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돈이 있든 없든, 나이가 많든 적든
“내가 내 집에 살고 싶은 건 욕심이 아니니까”

내 집에 살고 싶은 것은 누구에게나 당연한 마음인데, 막상 평범한 2030세대에게 내 집 마련은 생각보다 쉽지 않은 일이다. ‘아직 어린데 무슨 집이냐’며 돈이나 착실하게 모으라는 어른들은 젊은 사람이 집을 사려고 하는 걸 욕심이라고 하고, 월급과 집값의 격차에 좌절한 또래들은 ‘이번 생에는 글렀다’며 내 집 마련을 쉽게 포기한다. 성실하게 직장 다니면서 열심히 저축하고 살다 보면 언젠가 내 집이 마련돼 있을 거라는 안일한 생각이나, 불가능한 꿈은 애초에 꾸지도 않는 편이 낫다는 허무한 결론은 모두 우리를 내 집 마련과 점점 멀어지게 만드는 무책임한 변명일 뿐이다.
월세와 전세를 전전하던 사회생활 3년 차, 저자는 부모님의 지원 없이 하나는 대출을 끼고 또 하나는 전세를 껴서 아파트 두 채를 구매했다. 두 채를 합쳐도 금액이 많지 않고, 지금도 여전히 남의 집에 세 들어 살며 4년 뒤 내 집에 입주하기 위해 전세금을 모으는 중이지만, 저자는 일련의 내 집 마련 과정을 겪으며 ‘왕초보 부린이’에서 ‘부동산 좀 아는 부른이’로 성장할 수 있었다. 몸으로 부딪히며 겪은 생생한 경험담과 독학으로 터득한 부동산 노하우를 유쾌하게 풀어낸 이 책은 누구라도 지금 당장 내 집 마련을 향해 한 발자국 내디딜 수 있는 용기와 실행 의지를 선물해주기 충분하다. 평범한 20대 월급쟁이의 부린이 탈출 비법을 하나씩 따라가다 보면, 어느새 막막함은 사라지고 내 집 마련의 꿈이 구체화되는 놀라운 경험을 하게 될 것이다.

과몰입 환영!
20대 월급쟁이의 좌충우돌 내 집 마련 분투기
〈청년사회경제실태조사〉 통계청 공개자료(2021년)에 따르면 서울에 거주하고 있는 청년의 절반 이상은 부모님의 도움 없이 ‘내 집 마련’은 불가능하다고 응답했다. 서울 거주 청년의 65%는 내 집을 마련하기까지 앞으로 10년 이상이 걸릴 것으로 내다봤으며, 평생 내 집을 마련할 수 없을 것 같다고 응답한 비율도 15%를 넘었다. 이렇듯 내 집 마련은 많은 이들이 간절히 바라며 마음속에 품고 있는 일생의 목표지만, 그만큼 쉽지 않은 일이기도 하다. 언젠가 내 집 마련을 할 수 있을지, 그 시기는 언제가 될지를 생각하면 머릿속에 자연스럽게 물음표가 떠오른다.
여기 “20대도 내 집 마련할 수 있어요!”라고 말하는 청년이 있다. 저자는 만 25세 때 처음으로 월급을 모은 돈에다가 대출을 받아 아파트를 샀다. 그리고 다음 해에 아파트를 한 채 더 구매해 2주택자가 됐다. ‘혹시 금수저 아니야?’, ‘믿을 구석이 있는 거 아니야?’라고 생각할 수 있겠지만, 실상은 그렇지 않다. 사회생활 3년 차 사무실 막내에서 독학으로 부동산을 섭렵하고 엄빠찬스 없이 20대에 집주인이 된 비결, 과연 어떻게 가능했을까?

