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마법의 재건축 투자

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책소개

6개월 만에 수익률 367% 달성!
재건축의 새로운 투자 방식으로 미래의 부를 축적하라!

‘투자’를 해봐야겠다고 생각하는 사람이라면 가장 먼저 부동산 투자를 떠올릴 것이다. 그만큼 부동산은 우리에게 가장 익숙하면서도 쉽게 접근할 수 있는 분야다. 그런데 어떤 부동산을 선택해야 하고 어떻게 투자해야 할지 아는 사람은 많지 않다. 저자는 재건축 투자가 적은 투자금으로도 높은 수익률을 올릴 수 있는 ‘부를 축적할 수 있는 길’이라 말한다. 이 책은 실전에 바로 적용 가능한 단계별 재건축 투자 방법을 통해, 직접 재건축 아파트를 탐색하고 선별한 뒤 투자를 실행하게끔 도와준다. 6개월간의 투자수익률도 분석해 투자의 적정성을 판단해볼 수 있다. 저자가 제시하는 투자 과정과 방향을 잘 따라간다면 초보자도 어렵지 않게 재건축 투자를 할 수 있다. 특히 부록으로 수록된 ‘서울시 소규모주택 정비사업 대상 리스트’는 일반인이 구하기 어려운 자료다. 저자는 이 책으로 이론을 학습한 뒤 부록을 참고한다면, 성공적인 투자에 이를 것이라 자부한다. 저자가 약 30년 가까이 실무 현장에 있으면서 체득한 내용을 한 권으로 담아낸 이 책이 여러분의 차별화된 가치 창출의 도구가 되어줄 것이라고 확신한다.

출판사 서평

어떤 아파트를 재건축 투자 대상으로 골라야 할까?
최신 정보를 담은 재건축 투자 가이드북!

이 책은 교수와 학생의 대화 방식을 따랐다. 어렵지 않고 간단하다. 그저 따라가면 된다. 1부에서는 1억 원의 투자금으로 35억 원을 만든 사례를 통해 재건축 투자의 방향을 알아보고, 최근 재건축 투자 트렌드를 살펴본다. 2부에서는 3천만 원으로 재건축 투자를 해서 6개월 만에 367%의 수익률을 얻은 사례를 보여준다. 재건축 투자 7단계를 따라가다 보면 독자들도 실전 투자를 할 수 있을 것이다. 3부에서는 재건축 투자 시 꼭 알아야 할 기본 지식을 제공한다. 최근 핫이슈인 소규모주택 정비사업을 알아보고 투자 체크 포인트를 살펴본다. 3부를 학습한 후 부록 ‘서울시 소규모주택 정비사업 대상 리스트’를 분석하면 실제 투자에 효과적이다. 4부에서는 부의 축적을 위한 생산수단으로서의 부동산을 이해한다. 특히 가격 결정에 심리적 요인이 매우 큰 영향을 미친다는 사실을 사례를 통해 살펴본다. 또한 심리와 더불어 협상능력에 따라 부동산가격이 변화하므로, 따라만 하면 성공할 수 있는 실전 협상방법에 대해서도 알아본다. 마지막에는 부록으로 ‘서울시 소규모주택 정비사업 대상지 리스트’를 첨부했다. 실제 서울시 25개 행정구역 중에서 소규모주택 정비사업이 가능한 대상지들을 전문가들과 함께 분석하고 정리했다. 실무에서는 대외비 자료이나 독자들의 실전 투자를 돕고자 공개했다.

재건축 투자로 경제적 자유를 얻으려면,
본질을 이해하고 엮어서 투자하라!

이 책은 재건축 투자를 통해 경제적 자유를 누릴 수 있도록 하는 것을 목표로 한다. 경제적 자유를 누리기 위해서는 핵심 이론을 단기간에 학습한 뒤, 실전에서 투자할 수 있어야 한다. 책을 읽고 나서 실전 투자를 할 수 없다면 의미가 없다. 저자는 실전 투자를 위한 필수 내용을 주제별로 묶어서 설명했다. 이 책을 읽고 나면 누구나 재건축 투자를 실천할 수 있다. 저자는 부동산을 전혀 몰랐던 독자들도 책 속의 내용을 따라가다 보면, 경제적·법률적·기술적 관점으로 부동산시장을 바라볼 안목이 생길 것이라고 자신한다. 독자들은 부동산시장을 객관적이면서도 본인만의 차별화된 관점으로 바라보게 되고, 그 결과 부동산으로 가치를 창출하고 부를 극대화하는 것이 가능해질 것이다.

