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따라 하면 무조건 돈 버는 실전 부동산 경매: 수익실현편 : 부동산 고수가 족집게 과외처럼 짚어주는 경매 필수 지식과 투자 비결

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책소개

“지금 이 순간에도 경매 물건은 쏟아져 나온다!
이 중 1건만 성공해도 당신의 인생이 바뀐다!”

돈 되는 물건을 귀신같이 알아보는 ‘입찰의 신’ 정민우와
근소한 차이로 짜릿하게 승리하는 ‘낙찰의 신’ 유근용, 두 저자가 다시 뭉쳤다!
학생·주부·직장인까지 경매로 수익 낸 이들의 생생한 현장 노하우!

2021년 부동산 경매 분야 화제의 베스트셀러 《왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술》의 두 저자가 실전 경매 사례를 중심으로 한 생생한 투자 노하우를 전하는 신간을 펴냈다. 이 책에서는 아파트, 빌라, 상가, 오피스텔, 지식산업센터 투자는 물론, 호텔과 토지 그리고 지분 투자에 이르기까지 다양한 물건에 대한 투자법을 망라했다. 누구나 따라만 해도 수익을 낼 수 있도록 부동산 고수인 두 저자가 수익실현 포인트를 짚어주는 등 보다 실천적인 투자서로 업그레이드된 것이다.

저자들은 부동산 경매가 전문가만의 영역이 아니라고 단언한다. 누구나 도전하여 수익을 낼 수 있다는 것이다. 따라서 입찰-낙찰-명도-매도까지의 부동산 경매 한 사이클을 경험해보는 것이 중요하다고 말한다. 실제로 이 책에는 31개의 부동산 경매 실전 사례가 담겨 있다. 초보 투자자들이 낙찰받고 수익을 확정하는 경험을 통해 점차 투자자로 성장해 나가며 여러 건의 부동산 투자를 병행해가는 모습을 확인할 수 있다.

31개의 사례 속에는 지금까지 여느 부동산 경매 책에서도 알려주지 않았던 수익과 직결되는 실전 경매 현장의 노하우들이 가득 담겨 있다. 입찰 전 경매 물건에 대한 수익성 판단법, 입찰가 산정법, 예상 수익률 계산법 등 부동산 경매로 수익을 내기 위한 투자의 기본기는 물론이고, 단기간에 수익 내는 노하우, 순조로운 명도를 위한 팁, 경매 당사자들과 얼굴 붉히지 않고 원만하게 협의하는 법 등 초보 투자자들이 심리적으로 어려워하는 부분을 쉽게 해결할 수 있는 조언도 담았다. 실물자산 가격이 급등하며 ‘벼락 부자’와 ‘벼락 거지’가 생겨난 지금, 빡빡한 규제와 치솟는 금리에 대출 문턱도 높아져 좌절하고 있다면 부동산 경매 시장을 눈여겨보자. 부동산 경매는 소액으로도 충분히 투자할 수 있으며, 상승장에서든 하락장에서든 반드시 수익 내는 방법을 찾을 수 있다. 지금 이 순간에도 수많은 경매 물건들이 쏟아져 나온다. 이 중 단 1건만이라도 내 것으로 만든다면 그때부터 당신의 인생은 달라질 것이다.

출판사 서평

“금리가 높아지고 대출이 막히고 세금이 올라도,
부동산 경매라면 수익 내는 방법이 반드시 있다!”

‘낙찰의 신’ 유근용과 ‘입찰의 신’ 정민우, 두 경매 고수들의 돈 되는 노하우를 꽉꽉 눌러 담은 실전 부동산 경매 ‘수익실현편’ 출간!

