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얽히고설킨 부동산 세금 문제를 풀 수 있는 최적의 해법을 모았다

아끼고 저축하는 것만으로는 재산을 늘리기 힘든 시대가 되었다. 금리는 낮고 물가는 계속 오르는 상황 속에서 이제 재테크는 선택이 아닌 필수다. 특히 부동산은 많은 사람에게 주목받는 재테크 수단이다. 누군가 아파트에 투자해 차익으로 몇억 원을 벌어들였다는 말을 들으면, 재테크의 해법은 바로 부동산이구나 하는 생각이 들기 마련이다. 이 때문인지 한동안 집값이 가파르게 상승하기도 했다. 그러다 보니 정부의 부동산 관련 세법도 수시로 변화하고 있다.
하지만 부동산 투자에 뛰어든다고 해서 누구나 큰 수익을 올리는 건 아니다. 반대로 큰돈을 날린 이들의 뼈아픈 실책도 무수히 많다. 투기 세력을 잡기 위한 정부의 세금 정책에 역풍을 맞아 수천만 원의 세금을 추징당하는 일도 부지기수다. 동일한 가치의 부동산을 소유하고 있음에도 불구하고 누군가는 재산을 늘리고 누군가는 세금을 늘리는 판이한 결과를 얻게 되는 것이다.
어떻게 세무 처리를 하느냐에 따라 힘들게 번 재산을 지킬 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있다. 특히 부동산 관련 세금은 다양한 종류의 세금 중에서도 가장 복잡하다. 거미줄처럼 얽혀 있어서 첫 실마리를 잘 풀지 못하면 공들여 쌓아 놓은 재산이 어느 순간 세금으로 뒤바뀌어 버리는 어이없는 경험을 하게 될 수도 있다. 실제로 투자 수익률이 높은 사람들은 세금을 자유자재로 다루는 이들이다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』에는 바로 그 얽히고설킨 세금 문제를 바르게 풀 수 있는 최적의 해법을 담겨 있다.

베테랑 세무사가 전하는 합법적이고도 손쉬운 실전 세테크

『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』은 우리가 꼭 알아야 하는 부동산 관련 세금에 대한 모든 지식을 담고 있다. 20년 넘는 경력의 베테랑 세무 전문가 신방수 세무사는 부동산 세금에 얽힌 다양한 문제를 정확하게 진단하고, 그에 관한 해답을 명쾌하게 제시한다.
이 책에는 든든세무법인의 간판급 세무사인 ‘고단수’라는 인물이 등장해 금융회사의 자산관리 팀장 ‘이절세’와 세무 전문가를 꿈꾸는 이절세의 아내 ‘야무진’ 등과 함께 까다로운 부동산 세금 문제를 차근차근 짚어 나간다. 주택을 취득하고 양도할 때마다 부과되는 세금에는 어떤 것이 있고 얼마큼의 비용을 부담해야 하는지, 다양한 사례를 들어 실제 우리가 직면하게 되는 부동산 세금 문제를 본격적으로 다룬다.
저자는 오랜 현장 경험과 발 빠른 정보력을 바탕으로 지금 시대에 가장 필요한 부동산 세금의 모든 것을 총정리했다. 부동산 문제에 관심을 두고 있는 이들이라면 누구나 반드시 읽어야 할 필수적인 지식을 세세하고 사려 깊은 설명과 함께 전한다.

2022년 개정판으로 돌아온 국내 최고의 절세 바이블

매년 베스트셀러를 기록하며 그 가치를 인정받아 온 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』은 2022년을 맞아 한층 더 업그레이드되었다. 부동산 관리에 필요한 전반적인 세무 지식을 비롯해 최근 급변하고 있는 세제 정책의 흐름과 변화에 따른 대응 방법을 자세히 서술했다. 대출 및 세제를 강화하고 공급을 늘리는 방안을 포함하고 있는 2018년의 9·13대책부터 일시적 2주택의 처분 기한을 1년으로 단축하고 전입 의무를 신설한 2019년의 12·16대책, 역대 가장 강력하다고 평가받는 취득세와 종부세 그리고 양도세를 한꺼번에 올린 2020년의 7·10대책까지 부동산 정책의 흐름을 체계적으로 정리한다. 또한, 중요성이 크게 부각되고 있는 취득세 중과세 제도를 집중적으로 설명하였다. 더 나아가 고가주택에 대한 비과세 기준금액 상향 조정 등 새롭게 개정이 예고된 내용도 최대한 추가했다.
현재 부동산과 관련된 세금은 다른 어떤 분야보다 변화무쌍하다. ‘얕은 지식만큼 위험한 것은 없다’는 말처럼 단순히 돈이 될 것이라는 생각만으로 부동산 투자에 접근한다면 큰 낭패를 볼 수 있는 상황이다. 따라서 부동산을 세금으로부터 지키고 싶다면 세제의 변화를 제대로 이해하고 미리미리 대비해 자신의 상황에 걸맞게 적용할 수 있어야 한다. 절세로 가는 정확한 길을 알려 주는 이정표, 혹은 든든한 세무 컨설턴트를 찾는 당신에게 이 책은 가장 확실한 해답이 될 것이다.

