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“나는 3천만 원으로
100만 원 월세 만들었다”
규제는 덜하고 혜택은 높다. 고정된 임대수익과 차익 실현이 가능하다!
실전 투자 핵심 노하우를 집대성한 지식산업센터 투자 바이블

부동산 투자의 마지막 황금열차로 불리는 지식산업센터 투자에 세간의 관심이 집중되고 있다. 오피스텔, 아파트, 주택에 대한 정부 규제가 심해진 반면에 지식산업센터는 80% 이상 저금리 대출이 가능하고 취득세의 최대 50%까지 세금 감면혜택을 누릴 수 있어 마땅한 투자처를 찾지 못하던 부동산 투자자들에게 새로운 투자 대안으로 급부상했다.

이 책에서는 7년간 22개 호실의 지식산업센터에 투자하여 약 85억 원의 자산을 축적하고 약 23억 원의 수익을 거둔 저자의 실전투자사례를 중심으로, 수많은 물건중에서 ‘돈 복사기’가 되어줄 똘똘한 한 채의 지산을 찾아내는 방법, 프리미엄 호실을 선별하는 방법, 수익형과 임대형의 투자 목적에 맞게 투자하고 관리 및 운영하는 방법 등을 사례별로 세심하게 설명하고 있다. 지식산업센터 투자로 자산을 키우려는 독자에게 최적의 가이드서가 될 것이다.

“85억 원의 자산가가 알려주는
지식산업센터 투자로 7년에 23억 원의 수익을 창출하는 법!”
프리미엄 호실에 투자해야 시세차익과 임대수익이 보장된다!

『지식산업센터로 월세통장 만들기』의 공저자 김윤관 애니방 대표는 7년간 22개 호실의 지식산업센터(이하 ‘지산’)에 투자하여 23억 원의 수익을 얻고, 85억 원의 부동산 자산을 축적했다. 1개의 호실당 1억 원 이상의 수익을 거둔 것이다. 그는 지식산업센터에 투자할 때는 12개의 조건을 살펴 투자하라고 조언한다. 이 내용은 PART 2의 〈지식산업센터 투자 핵심포인트 12〉에서 상세히 다루고 있는데 여기에서는 대표적인 요건을 핵심 위주로 소개한다.
지산 투자를 고려할 때 가장 중요한 것은 역세권 여부이다. 역에서 도보로 출근 소요 시간이 10분 이내인 곳의 지산을 살피는 것이 좋다. 기업 입주가 많은 지산은 역과의 거리가 가까울수록 가치가 상승한다. 다음으로 지산 인근에 고소득 직장이 많이 있는가이다. 규모가 큰 기업이 많을수록 유동인구가 많고 공실률은 낮아진다. 또한 건물 관리가 잘되고 있는 곳인지도 유심히 살펴야 한다. 관리가 잘 안 되는 곳은 건물이 빨리 노후화되고 임대 맞추기도 어렵다. 주변에 신규분양 예정인 지산이 있는지도 살펴야 한다. 지산의 경쟁 상대는 오피스텔이나 상가보다는 새로 분양하는 지산인 경우가 많다. 비슷한 위치와 규모, 비슷한 분양가와 임대가의 지산이라면 아무래도 신축 건물로 사람이 몰릴 수밖에 없다. 또한 발코니 확장 가능 여부, 입주자를 위한 지원시설이 충분한지, 구내식당이 있는지, 넓은 평수의 호실이 존재하는지도 잘 살펴야 한다.
저자는 프리미엄 호실을 찾는 방법도 친절하게 설명하고 있다. 투자 목적이라면 가격이 저렴하고 판매가 용이하고 가성비가 좋은 4층에서 우선 물건을 찾아보는 것이 좋고, 입주 목적이라면 서비스 면적이 많은 모퉁이 호실과 휴게실, 화장실, 엘리베이터와 가까운 호실을 먼저 살펴야 한다. 지하 호실과 꼭대기 층도 좋다. 지하 호실은 공장이 들어서기도 하고, 소음과 냄새가 발생하는 업종의 기업, 물건의 상하차가 많은 기업이 입주를 선호한다. 꼭대기 층의 경우는 전망이 좋고 옥상 이용이 자유롭기 때문에 이를 원하는 사람들의 수요가 있다.

