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부동산 규제의 시대,
지식산업센터 투자가 답이다

우리나라 국민의 약 50% 정도가 무주택자다. 아직도 집을 사면 큰일 난다고 생각하거나, 대출금이 부담되어, 혹은 집값이 하락하는 것이 무서워 집을 구입하지 않는 사람이 국민의 절반을 차지하고 있다. 납세 때문에 기피하거나, 집을 사면 사회적 보장을 못 받을까 봐 안 사는 사람도 많다. ‘사기 싫은 것이 아니라 사고 싶어도 방법이 없다’고 항변하는 사람도 있을 것이다. 더구나 부동산 관련 규제가 날로 심해지고 있는 요즘은 그야말로 ‘주택 규제의 시대’라 하겠다. 이 책의 저자는 지금이야말로 주택에 투자하기보다는 지식산업센터에 투자할 때라고 말한다. 현 시대에 투자 대비 수익률이 높은 투자처가 지식산업센터라고 과감하게 말한다. 저자는 3년 전부터 지식산업센터를 공부하고, 현장을 다니며 여러 번 매입을 시도했다. 그런데 3년 전만 해도 자금 문제와 명의 문제, 투자 대비 수익률을 고려했을 때 주택 시장이 더욱 매력적인 시장이었다. 그러나 주택 규제가 날로 강력해지는 지금, 지식산업센터가 대세 상승장이 되고 있다고 저자는 몸소 느끼고 이 책을 준비했다. 각종 세제 혜택과 90%까지 가능한 대출, 적은 투자금, 정부의 다양한 지원, 손쉬운 관리 등 각종 장점을 가진 지식산업센터 투자로 진정한 경제적 자유를 누려보자!

서울에서 아파트는 못 사도
지식산업센터는 살 수 있다

6년 전에는 아파트 갭 투자를, 4년 전에는 분양권 투자를, 2년 전에는 상가 투자를 추천했던 저자가 이번에 추천한 부동산 상품은 지식산업센터다. 이 책은 어디에 투자해야 할지 길을 잃은 투자자들에게 새로운 기회를 제안한다. 총 다섯 파트로 구성되어 있다. 1장 ‘지식산업센터 낱낱이 해부하기’에서는 지식산업센터를 주목하는 이유, 지식산업센터에 대한 전반적인 이해를 다뤘고, 2장 ‘지식산업센터의 장점’에서는 세제 혜택, 투자 분석의 용이함, 적은 투자금, 높은 비율의 대출, 수월한 관리 등 지식산업센터 투자가 성공할 수밖에 없는 이유를 담았다. 3장 ‘지식산업센터는 공장만 있는 게 아니다’에서는 사람들이 투자를 망설이는 이유를 살펴보면서 지식산업센터 입지 선정 방법과 체크 포인트 14가지, 부동산 중개사무소에서 꼭 물어볼 15가지 등 구체적인 지식산업센터 투자 방법을 살펴본다. 4장 ‘부자 되는 지식산업센터 투자하기’에서는 수익률과 상승률의 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 지식산업센터의 면모를 살펴보면서 임대를 잘 놓는 방법과 저평가된 지역, 관련 사이트 소개, 요즘 각광받는 지식산업센터 브랜드들을 소개한다. 마지막으로 5장 ‘지식산업센터, 이곳에 투자하라’에서는 서울의 주요 지식산업센터 현황을 살펴보고, 저자의 추천 투자 비책 등을 실어 실전에 한 걸음 다가갈 수 있도록 조언한다. 날로 심해지는 부동산 규제와 치솟는 서울 아파트 값을 보며 절망감을 느낄 것이 아니라, ‘서울 아파트는 못 사도 지식산업센터는 살 수 있다!’는 마음으로 지식산업센터 투자를 공부해보자.

