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“최소의 투자금으로 절대 실패하지 부동산 투자법”
새 정부 이후 변화될 시장 흐름 속에서
반드시 수익 내는 전략을 짚어본다

자본금 1억으로 5년 만에 순자산 40억 달성
“돈 없고 경험 없어도 지금 바로 부동산 투자 시작하라!”

2022년 하반기 부동산 전망 및 유망 투자처 9개
절대 실패하지 않는 부동산 투자 노하우 소개!

재테크라고는 저축밖에 몰랐던 평범한 8년차 직장인이 어느 날 경제적 자유라는 꿈을 품고 부동산 투자에 뛰어들었다. 1억이 채 안 되는 자본금으로 부동산 투자를 시작해 5년 만에 순자산 40억을 실현하여 경제적 자유를 얻었다. 늦게 시작한 만큼 시간을 줄이기 위해 5년 동안 하루도 빠지지 않고 공부했고, 맨땅에 헤딩하듯 전국을 뛰어다니며 임장을 했으며, 정부 정책을 주시하고 시장 움직임을 철저하게 분석했다.
이 책의 저자 ‘리치판다’는 여느 신혼부부처럼 아파트 전세로 시작했다. 아이를 가지면서 큰 집으로 옮기고 싶었고, 큰 용기 내어 신청한 청약에 당첨되어 내집 마련의 부푼 꿈을 꾸게 되었다. 그러나 곧이어 ‘공사 중단’이라는 날벼락 앞에 충격을 받고 조급한 마음에 분양권을 전매해버렸다. 그런데 입주가 시작되고 나서 아파트값은 수직 상승했고, 이미 팔아버린 집을 보며 허탈감을 느껴야만 했다. 그러나 분양권 전매로 1년치 연봉 이상의 수익을 내자 부동산 투자에 매력을 느끼고 전문 투자자의 길을 걷기로 결심했다. 책에서는 부린이에서 전문가로 거듭나는 저자의 모습을 생생하게 볼 수 있다. 그동안 투자한 지역과 물건을 분석하고, 매매 이유와 과정을 가감 없이 보여주며 투자 관점에서 특히 유심히 관찰해야 할 점을 팁과 가이드로 제시한다. 독자들은 실전 투자의 실체를 뚜렷이 알 수 있을 것이다.
새 정부가 들어서면서 시장 변화에 대해 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 상승장이든 하락장이든 시장은 늘 출렁이지만, 준비된 투자자는 그 속에서 늘 기회를 찾아낸다. 부린이부터 투자 고수까지, 모두에게 필요한 공부법과 분석법을 친절하게 안내하는 이 책을 통해 부동산 투자에서 절대 실패하지 않는 기술과 원칙을 찾을 수 있을 것이다.

저축과 절약이 최선의 재테크 수단인 줄 알았던 8년차 직장인이
순자산 40억 부동산 투자자가 되기까지

근검절약과 저축만을 최선의 재태크 수단으로 생각하는 사람이 적지 않다. 이 책의 저자도 부모님께 물려받는 절약 습관과 저축을 굳건히 지키고 성실히 회사 다니며 살아왔다. 그러나 롤모델로 삼았던 직장 상사가 회사를 그만두는 상황을 목격하고 충격을 받은 뒤 불확실한 인생에서 플랜B를 준비하기로 결심했다.
그는 경제활동을 하는 사람들을 소비자와 투자자 두 부류로 나눈다. 근검절약을 하더라도 투자에 별 관심 없이 수입과 지출만 관리하는 사람은 소비자다. 공부와 경험을 바탕으로 적극적으로 투자 효율을 극대화하는 사람은 투자자다. 저자는 경제적 자유를 이루고 싶다면 소비자의 삶에서 투자자의 삶으로 나아가야 하며, 그 변화는 ‘다시 태어나기’라는 과정을 통해 가능하다고 강조한다. 착실하게 직장생활 하는 것으로는 충분치 않다. 플랜B가 필요하다. 그리고 플랜B의 목표는 경제적 자유 달성이 되어야 한다.