“우리가 했으니 당신도 할 수 있다!”
부동산 경매로 부를 쌓고 인생을 바꾼 선배 투자자들의 생생한 수익실현 노하우!
코로나19 팬데믹 이후 약 2년 동안 부동산 등 자산 시장과 투자에 무관심했던 사람들은 혹독한 대가를 치러야 했다. 자산의 급격한 가치 상승이라는 달콤한 과실 대신 상대적 박탈감과 허탈함만 떠안아야 했기 때문이다. 2022년 초 현재 부동산 시장은 혼조세다. 가파르게 오른 부동산 가격에 대한 부담감으로 하락을 전망하는 쪽과 정권 교체 이후 강보합 및 상승을 점치는 쪽이 팽팽하게 맞서고 있다. 하지만 지금 중요한 것은 부동산 시장이 어느 쪽으로 흘러갈지 섣불리 판단하는 것이 아닐 테다. 지금부터라도 꾸준히 자산 시장에 관심을 가짐으로써 좋은 기회를 포착하고 이를 통해 투자자로서 자산 시장에 입성하는 것이 중요하다. 이런 측면에서 부동산 투자에 관심이 있는 사람이라면 반드시 읽어봐야 할 실전 부동산 경매 책이 나왔다.
2021년에 출간된 부동산 경매 분야 베스트셀러 《왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술》의 두 저자 ‘용쌤’ 유근용 대표와 ‘달천’ 정민우 대표가 1년 만에 신간을 내놓았다. 이번 책은 실전 투자에 대해 보다 구체적인 지침이 필요하다는 독자들의 요청을 받아 출간하게 되었다. 부동산 경매 투자의 고수인 두 저자와 저자들에게서 부동산 경매를 배운 직장인·주부·학생 등 수강생들의 최신 경매 사례 31개를 담았다. 아파트·빌라·상가·지식산업센터 경매 사례는 물론이고, 대지·임야·농지 등의 토지 경매 사례와 소액으로도 할 수 있는 지분경매 투자 사례가 실려 있다. 각 사례 속 낙찰받고 수익 내는 과정을 집중 조명하였고 수익률을 끌어올리기 위한 현장의 팁과 노하우를 알차게 담아냈다. 투자자의 시각에서 보다 실질적이고 유용한 조언과 정보로 무장한 것이다.

부동산 고수가 알려주는 경매 현장의 투자 디테일!
부동산 경매로 돈이 돈을 버는 선순환에 올라타라!
이 책은 부동산 경매의 실전 사례를 통해 경매 투자의 기본과 구체적인 투자 팁을 잘 전달하고 있다. 뿐만 아니라 일반적인 경매 책에서는 잘 다뤄지지 않은 토지 경매와 지분 경매 투자에 대한 상세한 정보도 얻을 수 있다. 건물 경매와는 또 다른 다양한 토지 경매와 지분 경매에 대한 수익실현 포인트를 쉽고 자세하게 설명한다. 특히 최근 큰 관심을 받고 있는 지식산업센터나 공유형 숙박시설에 대한 경매 사례는 여타 경매 책에서는 찾아보기 어려운 정보다. 보다 폭넓은 사례를 통해 현장의 경험과 지식을 최대한으로 전수하고자 했다.
이 책에는 몇 개월 만에 얼마의 수익을 거뒀다는 것으로 끝을 맺는 사례들이 즐비하다. 남이 돈 번 이야기임에도 배가 아프지 않고 재미있게 술술 읽히는 이유는 나도 얼마든지 해볼 수 있겠다는 자신감과 희망이 생기기 때문일 것이다. 부동산 경매는 두 저자가 경험했듯 현재보다 더 나은 미래를 원하는 사람이라면 누구나 도전하여 부를 쌓을 수 있는 가장 현실적이면서도 빠른 방법이다. 실제로 이 책에서는 첫 입찰에 낙찰한 초보 투자자가 수익을 내고 그 순수익으로 다른 경매에 연쇄적으로 도전하여 투자의 규모를 키워가고 성숙한 투자자로 성장해가는 모습을 엿볼 수 있다. 그들도 처음에는 경매 자체가 두렵고 명도가 부담스러웠지만, ‘입찰부터 낙찰, 명도, 매도’까지 경매의 한 사이클을 경험해보니 ‘내가 적극적으로 움직이면 풀지 못할 문제가 없다는 것을 깨달았다’고 말한다. 부동산 경매로 인해 인생이 바뀌었다는 말이 단순히 돈만을 두고 하는 게 아닌 것이다. 경제적 자유를 쟁취하고 성공을 부르는 투자자 마인드로 갈아탈 수 있는 부동산 경매 투자를 이 책과 지금 당장 시작해보자!

ㆍ 이 책이 사례를 통해 알려주는 부동산 경매 투자자가 갖춰야 할 기본기!
√ 목표 수익률과 입찰가 산정법
√ 입찰 전 수익성 판단을 위한 물건 감별법
√ 개인 vs. 1인법인 입찰시 장단점
√ 소액으로 안전하고 부담 없이 투자하는 방법 등

ㆍ 꼭 필요하지만 아무도 가르쳐주지 않았던 이 책의 실전 투자 팁!
√ 손품·발품을 제대로 파는 노하우
√ 이해당사자들과의 협상 스킬
√ 셀프 등기와 셀프 인테리어 노하우
√ 확약서, 내용증명, 소장 등 반드시 한 번쯤은 사용하게 되는 서류 샘플

