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내 집의 가치는 얼마나 될까?
적은 투자금으로 부동산 수익률을 최대화하라!

투자의 본질은 무엇일까? 투자의 본질은 이익에 앞서 ‘투자 원금’을 보전하는 게 우선이다. 그런데 많은 사람이 이 중요한 사실을 간과하고 있다. 손해 보지 않는 것이 투자의 첫 번째 미덕이 되어야 하고, 수익을 많이 남기는 것은 그 두 번째다. 집 역시 사서 이익을 내는 것도 중요하지만, 손해를 보지 않는 게 가장 중요하다. 이익은 그다음 문제다.

집을 사는 행위에서 손해를 보지 않으려면 어떻게 해야 할까? 우선 집을 싸게 구입하는 게 핵심이다. 집을 싸게 구입하려면 무엇보다 집의 ‘내재가치’를 제대로 파악해야 한다. 사람에게 자기만의 고유의 특성, 가치가 존재하듯이 모든 부동산에도 자기만의 가치가 있다. 부동산이 가진 고유의 가치를 우리는 ‘내재가치’라고 부른다. 하나의 부동산에는 하나의 내재가치가 존재한다.

그렇다면 어떻게 집의 내재가치를 알아낼 수 있을까? 거기에는 일종의 공식이 있다. 우리는 이 공식을 파악해 내재가치를 잘 분석한 후, 투자의 목적을 안전하게 달성해야 한다. 이 책은 내재가치를 위한 안내서다. 내재가치는 건물가치를 법의 테두리에서 상정한 것이다. 기본 정보가 잘못되면 정확한 내재가치 산정도 어렵다. 인접 대지 시세를 과대평가하거나 건축단가, 건축면적, 일조권, 용적률을 잘못 적용하면 엉뚱한 내재가치가 튀어나올 수 있다. 서울, 경기, 수도권의 내재가치의 경우, 많은 부분을 대지가치가 차지하고 있는 실정이다.

내가 살고 있는 집의 내재가치가 얼마인지 궁금하지 않은가? 투자 계획이 있다면, 내 집 마련의 꿈이 있다면, 이 책을 읽고 가장 저평가된 가치 있는 집을 찾아보길 바란다.

I 프롤로그 I 적은 투자금으로 부동산 수익률을 최대화하라!

PART 01 집을 싸게 사려면 내재가치를 마스터하라!
1. 부동산 투자의 본질을 파악하자
원금 보전의 법칙을 유지하라!
진정한 승리자는 누굴까?
부동산 투자의 만능열쇠
정보 홍수 시대에 살아남는 법
2. 투자의 역사는 반복된다
꽃으로 살고 꽃으로 망하다 - 네덜란드의 튤립 파동
무지와 무분별한 투자가 불러일으킨 비극 - 프랑스의 미시시피 사건
근대 유럽이 만든 특권 회사 - 영국의 남해회사 사건
3. 대세를 알면 내재가치도 보인다!
버핏의 담배꽁초 투자
아파트와 빌라의 가격 흐름은 어떻게 다를까?
대세의 흐름을 읽으면 단기 투자에 유리하다
4. 군중심리에서 엿보는 내재가치
장어 치어의 추억
정보의 캐시캐이드(Information Cascade, 정보의 폭포)
5. 집값의 중심가격이 바로 내재가치다
가치를 제대로 알면 부동산 투자를 시작할 수 있다
내재가치의 판단 기준은 무엇일까?
6. 새집의 내재가치와 케첩 논쟁
케첩 논쟁과 집값의 상관관계
7. 공급 탄력성과 내재가치 기본공식을 마스터하라
투자의 황금률 ‘공급 탄력성’을 반드시 기억하라!
내재가치를 산출하는 공식
8. 재건축이 대세다!
재건축 A to Z
소규모 재건축의 분담금, 가치 계산법
지분이 많은 것과 적은 것의 차이?
재건축의 수익분석을 마스터하라


PART 02 서울, 수도권 집을 사려면 대지가치를 고려하라
1. 입지의 가치가 곧 대지가치
입지를 고려할 때 중요한 키워드 - 일조권, 용적률
서울은 뭐니 뭐니 해도 땅
2. 10년이면 강산이 변하고도 남는다
대지지분과 집값
10년 만에 강산이 변했다
아찔한 경험
3. 땅값과 허당의 간극을 메워라!
등기상의 대지지분 믿지 마라, 가끔은 허당이다
4. 대지가치 실전 분석 사례
초보 투자자 울린 대지가치
소규모 재건축 가치분석 사례
빌라의 대지가치는 어떻게 다를까?

PART 03 내재가치로 건물을 스캔하라
1. 건물가치를 파악하면 투자도 승리한다
공부상으로 건물면적을 확인하는 방법
깡통 차지 않으려면 깡통에 주의하라!
2. 아파트의 내재가치를 알면 백전백승!
아파트의 내재가치 실전 사례 - 은평구, 서대문구
아파트의 내재가치 실전 사례 - 마포구 망원동
3. 강남의 재건축 아파트는 내재가치 끝판왕?
재건축 수익성 분석하기
4. 아파트 비켜! 아파트 못지않은 빌라의 등장
아파트보다 나은 빌라의 출현
5. 빌라의 내재가치 입문 백서
나는 아파트인가요, 빌라인가요?
망원역 5분 거리 역세권 빌라의 내재가치는?
신축 빌라의 내재가치
최근 매매된 소형 빌라의 가치분석
6. 내재가치의 다양한 투자 사례 들여다보기
‘통매매’에도 장단점이 있다!
내재가치가 비슷할 때는 어떻게 해야 할까?