조선일보
세금을 내는 개인은 세법에 정해진 금액만큼만 납세의무를 이행하면 된다. 법이 정한 것보다 세금을 적게 내면 처벌을 받지만, 더 많이 내는 것 역시 현명한 처사는 못 된다. 절세란 법이 인정하는 범위 내에서 합법적으로 세금을 덜 내는 것을 말한다. 절세를 위해서는 세법을 잘 이해하고 이를 기준으로 사전에 준비하는 것이 필수적이다. 그런 의미에서 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 저금리 시대 최고의 재테크서다.

매일경제
『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 ‘세테크’에 관한 책이다. 저자인 세무사가 실무에서 겪었던 다양한 사례들을 바탕으로 꼭 필요한 세금 정보를 전달한다. 특히 어렵기만 한 세금 문제를 가능한 한 쉽게 풀어내려 했다는 점이 눈에 띈다. 최근 개편된 정책은 물론 앞으로 변동 가능성이 있는 세제 정책까지 예측했다는 점이 특징이다.

아시아경제
우리는 세금과 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 소득 수준이 비슷하다고 해서 세금 부담이 비슷한 것은 아니다. 세금에 대한 지식이 없으면 더 많은 세금을 낼 수도 있다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 세테크를 잘할 수 있는 비법들을 담았다.

머니투데이
뉴스를 통해서만 접하는 변화무쌍한 세법. 이 책을 읽으면 쉽게 이해된다. 대표적인 ‘스테디셀러’로 지금까지 수십만 권이 팔린 이 책, 웬만한 기업의 회계 담당 부서에는 참고서로 비치되어 있을 만큼 관련 업계에서도 인정받고 있다. 이 책이 남다른 점은 실생활에서 접하게 되는 사례들을 중심으로 쉽게 이야기를 풀어낸다는 점이다. 이야기를 통해 나와 연관된 세법 규정을 잘 이해하고 실생활에서 어떻게 대비해야 합법적으로 세금을 절약할 수 있는지 구체적으로 알려 준다.

서문 절세 전략 잘 세워 부자 되세요

chapter 01 부동산 증세의 시대
지금까지의 부동산 세금 지식은 버려라│부동산 세금 부과 기준, 이것부터 챙겨 두자│세금을 잡으려면 세율을 알아야 한다│정부의 세금 정책을 주목하라│맞춤별로 처분 전략을 수립하자

chapter 02 취득세 중과세 대응법
취득세도 중과세가 적용되는 시대!│취득세 중과세는 어떤 경우에 적용될까?│무주택자가 1주택을 취득한 경우의 취득세는?│1주택자가 2주택자가 된 경우의 취득세는?│2주택자가 3주택 또는 4주택 이상 자가 된 경우의 취득세는?│취득세 관련 주택 수 산정은 어떻게 할까?│분양권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│조합원 입주권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│주거용 오피스텔에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│증여에 따른 취득세는 얼마나 될까?

chapter 03 보유세 줄이는 방법
보유세 만만하게 보다간 큰코다친다│재산세와 종부세는 어떻게 계산할까?│다주택자에 대한 보유세 계산 사례│종부세, 세 가지 대응 전략

chapter 04 주택 전·월세 소득 절세 전략
주택임대소득 과세 방법│1세대 1주택자의 임대소득 과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 분리과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 종합과세 방법│소형 임대주택 사업자에 대한 세액감면│주택임대소득세 관련 Q&A

chapter 05 1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략
가장 좋은 절세법은 비과세이다│비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략│2주택자가 세금 안 내는 방법│임대사업자가 거주 주택 비과세 받는 방법│도대체 임대등록제가 어떻게 바뀐 거야?│등록말소에 따라 달라지는 세금들

chapter 06 고가·다가구·겸용주택, 중과 주택 절세 전략
고가주택, 세금 덜 내는 법│미거주한 고가주택 처분 전략│양도세 감면 주택의 두 가지 혜택│다가구·다세대·겸용주택, 잘못 다루다간 세금폭탄 맞는다!│다주택 중과세 언제 풀릴까?│주택임대업과 양도세 중과세 해법│부동산 매매업 실익, 지금도 유효한가?│부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 20가지

chapter 07 재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법
왜 조합원과 일반 분양자의 세금이 다를까?│입주권의 양도세는 어떻게 계산할까?│이럴 때 입주권이 비과세된다│입주권을 주택으로 보면 과세 방식이 달라지나?│분양권 세금 다루는 방법

chapter 08 상가빌딩·토지 절세 전략
상가빌딩 분양 세금을 환급받는 방법│임대부가세와 임대소득세 신고는 어떻게 할까?│법인 전환과 관리법인 설립 중 어떤 것이 좋을까?│토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?│8년 자경농지, 세금 덜 낼 수 있다

chapter 09 절세를 위한 부동산 상속·증여 기술
상속세와 증여세, 어떤 것이 유리한가?│상속 또는 증여재산가액은 어떻게 평가할까?│상속공제액으로 상속세를 줄일 수 있다│특수관계자 간의 거래는 이렇게 하라│특수관계자 간에 저가양도를 할 수 있을까?│부담부 증여 vs 증여 vs 매매의 실익 비교

