자하는 것이 현명한지에 대하여 빅데이터 기반으로 꼼꼼히 체크해준다.

추천사
프롤로그 - 부동산 지금 괜찮을까? 목돈 없으면 투자 못 할까?

[1장] 윤석열 새 정부 출범! 부동산의 미래는 어떻게 될까?

〈01〉 윤석열 정부 출범에 따른 부동산 투자 방향성은?
1 | 공급 정책
2 | 재개발·재건축 리모델링 활성화
3 | 1기 신도시 재정비
4 | 저층 단독·다가구 주택 정비 활성화
5 | 주택임대시장 정상화 및 민간 임대주택 활성화
6 | 부동산 세제 정상화
7 | 주택 대출 규제 완화
8 | 외국인 투기성 주택 거래 규제
9 | 교통 호재
10 | 고가 및 저가 시장에서 중위가 시장으로
〈02〉 무주택자는 정부를 믿고 무작정 기다려야 할까?
〈03〉 1주택자의 현명한 투자 방법은 무엇일까?
〈04〉 다주택자는 어떤 전략을 취해야 할까?
〈05〉 부동산 하락장은 언제 올까?
〈06〉 한국의 집값은 전 세계와 비교했을 때 싼가, 비싼가?

[2장] 차트로 보는 공급에 따른 매매지수와 전세지수 그리고 시크릿 상승 조건

〈01〉 전국 흐름을 한눈에 볼 수 있는 공급에 따른 매매지수와 전세지수 동향
1 | 전국적인 추세
2 | 강원도
3 | 경기도
4 | 경상남도
5 | 경상북도
6 | 광주광역시
7 | 대구광역시
8 | 대전광역시
9 | 부산광역시
10 | 서울특별시
11 | 세종특별자치시
12 | 울산광역시
13 | 인천광역시
14 | 전라남도
15 | 전라북도
16 | 제주특별자치도
17 | 충청남도
18 | 충청북도
〈02〉 빅데이터 차트로 보는 매매지수가 오를 수 있는 시크릿 조건
1 | 서울특별시
2 | 경기도, 인천광역시
3 | 경상남도 창원시
4 | 전라북도 전주시
5 | 충청북도 청주시, 충청남도 천안시
6 | 대전광역시, 대구광역시
7 | 부산광역시
8 | 경상북도 포항시

〈03〉 앞으로 3년, 수급과 매매·전세 차트가 말해주는 미래 투자 유망 지역

[3장] 부동산 투자, 매수 타이밍은 어떻게 잡을까?

〈01〉 심리와 거래량으로 보는 투자 타이밍
〈02〉 추세 추종 vs. 가치투자? 내 전략에 따른 선택
〈03〉 매수우위지수
1 | 전국
2 | 서울
3 | 강북
4 | 강남
5 | 경기도
6 | 인천광역시
7 | 기타 지방
8 | 충청북도
9 | 충청남도
10 | 전라북도
11 | 전라남도
12 | 경상북도
13 | 경상남도
14 | 강원도
15 | 제주시
16 | 부산광역시
17 | 대구광역시
18 | 광주광역시
19 | 대전광역시
20 | 세종특별자치시
21 | 울산광역시

[4장] 부동산 투자, 매도 타이밍은 어떻게 잡을까?

〈01〉 전세지수 대비 매매지수의 과도한 상승을 잡아내라
〈02〉 상승 여력 차트
1 | 강원도 원주시
2 | 경기도
3 | 경상남도
4 | 경상북도
5 | 대구광역시
6 | 대전광역시
7 | 서울특별시
8 | 인천광역시
9 | 충청남도
10 | 충청북도 청주시
11 | 전라북도 전주시
12 | 공급과 같이 보는 상승 여력 차트 분석
+Bonus 1 전세가의 힘
+Bouns 2 전세수급지수

