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SH도시연구원과 한국주택학회의 공동 세미나를 통해 정리된 내용을 책으로 엮었다. 공공임대주택 공급이 서민의 주거안정과 임대차시장 안정에 얼마나 기여했는지를 수요자, 사업자, 그리고 지역사회 입장에서 살펴보았다. 공공임대주택의 성과와 진단에 관한 광범위한 주제들을 아우르는 데 수요자와 공급자뿐 아니라 지역사회라는 관점도 중요하게 고려할 필요가 있다. 거주자들이 지역사회에 적절하게 통합되어 차별과 배제를 경험하지 않고 생활하기 위해서는 공공임대주택의 공급과 운영에 지역사회 환경이 중요하게 고려되어야 한다.

공공임대주택 30년, 성과와 과제

공공임대주택이 주변 주택가격에 미치는 영향 등 12개 주제 심층 분석

영구임대주택이 처음으로 도입된 지 33년째다. 1989년 서울주택도시공사의 창립과 함께 서울 노원구 하계5단지에 영구임대주택 640가구를 건설한 것이 우리나라 공공임대주택의 시발점이었다.
2020년 기준으로 우리나라 공공임대주택 재고는 174만 호, 서울의 공공임대주택 재고는 33.4만 호에 달한다. 최근에는 매년 10만 호 이상의 공공임대주택이 공급되고 있고 2020년 기준 총주택재고 대비 8%에 달하고 있다. 1988년 노태우 정부는 무주택서민의 주거안정이라는 목표 아래, 주택공급 200만 호 계획을 수립하고 영구임대주택공급을 시작으로 장기공공임대주택의 공급을 본격화했다. 이후 국민임대주택, 기존주택을 활용한 매입임대와 전세임대, 청년과 신혼부부를 위한 행복주택 등 지난 30여 년간 다양한 유형의 공공임대주택이 공급되어 왔다.
영구임대주택은 최저소득계층을 위한 주거복지정책의 일환으로 등장했다. 1998년에는 외환위기 이후 서민들의 주거불안이 심화된 상황에서 저소득층의 주거문제를 해소하기 위해 국민임대주택이 도입되었다. 다가구 매입임대주택은 공공임대주택을 소규모로 분산·공급함으로써 집단화에 따른 사회적 격리현상을 방지하고 생활권 내에 저렴주택을 공급하여 저소득층의 자활을 유도하고자 하는 목적으로 도입되었고 행복주택은 청년과 신혼부부의 주거문제 해소를 주목적으로 도입되었다. 또한 최근에는 공공임대주택 유형통합 논의가 있었고 이에 따라 통합공공임대라는 새로운 유형이 도입되었다. 이 시점에서 지난 30여 년간의 공공임대주택 공급의 성과와 한계를 살펴보는 것은 앞으로 우리 사회가 지향할 공공임대주택정책의 발전방향을 설정하는 데 반드시 필요한 과정이라고 할 수 있다.
이 책은 총 12개의 주제로 구성되었으며, 주요 주제는 공공임대주택의 과밀 해소 방안, 공공임대주택이 주변 주택가격에 미치는 영향, 지속가능한 공공임대주택 공급이 가능한 재무구조 등, 공공임대주택의 공급효과, 대기자 명부제도 도입, 공공임대주택 님비현상, 공공임대주택의 지방분권, 대체 금융을 활용한 자금조달방안, 재개발 임대주택의 공급과 성과, 지속가능한 민관협력형 임대주택, 공공임대주택의 임대료 체계다.

머리말

발간사

01 공공임대주택 과밀 해소, 선택이 아닌 필수 조건
과밀주거와 삶의 질
과밀주거의 역사
공공임대주택의 과밀
서울 공공임대주택의 과밀 실태
공공임대 과밀, 반드시 해소해야

02 공공임대주택이 주변 주택가격에 미치는 영향
공공임대주택에 대한 인식
공공임대주택이 주변 지역 주택가격에 미치는 영향
공공임대주택이 주변 지역 주택가격에 미치는 영향에 대한 연구 결과
공공임대주택과 님비 현상
평형 다양화, 디자인 개선, 어메니티 시설 늘려야