목차

프롤로그 | 행복해지려면 돈이 필요하고, 돈 버는 방법은 우리 가까이에 있다
부동산 경매로 부를 쌓으려는 사람들에게 | 당신에게 필요한 것은 실행할 용기다

제1장 이것만 알아도 바로 시작할 수 있다!
: 경매 핵심 이론
경제적 자유로 가는 지름길, 경매
머릿속에 쏙 들어오는 간략 경매 절차
실수 가능성을 원천 차단하는 입찰 당일 체크리스트
입찰 전, 낙찰 후 무엇을 해야 하나
3초 만에 끝내는 초간단 권리분석
권리분석에 꼭 필요한 세 가지 경매 서류
경매에는 네 가지 가격이 있다
낙찰 확률 높이는 입찰가 산정 노하우
안전한 부동산, 이렇게 찾아라
소액으로 시작할 수 있는 지분 투자
레버리지 최적 활용법
양도세 반의반으로 줄이는 매매사업자 활용법
기회는 항상 있고, 바로 지금이다

제2장 따라 하면 무조건 돈 버는 주택 물건의 실전 부동산 경매
: 아파트·빌라
아파트 1 | 첫 입찰에 낙찰받아 무피 투자 성공하다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 물건지의 전입자를 확인하는 법
아파트 2 | 세 번 만에 낙찰 성공, 경매 한 사이클 경험하다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 현장조사 하는 법
아파트 3 | 등기부 활용으로 넉 달 만에 1,200만 원 수익 내다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 법원에서 사용하는 사건 부호
아파트 4 | 미납 관리비에서 힌트 얻어 한 달 반 만에 2,000만 원 수익
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 셀프 인테리어 노하우
아파트 5 | 교통 호재에 올라타 낙찰 2개월 만에 4,600만 원 수익
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 부동산 호재를 어떻게 알 수 있나?
아파트 6 | 왕초보 법인 첫 입찰에 낙찰받아 7개월 만에 6,000만 원 수익
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 셀프 등기 간단 노하우
빌라 1 | 역세권 빌라 낙찰로 거둔 플피 투자 쾌거
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 명도를 안전장치로 활용하는 법
빌라 2 | 인서울 단독주택 경매로 저렴하게 마련하다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 낙찰 후 권리상 문제가 발견됐을 때
빌라 3 | 매각불허가 사례: 낙찰받은 빌라 호수가 잘못됐어요!
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 경매가 취소되는 이유

제3장 따라 하면 무조건 돈 버는 상가 물건의 실전 부동산 경매
: 지식산업센터·상가·오피스텔·호텔
지산 1 | 패찰했지만 배운 것이 많았던 서울 성수동 지식산업센터 입찰
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 두 마리 토끼 잡는 지식산업센터 투자
지산 2 | 낙찰 1년 만에 2억 원 오른 지식산업센터
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 지식산업센터 분양권 전매 절차
지산 3 | 서울 성수동 지식산업센터, 10만 원 차이의 짜릿한 낙찰
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 목표수익률과 적정 입찰가 산정법
상가 | 10일 만에 1,500만 원 수익 낸 투자
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 1인법인 vs. 개인 부동산 경매 투자 시 장단점
오피스텔 | 속초의 오피스텔 낙찰받아 공유숙박 사업 시작하다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 투자 금액 및 목적별 물건 검색 요령
호텔 | 경매로 바다가 보이는 호텔 객실의 주인이 되다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 조심해야 할 분양형 호텔 투자

제4장 따라 하면 무조건 돈 버는 건물 지분의 실전 부동산 경매
: 아파트·빌라·오피스텔
아파트 1 | 196만 원으로도 할 수 있는 아파트 지분 투자
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 공유자 우선매수 신청하는 법
아파트 2 | 거래가 활발한 아파트 공매로 낙찰받아 수익 내다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 수익을 부르는 확약서 작성법
아파트 3 | 소송 끝 형식적 경매로 초과 수익 달성하다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 소송을 두려워할 필요 없다
아파트 4 | 산업단지 인근 아파트 저렴하게 낙찰받아 수익 내다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 물건 매도 시 준비사항 및 주의사항
아파트 5 | 입지 좋은 아파트 지분 공유자와 매도해 수익 내다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 내 관할 법원 찾는 법
빌라 1 | 1평도 안 되는 지분 물건으로 수익 내다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | e-그린우편을 통해 매매의뢰서 보내는 법
빌라 2 | 내놓은 지 2시간 만에 매도돼 수익을 안기다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 이익을 극대화하는 상황별 노하우
오피스텔 | 어려움에 빠진 공유자를 돕고 수익도 낸 ‘윈윈’ 투자
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 돈이 부족할 때는 공동투자로

