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수도권에서 내 집 마련, 아직 늦지 않았다!
벌어진 자산 격차를 메워줄 가장 든든한 무기, 『경기도 아파트 지도』

1 · 2기 신도시 13곳부터 수도권 신도시 8곳,
권역별 핵심지 12곳, 그리고 인천광역시 6개 구까지
‘임장의 귀재’ 핑크팬더가 경기도 구석구석에서 골라낸
눈여겨봐야 할 아파트 완전 정복 가이드

국민 절반이 수도권에 거주하는 시대지만 수도권에서 집 한 채 갖기가 쉽지 않은 세상이 되어 버렸다. 특히 서울 아파트 전셋값 평균이 10억 원에 달하면서 서울을 떠나는 ‘탈서울’ 인구는 계속해서 늘어나고 있다. 이런 상황에서 가장 주목 받는 지역을 꼽으라면 단연 ‘경기도’다.

『경기도 아파트 지도』는 1·2기 신도시 13곳부터 수도권 신도시 8곳, 권역별 핵심지 12곳, 인천광역시 6개 구 등 ‘아파트 임장의 귀재’로 불리는 핑크팬더가 수도권에서 골라낸 유망 지역 39곳의 핵심 아파트를 분석했다. ‘입지’와 ‘세대수’로 엄선한 알짜배기 아파트들의 입지·교통·인프라·실거주 환경은 물론, 시세와 연식을 정리해 지역별·단지별로 한눈에 비교할 수 있게 했다. 여기에 현재 뜨거운 관심을 받고 있는 GTX를 비롯해 앞으로 10년 안에 수도권 각 지역에서 개통되어 부동산 가치를 좌우할 철도 정보도 상세히 담았다. 특별히 2022~2030년 신설 예정인 모든 노선을 일러스트로 담아 초판 한정 부록으로 제공한다.

마지막으로 거래량이 줄어들고 있을 때 이를 어떻게 해석해야 할지, 하락기를 대비해 반드시 알아야 할 전략은 무엇일지 등 지금 상황에서 빛을 발하는 고수의 인사이트가 곳곳에 펼쳐진다. 서울 집값을 견디다 못해 경기도 이주를 고민하는 사람, 여유 자금으로 수도권에 투자하고 싶은데 경기도가 낯선 사람, 생업에 바빠 임장을 다닐 시간이 없는 이들에게 『경기도 아파트 지도』는 가장 친절하고 든든한 안내서가 되어줄 것이다.

서울 집값을 견디다 못해 떠나야 한다면,
여유 자금으로 수도권에 투자하고 싶다면,
지금 당장 『경기도 아파트 지도』를 펼쳐보세요!

누구나 꿈꾸는 1급지부터 지금 뜨는 핫 플레이스와
아직 덜 주목받은 저평가 지역까지,
경기·인천 유망 지역 39곳을 샅샅이 분석한 특급 답사기

최근 대한민국 부동산 시장에서 가장 주목 받은 곳을 꼽으라면 단연 ‘경기도’다. 아파트값 폭등으로 더 이상 서울에 머물 수 없게 된 많은 이들이 경기도로 눈을 돌리기 시작했기 때문이다. 이런 가운데 2021년 경기도 아파트 가격 상승률이 서울을 추월하면서, 평범한 서민이 아파트를 갖는 것은 수도권에서조차 결코 쉽지 않은 일이 되어 버렸다.

그렇다면 경기도에서 내 집 마련은 이번 생에서 이룰 수 없는 꿈인 걸까? 10년 넘게 수도권 아파트 시장을 지켜본 임장 고수이자, 닉네임 ‘핑크팬더’로 널리 알려진 저자는 절대로 그렇지 않다고 강조한다. 경기도에도 서울 못지않은 시세를 보이는 이른바 ‘1급지’가 분명 존재하지만, 잘 찾아보면 아직 덜 주목받은 저평가 지역이나 각종 호재가 잠재된 블루칩 입지가 곳곳에 숨어 있다는 것이다.