내 집 마련, 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막하다면?
왕초보 부린이에서 부동산 좀 아는 부른이로 성장하는 실전 노하우!
┃ 집값 등락 속에서도 걱정 없는 내 집 마련 시나리오
┃ 우리를 부린이로 머물게 하는 5가지 잡생각에서 벗어나는 법
┃ 이것만은 꼭! 실전에서 바로 써먹는 부동산 계약 꿀팁 6가지
┃ 지금 당장 실천 가능! 직접 부딪히며 배운 감이 잡히는 부동산 공부법
┃ 내 집 마련의 조건에도 우선순위가 있다? 이것만 알아도 내 집 마련이 가까워진다
┃ 영끌 금지! 감당할 수 있는 집값을 책정하는 초간단 공식
내 집 마련을 해야겠다고 다짐하는 것과 이를 위해 실제로 행동하는 것은 별개의 문제다. 어디에서부터 시작해야 하고 무엇을 어떻게 공부해야 하는지 도통 감을 잡기가 어렵기 때문이다. 거기다 괜한 고민들이 꼬리에 꼬리를 물고 이어진다. ‘종잣돈이 없는데 어떡하지?’, ‘집을 샀다가 덜컥 집값이 내려가면 어떻게 하지?’, ‘공부할 게 너무 많고 어려운데 어떡하지?’라는 생각이 무한 루프를 형성해 앞으로 한 발짝도 내딛지 못하도록 방해하는 것이다.
부린이 마음은 부린이가 가장 잘 아는 법! 내 집 마련을 망설이게 만드는 고민에 대해 저자는 자기 경험을 토대로 공감 가면서도 실현 가능한 솔루션을 선보인다. ‘부린이 유형 테스트’를 통해 각자 어떤 부분에 더 집중하면 효과적일지 도움을 주고, 종잡을 수 없는 집값 앞에서 ‘나만의 원칙과 시나리오를 세우는 법’을 알려줘 불확실한 부동산 시장에서도 기회를 엿볼 수 있는 시각을 갖게 한다. 또한 ‘감당할 수 있는 집값을 책정하는 초간단 공식’을 제시해 ‘언젠가 내 집을 사야지’가 아니라 ‘언제까지, 얼마를 모아서, 얼마짜리 집’을 살 것인지 구체적인 계획을 세우도록 이끈다. 가끔 뼈 때리는 현실 조언에 얼얼하다가도 이게 다 내 집 마련의 뒷배가 될 것임을 알기에 든든하기만 하다.
지금은 내 집 마련을 위해 한 걸음 내디뎌야 하는 순간!
이 책을 통해 저자가 알려주고 싶은 것은 다음 3가지다. 첫째, 내 집을 원하면서도 행동하지 못했던 요인들을 정리하고, 지금까지 내린 결론들을 공유하는 것. 둘째, 지금 당장 흡족할 만한 집이 아니더라도 적은 종잣돈으로 구매할 수 있는 집이 있다는 것과 그 집이 마지막 집은 아닐 테니 너무 걱정하지 않아도 된다는 것. 셋째, 집을 사는 과정이 그다지 어렵지 않다는 사실을 알려주는 것.
부동산을 어렵고 먼 것으로만 느끼던 저자는 작은 아파트를 하나 산 후에 오히려 더 크고 구 체적인 내 집 마련의 꿈을 꾸게 되었다. 잘 모른다는 이유로, 마냥 두렵다는 이유로 아무것도 하지 않는 것은 내 집 마련을 불투명한 미래로 미루는 것과 같다. 그 미래에 내 집이 있을지 없을지는 누구도 확신할 수 없다. 나중에 나의 좋은 집에 살려면 지금부터 움직여야 한다. 아파트 매매부터 월세 임대까지, 현장에서 하나씩 실천해보며 차곡차곡 기본기를 쌓아온 저자의 부동산 경험담은 내 집 마련을 나중으로 미루거나 망설이는 이들에게는 확실한 동기부여를 제공하고, 내 집 마련을 다짐했지만 어떻게 시작해야 할지 고민하는 이들에게는 막막함을 걷어낼 수 있는 친절한 부동산 가이드가 되어줄 것이다.

