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“당신은 두 번째, 세 번째 월급날이 있는가?”

은퇴 전에, 매달 현금 500만 원 이상이
통장에 꽂히는 부의 시스템을 설계하라!

직장에서 받는 월급만으로 미래를 준비할 수 있는가? 월급은 이제 기본인 시대다. 대기업에 다니는 월급쟁이도 부동산, 주식, 개인사업, 유튜브, 각종 알바 등으로 부가 수익을 만드는데 적극적이다. 사회 초년시절부터 다양한 수익 포트폴리오를 개발해 수십억 자산가가 되는 젊은 부자들도 속속 등장하고 있다.
그렇다면 평범한 월급쟁이에게 가장 효과적인 재테크 방법은 무엇일까? 시간과 노력을 최소한으로 들이면서 평생 자동으로 현금이 창출되는 방법, 바로 현금 파이프라인이 그 해답이다. 이 책의 저자는 27세부터 직장 생활과 자영업, 부동산 투자를 병행하며 파이프라인 구축에 힘썼다. 지금은 강남 아파트, 상가 건물까지 있는 건물주로서 월급 외에도 매월 500만 원의 자동 현금 흐름이 발생하고 있다.
저자는 개인 블로그와 부동산 카페에 자신의 투자 과정을 정리한 글을 올리면서 많은 독자들의 호응을 얻었다. 직장을 다니면서 제과점, 카페, 버블티 등 여러 프랜차이즈 운영과, 아파트, 상업용 부동산에 투자한 이야기를 있는 그대로 현실감 있게 전달했고, 현재도 자신의 투자법을 ‘암소투자+수소투자’로 소개하면서 파이프라인 구축 방법에 대해 꾸준히 글을 올리고 있다.
《월급쟁이 건물주 클레이튼커쇼의 파이프라인 수업》은 이러한 저자의 모든 투자 경험을 고스란히 담고 있는 책이다. 왜 월급쟁이일수록 파이프라인 구축에 힘써야 하는지, 직장에 다니면서 운영한 파리바게트의 실손익은 어떠했는지, 부동산 정책 변화에 맞춰 어떻게 포트폴리오를 재구성했는지, 게다가 다주택을 매도하면서 세무조사까지 받은 사연까지, 어느 책보다도 실감나는 사례들이 평범한 직장인에게 나도 할 수 있다는 열의를 불러일으킨다.

암소투자 + 수소투자,
경제적 자유를 위한
자동 현금 시스템 만들기

직장에 다니는 월급쟁이가 현실적으로 부자가 될 수 있는 방법은 무엇이 있을까? 1)근로 소득 높이기, 2)부동산 투자로 부동산 자산 모으기, 3)주식 투자로 금융 자산 모으기, 4)사업(자영업) 소득 만들기, 5)배당, 연금 소득 높이기. 어느 하나만 정답이 아니다. 이 모두가 평범한 월급쟁이라면 부자가 되기 위해 꼭 시도해봐야 하는 것들이다. 저자 역시도 오랜 긴간 1~5번의 과정을 동시에 도전했고, 계속 실행 중이다. 물론 처음부터 다 도전할 수는 없다. 먼저 종잣돈을 모으고 실거주 주택부터 투자한 뒤 국내외 1등 우량주나 배당주에 투자하거나 자신 있는 분야에서 자영업에 도전해 부가 소득이 생기기 시작하면 여러 개의 파이프라인을 구축할 수 있다.
저자는 투자 방식의 차이를 암소와 수소에 빗대어 설명한다. 자산 확보 후 빠르게 매각하는 시세 차익 위주의 투자를 수소 투자, 자산이 자산을 낳는(현금 흐름이 발생하는) 투자를 암소 투자라고 이야기한다. 특히 수익이 한 번에 생기는 투자도 좋지만 꾸준히 평생 얻을 수 있는 소득을 얻는 게 중요하다. 수십 채의 갭투자와 초단타 매매처럼 수소 투자는 남들이 보기에 짜릿하고 자극적일 수 있다. 하지만 10년 이내로 은퇴를 앞둔 4050 세대라면 꼭 현금 흐름을 발생시키는 자산에 투자해야 은퇴 후 소득절벽을 막을 수 있다고 저자는 강조한다.
저자는 서울, 경기 다주택과 상가를 소유해 총자산 70억 원대까지 불렸지만, 현재는 강남 아파트 한 채, 투자용 아파트 한 채, 상업용 한 채, 소위 ‘2+1 포트폴리오’로 재편한 상태다. 이렇게 정리하기까지 부동산 정책의 변화에 따라 발 빠르게 움직이는 저자의 투자 노하우가 책에 그대로 실려 있다. 부동산 정책과 시대의 변화를 읽고 자신의 자산을 슬기롭게 조정하는 능력이야말로 투자의 기본이라 할 수 있다.
월급쟁이로서 각종 프랜차이즈 사업을 통해 종잣돈을 모은 이야기도 흥미롭다. 십수 년간 파리바게트, 소프트리, 공차, 커피식스를 직접 운영하면서 각각의 장단점, 실제 비용과 수익까지 낱낱이 공개한다. 또한 다주택을 정리하는 과정에서 세무 조사를 받은 경험은 어느 책에서도 볼 수 없는 이야기다. 무엇보다 부가 소득을 높이기 위해 저자가 노력했던 이야기들이 진솔하게 담겨 있어 재테크에 마음만 있을 뿐 행동으로 옮기지 못했던 독자들을 자극해준다.