그러니 ‘될 만한 곳’을 알아차리기 위해서는 우선 경기도부터 제대로 알아야 한다. ‘경기도’라는 이름으로 묶여 있지만, 지리적 범위가 매우 넓은 경기도 각 도시의 인프라와 거주 환경은 달라도 너무 다르다. 이 책은 1·2기 신도시 13곳부터 수도권 신도시 8곳, 경기도 권역별 핵심지 12곳, 여기에 인천광역시 6개 구까지 경기·인천의 유망 지역 39곳을 담았다. 각 도시의 특징과 입지, 학군, 생활 인프라를 비롯해 개발 호재와 향후 전망 등을 총망라했다.


“그래서 경기도 어디를 살까요?”
‘입지’와 ‘세대수’로 엄선한 경기도 각 지역 주요 아파트들의
시세, 교통, 인프라, 실거주 환경 전격 분석!
한 권으로 끝내는 경기도 아파트 시크릿 노트

아무리 열심히 지역을 분석한다 해도, 엉뚱한 아파트를 주목한다면 아무 소용이 없다. 넓디넓은 경기도 곳곳을 살펴봤다면 이제 여러 아파트 중 ‘어디’가 자신에게 딱 맞는 집인지 파악할 차례다. 이 책은 주목할 만한 입지에 있으면서 500세대 이상인 핵심 아파트를 콕 집어 동네마다 3곳씩 소개한다. 전철 노선을 중심으로 살펴본 교통 입지와 상권, 각종 인프라와 생활환경, 각 동네별 선호되는 학군 등 ‘역세권’ ‘슬세권’ ‘숲세권’ 모두를 따져보는 시대에 꼭 알아야 할 핵심만 딱딱 짚었다.

책속에 실린 지도와 사진을 따라가며 저자의 설명을 듣다 보면, 마치 현장에서 직접 임장을 하는 듯 생생한 기분을 느낄 수 있다. 권말 부록에서는 본문에 언급된 모든 아파트의 연식과 세대수, 그리고 가장 선호되는 84㎡ 및 59㎡ 시세를 정리해 동네별·단지별로 한눈에 비교할 수 있도록 했다.

GTX, 별내선, 월판선, 진접선, 신안산선…
향후 10년, 경기도의 아파트의 가치를 좌우할 신규 철도 정보 상세 수록!
초판 한정 부록 〈경기도 신설 철도 광역 노선도〉 제공

전철은 복잡한 수도권을 가장 빠르고 안전하게 이동할 수 있는 교통수단이다. 이 때문에 경기도 특정 지역에서 서울까지 한 번에 이어지는 전철 노선이 있는지 여부는, 그 지역의 부동산 가격을 결정하는 바로미터 역할을 한다. 예를 들어 철도망 신설 계획이 발표될 때마다 수도권 각 지역이 들썩이며, 서울과 연결되는 노선이 개통된다는 소문만으로도 인근 아파트 시세가 순식간에 뛰기도 한다.

그러므로 수도권 각 지역의 향후 전망을 제대로 파악하기 위해서는 반드시 신설될 전철 노선을 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 저자는 최근 가장 관심 받고 있는 GTX 노선은 물론 서울 지하철 1~7호선과 수인분당선, 신분당선, 인천 지하철, KTX 등 2030년까지 경기도·인천광역시를 경유하는 철도 노선들을 자세히 분석했다. 이 모든 노선을 보기 좋게 일러스트로 그려낸 ‘경기도 신설 철도 광역 노선도’는 초판 한정 특별 부록으로 제공한다. 한 발 앞서 파악하는 경기도 철도 정보는 투자와 실거주 두 마리 토끼를 잡는 데 있어 요긴한 무기가 될 것이다.

사상 최대 폭으로 상승한 경기도 아파트, 지금 사도 괜찮을까?
거래량이 줄어들고 있다는데, 어떻게 해석해야 할까?
아파트 매수 시 하락기를 대비해 반드시 알아야 할 전략은?
아파트 투자 고수가 들려주는 활용도 100% 투자 노하우

2022년 들어 대출 규제가 더욱 강화되고 금리 또한 인상되면서 뜨거웠던 부동산 시장이 진정되는 추세다. 이 분위기가 이어져 수도권 아파트 시장이 곧 조정될 것이라는 시각이 있는가 하면, 대규모 공급이 없다면 한 번 형성된 시세가 내려가진 않을 것이라는 상반된 분석도 있다.

