추가 적립 안내

■ 부동산 관련 개정 내용

▶ 2022년 5월 10일 이후 다주택자 양도소득세 중과세 한시 배제 등
▶ 새 정부에서 확정되는 개정 세법 내용 등
도서 출판일 이후 부동산 세금과 관련하여 확정되거나 개정된 내용이 있는 경우 도서에 별지로 수록하여 드리며, 경영정보사 홈페이지에도 게재하여 놓겠습니다.
▶조정대상지역 해제
조정대상지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.

■ 본 도서의 장점

[1] 복잡한 부동산 세금 내용 바로 알 수 없나?
긴 문장을 보고 이해할 필요없이 간단 명료한 문장과 양도소득세 관련 주요 내용을 도표로 요약하여 복잡한 양도소득세 내용을 바로 파악할 수 있도록 편집하였습니다.
[미리보기] → 도서 내용을 미리보기(일부)에서 확인하세요

[2] 출간일 이후 개정된 부동산 관련 세법은 어떻게 확인할 수 있을까?
출간일 이후 양도소득세 관련 세법 개정 내용은 도서에 별지로 수록하여 드립니다.

[3] 도서 내용과 관련한 법 조문 및 예규를 같이 수록하여 두었습니다.
도서 내용과 관련한 법령을 쉽게 찾아 볼 수 있도록 해당 내용 하단 (괄호)안에 법 주문을 기재하여 두었습니다.

▶ 공인중개사 및 조세 분야 비전문가를 위한 부동산 세금 핵심 요약
공인중개사 업무에 필수적으로 필요한 양도소득세 및 취득세, 주택 담보대출에 대한 내용을 별도로 수록하여 공인중개사 업무에 실질적인 도움이 될 수 있도록 하였습니다.

[1] 조세분야 비전문가를 위한 핵심 요약자료
- 각종 세금의 세율조견표
- 양도소득세 상담 검토표
- 2주택 이상자 취득세 중과세 요약표

[2] 1세대 1주택 비과세
- 주택의 범위에 대한 구체적인 내용 및 세무리스크
- 세대 분리에 의한 양도소득세 비과세 사례
- 1세대 1주택임에도 과세되는 여러 가지 사례

[3] 일시적 2주택 비과세 특례
- 조정대상지역의 일시적 2주택 비과세 사례 분석
- 소득세법의 양도소득세 및 지방세법의 취득세 차이
- 상속주택의 비과세 적용 방법

[4] 조정대상지역 주택 양도의 구체적 사례 및 세무리스크
- 중과세대상 및 주택수 포함 여부 요약표
- 장기임대주택 세재 혜택 및 개정 내용 요약표
- 조정대상지역 중과세 적용 사례

[5] 오피스텔 및 상가겸용주택의 양도소득세 및 세무
- 오피스텔 용도(주거용, 업무용) 변경과 복잡한 세금 문제
- 조정대상지역에 소재한 오피스텔 중과세 등
- 오피스텔 임대수익 세무

[6] 주택 구입과 관련한 담보대출
- 주택 담보대출
- 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), DSR
- 자금조달계획서

★ 도서에 수록하지 못한 부동산 관련 각종 참고자료 및 최신 개정내용 등은 경영정보사 홈페이지에서 무료로 제공하고 있습니다.

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[책속으로] 이어서

○ 납부할 부가가치세 과세표준 및 납부세액 계산방법
과세표준(시가) : 매입세액을 공제받은 오피스텔의 취득가액 × (1 － 5/100 × 경과된 과세기간의 수)
납부할 부가가치세 : 과세표준 × 10/100
○ 경과된 과세기간 수 계산
과세기간의 개시일에 당해 재화를 취득하거나 당해 재화가 공급된 것으로 보아 과세기간의 수를 계산한다. 예를 들어 20×6. 5. 20. 일반과세사업자로 등록한 후 매입세액을 환급을 받았으나 20×7. 1. 20. 주거용으로 전환하는 경우 경과한 과세기간 수는 ‘2’임(20×6년 1기, 20×6년 2기, 1기)

