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금융의 관점에서 부동산을 분석하는 국내 유일의 전문가
키움증권 서영수 애널리스트가 한국 경제를 진단한다!

이미 강남 아파트 가격이 미국 맨해튼의 평당 가격을 넘어선 지 오래다. 자산은 버블 국면에 진입하면 그 자체의 관성으로 계속 오르는 경향이 있다. 언젠가 터질 것을 알지만 적어도 내 앞은 아닐 것이라는 낙관론, 정부가 무언가 할 것이라는 학습 효과가 지금과 같은 2030세대의 비이성적인 주택 추격 매수까지 양산하고 있다. 그렇다면 한국의 가계부채는 얼마나 위험한가? 향후 경제에 부담을 줄 사안을 넘어 금융 시스템 위기, 나아가 전반적인 경제 위기로까지 확산될 것인가? 오랫동안 금융의 관점에서 부동산을 분석해온 저자가 부채 위기의 진단을 통해 경고와 조언, 정책 방안을 제시한다.

코로나 이후 주요 선진국 중 가계부채 증가율 세계 1위. 집값은 천정부지로 뛰고 자산시장은 버블을 향해 질주하고 있는데 정말 가계부채 위험이 없고 한국 경제는 안전한 것인가?
현 정부 초기에는 부동산시장 안정화 정책으로 부채 구조조정 방안을 선택했다. 정책의 핵심은 2018년 9.13 대책이다. 기준금리를 올리고 LTV 규제와 함께 처음으로 DSR을 도입했고, 다주택자에 대한 세제를 강화했다. 여기에 IFRS9을 도입해 한계 기업에 구조조정을 추진했고, 한계 채무자에 채무조정 활성화 정책 등 은행 주도 구조조정을 위한 다양한 정책을 마련했다. 그 결과 6개월 만에 주택시장이 하향 안정화되는 성과를 거두었다. 2019년 9월 발간한 필자의 책 〈대한민국 가계부채 보고서〉는 이런 정부 정책의 내용을 주제로 썼다. 그 책에서 필자는 보다 본질적인 구조 재편의 필요성을 피력했고, 정책을 지속하는 동안 일어날 수 있는 실패 가능성도 설명했다. 일시적으로 부채를 줄여 집값을 안정시키기보다 경제 개혁을 통해 부채 의존적 경제 체제에서 벗어나야 한다고 주장했다. 부채 주도 성장의 기반이 되었던 부채, 부동산, 소비자물가지수 관련 통계를 재정비하고, 부동산시장 투명화를 위한 별도의 감독기구를 설립하고, 금융 구조 개편을 통해 은행 주도 구조조정의 추진을 권고했다. 그러나 우려했던 대로 정부의 부채 구조조정, 즉 경제 개혁은 1년도 지나지 않아 좌초하고 말았다. 구조조정의 필요성과 성공을 위해 대안을 제시한 것이 첫 책의 취지였는데 오히려 집값 부양을 위한 명분으로 쓰인 것 같다고 필자는 토로한다.
이 책은 필자의 첫 책인 〈대한민국 가계부채 보고서〉의 후속 편이라 할 수 있다. 지난 사례를 반면교사 삼아 부채 구조조정에 필요한 현실을 정확히 진단하고, 이에 따른 적절한 대안을 내놓았다. 이번 기회마저 실패한다면 한국은 일본과 같은 부채 과다 저성장 국가로 전락할 것이라고 경고한다. 또한 필자는 정책당국뿐 아니라 일반 투자자에게도 현실의 정확한 진단을 토대로 향후 발생할 수 있는 위기의 가능성을 염두에 두고 자산 관리에 힘쓸 것을 권고한다.
1장에서는 시장이 모르는 부채 위험을 속속들이 찾고 위험 증가 원인을 파악해 부채의 위험을 정확히 진단한다. 2장과 3장에서는 주택시장의 상황과 전망을 다룬다. 투자자의 투자 위험도와 이를 통해 집값이 언제 얼마나 하락하는지 알아본다. 4장은 집값이 하락 반전할 수 있는 요인 분석을 통해 집값의 고점 시기를 예측한다. 5장에서는 성공적인 구조조정을 위한 대안 정책을 찾아본다. 마지막 6장에서는 부채 주도 성장 정책, 즉 빚의 덫에서 구조적으로 벗어날 수 있는 방안을 제시한다.
이 세상에 영원한 것은 없다. 자산이 비이성적으로 오른 후 비이성적 매수자가 더 이상 매수하지 못할 때 가격은 폭락하고 만다. 이제 관심은 언제 하락 전환할 것인지, 주택 가격이 경제에 어떤 영향을 미칠지에 초점을 맞춰야 할 때다.