이런 상황에서 무주택자거나 갈아타기를 고민하는 1주택자라면 시장의 자그마한 변화에 촉각을 곤두세울 수밖에 없다. 10년 넘게 대한민국 부동산 시장을 지켜보며 상승기와 하락기를 모두 경험해온 저자는, 변수가 커질수록 보다 넓은 시야로 수도권 아파트에 접근할 것을 조언한다. 상승기에는 불나방처럼 달려들어 이득을 얻기 쉽지만, 하락기에는 진짜 고수만 살아남을 수 있다는 것이다. 책 곳곳에는 지금처럼 거래량이 줄어들 때 이러한 신호를 제대로 해석하는 방법, 하락기에 아파트를 매수할 때 염두에 두어야 할 전략 등 요즘 같은 때에 귀담아들어야 할 조언이 펼쳐진다. 또 모두가 궁극적으로 궁금해 하는 ‘경기도 아파트를 지금 사도 될까?’라는 질문에 대해서는 지난 15년간 나타난 수도권의 가격 변동 데이터를 근거를 설득력 있는 인사이트를 제시한다.

최근 2년 사이 아파트를 매수한 사람과 그렇지 않은 사람 사이에 엄청난 자산 격차가 벌어진 것은 사실이다. 하지만 돌고 도는 부동산 시장에서, 준비된 자에게 기회는 반드시 찾아온다. 수도권 유망 지역에서 내 집 마련, 『경기도 아파트 지도』와 함께라면 결코 늦지 않았다.

들어가는 말

[PART 1] 1기 신도시

[분당]
상권이 발달한 야탑동 | 탄천과 판교를 끼고 있는 이매동 | 분당의 중심 서현동 | 분당에서 세대수가 가장 적은 분당동 | 명문 학군으로 이름난 수내동 | 카페 거리로 유명한 정자동 | 강남 접근성이 뛰어난 금곡동 | 분당에서 가장 넓은 구미동

[일산]
평당 가격 1위 장항동 | 대단지가 많은 마두동 | 일산의 초입 백석동 | 킨텍스로 유명한 대화동 | 전형적인 주거지구 주엽동 | 가장 깊숙한 곳에 있는 식사동 | 세대수가 많은 중산동 | 맛집 거리 애니골로 잘 알려진 풍동 | 파주와 가까운 탄현동

[중동]
명실상부한 부천의 중심 중동 | 아파트 단지로 둘러싸인 상동

[평촌]
범계역이 가까운 평촌동 | 안양시청과 가까운 관양동 | 월곶판교선 호재를 기대하는 비산동 | 평촌 학원가를 품은 호계동

[산본]
평지에 위치한 산본동

Pink Panther’s Tip 거래량과 아파트 가격


[PART 2] 2기 신도시

[판교]
대표적인 부촌 판교동 | 판교테크노밸리가 위치한 삼평동 | 판교에서 유동 인구가 가장 많은 백현동 | 단독주택이 많은 운중동

[광교]
학교가 많은 원천동 | 광교신도시의 중심부 광교1동 | 드넓은 호수공원을 품은 광교2동 |

[김포한강]
상권이 발달한 구래동 | 한강이 가까운 운양동 | 신도시 가운데 위치한 마산동 | 인구가 가장 많은 장기동

[운정]
운정역이 있는 운정1동 | GTX-A 혜택을 기대하는 운정2동 | 경의중앙선 노선이 지나는 운정3동 | 문발산업단지와 가까운 교하동

동탄
석우동과 반송동을 아우르는 동탄1동 | 부채꼴처럼 펼쳐진 동탄2동 | 남북으로 길게 뻗은 동탄3동 | 동탄역과 가까운 동탄4동 | 선납숲공원이 있는 동탄5동 | 경부고속도로를 따라 펼쳐진 동탄6동 | 동탄호수를 품은 동탄7동 | 장지천이 흐르는 동탄8동

