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복잡한 부동산 세금, ‘디테일하게’ 알아야 1억이 0원 된다!
사례 중심으로 친절하게 설명하는 23년 차 전문가의 부동산 절세 공식

2022년 대선 이후 부동산 세제 개편에 대한 기대가 연일 화두다. 윤석열 당선인의 ‘공급 확대, 규제 완화’ 발표에 따라 후년을 대비하는 한편, 2024년 총선까지는 아직 2년이 더 남은 만큼 2022년도 세법 개정안과 절세 방안 역시 주요하게 들여다볼 필요가 있다. 부동산 세금이란 본래 종류가 많고 복잡하기에, 자칫 잘못 알고 있거나 아예 신경 쓰지 않다가는 합법적으로 아낄 수 있는 세금도 수천만 원에서 수억 원씩 가산될 위험이 있기 때문이다.
취득 시 내는 취득세와 보유 중 내는 재산세·종합부동산세, 매도해 차익을 얻을 때 내는 양도소득세가 끝이 아니다. 주거용·업무용·임대용 등 건축물의 용도에 따라 세율도 달라지고, 공동명의나 다주택 여부에 따라 세제 혜택도 달라진다.
상황별, 단계별로 정확하고 디테일하게 알지 못하면 부동산 세금은 한순간에 불어난다. 세금이란 어렵다고 피할 수 있는 게 아니다. 핵심은 현 시점에서 내가 가진 물건에 대해 잘 파악해 적극적으로 절세 방법을 강구하는 것이다.

부동산 세무 전문가로서 23년간 수많은 세법 강의와 집필에 힘써온 저자는 절세의 기본 개념은 물론 주택·상가·토지 투자자가 알아야 할 절세법과 상속·증여세까지 초보 부동산 투자자들이 궁금해할 만한 부동산 절세 지식을 이 책 한 권에 전부 담았다. 다양한 사례를 들어 각각의 절세 비법을 설명해 투자자들이 어려워할 만한 내용도 알기 쉽게 풀어냈다. 또한 꼭 알아야 할 투자 노하우도 함께 서술해 독자가 물건별로 적합한 투자 요령과 합법적인 절세 전략 모두를 자연스레 알아가도록 도왔다. 어려운 용어도 사례로 풀어 설명하고, 2022년 최신 주요 세법 개정안도 별도 첨부했다.
아직도 탈세와 절세의 차이를 모르겠고 부동산 세금이 어렵게만 느껴진다면 이 책을 펼쳐 보자. 지금 내게 꼭 필요한 절세 전략이 무엇인지 이해하는 현명한 투자자로 거듭나게 될 것이다.

기초 절세 개념부터 주택, 상가, 토지, 상속·증여까지
꼼꼼하게 따져서 합법적으로 지켜내는 부동산 절세 A to Z

이 책은 총 6개 챕터로 나누어 부동산과 세금 종류별로 절세 전략과 주의사항을 꼼꼼히 짚어준다. 1장에서는 부동산 절세란 무엇인지, 탈세와 절세의 차이, 국세와 지방세, 세금 기초용어 등 부동산 세금에 대한 가장 기본적인 내용을 알아본다. 2장에서는 부동산 구입·보유·임대·매도로 단계를 구분해 각 단계에서 내야 하는 취득세, 재산세, 종합부동산세, 부동산 임대사업소득세, 양도소득세의 계산방법과 절세 전략에 대해 자세히 살펴본다. 3장에서는 주택 투자자가 알아야 할 절세 노하우, 즉 주택임대사업, 상가주택, 똘똘한 1주택 등의 절세방법을 알아본다. 여기에 최근에 각광받고 있는 부동산법인에 대한 내용도 빠뜨리지 않고 담았다.
4장에서는 상가와 오피스텔 투자자를 위한 공동명의와 부가가치세, 업무용 오피스텔, 사업양수도계약에 대한 내용을 다룬다. 5장에는 토지의 용도와 사업용 토지로 인정받기 위한 방법 등 토지 투자자가 놓치지 말아야 할 절세 노하우를 담았다. 6장에서는 상속세와 증여세의 계산방법과 절세 노하우에 대해 이야기한다. 특히 증여세는 증여 시기에 따라 내야 할 금액에 큰 차이가 나므로 절세 전략을 알아둔다면 내지 않아도 될 세금을 내느라 손해 보는 일은 없을 것이다. 세금 용어와 부동산 세법 개정내용은 부록으로 따로 다루었다. 이 책을 읽고 부동산 세금을 미리 공부하고 대비함으로써 세금을 몰라 낭패를 보는 일이 없기를 바란다.