제5장 따라 하면 무조건 돈 버는 토지 지분의 실전 부동산 경매
: 대지·임야·농지·도로
대지 1 | 2평 남짓 토지로 약 1년 만에 3배 수익 내다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 곧 개발될 만한 토지 고르는 법
대지 2 | 권리관계가 복잡했지만 가격적인 매력에 입찰해 수익 내다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 꼭 기억해야 할 매도 가격 협상 노하우
임야 1 | 기획부동산이 작업한 토지 낙찰받아 수익 내다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 기획부동산의 사기를 피하는 법
임야 2 | 분묘 있는 임야에 투자해 수익 내다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 분묘 토지 입찰 전 반드시 살펴봐야 할 세 가지
농지 1 | 고압선 아래의 토지 낙찰받아 수익 내다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 주말체험영농 목적의 농업진흥지역 토지는 피해야 한다
농지 2 | 12회 유찰된 맹지 지분 낙찰받아 수익내다
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 농지취득자격증명서 신청하는 법
농지 3 | 가족 납골당 있는 토지 낙찰받아 공유자에게 매도
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 주소 보정하는 법
도로 | 341만 원으로 200% 넘게 수익 낸 부속토지 투자
사례에서 배우는 실전 경매 팁 | 도로 투자의 다섯 가지 장점

부록 1 | 꼭 알아야 하지만 아무도 알려주지 않는 경매 양식 20가지
부록 2 | 부동산 투자에 유용한 인터넷 사이트 리스트

본문중에서

내가 컨트롤할 수 있는 투자를 찾기 시작했고, 나름의 경험과 조사 끝에 얻은 결론이 ‘부동산 경매’였다. 부동산 경매는 재테크 수단일 뿐 아니라 자본주의 사회를 살아가는 데 꼭 필요한 지식의 보고다. 국가 기관인 법원에서 진행하므로 편법이 통하지 않으며 내가 매입가를 정할 수 있고 노력에 따른 보상이 확실하다. 그렇게 시작한 투자가 10년을 훌쩍 넘었는데, 지금까지 단돈 1만 원도 손해 본 적이 없다. 시장 전망을 잘해서가 아니라 기본적으로 안전마진을 확보할 수 있었기 때문이다. 투자가 거듭될수록 경험과 수익이 쌓였고 삶이 달라졌다. _〈부동산 경매로 부를 쌓으려는 사람들에게〉 중에서

초보 경매 투자자의 목표는 경험하는 것이 1순위고, 돈 버는 것은 2순위에 놓아야 한다. 그러면 시간이 흐르며 둘 다 충족할 수 있다. 많은 사람들이 경매가 두려워서 혹은 현장에 가기 귀찮아서 실행하지 않을 때 나는 수십, 수백 번 입찰해 패찰과 낙찰을 반복했다. 이것 말고는 도저히 현재 상태에서 벗어날 방법이 없었기 때문이다. 현실을 벗어나고 싶다는 생각과 오랜 결핍은 내게 강제적으로 행동할 수 있는 최적의 투자 환경을 제공해줬다. 제1장_ 〈이것만 알아도 바로 시작할 수 있다!〉 중에서

낙찰가가 2억 7,200만 원인데 전세가가 2억 8,000만 원이니 ‘무피 투자’, 즉 자기자본 없이 하는 투자에 성공했다. 이렇듯 경매는 전문가만 할 수 있는 것도 아니고 어려운 것도 아니다. 확신이 없거나 귀찮거나 실행에 옮기지 못하는 것뿐이다. 이 성공 경험을 통해 어떤 문제든 다양한 해결 방법이 존재하고, 내가 적극적으로 움직이면 풀지 못할 실타래가 없다는 것을 알게 됐다. 돈도 중요하지만 내게는 이런 마인드가 생겼다는 게 무엇보다 큰 소득이다.
제2장_ 〈따라 하면 무조건 돈 버는 주택 물건의 실전 부동산 경매〉 중에서

내가 경매 공부를 할 때 가장 답답했던 것 중 하나가 입찰가를 어떻게 선정하느냐였다. 어디에도 명쾌히 설명되어 있지 않아 다들 대단한 비밀을 숨기고 있나 싶었다. 하지만 그런 비밀은 없었다. 중요한 것은 내가 이 물건을 팔고 나서 남길 수익만 설정하면 되는 것이었다. 이 물건은 최종적으로 2억 5,600만 원에 매도했고, 두 달도 안 돼 2,000만 원의 수익을 남겼다. 일반적인 방법이라면 1년 이내 단기 매도 시 70%의 양도소득세를 내야 한다. 하지만 이 건은 매매사업자를 활용했다. 그래서 단기양도세율 77%가 아닌 종합소득세율에 따라 수익의 15%인 108만 원을 공제한 약 460만 원을 세금으로 납부했다.
제2장_ 〈따라 하면 무조건 돈 버는 주택 물건의 실전 부동산 경매〉 중에서