목차

추천의 글_미래에 구현될 가치에 투자할 수 있는 안목을 키워야 한다
지은이의 말_경제적 자유를 얻으려면, 본질을 이해하고 엮어서 투자하라!

1부 투자금 1억 원이 35억 원이 되다
1장_ 재건축 투자수익률의 신화
1억 원을 투자해서 35억 원으로 만들다
우리가 재건축 투자에 관심을 갖는 이유
누구나 아는 재건축과는 다른 재건축에 눈을 뜨다
저층 주공아파트는 재건축 투자의 보물지도다

2장_ 최근 재건축 투자 트렌드
인구감소가 부동산시장에 미치는 영향
입지적 가치는 인구감소의 영향을 적게 받는다
포스트 코로나 시대, 가치 극대화와 공간 변화
코로나19 이후 부동산시장의 변화: 스프롤시티
주거 형태의 변화: 자연친화적 공간의 확장
가치평가의 변화: 체적분양
비주거 시설의 변화: 온라인 몰과 공유오피스의 활성화

3장_ 재건축 투자의 새로운 패러다임, 신탁방식 재건축
부동산신탁의 이해
부동산신탁 상품의 종류
조합방식과 신탁방식의 비교
신탁방식 재건축의 경쟁력
신탁방식 재건축의 오해와진실
돈과 권력의 재건축 비리 대안은 신탁방식

2부 3천만 원으로 재건축 실전 투자!
1장_ 실전재건축투자단계
1단계: 부동산 이슈 파악 및 시장분석
2단계: 투자 대상 프로젝트 선별
3단계: 정비계획 및 건축 기본계획 검토
4단계: 대지지분 가치평가 및 분양성 검토
5단계: 임장활동을 통한 손익분석
6단계: 레버리지 극대화 및 최종 투자 결정
7단계: 자산가치 극대화 및 위험관리

2장_ 실전에서 바로 써먹는 재건축 투자 원 포인트 레슨

3부 재건축 투자를 위해 꼭 알아둬야 할 지식
1장_ 재건축 투자자라면 꼭 알아야 할 기본 지식
재건축 규제완화의 핵심, 안전진단
재건축사업추진 10단계
재건축 투자의 포트폴리오 구성
재건축 투자 대상 프로젝트의 선별 조건
소규모주택 정비사업의 기본 이해
소규모주택 정비사업 투자 체크 포인트

2장_ 투자 대상 아파트의 입지와 가격 결정
부동산 입지의 이해, 위치(Situation)
입지 불변의 법칙인 직주근접과 베블런 효과
고전 입지이론
부동산의 공간시장과 자산시장, DW모형
수요와 공급의 가격수렴, 거미집모형

3장_ 투자 대상 아파트의 정보 수집과 사업 타당성 분석
재건축 임장활동을 통한 현장 정보 수집
사업 타당성 분석이란?
사업 타당성 분석 5단계 방법

4부 부의 축적을 위한 도구, 부동산
1장_ 부자가 되는 방법과 자본주의의 꽃, 레버리지
부자가 되는 방법, 생산수단을 확보하라!
자본가와 생산수단
금융지식의 차이가 양극화의 시작
돈의 돈, 레버리지
레버리지의 가치 10가지
레버리지별 투자수익률 분석

2장_ 부자가되기위한생산수단금융·주식·부동산
금융의 이해와 복리의 마술
주식 투자, 학원비보다 우선?
부동산, 안정적인 투자상품
가장 쉬운 부동산 투자, 아파트 재건축

3장_ 수요와 공급, 그리고 주택가격
자본주의의 태생적 한계, 공급과잉
부동산가격의 13가지 경제 원칙
수요와 공급의 불일치
주택가격, 안정될 수 있을까?