프롤로그
1장. 한국의 가계부채 정말 위험한가?
1. 우리에게 빚이란 무엇인가?
2. 경제의 부를 결정짓는 빚은 어떻게 결정되나?
3. 한국의 가계부채는 얼마나 되나?
4. 예고된 위기는 오지 않는다!
5. 세계에서 가장 위험한 한국의 가계부채
6. 점점 빨라지는 부채 폭탄 돌리기
7. 자산 버블의 붕괴가 금융위기로?
2장. 코로나 이후 가장 중요한 이슈로 부상한 부동산 문제
1. 세계에서 가장 많이 오른 한국의 주택시장
2. 주택시장 버블도 주택 통계의 오류 탓!
3. 주택 공급 부족이 주택 가격 급등의 원인인가?
4. 왜 정부는 늘어난 투기 수요를 막지 못했을까?
5. 수요 증가의 원천은 주택에 대한 과소비 탓!
6. 기준금리 인하가 주택 가격 폭등의 주범은 아닐까?
7. 금융 혁신은 주택시장 과열의 책임에서 자유로울까?
8. 역대 최고 주택 가격 급등의 진앙지는?
9. 위험의 온상인 갭투자를 키운 전세자금대출
10. 임대차 3법이 서민 주거 안정과 거리가 먼 이유
3장. 브레이크 없이 질주하는 주택시장 전망
1. 공급 확대 정책이 집값을 안정시킬까?
2. 무주택자의 투기 수요를 막을 수 있을까?
3. 실수요자 지원 정책이 주택시장에 미치는 영향
4. 부채 주도 성장 정책 포기의 결과는?
5. 2년 만에 부채 주도 성장 정책을 다시 선택한 현 정부
6. 부채 주도 성장 정책을 지속할 수밖에 없었던 이유
4장. 턱밑까지 차오른 부채 위기
1. 미국은 언제 돈을 회수하려 들까?
2. 미국 금리 인상이 가계부채의 뇌관이 될까?
3. 한국 주택시장의 정점은 언제?
4. 한국 경제는 집값 하락을 감내할 수 있나?
5. 주택 가격이 하락하면 은행은 안전한가?
6. 블랙스완은 아파트가 아니라 상가다?
7. 숨은 부실은 가계보다 기업에 많다?
8. 금융회사는 위기에 얼마나 대비하고 있을까?
9. 집값 하락으로 인한 일자리 감소를 해결할 수 있나?
10. 금융위기를 겪으면 막대한 재정 지출이 불가피하다?
5장. 부채 위기를 피할 수 있는 대안은 있는가?
1. 지금이 마지막 기회다!
2. 주택시장 안정이 선결 조건이다!
3. 금융 혁신 정책의 재검토가 필요한 시점이다!
4. 부동산 투기를 막는 방법도 있다!
5. 금융회사의 체력을 키워야 할 때다!
6장. 부채 주도 경제에서 탈피하는 법
1. 부채 주도 성장 정책을 포기하라!
2. 금융소비자보호법을 적극적으로 적용하라!
3. 한국은행의 독립성과 책임을 강화하라!
4. 내 집 마련이 아니라 서민 주거 안정이다!
5. 선배인 미국에서 찾아라!
에필로그