추가 적립 안내

이 책은 서울특별시, 대전, 부산, 인천, 광주, 대구, 울산광역시, 경기도 및 수원시의 재개발사업(뉴타운사업 포함) 분양대상자 분석서로, 조합설립인가, 사업시행계획 및 관리처분계획인가 담당공무원 또는 조합(추진위원회) 관계자들이 쉽게 펴볼 수 있는 요약서다.

제1편재개발,가로주택정비사업분양대상자
□서울특별시제36조제1항제1호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제36조제1항제1호←제27조제1항제1호(21.2현재~11.5.26)
□ 조례제27조제1항제1호←제24조제1항제1호(11.5.25~08.7.30)
□ 조례제24조제1항제1호(08.7.29~03.12.30)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제1항제1호(21.2현재~18.12.31)
●대전광역시
●부산광역시
●인천광역시
●광주광역시
●대구광역시
●울산광역시

□서울특별시제36조제1항제2호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제36조제1항제2호←제27조제1항제2호(21.2현재~10.7.16)
□ 조례제27조제1항제2호←제24조제1항제2호(10.7.15~03.12.30)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제1항제2호,제3항(21.2현재~18.12.31)
●대전광역시
●부산광역시
●인천광역시
●광주광역시
●대구광역시
●울산광역시

□서울특별시제36조제1항제3호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제36조제1항제3호←제27조제1항제3호(21.2현재~10.7.16)
□ 조례제27조제1항제3호←제24조제1항제3호(10.7.15~03.12.30)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제1항제3호,제3항및제4항(21.2현재~18.12.31)
●대전광역시
●부산광역시
●인천광역시
●광주광역시
●대구광역시
●울산광역시

□서울특별시제36조제1항제4호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제36조제1항제4호←제27조제1항제4호←제24조제1항제4호(21.2현재~03.12.30)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】없음
●대전광역시
●부산광역시
●인천광역시
●광주광역시
●대구광역시
●울산광역시

□서울특별시제36조제1항제5호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제36조제1항제5호←제27조제1항제5호←제24조제1항제5호(21.2현재~08.7.30)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】없음
●대전광역시,부산광역시,인천광역시,광주광역시,대구광역시,울산광역시

□서울특별시제36조제2항제1호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제36조제2항제1호←제27조제2항제1호(21.2현재~10.7.16)
□ 조례제27조제2항제1호←제24조제2항제1호(10.7.15~03.12.30)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제2항제1호(21.2현재~18.12.31)
●대전광역시
●부산광역시
●인천광역시
●광주광역시
●대구광역시
●울산광역시
●경기도
●수원시

□서울특별시제36조제2항제2호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제36조제2항제2호(21.2현재~18.7.19)
□ 조례제27조제2항제2호(18.7.18~10.7.16)
□ 조례제27조제2항제2호(10.7.15~09.7.30)
□ 조례제24조제2항제2호(09.7.29~03.12.30)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제2항제2호(21.2현재~18.12.31)
●대전광역시
●부산광역시
●인천광역시
●광주광역시
●대구광역시
●울산광역시
●경기도
●수원시

□서울특별시제36조제2항제3호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제36조제2항제3호←제27조제2항제3호(21.2현재~14.5.14)
□ 조례제27조제2항제3호(14.5.13~10.7.16)
□ 조례제27조제2항제3호←제24조제2항제3호(10.7.15~03.12.30)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제2항제3호(21.2현재~18.12.31)
●대전광역시
●부산광역시
●인천광역시
●광주광역시
●대구광역시
●울산광역시
●경기도
●수원시

□서울특별시제36조제2항제4호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제36조제2항제4호←제27조제2항제4호(21.2현재~10.7.16)
□ 조례제27조제2항제4호←제24조제2항제4호(10.7.15~03.12.30)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제2항제4호(21.2현재~18.12.31)
●대전광역시
●부산광역시
●인천광역시
●광주광역시
●대구광역시
●울산광역시
●경기도
●수원시

□서울특별시제36조제2항제5호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제36조제2항제5호←제27조제2항제5호(21.2현재~10.7.16)
□ 조례제27조제2항제5호←제24조제2항제5호(10.7.15~06.1.1)
□ 조례제24조제2항제5호(05.12.31~03.12.30)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제2항제5호(21.2현재~18.12.31)
●대전광역시
●부산광역시
●인천광역시
●광주광역시
●대구광역시
●울산광역시
●경기도
●수원시

