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꼬마빌딩 신축 사업의 성공적인 로드맵

대부분의 많은 사람들이 평범한 가정에서 평범하게 자라 평범하게 회사 생활을 하면서 보통 사람의 삶을 살아가게 된다. 이런 우리에게 미래와 노후에 대한 걱정은 항상 따라다니기 마련이다. 그렇기에 우리는 현금 흐름을 추가적으로 창출하는 현금 파이프라인을 여러 개 만들어야 한다. 이러한 한 축에 부동산 투자가 있을 것이다.

오마하의 현인인 워런 버핏(Warren Buffett)의 ‘투자의 성공 원칙’의 제1 원칙이 바로 ‘돈을 잃지 마라’이다. 즉 투자할 때 ‘잃지 않는 투자를 하라’는 것이고, 이것이 무엇보다 중요하다고 했다. 투자의 성과를 극대화하는 것이 바로 복리 투자이고, 복리 투자의 핵심이 바로 잃지 않는 것이다. 따라서 우리의 투자는 온전히 리스크에 노출된 투자가 되면 안 된다. 리스크는 최소화하고, 수익은 극대화하는 전략으로 가야 한다. 저자들은 이 잃지 않는 가장 안전한 투자가 부동산 투자 중 신축 사업이라고 이야기한다. 신축 사업은 신축이라는 부가가치를 추가적으로 창출해, 토지 상태보다 더 많은 기대수익을 가져다준다. 지가 상승에 대한 안정적인 시세 차익과 임대를 통한 안정적인 월 현금 흐름 창출이 가능해지는 것이다.

많은 무주택자들이 가장 바라고 있는 것은 아마도 내 집 마련일 것이다. 그러나 최근 주택, 특히 아파트 시세 급등은 내 집 마련을 더욱더 어렵게 만들고 있다. 서울 강남권 외 주요 지역의 30평대 신축아파트는 15억 원 전후이며, 웬만한 경기도권 신축 아파트도 10억 원이 넘어가고 있다. 아파트 매수를 하기 위해서는 대출도 쉽지 않아 자기자본이 많이 투입되어야 하는 것도 부담스러운 상황이다. 이런 상황에서 아파트 대신에 주택 신축 사업에 도전해보는 것은 어떨까? 최상층에 주인세대를 구성하고, 그 주인세대에 살면서 아래층은 임대를 통해 임대수익까지 누리는 것이다.

이 책에서는 이러한 신축 사업만의 강점을 바탕으로 어떻게 신축 사업을 진행해야 하는지 토지 매입 노하우부터 토지 계약, 착공, 임대에 이르기까지의 일련의 과정을 하나부터 열까지 차근히 설명해준다. 또한, 직접 경험한 사례를 통해 신축 사업을 처음 접하는 사람들도 쉽게 이해할 수 있도록 구성되어 있다.

많은 사람들이 신축 사업을 하고 싶지만, 여러 가지 이유로 지금 당장은 불가능하다며 해보고 싶다는 생각조차 접는다. 하지만 신축을 하려고 한다면, 때가 되지 않음에 대한 걱정보다는 먼저 내가 그 때를 만들기 위한 적극적인 노력이 필요하다. 즉 자금이 없으면 자금을 마련할 수 있는 방법을 모색하고, 마음의 준비가 안 되어 있으면 마음의 준비를 하기 위해서 적극적으로 준비하는 자세가 필요하다. 신축은 내가 하고 싶다고 해서 바로 할 수 있는 것이 아니다. 먼저 이 책을 통해 신축에 대해 알아보고 때를 노려 신축 사업을 성공적으로 이끌어보자. 서울 역세권에 건물주 되기 프로젝트, 이 책 한 권으로 시작해보자.

프롤로그

1장 지금 가능한 유일한 투자, 꼬마빌딩 신축 사업
1. 우리가 평생 투자를 해야 하는 이유
2. 적극적인 레버리지, 부의 추월차선
3. 안전한 투자 자산으로서의 땅의 가치
4. 결론은 신축 사업이다! 신축 사업만의 강점

2장 꼬마빌딩 신축 사업, 이것만은 알고 시작하자
1. 신축 사업에도 트렌드가 있다
2. 무이자 월세 대출이 원룸 사업에 미치는 영향
3. 무주택자나 1주택자가 신축 사업을 해야 하는 이유
4. 금리 상승기에도 유효한 투자, 주택 신축 사업
5. 소규모 신축 사업 성공 키워드, 명확한 목표 설정

3장 신축 사업의 성공 마스터키, 토지 매입 노하우
1. 토지 매입 경로 및 노하우
2. 토지 검토 시 체크 사항 - (1) 입지
3. 토지 검토 시 체크사항 - (2) 수익률
4. 토지 검토 시 체크사항 - (3) 향후 발전 가능성
5. 건축주가 꼭 알아야 할 법적사항
6. 토지이용계획원으로 분석해보는 실전 사례

4장 신축 사업을 위한 토지 매입 검토 실전 사례 공항동
1. 입지 분석
2. 현장 실사 및 임대가 조사
3. 토지이용계획원 확인으로 1차 수익성 분석
4. 다중주택으로 수익성 분석
5. 다가구주택으로 수익성 분석
6. 신축 사업 진행 타당성 검토