‘이번 생은 망했다’는 자조 섞인 말이 유행한 적이 있다. 저자는 ‘다시 태어나지 않는 이상 부자가 될 수 없다고? 그럼 까짓것 다시 태어나면 되잖아!’라고 생각했다. 저자는 소비자로서의 삶을 끝내고 투자자로 다시 태어나기 위해 ‘30억’이라는 구체적인 목표금액을 태명으로 짓고 ‘투자자의 삶 서약서’라는 문서까지 작성하며 투자 공부에 몰입했다. SNS·TV·유튜브·영화관람 끊기, 취미 끊기, 소비지향적 인간관계 끊기 등 투자 공부할 시간 확보와 의미 없는 소비습관 단절을 위해 독한 원칙도 세웠다. 종잣돈 만들기, 근로소득 외 추가수입 만들기, 안 쓰는 물품 중고로 판매하기, 부동산 모의투자 하기, 투자모임 만들기 등 구체적인 액션플랜을 실행하기 시작하자 투자자의 삶으로 서서히 체질이 개선되었다.

5년 만에 경제적 자유 달성!
리치판다의 뜬구름 잡지 않는 디테일한 실제 리얼 투자기

투자자로 다시 태어나기로 했지만 여전히 경험이 부족했다. 저자가 실제로 투자한 과정과 경험을 자세히 풀어놓은 부분이 5장 ‘리얼 투자기’다. 부동산 투자에 막 관심을 가지게 된 생초보가 어떻게 전문가 수준까지 올랐는지, 5년간의 투자 경험을 자세히 풀어놓는다. 함께 임장을 다니며 물건을 보고 분석하고 계약서를 작성하듯 생생하게 그려놓은 체험기를 통해 투자의 세계에서 실제로 어떻게 경험을 쌓고 무엇을 중요하게 챙겨야 하는지 알 수 있다.
저자는 결코 이룰 수 없을 것만 같은 꿈일지라도 열심히 공부하고 투자를 계속하면 생각보다 훨씬 빨리 목표를 달성할 수 있다고 강조한다. 나아가 투자자의 삶을 살다 보면 최초에 생각했던 목표가 전부가 아니란 걸 깨닫게 되고, 아는 만큼, 경험한 만큼 꿈의 목표가 더욱 구체화되고 현실화된다는 통찰까지 들려준다.

치밀한 분석과 경험 뒤에 얻은 원칙
‘실패하지 않는 투자법’

저자는 부동산 상승장 초기 투자를 시작하게 되어 감사하다고 말한다. 그때는 ‘어떻게 하면 투자를 할 때 성공을 확신할 수 있을까?’가 화두였다. 다른 방법이 없었다. 공부하고 임장 다니고 온갖 방법을 동원해서 시장을 분석했다. 잃지 않기 위해, 실패하지 않기 위해 공부하고 분석하며 해를 거듭할수록 점점 성공을 확신하게 되었다. 그 과정에서 ‘절대 실패하지 않는 투자를 한다’는 투자 철학이 나왔고, ‘좋은 타이밍에 진입장벽이 높은 곳을 싸게 매수한다’라는 투자 원칙이 나왔다. 5년 동안 매년 매매를 했고, 단 한 번도 실패를 경험하지 않았다. 결국, 경제적 자유를 달성했다.
소비자에서 투자자로 다시 태어나기로 결심한 뒤 정말 투자자가 되었듯이, ‘실패하지 않는 투자를 하겠다’는 목표를 세우고 그것에만 집중하여 달려가면 성공 확률은 눈에 띄게 높아진다. 그 과정에는 반드시 남다른 노력과 의지가 필요하다. 평범한 직장인이 경제적 자유를 얻는다는 것은 쉬운 일이 아니지만, 불가능한 일도 아니다. ‘투자를 했으면 반드시 수익을 낸다’는 원칙을 마음속에 새기면 경제적 자유는 시시각각 가까워질 수 있다.

