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청약 가점이 낮아도, 운이 없어도
내 집 마련에 성공하는 방법은 따로 있다!

바야흐로 ‘부동산’의 시대다. 정치, 경제, 사회, 문화 할 것 없이 부동산을 빼놓고는 할 이야기가 없을 정도다. 실제로 열심히 월급을 받아 차곡차곡 저축한 사람은 부동산에 투자한 사람에 비해 상대적으로 거지가 되었다며 ‘벼락거지’란 신조어까지 만들어졌다. 수년간 가파른 상승 곡선을 그린 부동산 시장에 대한 우려의 목소리가 커지고 있지만 부동산 전문가들은 하나같이 시장의 등락과 무관하게 ‘내 집 한 채’는 반드시 있어야 한다고 강조한다. 주거 불안이 해소되었다는 안정감과 집값 변동에 일희일비하지 않는 것만으로도 절대 손해가 아니기 때문이다. 집값이 오르면 오르는 대로 기분 좋고, 내리면 내리는 대로 여기서 오래오래 행복하게 살면 된다는 마음가짐을 가지면 충분하니까 말이다. 그렇다면 부동산의 ‘부’ 자도 모르는 왕초보는 대체 어디서부터 내 집 마련의 출발선을 그려봐야 할까?
〈매일경제〉 부동산부에서 국토교통부 및 서울시의 부동산 정책을 취재하고, 전국의 재건축·재개발 단지와 분양 현장을 누빈 저자는 현장에서 배운 교훈을 발판 삼아 무주택 실수요자를 위한 ‘내 집 마련 필승 공식’을 이 책 한 권에 담았다. 부동산은 살아가면서 어떤 방식으로든 피해갈 수 없는 삶의 일부와 같다. 아파트를 사든 빌라를 사든, 전세를 살든 집주인이 되어 월세를 받든 어떤 식으로든 부동산은 반드시 손을 대야 하는 영역이다. 지금 당장 집을 살 돈이 없더라도 부동산 공부를 시작해야 하는 이유다. 저자는 하루 3시간씩 10년간 투자하면 어떤 분야든 전문가가 될 수 있다는 ‘1만 시간의 법칙’이 부동산 영역에서도 고스란히 적용된다고 말하며, 부동산에 대해 잘 모른다면 지금이라도 좀 더 부동산과 가까워지도록 노력해야 한다고 강조한다. 결국 기회는 준비된 자에게만 온다. 부동산과 친밀해지는 관계 형성 과정에서 이 책이 가교의 역할을 할 것이다.

내 집을 넘어 경제적 자유를 쟁취하기 위한
실질적이고 효과적인 현실 투자법!

이 책은 어떻게 부동산 공부를 시작해야 할지, 어디서부터 공부해야 할지 모르는 부린이를 위한 안내서다. 또한 부동산에 대해 백지 상태였던 저자가 부동산 애널리스트, 관계부서 공무원, 재건축 조합장 등을 두루 만나며 보고 듣고 느낀 경험을 차근차근 풀어낸 실질적이고 효과적인 현실 부동산 투자서이기도 하다.
1장 ‘내 집 없이는 경제적 자유도 없다’에서는 최근 급격히 오른 집값의 향방을 살펴보고, 3040대 실수요자의 진입으로 주택 시장에 어떤 변화가 찾아왔는지 알아본다. 인구론과 세대론을 분석해 궁극적으로 ‘왜’ 내 집이 필요한지 살펴본다. 2장 ‘내 집 마련 필승 공식’에서는 청약제도와 가점, 청약 절차 실무 프로세스를 다룬다. 무주택 실수요자를 위해 마련된 특별공급을 분석하고, 모델하우스를 잘 보는 방법도 알려준다. 3장 ‘부동산 모르는 부자는 없다’에서는 집값을 결정하는 요인과 부동산 관련 전문용어, 재건축·재개발, 세금, 대출 원칙을 살펴본다. 4장 ‘추 기자의 내 집 마련 분투기’에서는 사전 조사부터 임장, 부동산 계약, 잔금 처리, 입주까지 내 집 마련의 과정을 총망라한다. 5장 ‘미래의 부를 위한 1만 시간의 원칙’에서는 시장을 움직이는 수요와 공급, 금리를 알아본다. 또한 과잉 정보 시대에 올바른 정보를 가리기 위해 필요한 부동산 기사 독법을 배운다. 6장 ‘부동산과 정책의 상관관계’에서는 현재와 유사한 상승세와 비슷한 규제가 쏟아졌던 노무현 정부부터 시작해 이명박 정부, 박근혜 정부 시절의 부동산 정책을 순서대로 살펴보고, 마지막으로 문재인 정부의 부동산 정책을 분석한다.

프롤로그_무주택자의 꿈
부록_책과 함께 보면 좋은 추동훈 기자의 콘텐츠

1장. 내 집 없이는 경제적 자유도 없다
집값, 얼마나 올랐을까?
점차 낮아지는 주택 구입 나이
인구론과 세대론
그래서 내 집이 필요하다

2장. 내 집 마련 필승 공식
내 집 마련의 한 줄기 빛, 청약
청약 점수는 얼마나 필요할까?
청약 절차 실무 프로세스
놓치면 손해 보는 특별공급
모델하우스 잘 보는 방법

3장. 부동산 모르는 부자는 없다
집값을 결정하는 요인들
공급면적? 전용면적?
재건축·재개발 이해하기
부동산 세금의 모든 것
LTV? DTI? DSR? 알쏭달쏭 대출 원칙

4장. 추 기자의 내 집 마련 분투기
입지의 5대 요소
사전 준비가 반이다
임장의 1원칙, 발품을 팔아라
확인 또 확인, 실수를 줄여라
내 집 마련의 대전제
결전의 날, 잔금일
마무리가 중요하다

