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대세가 된 꼬마빌딩, 당신도 이제 건물주가 될 수 있다!
〈빌사남〉 꼬마빌딩 실전 투자 노하우 전격 공개!

기준금리가 역대 최저 수준으로 떨어지며, 금융기관의 예금금리 역시 제로금리까지 내려갔다. 이제 은행에 돈을 맡기면 불안한 시대가 온 것이다. 경기가 나빠지자 경제를 살리기 위해 돈을 마구 찍어내다 보니 돈의 가치는 떨어졌고, 풍부한 유동성으로 시장에 돈이 넘쳐나기 시작했다. 그리고 이 돈은 주식시장과 부동산시장으로 흘러 들어왔다. 부동산시장은 아파트 투기 수요를 잡기 위한 초강력 규제로 인해 주택 투자자들이 규제가 적은 빌딩 시장으로 몰려들며 사상 최악의 경기임에도 불구하고 꼬마빌딩의 거래량은 예년보다 현저히 늘어났다. 특히 아파트 가격이 급등하면서 아파트를 매입할 자금으로 대출을 이용해 꼬마빌딩에 투자하려는 투자자들이 늘고 있다.
하지만 투자대상으로서의 꼬마빌딩은 일반적인 아파트나 상가처럼 접근해서는 안 된다. 단순하게 다른 사람들의 성공사례나 수익률만 보고 투자해서는 안 되는 것이다. 같은 도로에 있는 건물이라도 건물마다 특징과 매매금액이 다르고, 일반적인 임대수익률만 분석하는 게 아니라 기본적인 대지 분석부터 건물 분석, 임차인 분석 등 확인해야 할 항목들이 많기 때문이다.
빌딩 투자를 할 때 가장 중요하게 봐야 할 것은 언제든 원할 때 팔 수 있어야 한다는 것이다. 우리는 이를 ‘환금성’이라고 말한다. 환금성이 높다는 건 수요가 많다는 것이다. 모든 재화는 수요와 공급에 따라 가격이 정해지기 때문에 수요가 많고 환금성이 높은 지역의 빌딩 가격은 오를 수밖에 없다. 그래서 많은 전문가들이 서울지역을 강조하고, 그중에서도 거래량이 많은 강남지역을 주목하는 것이다.
이 책에서 저자는 빌딩 전문가인 본인이 ‘최악의 꼬마빌딩’을 구입해 리모델링을 하는 과정과 직접 운영계획을 세우는 과정을 보여준다. 그리고 꼬마빌딩 투자자들이 꼭 알아야 할 빌딩 투자의 기본적인 내용뿐만 아니라 다양한 실전 투자 노하우, 성공사례와 실패사례, 서울지역 꼬마빌딩 투자 분석 등 이론상의 이야기가 아닌 필자가 빌딩 중개업을 하며 경험했던 다양한 사례들과 실제 투자자의 생생한 사례들을 상세하게 담았다. 독자분들이 이 책을 통해 꼬마빌딩 투자에 성공해 멋진 건물주들이 많이 나오기를 희망한다,

빌딩과 사랑에 빠진 남자, ‘빌사남’ 김윤수 대표가 알려주는
꼬마빌딩 투자의 모든 것!

꼬마빌딩의 매력은 분양상가처럼 대지 지분만 소유하는 것이 아니라 대지 전체를 소유하며, 건축법상 문제가 없다면 리모델링이나 신축 등의 건축행위를 통해 건물의 가치를 올릴 수 있으며, 임대수익뿐만 아니라 향후 시세차익까지 얻을 수 있다는 점이다. 또 건물에 주택에 해당하는 부분이 없으면(근린생활시설) 매입시 자금조달계획서를 제출할 필요도 없고, 주택에 비해 재산세도 상대적으로 낮고, 종합부동산세 대상도 아니며, 특별한 규제 없이 감정가액에 따라 대출이 나오는 등 다른 부동산 투자상품보다 매력이 크다고 할 수 있다.
최근 들어 장기불황에 따른 저금리와 주택에 대한 많은 규제들로 인해 꼬마빌딩 투자가 더욱 활발해졌고, 경기 불안감이 커지면서 안전한 지역의 꼬마빌딩에 대한 관심이 높아졌다. 이처럼 경기가 불안할수록 인기지역에 투자하는 매입사례는 더 증가할 것으로 예상된다.
그리고 근린생활시설 건물에 대한 인기가 많아지면서 현금 10～20억원 정도를 보유한 투자자들이 대출을 이용해 30～50억원대의 꼬마빌딩을 많이 매입하고 있기 때문에, 30～50억원대의 전 층 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩의 인기는 더욱 높아질 것이다. 따라서 노후된 주택 건물을 저렴하게 매입해 신축이나 리모델링을 통해 근린생활시설로 용도변경을 하게 되면 많은 시세차익이 예상된다. 현금이 확보된 투자자라면 지금이 좋은 투자 기회가 될 것이다.
하지만 경기가 불안정하고 자영업자들의 미래가 불확실하기 때문에 이제는 단순히 현재의 임대수익률만 보고 투자할 게 아니라 확실한 운영전략을 가지고 투자를 해야 한다. 예를 들어 임차인 구성을 미리 맞춰두고 빌딩을 매입하거나 건물주가 직접 건물을 사용하여 공실 리스크를 최소화하는 등 안정적인 운영전략을 세워 투자위험을 낮춰야 하는 것이다. 이처럼 이제는 확실한 운영전략과 매각전략이 더욱 필요한 시기이다. 특히 건물은 임대수익도 중요하지만 진정한 수익은 건물을 매각할 때 발생하는 시세차익이라는 점을 기억하며 투자에 임하길 바란다.