□서울특별시제36조제2항제6호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제36조제2항제6호←제27조제2항제6호(21.2현재~10.7.16)
□ 조례제27조제2항제6호(10.7.15~09.7.30)
□ 조례제24조제2항제6호(09.7.29~08.7.30)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제2항제6호(21.2현재~18.12.31)
●대전광역시
●부산광역시
●인천광역시
●광주광역시
●대구광역시
●울산광역시
●경기도
●수원시

제2편(서울특별시)단독주택재건축사업분양대상자
□ 서울특별시제37조제1항제1호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제1항제1호←제28조제1항제1호←제24조의2제1항제1호(21.2현재~09.4.22)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】없음
●대전,부산,인천,광주,대구,울산,경기도,수원시

□ 서울특별시제37조제1항제2호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제1항제2호←제28조제1항제2호(21.2현재~10.7.16)
□ 조례제28조제1항제2호←제24조의2제1항제2호(10.7.15~09.4.22)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】없음
●대전,부산,인천,광주,대구,울산,경기도,수원시

□서울특별시제37조제2항제1호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제2항제1호←제28조제2항제1호(21.2현재~10.7.16)
□ 조례제28조제2항제1호←제24조의2제2항제1호(10.7.15~09.4.22)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】없음
●대전,부산,인천,광주,대구,울산,경기도,수원시

□서울특별시제37조제2항제2호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제2항제2호(21.2현재~18.7.19)
□ 조례제28조제2항제2호(18.7.18~10.7.16)
□ 조례제28조제2항제2호←제24조의2제2항제1호(10.7.15~09.4.22)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】없음
●대전,부산,인천,광주,대구,울산,경기도,수원시

□서울특별시제37조제2항제3호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제2항제3호←제28조제2항제3호←제24조의2제2항제3호(21.2현재~09.4.22)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】없음
●대전,부산,인천,광주,대구,울산,경기도,수원시

□서울특별시제37조제2항제4호
1.도시정비조례【개정연혁】
□ 조례제37조제2항제4호←제28조제2항제4호(21.2현재~10.7.16)
□ 조례제28조제2항제4호←제24조의2제2항제4호(10.7.15~09.4.22)
2.소규모주택정비조례【개정연혁】없음
●대전,부산,인천,광주,대구,울산,경기도,수원시

[대표저자 서문]

"이 책은 서울특별시, 대전, 부산, 인천, 광주, 대구, 울산광역시, 경기도 및 수원시의 재개발사업(뉴타운사업 포함) 분양대상자 분석서로, 조합설립인가, 사업시행계획 및 관리처분계획인가 담당공무원 또는 조합(추진위원회) 관계자들이 쉽게 펴볼 수 있는 요약서다.

필자가 재개발·재건축사업에 뛰어든 지 벌써 20년이 훌쩍 넘었다.

사실 재개발사업에서 분양대상자 여부를 묻는 독자들에게 쉽게 설명이 어려웠다. 도시정비조례 상 예외가 많아 법리적 설명이 불가능했기 때문이었다.
이 사이에 도시재정비법이 만들어지며, 뉴타운사업(재정비촉진사업)이 출현하면서 더 혼란스러웠다.

필자는 2011.3.30 “재개발·재건축사업에서 알려지지 않은 18가지 비법(이하 ”18가지 비법“)이란 책을 출간하여, 서울특별시 재개발사업의 분양자격을 정리하였다. 2014년엔 “서울특별시 도시정비조례 조문해설”에선 전반적인 도시정비조례 해설도 썼다.

그동안 서울특별시 등에서 1년에 서너 차례 조례가 개정되고 정비구역등이 해제되었다. 해제지역의 대체사업을 위해 도시정비법에서 소규모주택정비법이 독립되었다.

최근엔 공공재개발·재건축사업이 시장의 화두로 떠올랐다.
지난 2월 4일 이후 매입한 부동산의 경우 현금청산의 우려가 높은 상태에서, 이제라도 대한민국을 대상으로 법적근거에 따른 부동산 투자 분석, 요약서가 필요하다는 생각을 했다.

2011년에 쓴 ‘18가지 비법’은 이 책의 주춧돌이다.
정확히 30여 차례 이상 개정을 거친 지금, 서울특별시를 살펴서 다른 지역을 비교, 설명할 수 있도록 하였다.

