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서울·수도권 아파트, 지금 사야 합니다 : 최소한 2024년, 큰 변수만 없으면 2027년까지 상승하는

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책소개

2019~2021년 폭등장을 정확히 예측한 유튜버 ‘얼음공장’의 부동산 투자 전략
금리 인상이나 세금 폭탄이 아닌 수요-공급이 아파트 값을 결정한다!

2014년 하반기부터 오르기 시작한 부동산 시장은 지금까지 8년째 상승세를 이어오고 있다. 덕분에 ‘이미 고점에 다다랐는데 지금 사면 상투를 잡는 것’이라며 폭락론을 내놓는 전문가도 상당히 많다. 그들의 말대로라면 PIR(소득 대비 주택가격 비율)이 사상 최고치여서, 금리 인상으로 대출자의 부담이 늘어서, 세금 폭탄에 못 이긴 매물들이 쏟아질 거라서 곧 부동산가격이 폭락할 것만 같다. 이 책의 저자이자 부동산 유튜버 ‘얼음공장’은 시장의 방향을 결정하는 건 금리 인상이나 정부 정책이 아닌 수요와 공급이라고 강력하게 말한다. 얼음공장은 대다수가 집값 상승의 정점을 찍었다고 말하던 2021년 초에도 ‘2021년 6/7/8월 폭등장’을 정확히 예측한 전문가이자 현업 투자자이다.
그는 여전히 서울·수도권 아파트 가격은 상승 여력이 남아 있으며 최소한 2024년, 큰 변수만 없으면 2027년까지 상승한다고 자신 있게 이야기 한다. 이유는 간단하다. 첫째, 2023년까지 공급이 턱없이 부족하다. 아파트 가격은 수급(수요와 공급)을 바탕으로 결정되는데 서울·수도권의 수요를 받쳐줄 공급이 없다. 둘째, 전월세 시장이 큰 혼란을 겪고 있다. 정부의 거래 억제로 전세가에 이어 월세가도 치솟고 있는데다가 임대차 3법 시행 후 계약갱신청구권이 처음으로 종료되는 2022년 7월 즈음부터 수요가 크게 몰릴 것으로 예상되기 때문이다.
주거에 대한 선택지는 사는 것과 빌리는 것, 늘 2가지뿐이다. 집값이 안정되기를 기다리며 계속해서 전세나 월세로 머무는 것은 선택의 기회를 잃어버릴 뿐 아니라 자산 가치를 하락시키는 최악의 선택이 될 것이다. 부동산 시장이 다양한 변수로 흔들리더라도 안정적으로 버틸 수 있는 서울·수도권 아파트를 더 늦기 전에 사야 한다.

출판사 서평

현혹하는 뉴스에 속지 말고 진짜 데이터를 보라! 진짜 현장을 보라!
남들이 망설이는 지금이 서울·수도권에 아파트 살 마지막 기회이다!

현재 부동산 시장은 하락에 대한 말들로 떠들썩하다. 경제부총리는 "부동산 시장이 하향 안정세에 접어들었다"며 반복해서 이야기하고, 국토부 장관은 "공급이 우려될 정도로 주택 공급을 확대했다”고 말한다. 이대로 집값이 안정되는 걸 기다리면 되는 걸까?
정부는 2017년부터 늘 똑같이 “부동산으로 돈을 버는 시대는 끝났습니다. 가격도 곧 안정화될 것이니 무리한 추격 매매는 자제해 주십시오.”라고 앵무새처럼 말해왔다. 하지만, 부동산은 폭등했고, 정부의 말을 믿고 기다렸던 사람들은 벼락거지가 되어 점점 더 외곽으로 밀려나며 주거 불안에 하루도 마음 편한 날이 없다.
이 책의 저자 얼음공장은 더 이상 현혹하는 뉴스에 속지 말고 진짜 현장을 봐야 한다고 이야기한다. 자신의 상황에 따라 듣고 싶은 뉴스만 듣고 시장을 판단하는 건 위험하다. 객관적인 시각으로 시장을 바라보려면 주장의 근거는 무엇인지, 그 근거가 옳은지, 현장의 분위기는 어떤지 같이 봐야 한다. 얼음공장은 오랜 시간 현장에 몸담으며 부동산 시장의 출렁임을 경험한 현업 투자자이다. 그는 시장이 혼란스러울 땐 현장의 목소리를 귀 기울여야 한다고 강조한다. 수년간 직접 부딪치며 체득한 부동산 시장의 흐름과 실질적인 투자 노하우를 이 책에 담았다.