김학렬(빠숑)
사상 최악의 아파트 규제 정국이다. 투자자들은 아파트의 대안 투자처를 찾아 나섰고, 이로 인해 꼬마빌딩에 대한 관심이 폭발적으로 증가하고 있다. 우후죽순 어설픈 컨설턴트가 난무하는 가운데, 꼬마빌딩 분야의 확실한 중심이 된 ‘빌사남’ 김윤수 대표의 존재가 그저 고마울 뿐이다. 꼬마빌딩 투자! 이 책 한 권이면 충분하다!

주언규(신사임당)
흔히 건물주가 되려면 돈만 있으면 된다고 생각한다. 그러나 돈만큼이나 중요하지만 간과하기 쉬운 것이 바로 건물을 보는 안목이다. 안목을 기르는 데는 두 가지 방법이 있다. 하나는 오랜 경험을 쌓는 것이고, 다른 하나는 오랜 경험이 농축된 노하우를 학습하는 것이다. ‘빌사남’의 노하우가 집약된 이 책은 초보자들이 미처 알지 못했던 실전 노하우로 가득하다. 지금 건물을 사려는 사람뿐만 아니라 미래의 건물주가 되고 싶은 이들이 미리 읽어 두면 큰 도움이 될 것이다.

이상우(인베이드투자자문 대표)
빌딩은 늘 먼 곳에 있는 신기루 같다. 하지만 ‘꼬마’라는 단어가 앞에 살짝 붙기만 해도 이미 내 금고 안에 등기권리증이 들어 있는 것만 같다. 이런 꿈 같은 기분을 가져다 준 ‘빌사남’ 김윤수 대표의 생생하고도 귀한 이야기를 한 권의 책으로 손쉽게 만날 수 있다니 너무 기쁘다.

오민석(법무법인 산하 대표 변호사)
‘빌사남’ 김윤수 대표의 도움으로 강남 꼬마빌딩의 건물주가 되는 영광을 누렸다. 이 책은 누구라도 손쉽게 꼬마빌딩에 투자할 수 있도록 김윤수 대표가 가진 모든 노하우와 경험을 담고 있다. 단순히 건물 투자를 도와주는 것을 넘어 우리의 꿈과 희망, 미래로 가는 길을 알려주는 안내서이다. 더 나은 삶으로 인도하는 빌사남의 비전에 함께 몸을 실을 것을 과감히 추천드린다.

양제경(회계법인 마일스톤 대표 공인회계사)
여러분이 이 책을 읽는 이유는 부동산 지식을 얻는 것이 아니라 꼬마빌딩 투자에 실질적인 도움을 얻기 위해서일 것이다. 그런 점에서 이 책은 최고의 선택이다. 꼬마빌딩 스터디, 부동산투자 세미나, 유튜브 〈빌사남TV〉, 그리고 생생한 실제 투자사례 등 ‘빌사남’의 모든 투자 노하우가 이 한 권에 담겨 있다.

프롤로그 | 꼬마빌딩 투자 전망

1장 빌사남, 꼬마빌딩 건물주 되다
1. 최악의 꼬마빌딩을 만나다
2. 누구 명의로 계약할 것인가?
3. 아이폰처럼 리모델링해 주세요
4. 건물 철거가 가장 어려웠어요
5. 성공적인 리모델링을 위하여
6. 어떤 업종을 할 것인가?
7. 최소 3년 운영 후 매각을 계획하다

2장 꼬마빌딩 건물주가 되는 길
1. 꼬마빌딩, 얼마가 있어야 투자가 가능할까?
2. 당신을 건물주로 만들어 줄 세 사람을 만나라
3. 투자계획표는 필수다
4. 법인 설립을 통한 매입도 고려해야 한다
5. 역시 현장에 답이 있다
6. 주변에 먼저 매각된 빌딩을 살펴라
7. 현장 답사시 필요한 3종 공적장부
8. 공적장부를 통해 꼭 확인해야 할 것들
[리모델링 성공사례 ①]
30년 이상 노후된 강남빌딩 리모델링