“지식산업센터의 ‘똘똘한 한 채’는 투자 유망지역에 숨어 있다”
부동산 투자의 마지막 골든존 지식산업센터, 그 중에서 가장 주목받는 지역은!

지식산업센터(이하 ‘지산’)도 이미 꼭지에 이르렀다는 말이 있다. 하지만 수요가 급증한 반면에 지산을 건설할 수 있는 지역이 한정되어 있어 공급량 부족으로 다른 부동산 투자와 비교하여 아직도 투자가치가 높다. 그럼 어떤 지역의 지식산업센터에 투자해야 고수익과 안정적인 임대수익을 노릴 수 있을까.
전국 지식산업센터 동향을 살펴보면 서울, 경기도, 인천 등의 수도권에만 지식산업센터의 약 80%가 몰려 있음을 알 수 있다. 가장 많은 지식산업센터가 위치해 있는 지역은 금천구, 구로구이고(두 개의 구를 합쳐 약 15,000개), 성동구, 송파구, 영등포구, 강서구가 그 뒤를 잇고 있다. 최근에는 파주에도 지산이 들어섰다(2019년 16개 승인). 의외인 곳은 강남이다. 강남은 지산이 많을 것 같지만 의외로 3곳 밖에 없다. 지산 건설 가능 지역이 적기 때문이다. 지방은 대부분의 지산이 산업단지 안에 있어서 이 책에서는 다루지 않는다.
투자 유망지역을 살펴보자면, 가장 먼저 구로디지털단지역 주변을 들 수 있다. 가장 큰 호재는 2024년 신안산선 개통이다. 개통되면 안산에서 여의도까지 1시간 이내에 출퇴근이 가능해지고, 기존 2호선과 더불어 더블역세권 지역이 되기 때문에 미래 투자가치를 높게 평가하고 있다. 동탄 테크노밸리의 경우도 동탄역 GTX가 개통되면 동탄 테크노밸리와의 거리가 1km 이내로 줄어들고, 삼성역까지 20분 안에 출퇴근이 가능하며, 동탄 트램을 이용하면 광역급행철도 A노선과 연결하여 동탄역까지 10분 이내에 이동할 수 있어 역세권의 수혜를 누릴 것으로 전망한다. 성남 일반산업단지의 경우도 성남 1호선이 개통되면 상당한 수혜를 볼 것으로 전망하고 있다.

“지금이 딱! 지식산업센터에 투자하라!”
부동산 투자 빙하기에서 살아남는 유일한 투자법

최근 몇 년간 지식산업센터가 부동산 투자의 마지막 골든존으로 인식되면서 지식산업센터에 대한 투자 수요가 40~50%가 증가했다. 청약률은 과거 3:1에서 현재 10:1까지 높아졌고 과천의 경우 30:1을 기록하기도 했다. 산업단지가 새로 조성되거나 재건축이 진행되는 곳에서 지식산업센터를 신규로 건설하고 분양하여 공급량을 늘리고 있지만, 지식산업센터를 지을 수 있는 지역은 한정되어 있다 보니 수요를 감당하지 못하고 가격이 지속해서 상승하고 있는 것이다. 더불어 아파트, 오피스텔 등의 주택에 대한 정부 규제가 강화되면서 저금리로 대출이 가능한 지식산업센터의 장단기적 투자 메리트는 더욱 확고해지고 있다.
이런 상황을 두고 일각에서는 ‘지식산업센터 투자도 이제 꼭지다’, ‘지금 들어가기에는 늦었다’는 이야기가 있지만, 이 책에서는 지식산업센터는 정부 규제에서 제외된 유일하고도 안정적인 투자처라고 말한다. 이렇게 분양가가 급증한 시기에는 역세권을 중심으로 지역을 넓혀가면서 저렴한 분양권, 급매물, 저평가된 매물을 유심히 살펴 투자하는 것이 좋은 전략이 될 수 있다고 말한다. 무엇보다 중요한 것은, 내가 어느 정도의 기간을 두고 어떠한 목적으로 투자할 것인가를 충분히 고민하고, 이 책의 조언에 따라 투자한다면 지식산업센터는 당신에게 고수익의 시세차익과 안정적인 임대 수익을 창출하는 화수분이 되어 줄 것이다.