지금껏 보지 못한 정책이 온다
윤석열 정부의 부동산 시장 집중분석

대선은 끝났고 새 정부가 출범했다. 부동산 정책에 많은 변화가 일어날 것임을 모두 예측하고 있고, 그 변화는 투자자들의 불안감과 기대감 사이에서 큰 파동을 그릴 것이다. 그러나 향후 5년간 부동산 시장의 변화를 정확하게 예측하고 그때그때 대응한다면 수익을 낼 수 있다.
새 정부의 부동산 정상화 방향은 시장의 기능을 존중하겠다는 의도로 해석해야 한다. 그렇다면 자연스럽게 양극화 현상이 발생할 것이다. 어느 지역은 오르고 어느 지역은 떨어지는 ‘지역 양극화’와 함께, 주택 보유에 따른 ‘자산 양극화’도 포함한다. 따라서 이렇게 차별화된 시장을 선점하고 성공적인 투자를 이어가려면 투자자들의 진검승부가 펼쳐질 것을 대비해서 제대로 공부하고 준비해야 한다.
저자는 대선 당시 윤석열 대통령 후보의 정책공약집에서 향후 5년간 부동산 시장에 닥칠 변화를 살펴본다. 충분한 물량 공급, 재개발ㆍ재건축ㆍ리모델링 활성화, 1기 신도시 재정비, 소규모주택 정비사업 적극 활용, 임대차법 전면 재검토, 임차인의 주거 안정 강화, 취득세ㆍ종부세ㆍ양도세 완화, 주택대출규제 완화 등 주요 내용을 집중 분석한다.

변화가 생기면 기회는 따라온다
절대 실패하지 않는 영역별 투자 전략

변화의 시기에는 늘 불안과 기대감이 공존한다. 문재인 정부 시절은 강력한 규제 정책으로 시장을 압박했지만 역설적으로 당시에 투자금과 용기만 있었으면 투자를 했다는 이유만으로 돈을 벌었던 행복한 시대였다. 윤석열 정부 때는 규제 완화, 확실한 공급 등이 예측되고 있다.
저자는 새 정부 이후 새로운 투자 기회를 8가지 영역에서 제시한다. 서울 지역 갭투자, 상급지 신축아파트로 갈아타는 타이밍 투자, 단기 몸테크를 활용한 리모델링 투자, ‘조정지역 해제, 임대사업자 제도 부활, 다주택자 취득세 중과 완화’ 등을 골자로 하는 규제 완화 시점을 노린 타이밍 투자, 공시지가 1억 원 이하 취득세 중과 예외 폐지를 활용한 투자, 투자금이 적은 투자자에게 적합한 실거주자 관점의 도시형생활주택 투자, 공포장을 노려 급매를 잡는 타이밍 투자 등이다.
투자자라면 출렁이는 지금의 부동산 시장을 관망만 할 것이 아니라 기회가 넘쳐나는 이 시기를 놓치지 말아야 할 것이다. 적극적으로 투자에 참여하려는 태도를 견지하되 묻지마 투자가 되어서는 안 되고 시장의 움직임을 철저하게 주시해야 한다.
부동산 시장은 늘 출렁거렸고 앞으로도 유동성이 클 것이다. 그러나 자기만의 원칙을 세우고 꾸준히 공부해간다면 시장의 움직임 속에서 어렵지 않게 기회를 짚어낼 수 있다. 이 책을 통해 그 기회를 찾기 바란다.

머리말 | 공부하는 투자자는 절대 실패하지 않는다

1부 | 소비자에서 투자자로 다시 태어나기

1장 | 부동산 투자, 꼭 해야 하나?
: 경제적 자유를 얻는 법
01 돈을 좋아하는 아이
02 플랜B를 준비하다
03 경제적 자유를 달성하다
04 돈을 사랑할 준비가 되었는가
05 부자 되기가 생각보다 쉬운 이유
06 재테크를 시작하지 못하는 이유
07 돈이 없어도 부동산 공부를 해야 하는 이유

2장 | 투자자로 다시 태어나자
: 100일간의 마인드세팅
01 첫 투자 실패의 추억
02 다시 태어나기 위한 서약서
03 목표 금액이 곧 태명이다
04 다시 태어나기 위해 끊어야 할 것
05 절약과 저축의 힘
06 절약 습관, 부모님께 물려받은 최고의 선물
07 종잣돈을 모아보자
08 투자 공부에 몰입하라
09 투자! 지금 바로 시작하자
10 투자모임에 참여하라
11 다시 태어난 당신, 축하한다!