● 주거용 임대 오피스텔을 업무용으로 전환한 경우
오피스텔 매입시 주거용으로 임대한 경우 매입세액을 공제받을 수 없었으나 차후 업무용으로 임대하면서 일반과세사업자로 사업자등록을 하여 부가가치세를 신고납부하는 경우 매입세액에 일정율을 곱한 금액을 공제받을 수 있으며, 이 경우 ‘과세사업전환 감가상각자산 신고서’를 제출하여야 한다. (부가가치세법 시행령 제85조)
[사례] 20×7. 5. 오피스텔 취득, 주거용으로 임대하다 20×9. 7 업무용으로 전환, 취득금액 215,000,000원 취득시 매입세액은 공제받지 못함
과세표준 : 건물 150,000,000원, 건물분 부가가치세 15,000,000원,
토지분 50,000,000원

공제되는 세액 = 취득 당시 해당 재화의 면세사업 등과 관련하여 공제되지 아니한 매입세액 × ( 1 - 5% × 경과된 과세기간 수)
15,000,000원 × (1- 5% × 5) = 11,250,000원

■ 취득세 신고, 납부 및 세율

● 취득세 중과세 및 중과세대상 주택수

▶1세대가 1주택을 보유한 상태에서 조정대상지역내 소재 주택을 새로 취득하거나 1세대가 2주택을 보유한 상태에서 새로 일반지역이나 조정대상지역의 주택을 취득하는 경우 취득세가 중과세된다. 단, 1주택을 보유한 1세대가 일반지역의 1주택을 취득하는 경우에는 중과세되지 않는다.
취득세 중과세 대상

○ 조정대상지역 또는 비조정대상지역의 주택 취득 및 중과세
1) 조정지역 1주택 + (신규)조정주택 → 중과세(8%)
2) 비조정지역 2주택 + (신규)비조정지역 → 중과세(8%)
3) 조정대상 2주택 + (신규)비조정지역 주택 취득 → 중과세(8%)
4) 조정지역 2주택 + (신규)조정주택 → 중과세(12%)

● 취득세 중과세 관련 1세대의 범위

1) 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족
2) 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리하여 거주하더라도 1세대로 간주함 단, 해당 자녀의 소득(근로소득, 사업소득 등)이 기준 중위소득의 40%(월 73만원) 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단함
★ 〈주의〉 취득세과 관련한 1세대의 범위에는 실제 거주 여부에 관계없이 주민등록표상에 기재된 가족으로 한다. 단, 양도소득세 등 국세의 경우에는 실제 동거 여부에 의하여 판단한다.

● 지방교육세, 농어촌특별세 중과세 세율

▶ 지방교육세 중과세 (중과세 대상 주택 → 0.4%)
○ 일반과세 : 주택규모 및 가액에 따라 0.1% ～ 0.3%
○ 중과세대상 주택 : 0.4%

▶ 농어촌특별세 중과세 (중과세대상 주택 → 0.3%, 1.4%)
○ 일반과세 : 국민주택 → 없음, 국민주택 규모 초과 주택 0.2%
○ 조정대상지역내 2주택, 일반지역 3주택 0.3%
○ 조정대상지역내 3주택, 일반지역 4주택 1.0%

● 취득세 중과세 관련 주택수에 포함하는 주택
1주택을 보유한 1세대가 조정대상지역의 주택을 새로 취득하거나 2주택 이상을 보유한 1세대가 일반지역의 주택을 새로 취득하는 경우 취득세가 중과세되며, 주택수에 포함하여야 하는 주택은 다음과 같다. (지방세법 시행령 제28조의4)

▶ 주택

▶ 공동소유주택
1. 동일세대인 경우 1주택으로 봄 → 세대내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정함
2. 별도세대인 경우 각각 주택을 보유한 것으로 봄