든든한 재테크 상담,
클레이튼커쇼의 파이프라인 수업

저자는 〈클레이튼커쇼 부동산 연구소〉라는 블로그를 통해 재테크를 고민하는 많은 분들과 오랜 시간 소통해왔다. 문의해오는 질문들에 대해 자신이 경험하고, 알고 있는 한에서 성실히 답해주며 꾸준히 블로그를 찾는 사람들에게 든든한 재테크 상담가가 되어주었다.
경제적 자유를 꿈꾸는 딩크족에게는 가장 먼저 실거주 주택 구입을 조언하고, 실거주 부동산 한 채만 가지고 있는 자영업자에게는 배당주 투자를 조언한다. 최근에는 곧 다가올 건강보험료 개편에 따라 건강보험료 폭탄이 떨어질 수 있다는 글을 올려 블로그 이웃뿐만 아니라 네티즌들의 큰 관심을 끌기도 했다.
저자는 가지고 있는 암소들이 매월 500만 원의 자동 현금을 벌어다 주기 때문에 매월 상가 월세일이나 배당금 지급일이 제2, 제3의 월급날처럼 기다려진다고 말한다. 나와 내 가족을 먹여 살릴 ‘근로 소득’, ‘사업 소득’, ‘부동산 임대 소득’, ‘배당-연금 소득’은 최대한 오랜 시간 유지해, 워런 버핏처럼 늙어 죽을 때까지 시장에서 머물며 멋진 투자를 계속하는 게 저자의 소망이다. 이 책을 읽고 커쇼와 함께 은퇴 전에, 매달 현금 500만 원 이상이 통장에 꽂히는 부의 시스템을 설계해보자.

프롤로그
평범한 직장인이 강남 아파트와 상가 건물을 소유하고,
자동 현금 흐름 500만 원을 만들기까지

PART 1 월급쟁이 부자의 마인드
월급쟁이에게 필요한 부자의 생각법
부자의 첫걸음은 종잣돈 모으기
자기 자신을 믿어라
TIP 부자가 되기 위한 나이대별 행동 요령

PART 2 실전 투자: 수소 투자 파이프라인
암소 투자와 수소 투자, 그게 도대체 뭔데?
첫 번째 투자는 무조건 실거주 주택부터
갭투자로 4주택자가 되다
갭투자만으로 파이어족이 될 수 있을까?
4주택자에서 다시 2주택자로 회귀
커쇼의 2+1 포트폴리오는 무엇인가?
TIP 다주택을 차례로 매도하다가 세무조사를 받다

PART 3 실전 투자: 암소 투자 파이프라인

1. 근로 소득을 최대한 길게 유지하자
퇴직 후 나도 파산할 수 있다
퇴직하는 순간 건강보험료 폭탄이 날아온다
은퇴 거지가 되지 않으려면?
파이어족과 조기 은퇴족은 다르다
현명한 퇴직을 위한 다섯 가지 체크리스트
준비된 직장인은 퇴직이 두렵지 않다
TIP 커쇼의 실제 근로 소득 + 월 자동 현금 500만 원 포트폴리오

2. 자영업 소득은 부자가 되는 지름길
직장인의 오토 운영이 가능한 프랜차이즈 사업
매출은 안정적이나 원가율이 높았던 프랜차이즈 제과점 파리바게뜨
계절에 따라 매출 편차가 큰 아이스크림 전문점 소프트리
원가율은 낮으나 인건비가 높은 버블티 전문점 공차
높은 노동 강도에 비해 아쉬운 영업이익, 저가 커피 브랜드 커피식스
TIP 우리 모두는 자영업자입니다

3. 부동산 임대 소득은 은퇴 후 필수 소득
월세 내는 임차인에서 월세 받는 임대인이 되다
전세 주택은 사라지고 월세 주택 시대가 온다
아파트 대체제, 투룸 오피스텔
주택 투자와 상가 투자를 한방에, 상가주택
지식산업센터 27채 가진 친구
TIP 내가 이 동네 살아봐서 아는데, 여기 절대 투자하면 안 돼!
TIP 윤석열 정부, 다주택자 규제를 풀어줄까?