4장_ 부동산가격의 결정요인, 인간의 심리와 협상방법
부동산가격의 결정요인
경제학도 심리, 부동산도 심리다
심리적 요인이 부동산가격에 영향을 미친 사례
가격은 협상에 따라 변화한다

참고문헌

본문중에서

이렇게 많은 주공아파트 중에서 우선 저층아파트를 선별합니다. 그다음 대지지분의 평당가격이 낮은 순으로 분석해보세요. 여러분의 유휴자금 수준으로 투자가 가능한 저층 주공아파트 중에 재건축 투자 대상 아파트를 찾을 수 있을 겁니다. 만약 저층 주공아파트 재건축 투자가 쉽지 않다면, 민간기업이 건설한 저층아파트나 주공아파트 같은 도시계획적인 입지적 장점이 있는 민간기업의 아파트 재건축에 투자하는 것도 좋습니다. 투자수익률을 높일 수 있기 때문이지요. 결국 높은 개발이익을 담보하는 ‘저층’과 도시계획적으로 우수한 입지를 의미하는 ‘주공아파트’라는 각각의 의미가 중요합니다. 어때요? 재건축 투자, 이제 어렵지 않겠죠? _32쪽

과거부터 지금까지 재개발·재건축사업의 막대한 사업비를 대여하며 사업을 주도해온 주체는 바로 시공사였습니다. 그래서 사전 투입되거나 향후 투입될 용역비의 집행 시기는 시공사 선정 시기가 됩니다. 통상적으로 시공사가 재개발·재건축사업에 참여하면서 입찰보증금 형태의 대여금을 해당 조합에 납부하면, 조합은 이 대여금을 활용해 지금까지 지불하지 못한 각종 용역비를 집행합니다. 그러나 이 과정에서 여러 가지 문제가 발생합니다. _94쪽

시공사와 조합 간의 각종 소송으로 재건축사업이 장기간 지연되는 사업장이더라도 적절한 매수 타이밍이 있다. 각종 소송으로 재건축사업이 장기간 지연되는 사업장에서 조합원들 중 여유자금이 부족해서 급매물이 나오는 경우가 종종 있다. 이러한 물건은 추가로 발생하는 금융비용을 감안하고, 과거 대비 하락한 매매가를 고려해 투자하면 오히려 매수가격 대비 가격상승이 기대되는 경우도 있다. _168쪽

매매 실거래가 공개는2006년1월부터 부동산 및 주택 거래신고를 한 주택(아파트, 연립 다세대, 단독)을 대상으로 합니다. 전·월세 실거래가 공개는2011년1월부터 읍·면·동 행정복지센터(주민센터)에서 확정일자를 부여받은 주택(아파트, 연립 다세대, 단독)을 대상으로 합니다. 실거래가는 국민은행 통계보다 약2주 정도 선행해 움직이며, 그 흐름은 거의 유사하게 나타납니다. _228쪽

대표적인 재건축 규제를 총2가지로 설명하겠습니다. 첫째는 안전진단 강화입니다. 재건축사업은 안전진단이 통과되지 않으면 재건축 추진 자체가 안 됩니다. 둘째는 재건축 초과이익환수입니다. 재건축 초과이익환수로 재건축 추진을 망설이는 소유자들이 증가해 사업이 지연되고 있습니다. 거래세인 양도세 중과세로 인해 다주택자가 물량을 시장에 내놓지 않는 이유와 같습니다. _294쪽

부동산가격은 수요와 공급만으로 안정되지 않기 때문입니다. 시장에서 수요와 공급은 각양각색의 다른 경제주체가 여러 가지 형태로 겹치고 엇갈려 있기 때문에, 이것이 무조건 일치한다는 보장이 없지요. 수급이 일치하지 않을 경우에 시장가격은 이에 따라 변동합니다. 바로 수급 불균형상태가 되는 것이지요. 수급 불균형상태가 지속되면 불안감이 형성됩니다. 불안감이란 마음이 편하지 않고 조마조마한 느낌을 말합니다. 불안에 휩싸인 수요자와 공급자는 합리적인 의사결정이 어렵습니다. 지금도 높은 가격인데 더 오를 것 같다는 생각, 이번에 매수하지 않으면 더 오를 것 같다는 생각에 무리한 매수를 선택하는 경우가 있습니다. _299쪽

저자소개

생년월일 -

건국대학교에서 부동산학 석사학위, 한성대학교에서 부동산학 박사학위를 받았다. SK건설에서 20년간 재개발·재건축사업 수주기획 및 마케팅 업무를 담당했다. 한국자산신탁 도시재생사업본부 본부장을 거쳐 현재 무궁화신탁 도시재생사업부문 부대표로 재직 중이다. 무궁화신탁 도시재생사업부문은 부동산금융을 기반으로 하는 개발사업 전문 컨설팅그룹으로, ‘고객행복’을 목표로 도시재생을 통한 새로운 가치창출 전문 컨설턴트들로 구성되어 있다. 저자는 한국개발연구원(KDI)의 경제자문위원, 한국토지주택공사(LH)의 경영자문위원을 맡고 있다. 사단법인 한국부동

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