▶ 상속받은 주택
1. 2020.8.11. 이전 상속받은 주택 : 2025.8.12. 이후 주택수 포함
2. 2020.8.12. 이후 상속주택 : 상속개시일부터 5년 이후 주택수 포함
3. 공동상속주택 : 주된 상속인(상속지분이 가장 큰 자)의 주택에 포함

○ 지분이 가장 큰 상속인이 두 명 이상인 경우 주택소유자(1 →2)
1. 그 주택 또는 오피스텔에 거주하는 사람
2. 나이가 가장 많은 사람

▶ 주택의 부수토지만을 보유한 경우
1세대가 주택의 부수토지만을 소유하고 있는 경우에도 주택수에 포함하므로 주택수 계산시 주의를 하여야 한다.
★ [주의] 양도소득세에서는 주택의 부수토지만을 보유한 경우 주택을 소유한 것으로 보지 않지만 취득세는 주택수에 포함되므로 주의해야 한다.

▶ 임대주택 → 장기임대주택으로 등록된 경우에도 주택 수 포함
장기임대주택은 종합부동산세(합산배제) 및 양도소득세 1세대 1주택 비과세(거주주택 비과세) 적용시 주택수에서 제외되나 취득세 주택수 판정, 양도소득세 중과대상 주택수 판정시에는 모두 포함된다.

▶ 오피스텔 (주택분 재산세 과세대상) [국세청 100문100답 56P]
2020.8.12. 이후 신규취득하는 오피스텔로서 주택분 재산세가 과세되고 있는 오피스텔. 단, 오피스텔 분양권은 주택수에 포함하지 않는다.
다만, 2020.8.11. 이전 매매(분양)계약을 체결한 경우 주택수에서 제외

▶ 분양권 및 조합원입주권 → 주택수에 포함
2020.8.12. 이후 신규취득하는 분양권 및 조합원입주권은 주택수에 포함한다. 다만, 2020.8.12. 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우에는 주택수에서 제외
★ 양도소득세 → 2021.1.1. 이후 분양권 취득분을 주택수에 포함

■ 개정 내용

2022년 5월 10일 이후 다주택자 양도소득세 중과세 한시 배제 등

■ 본문

SECTION 1 부동산 세금 조견표, 검토표 및 법령체계

부동산 세율
양도소득세 세율
소득세 기본세율
2주택자 조정대상지역 주택 양도소득세율
3주택자 조정대상지역 주택 양도소득세율
조정대상지역 2주택 이상 주택수 포함 여부 및 중과세대상
취득세 세율 요약표
지방교육세 중과세 세율
농어촌특별세 중과세 세율
주택분 종합부동산세 세율
증여세 또는 상속세 세율
증여재산공제
증여추정 배제기준
상속세 일괄공제

양도소득세 상담 검토표
보유주택 →양도일 현재 1세대 구성원 보유 주택 파악
일시적 2주택, 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 검토
조합원입주권으로 취득한 주택 확인
주택 등 1채만 보유 비과세 적용
주택 등을 2채 이상 보유한 경우

부동산 세금 법령 및 세무상담
조세 법령 등 → 국세법령정보시스템
국세청 세무 상담 및 양도소득세 안내
국세상담센터 (☎126)
국세청 홈택스 → 기존 상담 사례 및 인터넷 질의
국세청 양도소득세 종합안내

SECTION 2 1세대 1주택 양도소득세 비과세

1세대 1주택 비과세
1세대 및 1세대에 포함하여야 하는 경우
1세대에 포함하지 않는 경우
직계비속의 연령이 30세 이상으로 세대를 달리하는 경우
30세 미만 직계비속이 독립적으로 생계를 유지하는 경우
세대 분리에 의한 양도소득세 비과세
세대 분리시기
주택의 범위 및 1세대 1주택
1세대 1주택 보유기간
보유기간 특례
1세대 1주택임에도 과세되는 경우
조정대상지역 1세대 1주택 비과세 요약
다주택자 주택 처분 관련 양도소득세 요약