4. 배당주, 연금 투자도 내 사업처럼
이젠 갭투자보다 배당주 투자?
배당주 투자 VS 자영업
불안한 국민연금, 개인연금이 필수
퇴직연금으로만 백만장자가 된다고?
주택연금의 허와 실
TIP 연예인 걱정은 하는 것 아니다? 연예인들도 생활비를 걱정한다!

PART 4 내 자산은 내가 지킨다: 절세의 기술
주택의 보유 기간별 양도세 비과세 전략
다주택자는 주택 매도 순서에 따라 양도세 수천~수억 원 차이
주택 일곱 채 보유한 100억 원대 자산가가 잠을 못 자는 이유
법인 투자는 개인 투자의 대안이 될 수 있을까?(취득세와 종부세 비교)
법인 투자는 개인 투자의 대안이 될 수 있을까?(양도세와 종합소득세, 건보료 비교)
계약갱신청구권이냐, 묵시적 계약 연장이냐? 그것이 문제로다
TIP 임대인의 거친 생각과, 불안한 눈빛과, 그걸 지켜보는 임차인
TIP 윤석열 정부, 임대차 3법 어떻게 바꿀까?

에필로그?
암소, 수소 농장주는 하락기에도 흔들리지 않습니다

2) 20대 후반 ~ 30대 중반
반드시 자동차보다 첫 실거주 주택을 먼저 매수합니다(가장 중요한 부분입니다).
첫 실거주 주택은 대부분의 사람들이 원룸이나 빌라부터 구입하고 이후 아파트를 구입하라고 하는데, 저는 가능하다면 처음부터 환금성이 좋은 소형 아파트 구입을 추천합니다.
첫 실거주 주택으로 자산을 불린 후 매도 시에는 1세대 1주택 비과세, 일시적 1가구 2주택 비과세 등을 이용해서 불필요한 양도세 지출을 막고 시세 차익을 극대화합니다.
37p. TIP 부자가 되기 위한 나이대별 행동 요령

저 역시도 55세까지만 작장생활을 한다는 계획을 세워놓고 있는데요(그것도 가능할지 모르겠습니다만). 55세에 퇴직한다 해도 30년 이상 기대여명이 남아 있기에 최대한 건강이 허락하는 한 완전한 은퇴를 미루라는 것입니다. 만약 불가피하게 퇴직을 하더라도 4대 보험 가입이 가능한 일자리나 아르바이트를 구해서 국민연금 받기까지의 소득 공백 기간(income crevasse, 55~65세)을 견뎌내고 앞서 말한 지역가입자 건보료 부담에서 벗어나라는 것이지요.
96p. 근로 소득을 최대한 길게 유지하자

배운 게 도둑질이라 저는 상가에서 10여 년간 자영업을 하며 상가에만 정신이 팔려 있었고, 이 친구는 10여 년간 지식산업센터에서 사업을 하며 거기에만 정신이 팔려 있던 것이죠. 각자 다른 필드(상가와 지식산업센터)에서 사업을 하다가 해당 필드의 부동산을 매입하게 된 것입니다. 그런데 이 친구는 아직도 배가 고픈가 봅니다. 친구의 목표는 지식산업센터를 100개까지 구입하는 것이라고 합니다.
180p. 부동산 임대 소득은 은퇴 후 필수 소득

“임대차 3법의 계약갱신청구권을 무력화해 임대차 기간을 현재 2+2년에서 다시 2년으로 되돌리고 전월세 상한율 5%를 폐지하겠다”는 주장을 하고 있는데, 이거 두 가지만 시행해도 사실상 임대차 3법은 폐기되는 것이나 마찬가지입니다(전월세신고제야 큰 논란이 없으니까요).
하지만 이렇게 급진적인 임대차 3법의 변경은 의석수가 많은 민주당이 절대 양보해줄리 없기에 차라리 계약갱신청구권을 유지하고 임대차 기간을 2+1년으로 변경하거나, 전월세 상한률을 10% 이내로 조정하는 등 일부 개정만 하는 것이 제 판단으로는 현실적일 것 같습니다.
270p. 윤석열 정부, 임대차 3법 어떻게 바꿀까?