고상연(인덕대학교 세무회계학과 교수, 공인회계사)
회계사, 세무사, 조세 전문가도 복잡해서 어려워하는 부동산 세금! 오랫동안 부동산 세법 강의와 컨설팅을 해온 저자의 실무 경험을 바탕으로 한 절세 전략이 이 책에 모두 들어 있다. 부동산 초보 투자자라면 알아야 할 부동산 세금을 알기 쉽게 풀이한 기초서로 이 책을 적극 추천한다.

고상철((주)미스터홈즈 FC 대표이사)
부동산 투자자를 위한 강의를 20년 가까이 해오고 있다. 그런데 마지막에 늘 막히는 부분은 바로 세금이다. 이런 어려움을 알기에 저자에게 한 수 배우고 있었는데 마침 이 책이 나왔다. 일반인들이 실수하기 쉬운 간단한 내용부터 꼭 알아야 할 절세 전략을 아주 쉽게 풀어 설명해놓은 책이기에, 부동산 투자를 시작하는 초보자라면 반드시 읽어볼 것을 권한다.

유용관(비즈세무법인 대표 세무사)
수익성 높은 부동산에 투자해 많은 수익을 얻고, 이를 바탕으로 지속적인 재투자를 통해 부동산 사업을 성공적으로 영위하기 위해서는 부동산 관련 세금의 쟁점과 해결방법을 정확하게 이해하고 있어야 한다. 바로 이 책이 부동산 투자자에게 꼭 필요한 세금 문제의 해결방법을 알려줄 완벽한 가이드가 될 것이다.

김종언(랜드프로 부동산연구소 소장)
30여 년간의 부동산중개업 경험으로 따져 보았을 때, 부동산 세금 문제는 중개업에서 언제나 1순위 검토 사항이다. 이 책은 그만큼 중요한 세금 문제를 친절하고 알기 쉽게 설명한다. 더불어 부동산 투자까지도 책 속에서 해답을 찾도록 돕는다. 공인중개사뿐만 아니라 일반 투자자들도 이 책을 꼭 한번 필독하시길 바란다.

부동탁(내집마련아카데미 부동산 멘토)
바야흐로 부동산 세금 지식을 모르고 투자하면 큰 수익을 내기 어려운 시대가 되었다. 특히 이 책은 실용적인 내용으로 쉽게 구성되어 있기 때문에 부동산 투자자분들에게 혼돈의 부동산 시장의 빛과 소금이 될 지침서라고 자신 있게 말씀드린다.

지은이의 말 | 부동산 세금은 디테일이 핵심이다
추천사 | 이 책을 먼저 읽은 분들의 말

1장. 부동산 절세, 개념부터 제대로 알아야 성공한다
부동산 절세란 무엇인가?
탈세와 절세를 구분하자
부동산 세금은 크게 국세와 지방세로 나뉜다
부동산 세금을 알려면 용어부터 알아야 한다
초과 납부한 세금도 돌려받을 수 있다

2장. 부동산 세금에는 어떤 것들이 있을까?
부동산 투자, 어떻게 시작할까?
부동산 구입 시 내는 세금: 취득세
부동산 보유 시 내는 세금: 재산세
부동산 보유 시 내는 세금: 종합부동산세
부동산 임대 시 내는 세금: 부동산 임대사업소득세
부동산 매도 시 내는 세금: 양도소득세

3장. 주택 투자자를 위한 절세 디테일
주택 투자에 성공하려면 지역분석은 필수적이다
중대형 주택보다는 소형 주택을 구입하자
부동산대책을 이길 수 있는 주택임대사업을 고려하자
은퇴자들이 선호하는 상가주택의 절세방법
똘똘한 1주택에는 세금 혜택이 많다
2주택을 가지고 있어도 세금을 내지 않을 수 있다
부동산법인이 관심을 받는 이유

4장. 상가·오피스텔 투자자를 위한 절세 디테일
상가·오피스텔 투자 시 상권과 역세권부터 보자
상가와 오피스텔의 공동명의와 부가가치세
상가와 업무용 오피스텔의 종합부동산세
상가·오피스텔을 팔 때의 사업양수도계약서

5장. 토지 투자자를 위한 절세 디테일
돈 되는 땅을 찾으려면 용도와 정책을 알아야 한다
토지 투자 시 확인해야 하는 것들
사업용 토지를 소유해야 세금 면에서 유리하다
사업용 토지의 재산세와 종합부동산세
사업용 토지 상태로 양도해야 양도소득세를 줄일 수 있다