프롤로그 내 집 마련을 꿈꾸는 건 욕심이 아니니까
부린이 유형 테스트

1장 내 집 마련에 도달하기까지 넘어야 할 산
내 집 마련, 왜 해야 할까?
내가 모르는 우리 집 재산은 없다
집이 그대를 자유롭게 하리라
나를 부린이로 머물게 했던 5가지 잡생각

2장 남 집에 사는 시간을 똑똑하게 쓰는 법
남 집 살이와 관련된 ‘돈’ 문제
잠시 잊고 있던 서울살이 청년 주거의 현실
49년생 집주인과 94년생 세입자, 한판 붙다
부린이 탈출 비법 월세 파국이 알려준 부동산 계약 꿀팁6
이사, 언제까지 내 멘탈을 뒤흔들 건데?
남의 집에 살며 배운 것들

3장 만 25세, 월세 받는 집주인이 되다
집을 산 것은 위기감 때문이었다
생애 첫 내 집 마련의 마음가짐
집의 가치를 높여주는 인테리어 실전
월세라는 아주 든든한 뒷배
부린이 탈출 비법 단독 세대주 구성

4장 진짜 내가 살 수 있는 집을 사다
노원 아파트를 사지 않은 어처구니없는 이유
그 유명한 갭 투자, 나도 한번 해볼까?
자금 조달 출처는 ‘월급’과 ‘빚’ 그리고 ‘전세금’
부동산 거래 과정에서 놓칠 수 있는 의외의 것들

5장 부린이는 부른이로 성장 중
부린이의 경험치가 +100 상승했습니다!
그래서 집값이 올랐냐고요?
매물은 결국 집이고, 집은 결국 매물이다
부린이 탈출 비법 지금은 잠시 내려놓아야 할 내 집의 조건들
아껴 쓰는 것도 즐겁다, 내 집이 있으니까
남의 집이 알고 싶다
나만의 원칙과 시나리오를 만들자
부린이 탈출 비법 집값 등락 속 내 집 마련 시나리오

6장 감이 잡히는 부동산 공부법
부린이 고민의 무한 루프에서 탈출하는 법
자취방 침대에서 부동산 공부하기
나에게 맞는 집 한 채가 반드시 있다
나가고 싶어서 몸이 들썩거리는 순간이 온다
부린이 밸런스 게임: 막상 내 집 마련을 하려니 고민되는 것들
부린이 탈출 비법 영끌 금지! 감당할 수 있는 집값을 책정하는 방법

자본주의는 지금 우리가 사는 세상의 큰 질서다. 그 질서를 잘 이용해서 한 번 사는 인생을 꽤 윤택하게 살아볼 것인지, 그 질서를 부정하다가 나중에 후회할 것인지 둘 중에 선택하라면 나는 망설임 없이 전자를 선택하겠다. 내가 할 수 있는 것은 주어진 상황과 지금 내가 가진 무기들을 활용해 나름의 전략을 세우는 것이다. / 38쪽

나중에 나의 좋은 집에 살려면 지금부터 움직여야 한다. 지금 하지 않는데, 나중에는 할 수 있을까? 지금 할 수 있는 것부터 하지 않으면 나중에도 할 수 없다. 다른 사람들이 보통 40대, 50대쯤을 내 집 마련의 목표 시기로 잡길래 나도 따라서 그렇게 잡았을 뿐이지, 일찍 이루면 기분이 좋지 않을까? 이렇게 꿈이 명확한데, 무엇을 해야 하는지도 알고 있고, 남이 알려주는 이야기들 도 충분한데, 그럼에도 불구하고 시작하지 않는 것은 ‘미래의 나에게 맡긴다!’라며 무책임하게 외치는 것과 같다. 그리고 어영부영 시간이 지나면 그 ‘미래의 나’는 곧 ‘현재의 나’가 될 것이다. / 49쪽

남의 집에 사는 게 무작정 나쁜 점만 있는가 하면 그렇지는 않다. 내가 어떤 집에 살고 싶은지 생각해볼 기회가 되기 때문이다. 남의 집에 사는 게 서러워서 내 집에 살아야겠다는 동기부여 그 이상의 것이 있다. 굳이 몸소 체험해보지 않아도 알 만한 일이지만, 실제로 살아보면 확실히 더 많은 것들이 느껴진다. 남의 집에 살면서 왜 넓은 집이 좋은지, 왜 회사와 가까운 집이 좋은지, 왜 사람들이 좋은 집, 좋은 동네에 살고자 하는지를 체득하게 된다. / 94쪽