2022년의 부동산 세제는 현행의 제도들이 그대로 이어지거나 더 강화될 가능성도 있다. 예를 들어 시가표준액 1억 원 이하인 주택에 대한 취득세 인상, 초고가주택에 대한 장기보유 특별공제 축소나 부동산 법인에 대한 취득세 및 법인세 강화가 대표적이다. 다만, 고가주택 기준을 9억 원에서 12억 원으로 상향해 비과세 폭을 확대하는 조치도 선별적으로 이어질 것으로 예상된다. 이 외에 정치적인 변수에 따라 양도세 중과세 제도가 한시적으로 해제될 가능성도 있어 보인다.
_40쪽

“아, 이렇게 보니까 앞으로 서울 등에서 2주택 이상을 보유한 사람들한테서 곡소리가 많이 나겠네요.”
이절세가 다소 놀라는 표정을 지으며 말했다.
“그렇지요. 보유세는 다주택자가 집을 보유하고 있는 사실에 대해 부과하므로 무분별하게 집을 늘리게 되면 문제가 있을 겁니다. 집을 늘리는 것을 억제하기 위해 이렇게 보유세를 강화시킨 측면이 있기 때문입니다.”
“여기에 더해 임대소득세도 만만치가 않을 것 같네요.”
야무진이 거들었다.
“맞습니다. 앞으로 보유세와 임대소득세가 점점 많아지면 집을 무작정 보유하는 것이 힘들어지겠지요.”
고 세무사가 말했다.
“그런데 일각에서는 이러한 보유세와 임대소득세를 올리면 임대료가 증가한다고 주장하는 사람들이 많은데, 진짜 그럴까요?”
“그럴 수도 있고 아닐 수도 있을 겁니다. 왜 그런지 궁금하죠?”
“네에… 진짜로요.”
“일단 집주인이 주택임대사업자등록을 한 사람들은 임대료를 5% 안에서 올릴 수 있으니 이러한 것과 무관합니다. 하지만 임대등록을 하지 않은 경우에는 임대료가 조금 더 올라갈 수 있겠지요. 하지만 임대 물건이 널려 있으니 이것 때문에 임대료가 수직으로 상승하는 일은 없을 거라고 봅니다.”
129~130쪽

1주택자들은 중과세와 관련이 없으므로 비과세 등을 받으면 그뿐이다. 하지만 2주택 이상 보유자들은 처분 순서에 따라 적용되는 세법이 달라지므로 이에 유의해야 한다. 다만, 1세대 2주택 이상 보유자의 경우 중과세의 가능성이 있으므로 이때에는 아래와 같은 전략들을 수행하도록 한다.

- 조정대상지역 외의 지역에 소재한 주택을 먼저 양도한다. 이 주택들은 중과세의 가능성이 없다.
- 조정대상지역 내에 중과 대상 주택이 2주택 이상 있다면 중과 배제되는 주택을 먼저 처분한다. 이에는 앞에서 본 감면 주택 등이 있다.
- 만일 중과 배제되는 주택이 없다면 양도차익이 적은 것부터 먼저 처분한다.
- 부득이 처분을 하지 않을 것으로 결정한 경우에는 주택임대사업자등록을 검토한다. 다만, 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 취득한 주택은 임대등록을 했더라도 양도세 중과세를 피할 수 없다. 9·13대책으로 관련 규정이 개정되었기 때문이다. 한편 2020년 8월 18일 이후부터 아파트에 대해서는 등록을 할 수 없음에 유의해야 한다.
222~223쪽

많은 사람들이 입주권을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있는지 궁금해한다. 주택은 1주택일 경우 비과세 요건을 갖추었다면 확실히 비과세를 받을 수 있다. 그런데 입주권은 권리에 해당하므로 비과세를 받을 수 있는지 헷갈리기 때문이다.
입주권은 주택에 가깝다. 따라서 입주권도 비과세 요건을 갖추면 비과세를 적용하는 것은 당연하다.
앞에서 우리는 비과세 요건을 배웠다. 이를 상기해 보면 일단 1세대 1주택을 2년 이상 보유(일부 지역은 거주)하면 비과세를 적용하였다. 또 1세대가 일시적으로 2주택이 된 경우 새로운 주택을 산 날로부터 원칙적으로 3년 내 종전 주택을 양도하더라도 비과세를 적용한다(단, 이 주택은 기존 주택의 취득일로부터 1년 이후에 취득해야 함). 이 두 가지 원리가 입주권의 비과세 판단에도 그대로 적용된다.
_255~256쪽