프롤로그 - 4
주택 규제의 시대, 정부에서 지원하는 지식산업센터에 투자하라

추천사 - 8

Part 01 지식산업센터 낱낱이 해부하기
지식산업센터 제대로 이해하기 - 16
정부에서 지원받는 지식산업센터 - 21
지식산업센터는 어떻게 시작됐나? - 25
지식산업센터의 변화 과정 - 29
지식산업센터에 주목해야 하는 이유 - 32
지식산업센터의 정책목표와 기대효과 - 36
부동산 규제 청정지역 - 38

Part 02 지식산업센터의 장점
반드시 성공할 수 있는 이유 - 50
세제 혜택 - 52
투자분석이 이렇게나 쉬울 수가! - 54
전매가 가능한 분양권 - 58
투자금이 적다 - 63
관리가 수월하다 - 66
투기과열지구가 없다 - 68
종합부동산세가 거의 없다 - 71
최대 90%까지 대출이 가능하다 - 74
자주식 주차 시스템이다 - 77

Part 03 지식산업센터는 공장만 있는 게 아니다
지식산업센터 투자를 망설이는 이유 - 82
분양받을 때 고민하지 마라 - 89
오피스와 지식산업센터의 차이 - 93
지식산업센터에도 RR이 있다 - 100
지식산업센터는 공장만 있는 게 아니다 - 103
지식산업센터 입지 선정 방법 - 117
지식산업센터 입지 선택의 14가지 체크 포인트 - 120
부동산 중개사무소에 꼭 물어봐야 할 15가지 - 134


Part 04 부자 되는 지식산업센터 투자하기
수익률과 상승률, 두 마리 토끼를 잡아라 - 150
임대를 잘 놓는 방법 - 155
교통유발부담금이란 무엇일까? - 163
지식산업센터 분석 사이트를 알자 - 168
아직도 저평가되어 있다 - 175
지식산업센터도 브랜드 시대가 온다 - 179
지식산업센터는 분할과 합병이 가능하다 - 182


Part 05 지식산업센터, 이곳에 투자하라
지식산업센터의 현주소 - 192
성수동 지식산업센터 : 강남으로 통한다 - 199
문정동 지식산업센터 : 최고의 입지 - 205
영등포 지식산업센터 : 떠오르는 해 - 209
강서구 지식산업센터 : 숨은 진주 - 215
금천구, 구로구 지식산업센터 : 최대의 성지 - 218
판교 테크노밸리 : 한국의 실리콘밸리 - 225
지식산업센터 공급이 확대된다 - 227
나눔부자의 추천 투자 비책 - 230
에필로그 - 236
코로나로부터 해방되어 지식산업센터 아지트에서 만날 날을 기다리며

부록
[서식 1] 지식산업센터 등록대장 - 240
[서식 2] 시설물 미사용 신고서 - 243
지식산업센터 입주 가능 업종 - 244

▷ 지식산업센터를 아파트에 비교해서 쉽게 설명해보겠다. 먼저, 주택이 단독공장과 단독상가라면 아파트(주상복합)는 지식산업센터(아파트형공장)라고 생각하면 된다. 주부들이 단독주택보다 아파트를 선호하는 이유는 관리실과 공동시설물이 있어 생활이 편리하고 관리가 쉬워서다. 중소기업의 대표들이 단독공장보다 지식산업센 터를 선호하는 것은 주부가 아파트를 선호하는 이유와 같다. 관리가 편하고 이용이 편리하기 때문이다. 높은 건물에 공장과 오피스가 모여 있는 지식산업센터는 관리가 잘되고, 비용도 저렴하다. 헬스장, 휴게실, 세무서, 스크린골프장과 같은 가깝고 편리한 시설도 있다. 또한 주택이 주차가 어려워 아파트를 선호한다면 단독상가도 주차가 어려워 주차시설이 잘되어 있는 지식산업센터를 선호한다. 이러한 장점 때문에 필자는 단독상가에 입점해 있는 사업자들의 상당수가 지식산업센터로 옮겨갈 것이라 예상한다. 지식산업센 터의 업종제한이 계속 풀리고 있기 때문에 더더욱 빠르게 옮겨갈 것 같다.
-p.56

