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‘입지’를 알면 아파트의 ‘미래 가치’가 보인다!
돈 되는 아파트를 찾는 입지분석 X파일

아파트 투자에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 바로 입지를 분석하고 미래 가치를 예측해, 어떤 아파트가 좋은 아파트인지 선별하는 것이다. 아파트 입지는 여러 요소가 복합적으로 작용해 결정될 뿐만 아니라 투자 주체인 ‘나’와의 연관성도 중요하기에, 한두 가지 근거로 판단하고 검증하기는 어려운 영역이다. 개인의 성향과 상황에 따라 특정 요소에 대한 가중치가 달라지기 때문이다.
예를 들어 아이가 있는 가정은 부모님 댁이나 초등학교가 가까운 곳을 최고의 입지로 꼽을 것이고, 젊은 부부라면 아파트 주변 문화시설에 관심을 보일 것이며, 투자자라면 재건축 사업성이 높은 아파트를 매력적으로 볼 것이다. 그래서 입지의 좋고 나쁨을 일반화하기란 어렵다.
정확한 입지분석을 위해서는 해당 아파트가 가진 고유한 특성은 물론, 아파트를 둘러싼 외부 환경의 영향도 고려해야 한다. 이 책을 통해 아파트 투자의 기본인 입지 감각을 익히고 현명한 투자를 위한 선구안을 키워보자.

100번의 임장, 단 6번의 투자로
70억 부를 이룬 부동산 투자의 기술!

100번의 임장, 단 6번의 아파트 투자로 70억대 자산가가 된 저자는 지난 15년간 쌓은 입지분석 노하우와 수백 번의 임장을 통해 얻은 경험의 정수를 이 책 한 권에 담았다. 저자는 최고의 황금입지를 판단하기 위해 9가지 내부 요인과 8가지 외부 요인을 검토해야 한다고 강조한다.
내부 요인은 ‘경사’ ‘층, 향, 뷰, 타입’ ‘세대수’ ‘단지 고급화 여부’ ‘단지 평형대 구성’ ‘평수’ ‘소규모 아파트라면 밀집되어 있는지 여부’ ‘소단지라면 대단지 옆에 있는지 여부’ ‘연식’이며, 외부 요인은 ‘역과의 거리’ ‘주거 지역 주변 인프라’ ‘직주근접’ ‘중소기업 밀집 지역과의 거리’ ‘초등학교와의 거리’ ‘학원 밀집 지역과의 거리’ ‘인근 신축 공급 여부’ ‘강남 접근성’이다. 이 책에서 소개한 입지 요소를 현장에서 직접 적용해보고 실제 투자로 검증해본다면 누구나 쉽게 돈 되는 아파트를 찾을 수 있을 것이다.

월급이 적을수록, 나이가 젊을수록
인플레이션에 베팅하고, 시간에 올라타라!

이 책은 총 4장으로 구성되어 있다. 1장 ‘돈 되는 아파트, 어떻게 찾아야 할까?’에서는 입지분석의 중요성을 설명하고 입지 요소의 내부 요인과 외부 요인을 소개한다. 2장 ‘내부 요인: 시세를 결정 짓는 특성들’, 3장 ‘외부 요인: 황금입지가 시세를 만든다’에서는 9가지 내부 요인과 8가지 외부 요인을 차례대로 소개하고, 이를 현장에서 직접 적용하고 활용하는 과정을 배운다. 마지막으로 4장 ‘아파트 투자 인사이트’에서는 더 넓은 시야로 아파트 입지를 바라볼 수 있는 7가지 팁을 제시한다.
아파트 투자와 입지분석이 어렵게 느껴지는 사람이라면 이 책에서 제시하는 방법으로 아파트의 현재 가치와 미래 가치를 판단해보자. 이 책이 당신의 임장지도를 보물지도로 만들어줄 것이다.