03 공공임대주택의 재무구조
공공임대주택 사업의 재무구조
지속가능한 공공임대주택의 대안들
임대료 체계, 비용­소득기반 결합해야

04 공공임대주택의 효과: 임대료부담 완화와 주거만족도 개선
공공임대주택 효과 측정 방법
임대료부담 완화 효과
주거만족도 개선 효과
직주근접, 상업 및 문화시설 인근에 공공임대주택 공급해야

05 대기자명부 도입과 공공임대주택 정책의 진화
대기자명부, 왜 중요한가?
대기자명부 도입을 위해 준비해야 할 것
배분 · 운영 기준 등 구체적 실행계획 마련해야

06 공공임대주택이 들어오는 것을 싫어하는 이유
우리 동네에 임대주택을 건설하는 것이 왜 싫은가?
임대주택은 우리 동네 주거환경에 나쁜가?
임대주택 거주자들은 어떤 주거환경에서 살고 있을까?
임대주택 공급, ‘얼마나’만큼 ‘어디에’ 고민해야

07 공공임대주택과 주변 지역의 전세가격
전세가격은 어떻게 결정되는가?
공공임대주택 유형별 전세가격 영향에 대한 계량 분석
공공임대주택, 전세가 안정에 효과

08 공공임대주택 지방분권의 해외 사례
해외 공공임대주택과 지방분권
주택수당, 공영주택 공급 등 다양한 서민 주거정책

09 대체금융을 활용한 공공임대주택의 자금조달
기존 금융시스템 활용
자금조달 전문기관 설립
신규 주택채권 발행
리츠(REITs, 부동산투자신탁)
대출보증(Loan Guarantee)
공동체 투자펀드와 사회성과연계채권
시장의 관심에 부응하는 자금조달 방안 마련해야

10 재개발임대주택의 공급과 성과
재개발임대주택 왜 중요한가?
주택재개발 정책변화와 세입자의 공공임대주택 요구
재개발임대주택 공급제도 변화와 특징
재개발임대주택의 공급 성과
재개발임대주택 제도개선 연구해야

11 지속가능한 민관협력형 공공임대주택: 서울시 역세권 청년주택
서울시 공공임대주택 현황
공공주도 건설형 공공임대주택 공급 모델의 한계
지속가능한 서울시 임대주택 사업모델
공공지원 민간주도 임대주택 모델의 정책 효과
지속가능한 공적임대주택 공급 확대를 향한 정책 방향

12 공공임대주택의 임대료 체계
주거권과 적정 주거비용
공공임대주택의 임대료 체계
부담능력을 고려한 임대료 체계의 정착을 위하여

주석
참고문헌

양적인 성장을 넘어 질적인 차원에서 주거복지 성과를 재평가하고 공공임대주택 정책이 나아갈 방향을 설정할 필요가 있다. 그런 맥락에서 공공임대주택의 과밀은 중요한 문제 중 하나가 아닐 수 없다. 앞서 살펴보았듯이 공급물량 목표에 몰두한 나머지 소형주택을 지나치게 많이 공급함으로써 3인 이상 가구는 절반 정도가 최저주거기준 면적에도 미치지 못하는 과밀한 공공임대에 거주하고 있다.
01_“공공임대주택 과밀 해소, 선택이 아닌 필수 조건” 중에서

국민임대주택의 공급은 주변지역의 전세가격을 안정시키는 효과가 있으며, 이러한 효과는 공공임대주택의 재고가 일정 수준 확보되어 있는 지역에서 더욱 컸다. 공공임대주택을 제외한 주택의 준공물량 증가도 국민임대주택의 공급보다 그 효과는 작지만 전세가격 안정 효과가 있는 것으로 분석되었다.
07_“공공임대주택 공급과 주변 지역의 전세가격” 중에서

재개발임대주택의 공급이 많으면 사업시행자에게는 손실이 발생할 수 있으나, 세입자에게는 득이 된다는 것이다. 재개발임대주택 재고가 많으면 많을수록 또 다른 저소득층도 임대주택에 입주할 가능성이 높아지기 때문이다. 이런 이유에서 일정비율 이상의 재개발임대주택 건립비율을 정하는 것이 필요하다.
10_“재개발임대주택의 공급과 성과” 중에서