그런 의미에서 집은 경험재라고 볼 수도 있을 것 같다. 모든 것이 행동하고 생각하기 나름이다. 저렴한 월셋집에 살면서 절약하고 저축하고 투자하는 것은 당연히 훌륭한 일이다. 그러나 어떤 상황이든 그 안에서 비롯되는 감정과 의미를 어떻게 끌어낼지는 나에게 달려있다. 좋은 것들을 충분히 누린다면, 비싼 월세를 통해 자신에게 투자하는 거라고 생각해봐도 좋지 않을까? / 101쪽

자금 조달 계획서를 쓰다 보니 새삼스럽게 내가 3천만 원을 갖고 1억 7천만 원짜리 집을 샀다는 게 신기했다. 그 사실 때문에 많은 생각이 들었다. 그동안 부동산 공부를 하면서 나 스스로에게 자본주의에 대해 억울하다고 생각할 것이 아니라 거기에 적응하고 나를 위해 이용할 생각을 가져야 한다고 세뇌하곤 했는데, 막상 실제로 겪어보니 얼떨떨했다. / 145쪽

나는 감당할 수 있는 수준에서 집을 사는 것이 아무것도 하지 않는 것보다는 유리한 행동이라고 항상 생각해왔다. 또한 거래 과정을 통해 배운 것들이 분명 존재하기 때문에, 집값이 오르지 않아도 배움에 대한 비용이 나갔다고 여길 수 있는 침착함을 갖추고자 했다. 지금도 마찬가지다. 물론 나도 사람이다 보니, 다른 지역의 집값이 많이 오른 걸 보면 좋은 집으로 가기 위해 걸리는 시간이 그만큼 더 늘어나는 거니까 마음이 아프겠지만, 어쨌든 중요한 사실은 나는 지금 내 수준에서 최선의 행동을 했다는 것이다. / 151쪽

그러다가 6,500만 원짜리 소형 아파트를 하나 사보니 내가 뭘 알아봐야 하는지, 어디에 어떤 신경을 써야 하는지가 와닿기 시작했다. 아이러니하게도 실제로 집을 산 것이 부동산 공부에 불을 지핀 것이다. 집을 사보니 거기에서 느끼는 것이 확실히 있었다. 물론 사전 지식이나 구체적인 계획 없이 아무 집이나 질러버리는 것은 지양해야겠지만, 집을 직접 사는 것만큼 강력한 동기부여는 없었다. ‘한 채라도 사서 다행이다’ 싶으면서도 ‘얼른 더 좋은 집으로 가야지’라는 안정감에 기반한 희망이 생겨서 더 열심히 공부하게 됐다. 부동산 구매라는 것이 마냥 무서운 게 아니라 충분히 해볼 만한 것, 할 수 있는 것이라는 생각도 들었다. / 162쪽

하지만 나는 집을 산 후 더 좋은 집을 꿈꾸게 됐다. 이후의 목표는 간단하다. 지금 가진 집보다 좋은 집으로 가는 것이다. 집이 없는 상태에서는 집을 사는 것이 목표였고, 집을 사고 나니 지금 집보다 나은 곳으로 가자는 목표를 세우게 됐다. 꼭 미래에 대해서만 긍정 회로를 돌리는 것은 아니다. 당장 오늘, 현재에도 내 집이 있다는 사실이 든든하고 좋다. 내 집이 주는 안정감이라는 말을 충분히 이해하게 됐다. / 165쪽

집은 결국 ‘매물’로 접근해야 한다. 특히 사회초년생의 경우 종잣돈이 거의 없고 저축 속도도 더디므로, 현재 자산 수준 내에서 적절한 부동산 투자가 선행돼야 내 집으로 가는 제대로 된 길을 빠르게 찾을 수 있다. / 172쪽

부동산을 공부하면서, 나에게도 나만의 원칙과 시나리오가 생겼다. 나의 원칙은 1~2년을 주기로 가능한 예산 범위 안에서 최선의 집을 찾아 투자한다는 것이다. 첫 집이 내 마지막 집은 아니기에 좋은 집을 향해 계속 업그레이드를 해나가려고 한다. 그리고 별것 없지만 집값이 오르고 내릴 때의 시나리오도 세워뒀다. / 192쪽