SECTION 3 1세대 1주택 특례 (일시적 2주택 등)

이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우
조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례
기타 2주택임에도 비과세 특례가 적용되는 경우
상속주택과 일반주택을 보유한 경우 과세특례 등

SECTION 4 조정대상지역 지정 양도소득세 중과세 등

조정대상지역 지정
조정대상지역, 투기과열지구 지정 현황(‘21.08.30 기준)
조정대상지역으로 지정이 되었으나 중과세되지 않는 경우
조정대상지역 양도소득세 중과세
중과세 여부 판정 요약

1세대 2주택 판단 기준 및 중과세 제외
중과세 판정대상 주택수에 포함하는 주택
1세대 2주택 중과세 제외 주택(주택수 포함)
2주택 이상 장기일반민간임대주택 중과세제외 등
조정대상지역내 임대주택 등록 및 중과세 제외
장기일반민간임대주택을 보유한 경우 중과세 여부 등

1세대 3주택 이상 판단 기준 및 중과세 제외
1세대 3주택 중과세에서 제외되는 주택
조정대상지역 중과세 적용 사례

SECTION 5 분양권 양도소득세 1주택ㆍ1분양권 비과세

분양권 양도소득세
아파트 당첨자 분양권 취득시기 → 당첨일
분양권 취득과 기존주택 양도 비과세 특례
일시적 2주택(1주택 및 1분양권) 비과세 특례 취득시기 등
〈주의〉 2017.9.19. 기간 계산에 대한 예규 변경
분양권과 취득세 중과세 → ‘20.8.12. 이후 주택수 포함

SECTION 6 입주권 양도소득세 1주택ㆍ1입주권 비과세

조합원입주권
재개발 또는 재건축조합의 입주권 및 분양권
조합원입주권 보유기간 및 취득시기
조합원입주권 비과세 특례 등
1세대 1주택 비과세
1주택과 조합원입주권 1세대 1주택 비과세 특례
조합원입주권을 승계받아 취득하는 주택의 취득시기
조합원입주권 양도소득세
조합원입주권과 관련한 기타 세금 요약
취득세(승계조합원), 종합부동산세, 재산세

SECTION 7 양도소득세 계산, 장기보유특별공제

양도가액 및 필요경비
필요경비로 공제받을 수 있는 지출액 등
양도가액에서 공제를 받을 수 없는 지출 사례
장기보유특별공제
조정대상지역 주택 장기보유특별공제 배제 및 중과세
고가주택 양도소득 및 장기보유특별공제
양도소득세 세율 및 신고ㆍ납부
1세대 1주택 등 비과세 → 양도소득세 신고의무는 없음
양도소득세(주택) 계산구조 (실거래가액)

SECTION 8 양도소득세 계산시 주의할 사항, 세금 절세

하나의 계약으로 2건 이상 물건을 양도하는 경우
사업자가 사업용 부동산을 양도하는 경우
양도소득 부당행위계산부인(저가 또는 고가양도)
직계존비속, 배우자간 양도시 주의사항
양도소득세 등 세금절세 전략
합법적인 절세
특정 기간 중 미분양주택, 신축주택 취득 감면

SECTION 9 비사업용 토지 양도소득세 중과

비사업용토지 양도소득세 10% 중과세
비사업용 토지 종류
비사업용에서 제외되는 토지
비사업용 토지 기간 기준
비사업용 토지의 장기보유특별공제 및 세율
비사업용토지 기본세율
단기보유 토지에 대한 양도소득세 중과세율 인상
비사업용 토지에 대한 양도소득세 강화

SECTION 10 장기일반민간임대주택 세제 혜택

임대주택 취득세 또는 재산세 감면 요약표
장기일반민간임대주택 장기보유특별공제, 양도소득세 경감
장기임대주택의 거주주택 비과세특례
장기임대주택 자진말소 → 거주주택 5년 내 양도 비과세
소득세 경감 및 종합부동산세 합산 배제
등록임대주택 소득세 감면[조세특례제한법 제96조]
장기임대주택 종합부동산세 합산 배제
주택임대소득 종합과세, 분리과세 및 세액 계산구조
아파트 장기일반민간임대주택 폐지
장기임대주택 개정 세법
임대주택 세제 혜택 및 개정 내용 요약