3장 꼬마빌딩 투자, 실전 노하우
1. 빌딩 투자 전 알아야 할 기초지식
2. A급 꼬마빌딩을 찾는 법
3. 프롭테크와 서울시 상권분석 사이트를 활용하라
4. 근린생활시설 꼬마빌딩을 주목하라
5. 환금성이 높은 곳에 투자하라
6. 주거시설의 호재와 꼬마빌딩의 호재는 다르다
7. 신축과 리모델링으로 건물에 트렌드를 입혀라
8. 노후된 주택을 싸게 매입해 용도를 변경하라
10. 꼬마빌딩에 SNS 포토 스팟을 만들어라
[리모델링 성공사례 ②]
역세권에 위치한 코너 건물 리모델링

4장 꼬마빌딩, 실전 투자의 모든 것
1. 한눈에 보는 꼬마빌딩 투자 로드맵
2. 매입 스케줄표 작성
3. 투자지역 선정
4. 매물 검토 및 과감한 의사결정
5. 계약 전후 체크리스트
6. 매입 후 건물 운영
7. 관리비 절감과 임차인 관리 노하우
8. 임차인 유치 방법
9. 매각계획
10. 빌딩 세금 총정리
[리모델링 성공사례 ③]
대로변에 있는 2층 건물 리모델링

5장 빌딩 투자, 성공을 벤치마킹하다
1. 3명의 동업자가 15억원 모아 강남 사옥을 매입하다
2. 직장인, 3억원으로 꼬마빌딩 건물주되다
3. 재임대를 통해 건물 가치를 올리다
4 주차장 확보만으로 수익은 배가 된다
5. 임대수익보다 운영수익이 중요하다
6. 1종 일반주거지역이 무조건 나쁜 건 아니다
[리모델링 성공사례 ④]
먹자상권에 있는 꼬마빌딩 리모델링

6장 빌딩 투자, 실패에서 배운다
1. 메디컬 빌딩이라고 안전한 건 아니다
2. 임대수익률만 보고 투자하지 마라
3. 상권보다 땅의 가치를 먼저 파악하라
4. 높은 리스백 조건에 현혹되지 마라
5. 토지 활용도가 낮으면 임대가 어렵다
[신축 성공사례 ⑤] 2층짜리 노후 단독주택 신축

7장 서울지역 꼬마빌딩 투자 분석
1. 강남구
2. 용산구
3. 성수동
4. 홍대, 연남동, 망원동

투자대상으로서의 꼬마빌딩은 일반적인 아파트나 상가 투자처럼 접근해서는 안 된다. 단순하게 다른 사람들의 성공사례나 수익률만 보고 투자해서는 안 되는 것이다. 같은 도로에 있는 건물이라고 해도 건물마다 특징과 매매금액이 다르고, 일반적인 임대수익률만 분석하는 게 아니라 기본적인 대지 분석부터 건물 분석, 임차인 분석 등 확인해야 할 항목들이 많기 때문이다. --- p.6

빌딩 투자를 할 때 가장 중요하게 봐야 할 것은 언제든 원할 때 팔 수 있어야 한다는 것이다. 우리는 이를 ‘환금성’이라고 한다. 환금성이 높다는 건 수요가 많다는 것이다. 모든 재화의 가격은 수요와 공급에 따라 가격이 정해지기 때문에 수요가 많고 환금성이 높은 지역의 빌딩 가격은 오를 수밖에 없는 것이다. 그래서 많은 전문가들이 서울지역을 강조하고, 그중에서도 강남지역을 주목하는 것이다. --- p.14

근린생활시설 건물에 대한 인기가 많아지면서 현금 10～20억원 정도를 보유한 투자자들이 대출을 이용해 30～50억원대의 꼬마빌딩을 많이 매입하고 있기 때문에, 30～50억원대의 전 층 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩의 인기는 더욱 높아질 것이다. 따라서 노후된 주택 건물을 저렴하게 매입해 신축이나 리모델링을 통해 근린생활시설로 용도변경을 하게 되면 많은 시세차익이 예상된다. 현금이 확보된 투자자라면 지금이 좋은 투자 기회가 될 것이다.--- p.20