[고덕]
신축 단지가 많은 비전1동 | 평택역이 가까운 비전2동 | 신축 단지가 많은 세교동·용이동 | 택지 개발을 앞둔 고덕면

[옥정]
옥정신도시의 중심 옥정동

[위례]
서울 안의 신도시 송파구 위례동 | 배산임수 형태의 성남시 위례동 | 스타필드가 있는 하남시 위례동

Pink Panther’s Tip 역 개통과 아파트 가격


[PART 3] 수도권 신도시

[다산·별내]
남양주시의 공공 기관이 위치한 다산1·2동 | 앞으로가 기대되는 별내동

[미사강변]
미사강변의 내륙 덕풍동·풍산동 | 한강변을 낀 미사1·2동

[호매실]
고속도로가 지나는 금곡동 | 녹지가 풍부한 호매실동

[배곧]
이제 막 발전하기 시작한 배곧동

[송산]
송산에서 가장 먼저 개발된 새솔동

[송도]
대학교가 많은 송도1·2·3동 | 바다가 가까운 송도4·5동

[청라]
가장 먼저 입주가 시작된 청라1동 | 청라호수공원이 있는 청라2동 | 서해 바다가 가까운 청라3동

[영종]
인천공항과 가까운 운서동 | 신축 아파트가 많은 영종1동

Pink Panther’s Tip 하락기를 이기는 부동산 투자법


[PART 4] 경기도 도시

[수원]
성균관대학교가 있는 장안구 | 수인분당선 역이 많은 권선구 | 관광 명소가 많은 팔달구 | 삼성전자가 위치한 영통구

[성남]
8호선이 지나가는 수정구 | 언덕이 많은 중원구

[용인]
강남 접근성이 좋은 수지구 | 아파트 단지가 많은 기흥구 | 광활한 땅이 있는 처인구

[과천]

[의왕]
의왕역이 있는 부곡동 | 모락산을 낀 오전동 | 계원예대가 있는 내손동 | 청계산 자락에 위치한 포일동

[안양]
안양1번가로 유명한 안양동 | 안양시의 최북단 석수동

[광명]
광명역이 가까운 광명동 | 재건축이 활발하게 추진되는 철산동 | 중·소형 면적이 많은 하안동 | 휴먼시아 단지가 많은 소하동 | 번화가의 중심 일직동

[시흥]
서해선이 지나는 대야동·신천동 | 은계호수공원이 있는 은행동 | 주요 도로가 지나는 목감동 | 서해 바다가 가까운 월곶동 | 개발이 진행 중인 장현동·능곡동 | 오이도로 유명한 정왕동

[안산]
안산의 중심 고잔동 | 서해선이 지나는 선부동 | 외국인이 많은 원곡동 | 화랑유원지가 있는 초지동 | 상록구의 관문 본오동 | 상록구의 대장 단지가 있는 사동 | 신안산선 정차역이 신설될 성포동 | 재건축에 대한 기대가 커지는 월피동

[구리]
서울 동북부 생활권인 갈매동 | 서울 접근성이 좋은 교문동 | 주택이 밀집된 수택동 | 구리의 전통적 강자 인창동 | 한강을 끼고 있는 토평동

[의정부]
공공 기관이 많은 의정부동 | 길게 펼쳐진 호원동 | 도봉구 생활권인 장암동 | 경기도청 북부청사가 있는 신곡동 | 용현산업단지가 있는 송산1동 | 구축 단지가 많은 송산2동 | 신축 단지가 많은 송산3동 | 대형 병원이 들어선 자금동 | 의정부 북쪽에 위치한 가능동·녹양동