프롤로그 젊은 사람도, 은퇴한 사람도 부자가 되는 길

INTRO 부동산 투자의 마지막 황금열차 지식산업센터

PART 1 | 85억 원의 자산을 만든 지식산업센터 투자 성공 사례 분석

월드메르디앙 벤처센터 2차 904~905호
에이스하이엔드타워 7차 1003~1004호
코오롱디지털타워빌란트 1차 701~702호
가산A1타워 1320~1321호
하우스디와이즈타워 218~227호
가산KS타워 1501~1504호

PART 2 | 지식산업센터의 골든존을 찾는 법

지식산업센터 투자 유망지역은 따로 있다
ㆍ서울디지털국가산업단지
ㆍ영등포·당산 지식산업센터
ㆍ성수동 지식산업센터
ㆍ문정동 지식산업센터
ㆍ동탄테크노밸리
ㆍ성남일반산업단지(성남하이테크밸리)
ㆍ안양벤처밸리

지식산업센터 투자 핵심 포인트 12
ㆍ역세권인지 반드시 확인하라
ㆍ주변 환경을 잘 살펴라
ㆍ믿을 수 있는 전문가를 물색하라
ㆍ관리가 잘 되고 있는지, 잘 될 것인지 확인하라
ㆍ호실별로 가치가 다른 이유를 숙지하라
ㆍ투자가 목적이라면 주변지역의 입지와 신규 분양을 잘 살펴라
ㆍ매수 타이밍을 잘 살펴라
ㆍ지식산업센터와 오피스텔의 차이점을 파악하라
ㆍ분양 필수 조건을 파악하라
ㆍ시설별로 투자할 때 유의사항을 점검하라
ㆍ건설사가 어떤 곳인지 파악하라
ㆍ발코니 확장 가능 여부를 점검하라
[TIP 1. 지식산업센터 입주 가능 업종 분류표]
[TIP 2. 각 지역별 지식산업센터 현황표]

PART 3 | 지식산업센터 실전 투자법

지식산업센터만의 3가지 투자 혜택을 확인하라
ㆍ세금 감면 혜택 잘 따져보기
ㆍ대출 잘 받는 요령 알아두기
ㆍ공적 자금 대출 혜택 누리기

전문가 투자 컨설팅받기
ㆍ지식산업센터 매매는 누구의 도움을 받는 게 가장 좋을까?
세금 알아두기
ㆍ취득세
ㆍ재산세
ㆍ재산세 + α
ㆍ양도세
ㆍ부가세
ㆍ소득세
자본금 준비하기
저금리로 은행 대출받기
지식산업센터 실전 분양 투자
ㆍ1단계 : 청약받기-입주의향서 작성
ㆍ2단계 : 사업자등록하기
ㆍ3단계 : 계약하기-분양계약서 쓰기, 계약금 입금하기
ㆍ4단계 : 등록·취득하기
ㆍ5단계 : 중도금 납입하기
ㆍ6단계 : 잔금, 세금 납부하기
ㆍ7단계 : 임대하기
ㆍ8단계 : ‘비거주용 임대사업’으로 사업자등록 변경하기
개인과 법인 투자의 장단점 파악해서 투자하기
ㆍ법인사업자로 투자할 경우
ㆍ개인사업자로 투자할 경우
[TIP 3. 전문가에게 묻다! 지식산업센터 투자 Q&A BEST 7]