5장 실제 투자 사례 및 예상 수익 공개 성산동
1. 입지 분석
2. 현장 실사 및 임대가 조사
3. 토지이용계획원 확인으로 1차 수익성 분석
4. 계획설계 의뢰하기
5. 신축 사업의 수익률 분석
6. 신축 사업 진행 타당성 검토

6장 토지 계약부터 착공까지
1. 토지 계약 시 체크할 사항
2. 건축사 선정 및 계약
3. 시공사 선정 및 계약
4. 대출 은행 선정

7장 착공부터 임대까지
1. 공존 Gunja 신축 과정
2. 시공사 인수·인계받기
3. 수익 극대화를 위한 임대 전략
4. 신축 같은 건물 유지 비결
5. 최고가 매도 전략

8장 새로운 시작, 서울 역세권에 꼬마빌딩 건물주 되기
1. 다이룸님의 고진감래 가락동 스토리
2. 소니도로님의 새절 프로젝트
3. 기누님의 상도동 신기 프로젝트
4. 찰리마제님의 송파동 스토리
5. 아토님의 서초구 방배동 다가구주택 짓기
6. 윤화로님의 구로구 구로동 스토리

9장 알고 시작하는 만큼 버는 신축 사업의 세금

10장 꼬마빌딩 신축 사업 관련 Q&A

에필로그

토지는 지가가 지속해서 상승하더라도, 공급이 좀처럼 늘어나지 않습니다. 왜냐하면 토지는 바닷물을 막아서 간척사업을 하지 않는 한 공급을 늘리는 데 엄청난 제약이 따르기 때문입니다. 이는 토지의 가장 큰 특징입니다. 그래서 안정적으로 토지가가 상승할 수밖에 없는 것입니다.
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주택 신축을 통해 단기 매도 시에는 이러한 안전마진을 최대한 확보하는 전략을 구사하는 것이 중요합니다. 모든 측면을 가성비 위주로 고려해 진행하고, 이때는 입지의 중요성보다는 입지는 좀 떨어지더라도 토지를 얼마나 싸게 살 수 있느냐가 중요할 수 있습니다. 그리고 세대 구성도 수익률이 최대한 나올 수 있는 원룸 또는 다중주택 개념으로의 접근이 필요합니다.
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좋은 입지라는 것은 어떠한 입지를 말하는 것일까요? 아파트 기준으로 입지는 역세권, 학세권, 공세권 등을 볼 수 있지만, 주택 신축 사업에서 가장 중요한 요소는 역세권이라고 생각합니다. 주택 신축의 주목적은 임대입니다. 그리고 임대 중에서도 원룸, 1.5룸, 투룸까지가 최대이고, 이것을 임차하려는 가장 큰 수요자는 20~40대까지의 1인 가구 직장인입니다. 이러한 직장인들이 집을 구할 때, 가장 먼저 보는 요소는 지하철에서의 거리입니다.
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주택 신축 사업은 안정적 현금 흐름 창출과 매각 시 시세차익의 2가지 목적을 가진다고 말씀드렸습니다. 이때, 향후 대형 개발 호재가 있는 지역이나 향후 발전 가능성이 큰 곳을 선점한다면 토지의 가치가 증대해 시세차익을 극대화할 수 있습니다. 투자 자산의 경우, 호재의 현실화보다는 기대감으로 상승하는 경우가 많기 때문에 서울시 등 정부에서 발표하는 개발계획 등을 확인하면서 신속하게 정보를 얻기 위해 주기적으로 모니터링하고, 원하는 지역에 대해 지속적으로 관심을 갖는 것이 필요합니다.
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계획설계를 의뢰할 때 중요한 사항이 있습니다. 그것은 반드시 건물의 층별 구성과 용도를 명시해서 건축사에게 알려주어야 한다는 것입니다. 그런 세부적인 사항 없이 계획설계만 요청한다면, 건축사는 해당 토지에 대한 계획설계를 전체 근생건물로 구성할지, 다중주택으로 구성할지, 다가구·다세대주택을 구성할지, 건축사가 원하는 방향으로 정해서 작성하게 됩니다.
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건축물의 철거는 철거업체를 따로 알아봐서 해도 되지만, 시공업체에 철거까지 함께 맡겨 일임하는 것도 좋은 방법입니다. 철거만 하는 업체의 경우, 철거만 끝나면 철수하게 되지만, 시공사의 경우 철거가 끝나면 시공을 이어나가야 하기 때문에 주위 민원이나 철거 후 신축 공사에 필요한 배관 등에 대해 더 신경을 쓰지 않을 수 없기 때문입니다.
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지하철과의 거리 500m 이내의 역세권에는 주요 임차인이 20대입니다. 젊은 세대들은 월 임대료에 대한 부담이 있고, 주차에 대한 필요성이 적으므로 50평대의 토지를 구해 4~5평대의 원룸으로 구성하면 수익을 극대화할 수 있습니다. 역과의 거리가 500m 이상인 경우는 좀 더 넓은 생활 공간을 구성해 30대를 타깃으로 1.5룸 또는 투룸을 구성해볼수 있습니다.
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신축 사업뿐만 아니라 모든 사업을 시작하기 전에는 반드시 세금에 대한 충분한 이해와 관심이 필요합니다. 사업을 시작한다는 것은 바로 수익을 기대한다는 것입니다. 이러한 수익이 기대되면, 실과 바늘처럼 항상 따라다니는 것이 세금 이슈입니다.
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