[오산]
오산시청이 위치한 중앙동 | 아파트가 많은 대원동 | 세교신도시가 조성되고 있는 신장동

Pink Panther’s Tip 아파트 가격, 도대체 얼마나 올랐을까


[PART 5] 인천광역시

[계양구]
천마산을 낀 효성동 | 경인교대가 있는 계산동 | 부천시와 가까운 작전서운동 | 경인아라뱃길이 관통하는 계양동

[미추홀구]
갯벌을 매립해 조성한 용현동 | 관공서가 많은 학익동·도화동 | 미추홀구의 번화가 주안동

[남동구]
남동구의 중심 구월동 | 대중교통 환경이 좋은 간석동 | 만수산이 있는 만수동 | 택지 개발로 조성된 서창동 | 빠르게 발전하고 있는 논현동

[부평구]
한국GM 공장이 있는 부평동 | 부평구에서 재개발이 가장 활발한 산곡동 | 부평국가산업단지가 들어선 청천동 | 굴포천이 있는 갈산동 | 아파트가 많은 삼산동 | 부천시와 접한 부개동

[서구]
경인아라뱃길을 품은 검암경서동 | 서구의 행정기관이 위치한 연희동 | 루원시티가 있는 가정동 | 최근 떠오르는 석남동 | 산업단지가 많은 가좌동 | 산이 많은 검단동 | 미래 가치가 기대되는 당하동 | 검단일반산업단지가 있는 오류왕길동

[연수구]
송도국제신도시와 가까운 옥련동 | 인천아시안게임경기장이 있는 선학동 | 남동인더스파크와 가까운 연수동 | 신축 단지가 많은 동춘동·남동인더스파크 옆 청학동

Pink Panther’s Tip 아파트, 지금 사도 될까


[PART 6] 경기도 신설 철도 완벽 분석

고속철도
수도권 광역급행철도(GTX)
광역철도
일반 철도
제4차 국가 철도망 계획
추가 검토 사업

부록_ 아파트 시세 정리표

경기도는 인구가 꾸준히 늘어나고 있는 지역입니다. 전국에서 일자리를 찾아오기도 하고, 서울에 살던 인구가 보다 쾌적한 주거 환경을 찾아 경기도로 이주하기도 합니다. 2022년 2월 현재 인구가 100만 명이 넘는 수원, 고양, 용인 같은 광역시급 도시도 여럿 존재하지요. 어쩌면 경기도는 인구가 많으면서도 끊임없이 유입되는 유일한 지역이 아닌가 합니다.
경기도에는 무려 1,300만 명이 거주하는 만큼 수많은 아파트가 있습니다. 현실적으로 이 많은 아파트를 전부 파악하기는 힘들겠지요. 그래서 저는 각 권역별로 반드시 알아야 할 핵심 아파트만 파악할 것을 권합니다. 경기도에 수많은 아파트가 있는 만큼 권역별로 구분해 눈여겨봐야 할 아파트를 소개했습니다.
_ ‘들어가는 말’ 중에서

별내동은 서울 노원구 상계동·중계동과 중랑구 신내동 등에서 가깝습니다. 상대적으로 저렴한 주택 가격 때문에 서울 동북부에서 별내로 이주한 분들이 많다 보니, 노원구와 중랑구 아파트 가격이 상대적으로 크게 상승하지 못한 측면도 있었습니다. 별내동 면적은 약 18.6㎢입니다. 불암산이 전체 면적 중 꽤 큰 비중을 차지하고, 동남쪽에 주거지구가 들어서 있습니다. 별내는 무엇보다 전철 및 철도 연장이 대거 예정된 지역이라는 사실을 기억해야 합니다. 8호선에서 연장되는 별내선은 물론, 4호선 종점인 당고개역에서 연장되는 진접선이 공사 중입니다. 특히 별내선은 서울 접근성을 획기적으로 개선하는 만큼 신설역과 가까운 단지들이 큰 탄력을 받을 것으로 보입니다. 여기에 송도부터 마석까지 잇는 GTX-B노선도 예정되어 있습니다.
별내동 중심에는 수도권제1순환고속도로가 지나갑니다. 별내동에는 아파트가 2만 3,000세대 있습니다. 별가람중학교와 한별중학교가 위치하며, 노원구와 가까운 만큼 서울 중계동 학원가를 오가는 학생이 많습니다.
_ ‘철도망 확충 호재가 기대되는 다산·별내’ 중에서