이 책은 서울특별시 도시정비조례와 소규모주택정비조례를 먼저 설명하고, 대전·부산·인천·광주·대구·울산시·경기도·수원시 순으로 배열하였다.

독자 여러분들은 먼저 서울특별시 도시정비조례에서 기간별 분양자격 요건을 이해한 뒤에, 자신의 지역을 비교하면 이해가 빠를 것이다.

과학적으로 분석된 자료에 따라야 모두 리스크를 피할 수 있다.

부디 모든 사람들이 성공하기를 기원한다.

2021. 2

도시개발신문 대표
법무사법인 기린(麒麟) 대표
전 연 규 씀

[저자 서문]
"도시는 혜성과의 충돌이나 상상을 초월하는 기후와 환경 변화에 의해서가 아니고서는 지속적으로 발전해 왔다. 그러나 지금은 경제성장 둔화에 따른 경기침체, 인구감소, 급격한 고령화 등 다양한 요인으로 인하여 장담할 수 없게 되었다.

우리나라 주거형태의 과반수가 넘는 공동주택인 아파트로 인하여 도시의 사막화 또한 가속화 되어가고 있다. 이제는 우리 생활의 터전을 지키고 삶의 질을 향상시키기 위해 도시재생을 최우선 정책으로 추진할 수밖에 없는 시대가 되었다.

도시재생은 도시계획을 기준으로 도시커뮤니티 유지 및 활성화의 과정적 활동으로써 이해관계자간의 합리적인 협의 과정 등 관계형성을 중시하며, 기존 거주자의 지속적인 생활여건 확보의 물리적인 측면, 사회·문화적 기능회복의 사회적 측면, 그리고 도시경제 회복의 경제적 측면을 동시에 고려하는 통합적 접근방식으로 추진되어야 한다.

우리나라 대부분의 도시계획은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법)」에 근거하여 시행되며, 국토계획법에 따라 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 도시·주거환경정비기본계획이 수립되어 정비사업, 도시재생사업 등이 추진된다.

그러나 도시재생사업의 주체이고 중심인 소유자들은 일반적으로 절차법이라고 표현하는 도시재생의 추진절차에 대해서 잘 알지 못하는 것이 현실이다. 특히 소유자들이 가장 민감한 분양권의 유무에 대한 판단의 거의 불가능하다.

이를 악용해 공인되거나 허가 받지 않은 정비사업 브로커들이 활개를 치며, 정확한 내용 고지나 설명 없이 막무가내로 단계별 사업추진 동의서만을 징구하려고 하는 현상이 2002년 도시정비법 제정 이전부터 발생하여 지금까지 사리지지 않고 있다.

특히, 2018년 시행된 ‘빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)’을 기반으로 정부의 적극적인 지원 아래 소규모주택 정비사업이 활성화 되자, 경험이 부족한 관련업무의 중·소 업체들이 참여하면서 권리산정기준에 대한 부정확한 해석과 설명으로 분양권과 청산에 대한 권리분쟁이 날이 갈수록 증가하는 추세이다.

모든 것이 손 안의 스마트폰으로 해결되는 시대이지만, 부동산 투자나 자산관리만큼은 그렇지 못하다. 소유자나 투자자들은 스스로의 자산을 지키기고 이익을 확보하기 위해서라도 최소한의 관련지식을 쌓아야 한다. 왜냐하면, 부동산 투자는 경험이 중요하지만, 경험의 근간은 관련지식이 뒷받침이 되어야 하기 때문이다.

분양권 부여 여부와 청산에 관한 권리산정기준의 법적 권리분석은 도시재생사업을 통한 부동산가치 결정의 핵심사항이며, 도시재생사업관련 투자의 기본이다. 그러나 관련법령이나 조례를 찾아 분석하고, 체계적으로 정리하여 실제 프로젝트에 적용하기까지는 많은 시간과 노력이 필요하다. 현실적으로 어려움이 많다.

이에 이 책이 기존 부동산 소유자들과 투자자들의 관련 수고를 덜어줄 것이라고 확신한다.

도시재생과 관련한 모든 부동산 소유자들과 투자자들이 부동산, 금융, 주식 중 가장 안정적인 부의 축적 방법인 부동산의 자산관리와 개발, 그리고 투자를 통해 경제적 자유로움에 도달하기를 기원하다.

2021. 2

무궁화신탁 도시재생사업부문 부대표
명지대학교 부동산대학원 겸임교수
KDI한구개발연구원 경제자문위원

김 선 철