최소한 2024년, 큰 변수만 없으면 2027년까지 상승한다!
지금이라도 서울·수도권 아파트를 어디에, 어떻게 사야 하는지 알려드립니다!

얼음공장은 최소한 2024년, 큰 변수만 없다면 2027년까지 상승한다고 한 치의 망설임도 없이 분명히 이야기한다. 이렇게 자신할 수 있는 근거는 크게 2가지다.
첫 번째 근거는 2022년부터 2023년까지 공급이 턱없이 부족하다는 것이다. 많은 전문가들이 하락의 트리거가 될 거라고 말하는 금리 인상은 부동산 하락과 비례 관계가 없다는 것이 지난 수십년간의 데이터에서 이미 확인되었고, 실제로는 수요와 공급이 부동산의 가격을 결정하기 때문이다. 수요보다 공급이 많으면 가격이 내려가고, 공급보다 수요가 많으면 가격이 올라가는 것이다. 하지만 2023년까지는 기본적인 서울·수도권의 수요조차 해결이 어려울 정도로 공급량이 적다.
두 번째 근거는 현재 전월세 시장이 큰 혼란을 겪고 있다는 것이다. 2017년 8월부터 다주택자가 소유하고 있는 집들을 시장에 내놓게 만들겠다는 명분으로 다주택자 규제를 계속 확대해왔다. 전세나 월세를 공급하는 다주택자를 규제하려다 보니 임대차 시장이 크게 위축되었고, 2020년 7월부터 시행된 계약갱신청구권 제도로 임대 물건의 씨가 마르면서 전월세가가 크게 치솟았다. 지금은 어느 때보다 세입자로 머무르기에 불안한 시대이다.
불과 몇 년 전까지만 해도 집을 사거나, 전세 혹은 월세로 가는 선택이 가능한 시기였지만 지금은 최악을 피하기 위해서라도 집을 사야할 때다. 금리나 세금, 정책과 같은 부동산 시장의 변수는 늘 존재했다. 그런 시장의 변수에 흔들리지 않으려면 수요가 꾸준하고 안정적인 서울·수도권 아파트를 노려야 한다. 서울 혹은 수도권 중에서도 어디에, 어떤 아파트를 사야 하는지 이 책에서 낱낱이 공개한다.

지역별/호재별 아파트를 콕콕 집어
실거주와 투자를 동시에 잡는 내 집 마련 전략 대공개!

저자도 처음부터 부동산 고수는 아니었다. 경매로 시작해 차근차근 현장의 언어를 익히고 새벽 5시에 일어나 현장에 나가는 삶을 반복했다. 그 덕분에 서울·수도권 아파트의 연식은 물론 교통과 편의시설, 과거의 가격 변동, 미래의 호재 등을 훤히 꿰고 있다.
저자가 수십번 발품 팔며 얻은 정보를 토대로 실제 무주택자들이 지금 당장 구입할 수 있는 서울·수도권 아파트를 엄선해 소개한다. 그 지역의 특징과 인근 추천 아파트는 무엇인지부터 해당 단지의 장단점과 향후 호재, 교통과 생활 인프라, 추천 단지의 시세까지 세세하게 담았다. 부동산 흐름을 이해하는데 그치지 않고 시장에 바로 참여할 수 있도록 실거주와 투자 두 마리 토끼를 동시에 잡는 내 집 마련 전략을 공개한다.

목차

프롤로그_ 지금은 '사고 싶다'가 아니라 '사야만 한다'고 말할 때

PART 1. 2022년 부동산 시장에선 어떻게 대비해야 하는가?

1장. 한국 주택 시장에서 아파트가 사라진 이유
임대차 3법: 공급을 가로막는 정부의 무수한 정책들
청약: 언제까지 기다리며 기회를 놓치고만 있을 텐가?
구축의 파워: 신규 아파트만 공급으로 본다면 대단한 착각이다

2장. 집을 사는 것과 집을 빌리는 것 중 뭐가 더 위험한가?
건국 이래 아파트값이 내린 적은 딱 3번뿐이다
아파트의 역사는 되풀이된다
전세로 밀려날 것인가? 자가로 밀려날 것인가?