필자는 개인이 단독으로 대출이나 대여를 활용해 서울지역에서 근린생활시설로 되어 있는 꼬마빌딩에 투자를 하려면 세금을 감안했을 때 기본적으로 현금 10억원 정도는 있어야 한다고 본다. 10억원 정도면 개인 명의로 투자하는 경우 대략 20억원대의 투자가 가능하고, 법인의 경우는 대략 30～40억원대까지 투자가 가능하다. 물론 더 적은 금액으로 서울 외곽지역이나 수도권, 지방 등의 대로변 건물에 투자할 수도 있겠지만 경기 여건이나 시장상황이 불안할 때를 대비해 환금성이 좋은 서울 인기지역에 투자하는 것을 권한다. --- p.49

성공적인 투자를 하기 위해서는 실제 현장에서 뛰고 있는 전문가와 좋은 관계를 가져야 한다. 성공적인 빌딩 투자를 위해 꼭 필요한 세 사람을 꼽으라면 빌딩 전문 공인중개사, 은행 지점장(부지점장), 건축사이다. --- p.50

대부분의 사람들이 빌딩을 거래해 본 경험도, 매매 지식도 많지 않다 보니 매물로 나온 건물의 상태와 수익률만 보게 된다. 그러니 정말 좋은 조건의 매물이 나와도 이게 좋은지 나쁜지를 판단하기 힘들다. 그래서 건물을 매입하고자 하는 초보 투자자들은 현재 시장에 나와 있는 매물도 봐야겠지만 그보다 먼저 최근 1년 동안 그 주변에서 매각된 빌딩을 살펴보며 벤치마킹해 보아야 한다. --- p.66

부동산을 검토할 때 현장에서 꼭 함께 봐야 하는 서류로는 등기사항전부증명서, 건축물대장, 토지이용계획서가 있다. 이 세 가지 공적장부는 답사를 가기 전에 반드시 출력해 현장에서 건물과 비교해야 한다. 등기사항전부증명서는 인터넷 등기소에서 출력이 가능하고, 건축물대장과 토지이용계획서는 정부24에서 출력이 가능하다. --- p.70

A급 꼬마빌딩 매물은 광고를 하지 않는다. 이 말을 다르게 해석하면 신문이나 인터넷 사이트에서 꼬마빌딩으로 고수익을 낼 수 있다는 광고성 매물들은 신중하게 접근해야 한다는 말이 된다. 광고를 보고 전화를 해보면 일단 자세한 내용을 알려면 회사에 방문하라고 하고, 실제 방문해 보면 광고 매물은 없거나 매각되었다고 한다. 그리고 더 좋은 매물이 있다며 다른 매물로 유도를 한다. 이처럼 대부분의 광고는 고객을 확보하기 위한 미끼 매물이 많다. --- p.91

프롭테크란 부동산(Property)과 기술(Technology)의 합성어로, 빅데이터 분석, 가상현실, 인공지능, 모바일 등의 기술을 활용하여 기존의 부동산 관련 서비스를 혁신하는 기업 또는 기술을 의미한다. 최근 들어 인터넷과 IT 기술의 발달로 빌딩 시장에도 프롭테크 비즈니스가 등장했다. 이제 빌딩 시장도 프롭테크 서비스를 통해 꼬마빌딩의 대략적인 가치를 파악할 수 있는 시대가 온 것이다. --- p.96

이제 꼬마빌딩도 변화와 차별화가 필요하다. 꼬마빌딩도 단순히 임대만 주는 공간이 아니라 건물 전체를 하나의 상품으로 봐야 한다. 홍보가 잘되고 많은 사람들이 찾아와야 건물 가치도 올라가기 때문에, 사람들이 먼 곳까지 찾아와 건물을 배경으로 사진 촬영을 할 만한 SNS 포토 스팟을 만들어 보는 것도 좋은 방법이 될 것이다. --- p.120

빌딩을 매입하기 전에는 매입 스케줄표를 작성해 봐야 한다. 매입 스케줄표를 작성하다 보면 매입 가능한 건물의 규모나 세금 등 부대비용을 미리 파악할 수 있어 여러 가지 변수를 줄일 수 있다. --- p.130

투자를 할 때 가장 안전한 방법은 본인이 잘 아는 지역에 투자하는 것이다. 그러면 아무래도 리스크가 적다. 그런데 만약 잘 아는 지역이 투자가치가 낮다면 어떻게 해야 할까? 이때는 20～30대가 주로 모이는 지역 위주로 투자지역을 정하는 것이 좋다. 다만 이때 주의할 점은 너무 유행에 따라가면 안 된다는 것이다. --- p.134

상가임대차보호법의 개정으로 정당한 사유가 없는 이상 임차인은 10년간 임대차갱신요구권이 있기 때문에 처음 임대차계약을 맺을 때 신중을 기해야 한다. 특히 건물의 1층의 경우는 법 개정 전에 계약을 하여 갱신요구권이 없는 경우에도 권리금을 인정해 줘야 된다는 대법원 판례가 있기 때문에 더욱 신중하게 받아야 한다. --- p.152