쥐고 있는 돈이 많을수록 좋은 집을 살 수 있는 것은 사실이기 때문에, 내 눈을 좋은 집에만 맞추면 종잣돈은 얼마 를 모아도 늘 부족하게 느껴질 수밖에 없다. 1억 원이 있을 때는 2억 원을 모아야 갈 수 있는 집이 보이고, 2억 원이 있을 때는 4억 원을 모아야 갈 수 있는 집이 보이기 때문이다. 그래서 가장 현실적인 것은 현재 가진 수준에서 레버리지를 이용해서 살 수 있는 집을 사는 것이다. 나에게는 그게 제1원칙이다. / 206쪽

상승론자들의 이야기만 듣고 영끌 풀매수를 하기보다는 감당할 수 있는 수준에서 적당한 여유를 두고 내 집을 마련하는 게 맞다. 그렇다고 해서 하락론자의 이야기를 듣고 아무것도 하지 않는 것도 안 된다. 내 집 마련에 있어서 가장 무섭고 허망한 상황은 내가 집을 샀는데 집값이 내려가는 때가 아니라, 집을 못 샀는데 집값이 올라가 버리는 경우기 때문이다. / 209쪽

어차피 내 상황에 맞지도 않는 세법이나 대출 규제를 다 알 수도 없고 알 필요도 없지만, 제대로 모르고 막연히 두려워할 필요는 더더욱 없지 않을까? 집을 안 사도 된다고 생각하는 게 아니라면, 이제부터라도 차근차근 공부하고 준비해두면 된다고 생각한다. 집 한 채에 대해서는 더 그렇다. / 213쪽

남들이 떠드는 이야기만 들어 보면 내 집은 영영 사라진 것만 같았고, 우리 세대에게 내 집 마련은 정말 불가능한 일인가 싶었다. 그러나 실제로 공부를 해보니 나의 수준에 맞는 아파트도 있고, 사볼까 싶은 아파트도 있었다. 부동산 시장의 전반적인 상황을 고려해야 하지만, 알아보기도 전에 포기하거나 희망을 잃어서는 안 된다고 생각한다. 내 집 마련에도 나만의 시작점과 속도가 분명 존재하니까 말이다. / 227쪽

늘 내가 통제할 수 있는 부분에 대해 생각해야 한다. 집값은 상승할 수도 있고 하락할 수도 있는데, 내 뜻대로 그것을 통제할 수는 없다. 그러므로 여러 시나리오를 통해 최대한 대비할 뿐이다. 공부하면서 하나 확실하게 깨달은 것은 ‘이 집값이 정상이냐!’라는 억하심정에 집값이 내려갈 거라고, 내려가야 한다고 생각하는 것은 나에게 도움이 되는 사고가 전혀 아니라는 것이다. / 239쪽

개인적으로는 가능하다면 내 집 마련을 빨리 시작하는 게 맞다고 생각한다. 어차피 한 방에 내가 최종적으로 원하는 노른자 땅에 있는 넓은 집에 들어갈 수는 없기 때문이다. 그래서 나는 1억 7천만 원짜리 집을 샀다. 무리를 하지 않는 선에서, 감당할 수 있는 수준에서 내 집 마련을 하는 게 바람직하다고 생각했기 때문이다. 한 방에 강남으로 진출할 수 없다면, 수십 킬로미터 떨어진 곳에서부터 출발해서 서서히 진격해나가는 수밖에! / 247쪽

요동치는 부동산 시장이 두렵고 무서울수록, 감당할 수 있는 집값을 책정하는 것이 중요하다. 당연히 집값이 올라가면 좋다. 그러나 집값은 언제든지 내려갈 수도 있다. 특히 변동성이 클 때는 내 돈을 안전하게 지키는 것이 우선적으로 중요하다. 집값이 내려가는 경우에도 내가 감당할 수 있는 수준의 집을 구매하면 재정이 파탄 나는 일은 막을 수 있다. / 260쪽