3장 | 좋은 물건을 어떻게 찾는가
: 임장의 기술
01 실패하지 않는 투자를 하는 비법
02 임장이 중요한 이유
03 임장 노하우 5단계
04 집안 내부 임장 팁
05 힘들이지 않고 공부하는 임장 팁
06 악질 공인중개사에게 당하지 않기

4장 | 포지션에 따라 전략이 달라진다
: 내 처지에 딱 맞는 투자 전략 세우기
01 당신에게는 투자 철학이 있는가?
02 포지션별 투자 전략: 무주택자
03 포지션별 투자 전략: 1주택자
04 포지션별 투자 전략: 다주택자
05 무조건 싸게 사는 것이 제일 좋다

5장 | 생초보, 부동산 전문가 되다
: 리치판다 리얼 투자기
01 아내와 동갑인 아파트에서 신혼생활 시작
02 부동산은 미쳤다! 그래도 난 새집이 필요해
03 분양권 매도! 와인을 너무 일찍 터트리다
04 꿈의 아파트를 방문하다
05 1년간의 모의투자
06 홀린 듯 내집 마련을 하다
07 미래가 기대되는 재개발 투자
08 상급지 갈아타기에 성공하다
09 조정지역 해제 타이밍에 추가 매수하다
10 공시지가 1억 원 이하 초기재개발 투자
11 지방 공시지가 1억 원 이하 테마 투자
12 주택 수에 포함되지 않는 재개발구역 토지 투자

2부 | 실전 투자, 이렇게 한다

6장 | 앞으로 5년, 시장은 어떻게 변할 것인가? : 새 정부 맞은 부동산 시장 분석
01 변화의 키워드는 ‘정상화’
02 “시장 안정과 국민 주거수준 향상을 위해 수요에 부응하는 주택을 충분히 공급하겠습니다.”
03 “재개발, 재건축, 리모델링을 활성화하여 수요가 있는 곳에 공급을 늘리겠습니다.”
04 “1기 신도시를 재정비하여 차세대 명품도시로 재탄생시키겠습니다.”
05 “저층 단독, 다가구 주택 정비를 활성화하여 거주환경 수준을 높이겠습니다.”
06 “주택임대시장을 정상화하여 임차인의 주거 안정을 강화하겠습니다.”
07 “부동산세제를 정상화하겠습니다.”
08 “주택대출규제 완화와 다양한 주택금융 제도로 주거사다리를 복원하겠습니다.”

7장 | 시장의 변화에 재빨리 대응하라
: 절대 실패하지 않는 투자 전략
01 변화가 몰려올 때 기회도 넘쳐난다
02 서울 갭투자의 시대가 온다
03 저렴하게 상급지로 갈아타는 타이밍 투자
04 단기 몸테크를 활용한 리모델링 투자
05 규제 완화 시점을 노린 타이밍 투자
06 공시지가 1억 초과 아파트 기회가 온다
07 돈 한 푼 없이 서울 부동산 투자하는 방법
08 공포장을 노려 급매를 잡는 타이밍 투자
09 윤석열 대통령 시대, 이런 투자는 주의하기 바란다

맺음말 | 아직도 부동산 투자를 고민하는 분들에게

‘부자랑 경제적 자유가 뭐가 다른데? 똑같이 돈 많은 것 아니야?’라고 생각하는가?
먼저, 내가 생각하는 경제적 자유에 대해 명확하게 정의해두겠다.
경제적 자유란 일을 하지 않고, 남은 인생 신나게 놀고먹는 것을 말하는 건 아니다. 나에게 있어 경제적 자유란 나와 내 가족이 돈 때문에 스트레스받지 않는 수준이면 족하고, 돈벌이가 되지 않아도 내가 가치 있어 하는 삶에 시간과 열정을 투자할 수 있게 만드는 힘이다. -28쪽