SECTION 11 오피스텔 세금 및 양도소득세

오피스텔 임대와 관련한 세금 개요
주거용 오피스텔 및 업무용 오피스텔의 세금 비교
업무용 임대 또는 사용
오피스텔을 주택으로 임대 또는 사용하는 경우
오피스텔 매입 및 보유, 양도와 관련한 세금
매입과 부가가치세
취득세 및 재산세
종합부동산세
오피스텔 양도와 양도소득세
업무용 오피스텔 양도시 부가가치세 신고ㆍ납부
장기임대주택 등록 세금 절세 등
오피스텔의 용도변경과 세무문제
오피스텔 임대수익 세무
업무용 오피스텔 임대 세무
주거용 오피스텔 임대 세무

SECTION 12 겸용 주택 취득세, 양도소득세 등

상가주택의 취득과 관련한 세금
상가주택 양도와 관련한 세금
상가주택의 주택 연면적이 큰 경우 1세대 1주택 적용
조정대상지역 상가주택 양도 → 주택수 2채 이상 중과세
상가주택 매매시 주택가액과 상가가액 구분
겸용주택 양도소득세 절세 및 세무리스크

SECTION 13 자경농지 양도소득세 비과세·감면 개요

감면대상 농지 요건
8년 이상 자경
자경기간 계산
농업소득외 소득 합계액이 3,700만원 미만이어야 함
감면한도액 및 감면대상이 아닌 농지

SECTION 14 종합부동산세 과세대상 및 납부

종합부동산세 개요
종합부동산세 납세의무자 및 과세대상
2021.1.1. 이후 부부공동명의 1주택자는 1주택자로 봄
종합부동산세 과세표준 및 세율
[핵심 요약] 주택분 종합부동산세 계산구조
1세대 1주택자 종합부동산세 세액공제
종합부동산세 합산대상에서 제외되는 주택
종합부동산세 고지 및 납부

SECTION 15 취득세 중과세 및 주택수 계산

취득세 신고ㆍ납부 및 세율
취득세 주요 개정사항(2020.7.10. 주택시장 안정대책)
취득세 중과세 및 중과세대상 주택수
취득세 중과세 세율
지방교육세, 농어촌특별세 중과세 세율
취득세 중과세 관련 주택수 및 중과세 여부
취득세 중과세 관련 주택수에 포함하는 주택
취득세 중과세 적용 제외 주택

SECTION 16 증여세 및 증여재산공제

증여재산공제 및 증여세 과세표준
증여세 또는 상속세 세율
증여에 대한 자금출처조사
부담부 증여 및 양도소득세

SECTION 17 상속세 및 상속재산공제

상속세
상속재산
상속재산에서 공제되는 금액
상속재산 기초공제액 및 일괄공제

SECTION 18 주택 구입 담보대출, 자금조달계획서 제출

주택담보대출
아파트 구입과 관련한 대출
분양 아파트 중도금 대출 및 잔금 대출
주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI), DSR
조정대상지역, 투기과열지구, 일반지역 LTVㆍDTI 비율
무주택세대의 조정대상지역내 주택 취득과 주택담보대출
서민 실수요자 LTVㆍDTI 비율
1주택 보유 세대의 거주 이전 조정대상지역 주택 취득
주택 구입과 자금조달계획서 제출의무

■ 주택의 범위 및 1세대 1주택

● 다가구주택
다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.
다가구주택의 1세대 1주택 비과세 처리시 여러 가지 세무상 문제가 발생할 수 있으므로 각별한 주의를 하여야 한다.