금곡동은 평택파주고속도로와 과천봉담도시화고속도로가 동네를 동서로 나누는 형태입니다. 고속도로를 따라 남북으로 공원이 조성되어 있으며 고속도로 오른쪽에는 어울림공원과 홈플러스가 있습니다. 금곡동에서는 금곡지하차도와 어울림공원 사이에 있는 호반써밋수원, 그리고 바로 옆에 있는 호반베르디움더센트럴이 앞서거니 뒤서거니하며 이 근방의 시세를 견인하고 있습니다.
_ ‘수원의 두 번째 신도시 호매실’ 중에서

보유한 아파트를 매도해 대출을 갚으면 되지 않느냐고 할 수 있지만, 경기 침체기에는 이조차 쉽지 않을 수 있습니다. 시간이 지날수록 집값이 떨어진다고 생각하면 매수자들이 구입 자체를 보류할 가능성이 높습니다. 결국 집은 팔리지 않고 상환 기일은 점점 다가오는, 그야말로 피 말리는 상황에 직면할 수 있고요. 물론 아파트 가격이 하락해도 대부분은 최대한 버티려고 할 겁니다. 금액이 가장 큰 자산이니 버틸 수밖에 없겠지요. 보유한 현금을 총동원하거나 추가 대출을 받아가며 버틸 겁니다. 그러다 한계에 다다랐을 때 더 이상 버티지 못하고 포기합니다. 이것이 바로 부동산 하락기에 많은 경매 물건이 쏟아지는 이유입니다.
_ ‘하락기를 이기는 부동산 투자법’ 중에서

부개동은 남북으로 길게 펼쳐져 있고 1호선 부개역과 7호선 삼산체육관역·굴포천역이 있습니다. 부개동 역시 부천시와 맞닿은 동네로, 상동호수공원이나 부천영상단지의 경우 부천 시민들보다 오히려 부개동 주민들이 이용하기 더 좋습니다. 부개역 초역세권이자 부개서초등학교와 부흥고등학교를 낀 부개역푸르지오가 부개동의 선두입니다. 2010년 입주해 1,054세대가 살고 있습니다. 이곳 163㎡가 9.9억 원에 거래되었는데, 이는 부평구에서 가장 높은 실거래가입니다. 6.5억 원에 거래된 이곳 59㎡는 부개동의 동일 면적 아파트 중 두 번째로 높은 실거래가를 보유하고 있습니다.
_ ‘서울 통근 인구가 많은 인천 부평구’ 중에서

경기도와 인천시에는 현재 수많은 철도 노선이 연장되거나 신설될 예정입니다. 이미 착공하거나 계획만 세운 곳도 있고 타당성을 조사하는 곳도 있습니다. 참고로 경기도 내에서만 계획되는 노선은 대부분 사업성이 부족하다는 결과가 나옵니다. 정치적인 이유로 개통한 노선 중에는 이용자가 생각보다 적고 유지하는 데 많은 비용이 들어 중단되는 경우도 있지요. 이런 이유로 서울 지하철이 경기도로 확장될 때가 가장 좋습니다.
_ ‘신설 철도 노선, 알아봅시다’ 중에서

현재 9호선은 4단계 연장을 진행하고 있습니다. 중앙보훈병원역, 길동생태공원역, 신명일역, 고덕역, 고덕강일1지구로 2027년 말 개통할 예정입니다. 2020년 정부에서 3기 신도시를 발표하자, 그중 하나인 남양주 왕숙지구에 전철이 연결되어야 한다는 여론이 커졌습니다. 이에 따라 9호선 5단계 연장이 추진되어 하남 미사역, 남양주 왕숙1·2지구, 그리고 풍양역이 연결될 예정입니다. 2025년 착공해 2028~2029년 개통하는 것이 목표이지요. 개통되면 왕숙1지구에서 강남역까지는 현재 70분에서 45분, 왕숙신도시에서 강동구까지는 현재 64분에서 14분으로 소요 시간이 크게 단축될 예정입니다.
_ ‘강동-하남-남양주선(9호선 연장)’ 중에서