서문_사야 할 아파트는 따로 있다

1장. 돈 되는 아파트, 어떻게 찾아야 할까?
타이밍보다 중요한 입지분석
집 주변부터 분석하라
내부 요인 vs. 외부 요인
투자계획서를 작성하라

2장. 내부 요인: 시세를 결정 짓는 특성들
경사지보다는 평지가 낫다
층, 향, 뷰, 타입 순서로 결정하라
세대수가 많은 아파트를 선택하라
개별 세대보다는 단지 고급화가 유리하다
평형대 구성을 확인하라
넓은 평수가 가성비가 좋다
소규모 아파트도 모여 있으면 괜찮다
대단지 바로 옆의 소단지를 주목하라
연식에 따라 달라지는 투자 전략

3장. 외부 요인: 황금입지가 시세를 만든다
지하철역은 최고의 입지다
주거 지역에 아파트만 있으면 안 된다
직주근접 아파트를 주목하라
직장인 10%만 대기업으로 출근한다
초등학교는 도보 5분 이내 거리에 있어야 한다
학원 밀집 지역의 아파트를 주목하라
신축이 지속적으로 생기는 지역이 좋다
강남 접근성이 아파트 시세를 올린다

4장. 아파트 투자 인사이트
악재가 사라지는 지역은 호재로 바뀐다
2등 아파트도 괜찮다
미분양 아파트에도 기회는 있다
신축의 상승폭이 크다
분양권은 초기 분양권을 사라
개발 규모는 클수록 좋다
변화하는 정책에 적응하라

종문_올바른 투자로 시간을 되찾자
부록_아파트명 찾아보기

입지분석은 아파트의 투자 가치를 확인하고 검증하는 중요한 과정이다. 흔히 ‘아파트 입지’라고 하면 학군, 역세권, 직주근접만을 중요시하는 경우가 많다. 실제로 관련 자료를 찾아보면 대부분이 세 가지를 근거로 입지의 좋고 나쁨을 따지곤 한다. 하지만 입지분석은 그렇게 단순하지 않다. _16쪽

소규모 아파트 단지는 최우선 투자 고려 대상에서 제외되는 게 보통이다. 대단지 아파트가 소단지 아파트보다 경쟁력 있기 때문이다. 대단지 아파트는 매매 시세 상승폭이 더 크고, 수준 높은 커뮤니티 시설이 있으며, 전반적인 관리비 부담도 적다. 무엇보다 상대적으로 거래가 활발해 환금성이 좋다. 하지만 때로는 남들이 보지 못한 곳에서 투자 가치를 발견하게 될 때가 있다. 소규모 아파트 단지도 경우에 따라서는 주의 깊게 살펴볼 필요가 있다. _93쪽

현명한 투자자는 투자용으로 아파트 매수를 고려할 때도 실거주를 염두에 두고 접근한다. 내가 직접 거주할 계획이 없다고 생각하는 순간 아파트 주변의 일상적인 편의시설을 놓칠 수 있기 때문이다. 내가 직접 거주하기에 편리하다면 당연히 임차인 입장에서도 생활하기 훌륭한 아파트일 것이다. 즉 수요가 풍부한 아파트일수록 투자 리스크를 줄일 수 있다. _129쪽

만족도 높은 주거지가 되기 위해서는 아파트만 있어서는 안 된다. 생활에 편리한 기반시설과 여유를 즐길 수 있는 자연 환경이 잘 갖춰져 있는지 좀 더 넓은 시야로 아파트 주변까지 세심하게 살펴봐야 한다. _138쪽

그 누구도 앞으로의 전망에 대해 단언할 수는 없다. 그저 예측할 뿐이다. 예측의 확률을 높이는 것은 직감이다. 직감은 오랜 시간에 걸친 수많은 분석과 현장에서 쌓은 경험을 바탕으로 짧은 시간에 내리는 판단력을 뜻한다. 그 예측의 오차범위를 좁혀나가기 위해서 계속 공부해야 하며, 늘 부동산 현장에 관심을 둬야 한다. _216쪽