★ 〈주의〉 옥상에 옥탑방을 설치한 경우 다가구주택 요건을 충족하지 못하게 되어 임대에 사용한 면적에 대하여 양도소득세를 과세하게 됨

● 폐가(농어촌주택 등)의 주택 해당 여부 및 양도소득세
소득세법상 주택을 판정하는 때에 주택부분은 양도당시 사실상 사용하는 용도에 따라 판정하는 것이며, 그 사실상 사용하는 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 등재내용에 따라 판정한다. 따라서 주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 본다.
다만, 장기간 공가상태로 방치한 건물이 건축법상 건축물로 볼 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로(기둥이 무너지고 없는 상태 등) 보지 아니하는 것으로 이에 해당하는지 여부는 사실조사하여 판단할 사항이나 건축물의 구조(벽, 기둥, 지붕)가 그대로 유지되고 있는 경우에는 주택으로 본다.
〈세금 폭탄〉 폐가가 아닌 경우 주택에 해당함
폐가는 주택으로 보지 아니하나, 폐가가 아닌 경우 주택으로 보아 폐가외의 다른 주택이 있는 경우 다른 주택 양도시 1세대 1주택에 해당하지 아니함에도 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 납부하지 않은 사실에 대하여 양도소득세를 추징함

★ 〈주의〉 1세대가 1주택과 폐가(주로 농어촌 지역)를 보유한 경우로서 1주택 비과세를 적용받기 위해서는 폐가를 허물고 양도하여야 한다.

■ 보유기간 특례

● 건설임대주택에 5년 이상 거주한 이후에 분양전환된 아파트를 양도하는 경우
민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

★ 〈주의〉 건설임대주택에 5년 이상 거주한 이후에 분양전환된 아파트를 양도하는 경우
민간건설임대주택 또는 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우

〈세금 폭탄〉 건설임대아파트 5년 거주요건 및 분양전환 후 양도
건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 취득일 이후 2년 보유 여부에 관계없이 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 적용 받을 수 있는 것이나, 임차주택에서의 5년 거주요건을 충족하지 못한 것으로 보아 양도소득세를 추징함
(양도, 조심2011광0994 , 2011.04.28 , 기각 , 완료)

■ 1세대 1주택 특례 (일시적 2주택 등)

● 이사를 위해 일시적으로 2주택이 된 경우

▶ 일시적 2주택 비과세 요건 → 취득 후 1년 경과
한 채의 주택(종전 주택)을 가지고 있던 1세대가 그 집을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 새로운 주택 1채를 추가 구입하여 일시적으로 2주택이 된 경우, 새로운 주택을 구입한 날부터 3년(조정대상지역에서 조정대상지역으로 이사를 한 경우에는 1년)내에 종전의 주택을 팔게 되면 비과세가 적용된다. 단, 종전주택 보유기간은 2년 이상(조정대상지역인 경우 2년 거주하여야 함) 이어야 한다.

▶주택을 보유한 상태에서 아파트 분양권을 취득한 경우
국내에 1주택을 소유한 1세대가 2021.1.1. 이후 종전주택을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항(1세대 1주택의 특례)을 적용한다. [소득세법 시행령 제156조의3 ②]
단, 2020.12.31. 이전에 분양권을 취득한 경우 분양권은 주택수에 포함하지 아니하므로 아파트 잔금청산일로부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우 종전주택은 비과세를 적용받을 수 있다.
(상세 내용 → 분양권 양도소득세)

▶3주택이나 1세대 1주택 특례(소득세법 제155조)가 중첩 적용되는 경우 → 일시적 2주택 비과세됨
소득세법 시행령 제155조 1세대 1주택 특례에 해당하는 상속주택, 거주주택(임대주택과 거주주택 보유한 세대의 거주주택 비과세 특례), 혼인합가. 동거봉양 등을 위하여 2주택 이상을 보유한 세대가 대체주택을 취득하는 경우 해당 주택외의 1주택과 신규주택이 일시적 2주택에 해당하는 경우 비과세를 적용받을 수 있다.