하지만, 부동산 시장의 경쟁자는 누구인가? 삼성, LG와 같은 대기업이 주택 매매업을 하는 걸 본 적이 있는가? 당신이 집을 사고팔 때 외국인과 거래를 해본 경험이 있는가? 물론, 법인을 내세워 투자를 하는 투자자들도 있지만, 그는 명의를 활용하기 위한 투자일 뿐, 우리가 말하는 기업과는 격이 다른 경쟁자다.
일반적인 경우라면 부동산을 사고팔 때, 여러분 앞에 계약서를 사인하기 위해 앉은 경쟁자는 동네 아저씨이거나 아줌마, 혹은 한 집에서 30년간 거주하다 자식들 결혼자금 마련하기 위해 집을 매도하는 할아버지일 것이다. -61쪽

임장을 많이 다녀본 투자자들은 단지를 한 번 쓱 훑어보는 것만으로도 관리가 잘되고 있는 단지인지 여부를 쉽게 파악할 수 있다. 아파트 단지의 연식이 얼마나 되었는지 여부는 온라인 임장을 통해서 충분히 파악 가능하지만, 관리가 잘되고 있는지 여부는 반드시 직접 두 눈으로 확인해야만 한다.
아파트 외관 도색 상태, 아파트 가로수 등 조경 관리, 바닥의 쓰레기, 낙엽 유무, 이중 주차 여부, 쓰레기 분리수거장의 청결상태, 놀이터의 놀이기구 상태, 관리사무소, 상가의 화장실 청소상태 등 복합적인 환경을 종합하여 해당 단지를 방문한 첫인상이 좌우된다. -158쪽

용기 내어 청약한 아파트가 흥행에 참패했다는 소식을 접하게 되자 단점만 눈에 보이기 시작했다. 미분양 소식에 마음이 편치 않았고, 불안감에 하루하루 살며 완판 소식이 들리길 기도했다. 마침 2014년 9월 건강이가 태어났고, 직장생활과 육아를 함께 하느라 정신없는 와중에 마른하늘에 날벼락 같은 소식이 들려왔다. 2014년 11월, 분양받은 지 6개월밖에 지나지 않았는데 신정4구역 조합과 시공사인 현대건설 간에 갈등이 심화되어 공사가 중단되었다는 소식이었다. -229쪽

투자적 관점으로 볼 때는 1기 신도시가 공약 발표 직후 기대감에 엄청난 상승세를 보이고 있는데, 공약은 공약일 뿐 아직 정책이 되지 않는다는 점을 잊지 않아야 한다. 또한, 1기 신도시 재건축이 본격적으로 추진되기 전에 특별법이 선행해야 한다는 걸 잊지 않았으면 좋겠다.다만, 국민의힘뿐만 아니라 더불어민주당 역시 1기 신도시 특별법을 추진하려고 법안을 발의한 상태이며 두 당 모두 1기 신도시에 각종 특혜성 내용이 담겨 있어 실현가능성이 상당히 높다고 볼 수 있다. 특히, 1기 신도시의 경우 교육, 생활인프라가 잘 조성되어 있는 만큼, 노후 주택의 거주 불편을 감수할 수 있다면 자녀교육을 하며 몸테크를 도전할 만한 가치가 있다. 다만, 순수 투자목적으로 진입하기에는 전세가율이 낮고 실제 사업이 추진되기까지 많은 시간이 남아있음을 감안해야 한다. -319쪽

초기에 공시지가 1억 원 이하를 매수하여 큰 수익을 본 다주택자들은 명확한 기준하에 투자했다. 즉 ‘인구수 30만 이상 도시’, ‘인구가 증가하는 도시’, ‘향후 공급량이 부족한 도시’, ’전세가율이 높은 단지’ 등에 투자했다. 하지만, 적은 투자금으로 큰돈을 번 것에 기뻐하면서도 더 많은 투자를 하지 못한 것을 아쉬워한다. 그리고 스스로 정립한 기준을 벗어난 지역도 절대적 가격이 저렴하다는 이유 하나만으로 공격적인 투자를 이어간다. 이는 투자가 아닌 탐욕에 가까운 투기로 변질될 수 있다. -376쪽