▷ 지식산업센터 투자의 좋은 점은 수익률과 상승률이라는 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있다는 것이다. 고전적인 아파트 투자 방법인 갭투자는 수익률을 잡기가 어렵다. 만약 5억 원 아파트에, 전세가 4억 원 정도 있다고 치자. 그럼 내 돈이 1억 원이 들어가야 하고, 1억 원에 해당하는 대출이자가 매월 들어가야 한다. 물론 가지고 있던 돈이어서 이자는 들어가지 않을 수도 있다. 하지만 그 1 억 원을 통장에 넣어뒀을 때 받을 수 있는 이자는 받지 못한다. 그만큼의 기회비용을 잃는 것이다. 투자금이 매수 가격의 20% 정도 현금으로 들어간다.
만약 5억 원으로 지식산업센터를 매입하고 4억 원 정도 대출을 받는다고 가정해보자. 내 돈 1억 원을 투자한다면, 그 1억 원에 대한 이자를 수익으로 받을 수 있다. 아파트는 1억 원에 대한 월이자, 약 25만 원이 들어가므로 수익률로는 마이너스다. 그러나 지식산업센터는 대출금액과 투자금을 합쳐서 월이자 83.2만 원이 들어가지만, 월세 150만 원을 받을 수 있으므로 월이자를 빼고도 66.8만 원이라는 수익이 매달 발생한다.
반면, 아파트에 투자하면 매월 투자금에 대한 이자를 지불하고 나중에 매매차익이라는 상승률만 바라보게 된다. 지식산업센터는 매월 이자를 지불하고, 66.8만 원이라는 수익을 내서 높은 수익률도 누리고, 나중에 매매차익에 대한 상승률을 가져가 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있다.
-p.150~151

▷ 성수동과 문정동, 그리고 영등포구에 비해서 아직 강서구는 투자자들 사이에서 저평가된 곳이다. 아직 분양받을 수 있는 기회가 있다는 것이다. 실제로 필자가 강의할 때 추천해서 매입한 사람들이 많이 있다. 분양을 받고, 전매를 해서, 프리미엄을 받은 수강생도 있다. 또 임대사업으로 가져가기 위해서 코너 2칸을 새로 분양받은 수강생도 있다. 분양받기 어려운 성수동, 영등포구만 기대하지 않고, 아직 저평가되어 있는 강서구를 공략했기 때문에 성공한 것이다.
한 지인은 2019년 마곡단지에 오피스가 너무 많이 지어진 상황에서 더리브골드퍼스트를 무피로 사서 입주했다. 당시 분양가격이 평당 800만 원대였는데, 지금은 1,300만 원으로 상승했다. 평당 500만 원이 오른 셈이다. 약 60여 평이니, 매매가격으로 보면 3억 원이나 올랐다. 2년 6개월 동안 사무실로 사용하고 매매차익을 봤으니 공짜로 사용도 하고 수익도 올린 셈이다.
-p.215~216

▷ 많은 분양대행업자와 투자자들이 기다리고 있는 지식산업센터가 있다. 그러나 앞서 설명했듯이 무작정 기다리지 마라. 지금 분양받을 수 있는 지식산업센터를 선택하라고 조언하고 싶다. 좋은 것을 기다리다 분양받지 못한다면 결국, 아무것도 매입하지 못하는 상황이 발생할 수 있다. 만약 기다렸던 지식산업센터를 분양받을 기회가 생긴다면 먼저 분양받은 지식산업센터를 처분하고 계약하면 된다. 제때 처분하지 못하면 어떻게 하느냐고 반문하는 사람이 많다. 하지만 염려하지 말자. 분양가격은 날로 올라갈 것이고, 지식산업센터는 환금성이 좋아서 가격이 문제이지 매도를 못할까 봐 걱정하지는 않아도 된다.
-p.230