□ 상속받은 주택과 그 밖의 주택을 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 취득한 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도할 때에는 이를 1세대 1주택으로 보는 것임 (양도, 서면-2017-부동산-2328 [부동산납세과-1409] , 2017.12.21.) → (상세 내용) 상속주택 편

□ 거주주택과 임대주택을 보유한 1세대가 대체주택을 취득하고, 거주주택을 양도한 경우 장기임대주택특례와 일시적2주택 특례의 중첩적용이 가능한 것임
(양도 사전-2020-법령해석재산-0320, 2021.01.20.)

● 기타 2주택임에도 비과세 특례가 적용되는 경우

▶ 취학, 전근 등 사유로 수도권 밖 소재 주택을 취득하여 두 채의 집을 갖게 된 경우
취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택과 그 밖의 주택(일반주택)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 부득이한 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용한다.
(소득세법 시행령 제155조 제8항)

○ 헷갈리는 근무상 형편, 취학등 사유 관련 비과세
1) [1세대 1주택 비과세] 근무상 형편, 취학 등으로 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 (대체주택을 취득하지 않는 경우) → 비과세
(소득세법 시행령 제154조 ① 3)
2) [1세대 1주택 특례] 비과세, 단, 종전주택은 일시적 2주택 요건 충족
(소득세법 시행령 제155조 ①)
3) [중과세 제외] 1세대의 구성원 중 일부가 근무상 형편, 취학 등 사유로 조정대상지역 소재 주택(3억원 이하)을 취득한 후 해당 주택을 양도하는 경우 [소령 제167조의 10 ① 3] → 조정대상지역 2주택 참조

■ 조정대상지역 일시적 2주택 비과세 특례

▶ 조정대상지역 일시적 2주택 요건(전부 충족)
1) 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고, 양도일 현재 종전주택과 신규주택 각각 1채만 보유하여야 함
2) 종전주택의 보유기간이 2년 이상일 것 단, 취득 당시 조정지역에 있는 종전주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
3) 종전 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하는 경우에는 신규주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 하고, 신규주택의 취득일로부터 1년 이내에 신규주택으로 세대전원이 이사하고 전입신고를 마쳐야 함

▶ 조정대상지역내 일시적 2주택 신규주택 전입신고 및 주민등록 → 취득일부터 1년 이내 세대전원 이사 및 주민등록
신규 주택의 취득일로부터 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사하고, 주민등록법에 의한 전입신고와 함께 30일 이상 거주하여야 일시적 1세대 1주택 비과세 특례가 적용된다. [소령 제155조 ① 2]

□ 기획재정부 조세법령운용과-592, 2021.07.06.
소득세법 시행령 제155조 제1항 제2호 가목의 “주민등록법 제16조에 따라 전입신고를 마친 경우”란 주민등록법 제6조 및 제16조 등 동법상 관련 규정에 따른 전입신고를 의미하는 것으로, 이에 해당하는지 여부는 전입신고 당시 30일 이상 거주할 목적이 있었는지 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항입니다.

■ 오피스텔 매입 및 보유, 양도와 관련한 세금

● 오피스텔의 용도변경과 세무문제

▶업무용 오피스텔을 주거용으로 전환한 경우
업무용으로 사용하던 오피스텔을 주거용으로 전환하는 경우로서 일반과세사업자로 등록하여 건물분에 대하여 매입세액을 환급받은 경우 환급받은 매입세액을 경과기간에 따라 일정률을 곱한 금액을 납부하여야 한다. 즉, 과세사업(업무용으로 임대)에 사용하던 오피스텔을 면세사업(주거용으로 임대)으로 사용하는 경우 환급받았던 부가가치세를 다음의 계산방법에 의하여 계산한 부가가치세를 납부하여야 하는 것이다. 단, 오피스텔 취득 이후 10년이 경과하면, 주거용으로 전용하더라도 부가가치세를 다시 납부하지 않아도 된다.