나는 상가·지산·오피스텔 등 부동산 종류별로 목표수익률을 다르게 책정하고, 서울·수도권·지방 등으로 나누어 목표수익률을 계산한다. 예를 들어 강남 오피스텔의 목표수익률은 4%, 수도권 지식산업센터 목표수익률은 5% 이상, 지방 상가는 6% 이상으로 잡는 식이다. 입찰가를 자신 있게 써낼 수 있는 근거는 입찰 대상의 시세(매매가, 임대가)에 대한 확신이다. 기준이 명확하고 해당 부동산의 평균 수익률을 안다면 현재 시장 참여자들의 심리적 마지노선이 보인다. 욕심을 내려놓으면 낙찰을 받지 못하는 게 이상할 정도다.
제3장_ 〈따라 하면 무조건 돈 버는 상가 물건의 실전 부동산 경매〉 중에서

채무자 및 공유자와 연락이 됐다고 해서 가만히 있으면 안 된다. 언제나 협상과 소송을 동시에 진행해야 한다. 2020년 9월 7일 소유권이전을 완료하고 곧바로 공유물분할청구소송 및 부당이득청구소송을 진행했다. 공유자와 말이 잘 통한다고 해서 그저 시간을 흘려보내면 안 된다. 구두로 한 약속은 언제든 깨질 수 있고, 하루에도 수십 번씩 바뀌는 게 인간의 마음이니 말이다.
제4장_ 〈따라 하면 무조건 돈 버는 건물 지분의 실전 부동산 경매〉 중에서

‘입찰 전 알아야 할 주요사항’에는 답이기 때문에 농지취득자격증명서가 필요하다고 적혀 있고, ‘유의사항’에는 토지 일부가 ‘선하지’라고 적혀 있었다. 선하지는 토지 위에 고압선이 가설되어 있거나 고압선 아래에 있는 토지를 뜻한다. 선하지 토지라고 해서 농취증을 받는 데 어려움이 있는 건 아니다. 다만 철탑 근처에 있는 토지라 시세보다는 낮은 금액에 거래될 수 있으니 다른 물건들보다 더욱 싸게 낙찰받는 것이 중요하다.
제5장_ 〈따라 하면 무조건 돈 버는 토지 지분의 실전 부동산 경매〉 중에서

저자소개

유근용(초인 용쌤) [저] 신작알림 SMS신청
생년월일 -

저자 유근용(초인 용쌤)은 국내 최대 독서 카페 ‘어썸피플Awesome People’ 대표이자 국내 최대 자기계발 파워블로그 ‘초인 용쌤의 자기계발 이야기’를 운영 중인 독서 경영 컨설팅 CEO. 불우한 어린 시절과 문제아로 낙인찍힌 청소년 시절을 보내다 우연히 책 한 권을 만나 독서에 빠져들었다. 분야를 막론하고 손에 잡히는 대로 읽다 보니 일독일행一讀一行, 즉 한 권의 책을 읽고 가슴에 남는 한 가지를 행동하면 더 나은 삶을 살 수 있다는 걸 깨달았다. 억대 연봉을 받던 영어 강사에서 독서 전문가로 변신한 뒤, 전국에서 독서 경영 모임과 독서 모임을 이끌고 있다

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정민우 [저] 신작알림 SMS신청
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전국을 무대로 아파트, 상가부터 토지, 공장, 지식산업센터, 생활형숙박시설, 모텔 건물 등 안 다뤄본 물건이 없는 부동산 경매 실전 전문가다. 30대에 전세금 1,500만 원을 종잣돈으로 굴려 수십억 원의 자산가가 됐다. 200여 건에 이르는 낙찰 경험과 노하우를 응축한 그의 부동산 경매 강의는 매번 조기 마감을 이어가고 있으며, 수강생들의 낙찰과 수익실현 후기가 줄을 잇는 것으로 유명하다. 6년간 약 4,000여 명의 수강생들에게 경매의 지식과 실전 경험을 전수했다. 현재는 (주)바른자산관리(AMC)대표이사, (주)바른경영컨설팅 대표, (주)준민자산관리 경매 자문

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