5장. 미래의 부를 위한 1만 시간의 원칙
수요와 공급, 시장의 원리
3기 신도시의 미래
부동산을 움직이는 금리
현명한 투자자를 위한 부동산 기사 독법
과잉 정보 시대, 옥석을 가리는 방법

6장. 부동산과 정책의 상관관계
정책이 시장을 이기기 힘든 이유
대한민국 부동산 정책의 역사
쏟아져 내린 25개 부동산 대책 ①
쏟아져 내린 25개 부동산 대책 ②

에필로그_그래서 내 집이 있어야 한다

미래 부동산 가격을 예측하는 데 있어 주요 변수로 꼽히는 것이 바로 인구구조의 변화다. 향후 한국의 미래 인구는 감소할 가능성이 무척 높은 만큼 수요 감소로 인한 집값 하락을 예측할 때 이러한 인구구조론이 자주 인용된다. 실제 통계청 자료에 따르면 대한민국 인구는 2027년 5,193만 명으로 정점을 찍은 후 감소해 2067년에는 3,929만 명까지 축소될 전망이다. 1977년 3,641만 명이던 인구가 1987년에 4,162만 명으로 증가했는데 2067년에는 다시 대략 1970년대 후반~1980년대 초반의 인구로 회귀하는 셈이다. 이러한 인구 감소는 자연스럽게 수요의 축소로 이어지기 때문에 결국 집값이 상승세를 멈추고 되레 하락으로 전환될 것이라는 주장은 일리가 있어 보인다. 하지만 시도별 인구를 살펴보면 조금 이야기가 달라진다. _33~34쪽

청약제도만 맹신하는 것은 금물이다. 절대 청약으로만 내 집을 마련하겠다는 꿈을 꾸진 말자. 물론 운이 좋아 청약으로 쉽게 내 집 마련에 성공하는 사례도 있기 마련이다. 그런 기회가 나에게 오지 말라는 법은 없지만 문제는 온다는 보장 또한 없다는 것이다. 청약에만 목매다 더 좋은 기회를 놓치고 뒤늦게 후회하는 사례도 여럿 봤다. 청약을 완전히 포기하라는 뜻이 아니다. 청약통장에 돈을 꾸준히 납입하며 기회를 엿보는 것을 추천한다. 일단 추첨 물량이라도 자금 여력이 된다면 꾸준히 넣어보자. 그러다 정말 하늘이 도우면 당첨의 기회가 올 수도 있으니까. _64쪽

전세가율이 중요한 이유 중 하나는 바로 집값의 향방에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 과거 일부 집값이 요동칠 때는 전세가가 크게 움직이지 않고 집값만 움직이는 경향성이 짙었다. 그러나 최근 집값 상승이 더욱 가팔라지면서 전세가격도 키 맞추기 식으로 함께 올라가는 양상을 보이고 있다. 또 집값 상승을 따라가지 못해 집을 사는 타이밍을 놓친 무주택자 등 실수요자들이 전세로 넘어가면서 전세 품귀 현상이 강화되기도 했다. _104쪽

계약서 작성과 더불어 공인중개사로부터 ‘주택취득자금조달 및 입주계획서(이하 주택취득자금조달계획서)’ 서류를 교부받게 된다. 이를 작성하는 것 역시 매우 중요한 절차다. 현재 투기과열지구, 조정대상지역의 경우 모든 주택 거래에 대해 주택취득자금조달계획서와 증빙자료를 제출해야 한다. 비규제 지역의 경우 6억 원이 넘는 주택을 매수할 때 해당 자료를 제출한다. 규제 지역 내 주택의 경우 과거 9억 원 미만일 때는 증빙서류 제출 의무가 없었으나 현재는 규제 강화로 상황이 바뀌었다. 가장 간단한 방법은 최대한 꼼꼼하게 서류를 챙기고 증빙자료를 만들어두는 것이다. _183쪽

현재 시장은 제로금리로 인한 유동성과 경제 위기에 대한 공포감이 서로 맞불을 놓으며 줄다리기를 하고 있다고 비유할 수 있다. 과거 미국 서브프라임 모기지 사태 역시 오랜 기간 지속되었던 저금리 기조가 한몫했다고 볼 수 있다. 오랜 저금리 분위기 속에서 넘치는 유동성이 미국 부동산 시장으로 흘러 들어갔고, 그렇게 쌓인 버블이 금리 인상 등 대외 변수에 한순간에 휘청거리며 도미노식 파산으로 이어졌다는 점을 결코 잊어서는 안 된다. 언젠가는 금리가 어느 방향으로든 움직이긴 할 것이다. 또 다른 예상하지 못한 변수가 더 큰 경제위기로 이어질 수도 있고, 경제가 잘 회복되어 금리 인상이 이뤄질 수도 있다. _234쪽

2017년 5월 출범한 문재인 정부의 핵심 정책 중 하나는 부동산 시장의 안정화였다. 출범 당시 100대 국정과제로 포용적 복지국가를 위한 ‘서민이 안심하고 사는 주거 환경 조성’ ‘청년과 신혼부부 주거 부담 경감’을 발표하기도 했다. 정부 스스로가 부동산 정책의 핵심 기조를 ‘주택 공공성 강화’라고 선언하며 경기 부양과 경기 조절의 수단이 아닌 서민 주거 환경 및 실수요자 보호를 위한다고 밝혔다. 결국 전 정권 말미부터 부풀어 오른 부동산 과열 양상을 초기에 진압하고 안정화하겠다는 것이 핵심이었다. 그 결과 취임 만 4년이 지난 현재 시점까지 내놓은 부동산 정책만 25개에 달한다. _277~278쪽