PART 4 | 돈이 돈을 굴리는 지식산업센터 운영 노하우

지식산업센터 투자 리스크와 가치 판단
ㆍ지식산업센터 투자의 확실한 메리트
ㆍ지식산업센터 투자에 필요한 최소 자본금은 얼마일까
임대사업을 하는 방법
ㆍ임대사업을 위한 입주계약
ㆍ입주변경계약 및 임대
ㆍ입주변경계약 체결
임대 맞추기 노하우
지식산업센터의 운영 노하우를 찾아볼 수 있는 곳
[TIP 4. 전문가에게 묻다! 임대계약 시 주의할 점 Q&A]

PART 5 | 실행하는 사람이 부를 소유한다

지금, 지식산업센터에 투자해야 하는 이유
-지식산업센터가 호평을 받는 이유
-지식산업센터에 투자해야 하는 이유
불가능한 일을 가능하게 하는 힘
부자가 되는 답은 무엇을 하지 않았느냐가 아니라 무엇을 해왔느냐에 있다
부는 기하급수적으로 늘어난다

에필로그 작은 일을 정성스럽게 해낸다면 나와 세상을 변화시킬 수 있다

이 책은 지식산업센터 투자의 고수 김윤관 대표가 지식산업센터 투자로 어떻게 부를 얻고 확장해왔는지를 그의 실전 투자 사례를 중심으로 중점적으로 다루고 있다. 나 역시 그를 통해 깨달은 지식산업센터 투자 노하우와 부의 확장법에 대해 의견을 내었고, 함께 독자와 소통하는 글을 집필하기 위해 두문불출한 시간이 매우 유익하고 즐거웠다. 실전 투자에 대한 안목을 키울 수 있는 소중한 시간이 되어주었다. 독자 여러분도 부디 더 늦기 전에 지식산업센터 투자의 문을 두드려보길 바란다. 부동산 투자로 안정적인 수익 모델을 창출할 수 있다는 사실을실감할 수 있을 것이다. 부디 이 책이 그 도전의 발걸음에 작은 징검다리가 되기를 진심으로 희망한다. 건투를 빈다._ p9

투자 여부를 결정하기 위해 직접 가산동을 찾았다. 가산디지털단지역에서 약 450m 거리에 있고 도보로 6~7분 정도가 소요되었다. 직접 본 월드메르디앙 2차의 인상은 크고, 밝고, 조용했다. 1층 로비가 호텔처럼 호화롭고 웅장한 느낌이 들었고, 실내 대부분의 조명이 밝아서 깨끗하고 넓어 보였다. 그리고 방음공사가 잘 되어서인지 사람이 많이 오가는 건물인데도 매우 조용한 편이었다. 1층에는 카페와 식당이 다수 입점해 있었고 무엇보다 구내식당이 있다는 점이 좋았다. 더불어 전용면적 80평대의 공간을 갖추고 있어 규모가 큰 회사도 입점할 수 있다는 점이 다른 지식산업센터와 차별화되었다._ p22

많은 사람이 부동산에 투자할 때 시세차익과 월세라는 두 마리 토끼를 모두 잡기를 원한다. 아파트 투자는 시세차익은 얻을 수 있지만 월세를 얻기가 어렵고, 오피스텔 투자는 월세는 얻을 수 있지만 시세차익을 얻기 어렵다. 그러나 이 두 가지 이익을 모두 챙길 수 있는 투자처가 바로 지식산업센터다. 현재 가장 많은 지식산업센터가 위치해 있는 지역은 금천구, 구로구를 합쳐 1만 5,000개이고 15만 명의 고용 창출을 하고 있다. 성동구, 송파구, 영등포구, 강서구가 그 뒤를 잇고 있다. 금천구와 구로구의 평균 시세차익이 몇 년 사이 상당히 많이 올랐고, 물량 면에서도 활발한 공급이 이루어지고 있다. 성수역이 위치한 성동구의 경우 강남과 가깝기 때문에 수요가 굉장히 많지만 그만큼 시세도 높다. 그러나 현재 시세가 높다는 것은 인기를 증명하는 것이며, 향후 시세도 급등할 가능성도 크다. 공급 대비 수요가 많으니 가격이 계속 상승하는 것이다._ p48-49