3장. 부린이가 꼭 해야만 하는 부동산 첫 공부
명심하라, 부동산 공부는 사기 위해 하는 것이다
집을 한 번만 살 것이라는 착각에서 벗어나라
부동산 뉴스, 듣고 싶은 것만 들으면 결과가 좋지 않다
정부 정책 vs 시장의 수급, 알면 달라진다

4장. 부동산중개소에 가기 전에 반드시 고민해야 할 것들
가격은 시장이 인정한 가치라는 것을 인정하라
포기하지 못할 것과 감수할 것들을 선별하라
급매는 결코 나를 기다리지 않는다
시장과 중개인에 대한 편견을 버려라

5장. ‘어디가 최선인가?’ 위치를 선정하는 가이드라인
내 집 마련 제1원칙 ‘일자리가 있고 주거지가 훌륭하면 어디든 오른다’
최선 입지와 차선 입지를 알면 내게 맞는 곳이 보인다
지금 살지 못하는 집일수록 상급지에 마련하라
가성비를 따질 거면 아직 오르지 않은 아파트가 낫다

6장. ‘얼마가 최선인가?’ 가격을 결정하는 가이드라인
호갱노노와 네이버 부동산을 동시에 보라
“대출은 얼마까지 받는 게 좋을까요?” 답은 당신이 알고 있다
‘돈이 없어서’라는 핑계는 접어두자
싸서 싼 물건을 급매로 착각하지 마라

7장. ‘어떤 물건이 최선인가?’ 물건을 선점하는 가이드라인
‘비교하라’ 덜 오른 아파트를 가장 쉽게 찾는 팁
현재 가치 vs 미래 가치의 기준은 나의 지식과 확신뿐이다
호재도 두드리고 선점해야 가치가 있다
당신이 가진 돈으로 살 수 있는 것을 사라

PART 2. 그렇다면 어디를 사야 하는가?

1장. 서울
중구 신당동_서울의 중심, 수요는 늘지만 아파트는 없다!
성동구 성수동_서울에 교통도 편한, 몇 안 되는 숲세권! 성수전략정비계획이 실현되면?
강동구 명일동_재건축으로 동네가 바뀌었다! 남은 정비사업은 또 다른 호재!
노원구 중계동_강북 최대 학원가를 자랑, 상계 재건축에 경전철까지 뚫리면?
노원구 상계동_서울 하늘 아래 최강 가성비! 안정적 가격 상승 기대까지
노원구 월계동_광운대역세권 호재 최대 수혜, 상권 발달로 거주환경도 좋아진다
동대문구 전농동_청량리역 개발호재 말해 뭐해! 살면 살수록 좋아지는 지역
은평구 은평뉴타운_대규모 택지의 안정된 주거시설에 인프라까지…가격 상승 예고
서대문구 가재울뉴타운_상권, 교육, 환경 모두 갖췄다!
마포구 상암동_월드컵대교 개통 후 교통 문제 해소, 거주환경 좋아 상승 여력 다분
구로구 개봉동_인서울이지만 아직 오르지 않았다!
구로구 고척동_교통은 약하지만 인프라는 괜찮은! 실수요자를 위한 인서울 아파트
양천구 신정동_목동의 우수한 인프라를 이용할 수 있는 서울의 주요 입지
영등포구 신길동_여의도 대체 주거지로 신안산선 개통 호재가 남아 있다
동작구 노량진동_더블역세권도 강점, 재개발로 상전벽해 될 핵심지
금천구 시흥동_과거의 금천구는 잊자! 일자리와 신축 수요로 꾸준히 오른다

2장. 경기/인천
남양주시 다산신도시_신도시의 편리함 + 임박한 8호선 개통 호재
고양시 행신동_KTX가 있는 행신역, 거주 만족도 높아 수요가 늘어나는 곳
고양시 일산서구_녹지와 자연환경이 일품! 상권과 학군도 좋아 살기에 그만!
김포시 고촌읍_김포보다 서울에 더 가까운, 그래서 아직도 상승 여력이 충분한!
인천시 계양구 계산택지지구_3기 신도시 수혜지이자 떠오르는 서울의 베드타운!
부천시 상동_7호선으로 출퇴근 해소, 실거주 만족도 높은 부천시의 메인 입지
시흥시 정왕동_서민들의 내 집 마련 추천지! 교통, 학교, 일자리에 신도시 인프라까지!
안양시 평촌신도시_교육과 환경 모두 100점, 일자리까지 갖춘 안양시의 핵심지
군포시 산본신도시_살기 좋은데 가성비까지 좋다! 산본역 인근 주거지
성남시 분당구 정자동_강남의 1등 대체지, 리모델링 진행으로 한 번 더 간다!
용인시 수지구_신분당선의 강점을 가장 살 살린 곳, 교육과 편의시설 모두 강점
수원시 광교신도시_대표적인 신도시 성공지! 신분당선 가치는 꾸준히 상승한다