6장. 상속세와 증여세 절세 디테일
상속과 증여, 무엇이 유리할까?
증여세는 어떻게 계산해야 할까?
상속세는 어떻게 계산해야 할까?
상속세와 증여세, 그 밖의 절세 노하우

부록 1 | 부동산 세금 용어 해설
부록 2 | 부동산 세금별 세율표
부록 3 | 2022 주요 부동산 세법 개정내용

만약 부동산에 투자해 부동산 구입금액 대비 1억 원의 수익이 발생했고 세율이 10%라고 가정해보자. 이때 부담해야 할 양도소득세는 1천만 원일까? 1억 원의 수익이 발생했지만 법에서 인정해주는 경비 지출과 장기보유특별공제, 기본공제를 하고 난 후의 금액이 과세표준이 되고, 여기에 10%의 세율을 적용하므로 실제 세금은 1천만 원보다 적은 금액이 된다. 근로소득의 경우에도 연봉에 세율을 적용하는 것이 아니라 법에서 정하고 있는 공제 항목들을 차감하고 난 후의 금액의 과세표준에다 세율을 곱해 적용한다. 따라서 수익·소득과 과세표준은 다른 의미이며, 정확한 세액산출을 위해서는 과세표준을 계산할 줄 알아야 한다. _36~37쪽

공시지가 상승은 재산세 상승으로 이어지는데, 재산세는 실현된 수익이 아니라 보유하고 있는 그 자체에 대해 부과하는 세금이다 보니 납세의무자가 세금을 마련하는 데 어려움이 있을 수 있다. 이렇게 급격한 세금부담을 덜어주기 위해 과세관청에서는 세부담의 상한 제도를 두고 있다. 즉 당해 재산에 대한 재산세의 산출세액이 직전 연도의 재산에 대한 재산세액의 150%를 초과하는 경우, 세금부담을 덜어주기 위해 150%에 해당하는 금액만 당해에 징수할 세액으로 한다. _79쪽

주택임대사업자 입장에서도 중대형 주택보다는 소형 주택이 세금 측면에서 유리하다. 예를 들어 전용면적 60㎡ 이하, 매매가격 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원) 이하의 아파트 같은 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 최초로 분양받아 60일 이내에 주택임대사업자 등록을 하고 일정한 요건을 갖추면, 취득세 면제 또는 감면 혜택을 볼 수 있다. 이 외에도 재산세 감면, 종합부동산세 합산배제, 임대소득세 감면 등의 세제 혜택이 있다. 주택임대사업자는 임대주택 외에 2년 이상 실거주 주택을 팔게 되면 양도소득세 비과세 혜택도 볼 수 있다. _135쪽

오피스텔이란 업무를 주로 하며 일부 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로, 건축법에 의한 용도 구분상 일반 업무시설에 포함된다. 즉 분양을 받을 때는 업무용이지만 실제 사용은 사무실 용도로도 가능하고 주거용으로도 가능한 준주택에 해당한다. 과거에는 오피스텔의 바닥 난방공사가 여의치 않았기 때문에 업무용으로 많이 사용했지만, 요즘은 주거용으로도 많이 활용하고 있다. 오피스텔의 주요 수요층은 직장을 다니는 20~30대 싱글 직장인이다. 따라서 학군이나 주변 환경보다는 업무지역 가까이에 있거나 업무지역으로의 이동이 편리한 역세권에 위치한 오피스텔이 투자에 적합하다. _183~184쪽

토지를 보유하고 있으면 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 재산세와 종합부동산세는 1년에 한 번, 매년 6월 1일에 사실상 토지를 소유한 사람에게 지방자치단체나 국가에서 납부할 세금을 계산해 고지서를 발송한다. 예외적으로 종합부동산세는 토지 소유자(납세의무자)가 신고하는 방식을 선택해, 직접 신고서를 작성하고 세액을 계산해 납부할 수도 있다. _226쪽

상속개시 전에 미리 증여해 재산을 분할한다면 상속재산이 줄어들어 상속세를 절감하는 효과가 생긴다. 20억 원의 재산을 한 번에 상속하면 40%의 세율이 적용되지만 사전에 10억 원을 증여한다면 증여와 상속으로 인한 세율은 각각 30%를 적용한다. 더구나 상속인에게 배우자와 자녀가 있다면 배우자공제(5억 원)와 일괄공제(5억 원)의 합이 10억 원이 되어 상속인이 부담할 상속세는 ‘0원’이 된다. _265쪽