[5장] 구체적으로 살펴보는 아파트 투자 판단 기준

〈01〉 매매지수와 전세지수 패턴을 살펴보자
〈02〉 PIR로 찾아내는 아파트 저평가 구간
〈03〉 입지 갭 투자를 통한 아파트 선택
〈04〉 평수 갭 투자를 통한 면적 선택
〈05〉 초품아와 좋은 자연환경은 프리미엄을 받는다
1 | 자연환경
2 | 학군과 교통까지 좋으면 불패
〈06〉 입주장 급매를 노려라
〈07〉 백화점이 있어야 배우자를 설득할 수 있다

[6장] 리스크 관리와 세금 전략

〈01〉 일부러 공실을 만든다고?
〈02〉 아파트 같은 오피스텔은 투자 메리트가 있을까?
〈03〉 가성비 좋은 민간 임대아파트에 투자할 수 있다고?
〈04〉 현금흐름과 시세 차익을 동시에, 생활형 숙박 시설
〈05〉 세금 쿨하게 내고, 마일리지로 퍼스트 타고 해외여행 가자

에필로그 - 누구나 할 수 있는 부동산 빅데이터 투자법

윤 정부는 부동산의 정상화라는 명목하에 많은 규제를 완화하려 한다. 그동안 현금 부자와 효율을 중시하는 투자자들이 움직였다면, 이제는 대출 완화와 세제 정상화 정책으로 실거주자들과 투자자들이 움직일 차례가 되었다. 현금 부자들은 고가 시장에, 투자자들은 저가 틈새시장에 머물렀다면, 그동안 발이 묶여 있었던 중위가 주택이 움직일 것이다.　-39쪽

이제 모든 지역이 오르는 시기는 지났다. 각자도생에 접어든 시점이니만큼, 철저하게 분석하고 앞으로 3년 동안 공급이 없는 지역을 선별해서 투자해야 한다. 이번 장에서 살펴본 많은 지역 중에서 어느 지역이 가장 매력적인가? 어느 지역이 공급이 많이 없어서 마음 편히 투자할 수 있을까? 정답은 차트에 있다.　-136쪽

앞으로 3년, 미래 투자 유망 지역은 이미 답이 다 나왔으니, 3번 조건인 수요와 공급으로 먼저 걸러보자. 수요는 인구수 규모가 큰 도시, 중소도시 중에서는 인구수가 늘어나는 지역을 선정한다. 인구수의 증가는 곧 일자리의 증가를 나타내고, 정비 현황이 활발한지를 보여주기 때문이다. 수요가 큰 도시 중에서 앞으로 공급 감소 추세에 있는 지역을 선정한다. 그리고 위에서 살펴본 1번 조건과 2번 조건이 발생한 지역을 살펴보자. 확률 높은 투자 방법의 패턴을 눈으로 익혀 반드시 나만의 것으로 만들어야 한다.　-150쪽

상승 여력 차트에서 눈치챘겠지만, 매매 가격에 비해 전세 가격의 행방이 주택 시장에서 정말 중요하다. 상승 여력은 전세가-매매가에 기반한 것으로, 전세가가 매매가에 비해 높아질수록 상승 여력도 커진다. 상승 여력을 이러한 방식으로 계산할 수도 있지만, KB부동산에서는 매달 아파트 매매 가격 대비 전세 가격을 발표한다. -199쪽

경제 위기가 오지 않더라도, 가끔 생각지도 못한 기회가 찾아올 때가 있다. 갑자기 청약에 당첨되었다든지, 급매를 운 좋게 만날 수 있다든지, 은근히 기회는 많다. 이때 현금이 없으면 기회를 잡지 못한다. 즉, 전체 현금을 몰빵하여 투자하면, 좋은 기회가 와도 현금이 없기 때문에 기회를 잡지 못한다. 하지만 일부러 공실을 만들어두면, 바로 팔아버리거나 전세를 놓을 수 있다. 전세를 놓으면 바로 현금이 들어온다. 그 현금으로 새로운 기회를 잡아보자.-260~261쪽