3장. 새 아파트를 얻는 빠르고 안전한 청약, 재개발과 재건축
노원구 상계주공아파트_강북의 대표 새 아파트로 변신, 창동 개발과 시너지 효과
강서구 가양동_9호선과 마곡지구로 재평가된 지역, 재건축 호재도 남았다
광명시 하안동_가산과 구로 디지털단지의 배후지, 재건축은 언젠가 실현될 호재
노원구 상계뉴타운_당고개역 인근 알짜배기 뉴타운, 가성비 좋은 선택지
은평구 수색증산뉴타운_상암 DMC의 배후주거지로 으뜸, 서울 접근성도 강점
광명시 광명뉴타운_자칭 타칭 ‘서울의 26번째 구’, 희소성과 발전성이 높은 지역

본문중에서

단언컨대 아파트 사기에 완벽한 때란 없다. 실거주일수록 상승장에서 살 수밖에 없다. 상승한 전세가로 스트레스가 극에 달했던 과거에도, 많은 무주택자가 첫 집을 마련했었다. 그렇게 어쩔 수 없이 집을 사고 나서야 아파트라는 공간이 주는 다양한 의미를 깨우치게 된다. 실제로 한국의 아파트는 거주로서의 가치뿐만 아니라 자산을 지켜주는 역할도 상당하다. 이를 활용하는 것은 가진 것을 지키고 불리는 재테크의 기본이기도 하다.
*
정부에서 집을 지어 모든 세입자에게 집을 공급할 수는 없다. 실제로 전세 수요의 80%는 민간에서 맡고 있다. 결과적으로 누군가가 집을 사서 이들에게 전세를 주지 않으면 세입자가 곤란해지고 전세가가 오르게 된다. 현재의 부동산 시장은 다양한 규제책으로 다주택자가 양산되기 어려운 구조다. 이 말은, 전세를 원하는 이들에게 충분한 정도의 물량을 공급하기 어려운 구조라는 뜻이다. 앞으로도 전세가는 상승할 수밖에 없다. 분양물량이 줄고, 구축 아파트 매물까지 잠기면 세입자가 자가로 갈아타고 싶어도 살 집마저 없어진다. 시장이 이대로 간다면 전세가 상승과 매매가 상승이 동시다발로 일어나는 그야말로 불장이 펼쳐질 가능성이 매우 크다.
*
정부에서 기존의 정책 실패를 인정하고, 새로운 정책을 펼치기는 불가능에 가깝다고 본다. 정부의 정책 변화가 없다면 다주택자 매물 해제와 전세시장 안정화는 어렵다. 2024년부터는 임대차 3법에 사람들이 적응하고, 이 주기를 받아들여 나름의 분위기를 만들 수는 있다. 그러나 그때까지는 전세시장의 불안과 지속적 상승을 예상할 수밖에 없다. 개인적으로 현재 부동산 시장의 안정화를 기대할 수 있는 시기는 빨라도 2024년, 무리가 없는 선에서는 2027년 이후다. 그때까지는 부침을 반복하며 현 상태를 유지할 것이다. 그 사이에 얼마나 전세가가 오르고, 매매가가 오를지는 예단할 수 없다.
*
부동산 뉴스는 ‘밸런스’를 맞춰야 한다. 오른다는 기사가 있다면 내린다는 기사도 보아야 한다. 미분양 속출이라는 기사가 떴다면 아파트 분양가와 경쟁률을 확인하는 기사도 봐야 한다. 고정해서 보는 뉴스 채널의 색깔을 확인하는 것도 중요하다. 단순 시청자로서는 뉴스의 논조에 그대로 말려들기 쉽다. ‘문제가 무엇이라고 진단하고, 원인은 무엇이라고 해석하는가?’ 의도를 알기 어렵다면 다른 의견도 들을 수 있도록 같은 주제에 대해 여러 채널의 뉴스를 봐야 할 필요가 있다.

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저자소개

함태식 [저] 신작알림 SMS신청
생년월일 -

유튜버 ‘얼음공장’. 처음에는 남들과 비슷하게라도 살고 싶어 돈을 악착같이 벌어야겠다고 마음먹었다. 남들이 부러워하는 학교에 가고, 남들이 부러워하는 직장에도 여러 번 옮기며 ‘잘’ 살고자 했다. 남들이 말하는 대로 다 하면 내가 원하는 자유로운 삶을 얻을 거라 생각했지만, 점점 자유와는 거리가 먼 삶을 살고 있어 늘 의아했다. 그래서 자유를 찾아 변화를 꿈꿨고 도전하기 시작했다. 가진 돈은 너무 적고 두려움은 너무 커서 우회로인 경매부터 시작했다. 소도시의 작은 아파트부터 시작해 차근차근 현장의 언어를 익혔다. 지난 7~8년간 새벽 5시에 일어나 현

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