PART 04 내 집을 싸게 사는 최고의 방법
1. 집의 진짜 가치를 우리는 제대로 알고 있나?
가치를 찾는 연습을 하면 진짜와 가짜를 구별할 수 있다!
2. 다주택자 프레임은 위험하다
우리나라의 부동산 실정은 어떤가?
3. 마법을 일으키는 씨앗에 투자하라
대지를 평당 10분의 1 가격에 사라
4. 내 집 마련에 필요한 모든 것
이사는 가고 싶고, 돈은 없고?
내 집 마련, 이렇게 했어요
5. 투자의 기본 원리를 알면 내 집 마련은 식은 죽 먹기
한강이냐, 역세권이냐? 그것이 문제로다!
주택 공급의 탄력성과 집값의 상관관계
6. 부동산에도 분명한 트렌드가 있다!
나만 왜 자꾸 거꾸로 갈까?
7. 적정한 주택가격으로 부동산 시장을 전망하다
주택을 전망이론으로 전망할 수 있을까?
8. 나도 내 집의 진짜 주인이 될 수 있다!

I 에필로그 I 부동산 입문자에게 당부하고 싶은 말

▷ 땅값은 경기가 좋을 때는 계단식으로 오르는 경향이 있습니다. 이는 신축 아파트와 신축 빌라를 선호하는 사람들의 요구와도 무관하지 않겠죠. 우리는 이러한 흐름이 지속되는 것을 ‘자전거 조업(계속 페달을 밟아야 가능한 일)’이라고 하는데, 잘 굴러가던 자전거도 언젠가는 멈추게 됩니다. 아시겠지만 일본은 1991년에, 미국은 2008년에 페달이 멈췄었고, 이와 유사한 경험을 한 나라들이 많이 있습니다. 우리는 그때를 잘 살피고 미리 파악하고 있어야 합니다. 자전거가 달릴 때와 멈출 때를 아는 것, 즉 대세를 읽을 줄 알아야 합니다.
-p. 37

▷ 집값은 대지가치에 건물가치를 더한 값입니다. 여기서 대지가치를 알면 80%의 집값을 안다고 할 수 있습니다. 사실 대지가치를 제대로 파악한다는 것은 쉽지 않습니다. 마치 샘을 찾기 위해 수맥 전문가를 동원하는 것처럼 말이죠. 정확한 수맥을 찾기 위해 여러 곳을 샅샅이 뒤지는 것은 대지가치 분석을 하는 일과 비슷합니다. 하지만 무작정 뒤지는 것보다 정보로 무장해서 효율적인 결과를 산출해내는 것이 중요합니다.
-p. 57

▷ 돈보다 시간의 개념이 더 무서울 때가 많습니다. 우리는 불확실한 미래를 상당히 두려워합니다. 그런데도 막연하게 미래가 밝을 것이라 기대하면서 투자합니다. 왜 그럴까요? 이유는 간단합니다. 남들이 다 하니까, 나 혼자만 뒤처질 수는 없어서 무리하게 자금을 끌어와 투자에 뛰어듭니다. 공원에 놀러 간 아이들은 남들이 풍선을 사는 것을 보고 부모님께 같은 풍선을 사달라고 조릅니다. 그러다 시간이 지나면 금방 질려서 어딘가에 버리고 오기도 하죠.
-p. 75

▷ 집의 가치는 주로 대지에 있다는 것을 이제는 잘 아실 것입니다. 특히 서울의 집값 대부분은 대지가치가 70~95%를 차지하고 있죠. 재건축이 임박한 30년 이상 된 노후 빌라나 시세 대비 전세가격이 30~40% 정도 하는 오래된 아파트는 대지가치가 전부라고 해도 과언이 아닙니 다. 강남구 대치동의 은마아파트의 경우가 그 대표적인 예죠.
-p. 144

▷ 공급의 탄력성, 용적률, 일조권, 건축법 등 기본적인 사항은 파악하고 이해하고 있어야 집값의 내재가치를 빠르게 알아볼 수 있습니다. 거기에 시시각각 변하는 정부 정책도 알고 있어야 하죠. 정부 정책은 투자자 입장에서는 어쩔 수 없이 안고 가야 하는 불편한 진실입니다. 그렇다고 정부 정책을 제치고 나홀로 투자를 할 수도 없는 일이죠. 결국, 정책을 잘 활용하는 지혜도 필요합니다.
-p. 199

▷ 집값은 오르기도 하고, 내리기도 합니다. 어느 사이클에 부화뇌동하지 말고 욕심을 버리며 내 집 마련 계획을 차근히 세우는 것이 최선의 방책이 될 것입니다. 내 집 마련에는 생각보다 큰돈이 들지 않습니다. 단돈 500만 원을 갖고도 성공한 사람이 부지기수입니다. 내 집 마련에 필요한 것은 돈이 아니라 계획, 정보, 열정, 인내입니다.
-p. 214