구로와 가산디지털단지에 위치한 서울디지털산업단지는 2015년부터 시작해 매매가가 50% 이상 상승했다. 2013년 필자가 입주할 때보다 조금 더 상승했으니 계속해서 상승하는 추세라고 볼 수 있겠다. 수도권 지가 상승과 신규 분양 증가가 영향을 미쳤는데, 수요에 비해 공급이 많다 보니 매매가는 상승했어도 임대가는 다소 떨어진 양상을 보인다. 서울디지털산업단지는 크게 1, 2, 3단지가 있는데, 3단지의 규모가 가장 크고 지식산업센터의 수가 가장 많다. 3단지는 크게 가산디지털단지역을 중심으로 위쪽 지역과 아래쪽 지역으로 나누어 살펴볼 수 있다._ p58

모퉁이 호실과 꼭대기 층이 좋다. 아파트는 모퉁이 호실의 개념이 특별히 없지만 오피스텔이나 사무실과 마찬가지로 지식산업센터에서는 모퉁이 호실이 인기가 많다. 모퉁이 호실은 개방감이 있고 채광도 다른 호실보다 뛰어나며 2면이 모두 창이 나 있거나 발코니가 있어 환기도 잘 되어 쾌적하다. 또 아파트는 냉난방비 때문에 꼭대기 층을 선호하지 않지만 지식산업센터의 경우 꼭대기 층은 뷰도 좋고 옥상 사용도 용이해서 훨씬 인기가 있는 편이다._ p92

만약 대도시에서 설립 4년 미만의 법인이 중과세를 면하려면 어떻게 해야 할까? 몇 가지 방법이 있는데 먼저 산업단지 안의 부동산을 구입하거나, 창업을 한 중소기업의 경우 지식산업센터에 입주가 가능한 업종이라면 감면 혜택을 받을 수 있다. 특히 다음 중 하나에 해당하는 기업이 창업일로부터 4년 이내에 취득하는 부동산에 대해서는 75%까지 취득세를 감면받을 수 있도록 「지방세특례제한법」으로 정해져 있다._ p130

지식산업센터를 매매하는 방법은 크게 일반 매매와 분양, 그 외에 경매와 공매로 나뉘는데 경우에 따라 분양 절차가 다르다. 일반 매매는 이미 지어진 지식산업센터 건물 중 원하는 지역, 원하는 용도에 따라 선택한 후 매매하는 방법이다. 직접 살펴보고 원하는 조건으로 살 수 있으며, 세입자가 있는 경우 바로 월세 임대료를 받을 수 있다는 것이 장점이다. 하지만 시세가 적용되기 때문에 초기 투자금이 분양 때보다는 많이 드는 건 어쩔 수가 없다. 원칙적으로 산업단지 내 지식산업센터는 매매 직후 임대를 바로 줄 수는 없도록 되어 있다. 직접 사용하거나 일부 임대만 가능하다_ p154

지식산업센터를 매매한 후 임대를 하는 방법에 대해 알아보자. 언제나 기본이 가장 중요하다. 기본적인 정보를 잘 알고 있으면 실수를 줄일 수 있다는 점을 꼭 기억하자. 임대사업을 하기 전에 먼저 해야 할 일이 있다. 산업단지 내의 지식산업센터나 일반공장을 분양, 매매, 경매로 낙찰받았을 때에는 한국산업단지 공단과 입주계약을 진행해야 한다. 소유주는 해당 산업단지관리공단과 입주계약을 체결하고 공장등록을 완료해야 한다. 그리고 일정 기간이 지난 후 임대사업 관련 입주계약신고 절차를 마치면 임대사업이 가능하다._ p196