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내 부동산의 감정(鑑定)을 제대로 파악하고
가격 전쟁에서 승률을 높여주는 ‘똑똑한 감정평가’!

감정평가란 부동산의 경제적 가치를 판단하여 그 결과를 가격으로 표시하는 일을 말한다. 감정평가는 언제 해야 하는 걸까? 감정평가는 재개발, 재건축, 공익사업, 개발사업, 이혼 등 이와 관련된 재산 분할 소송을 당했을 때, 내 부동산의 가치를 높여 재산 손실을 막는 데 필요하다. 대체로 사람들은 부동산 가격이 하나라고 생각하지만, 감정평가의 목적, 시점, 조건, 기준에 따라 가격이 다양해진다. 또한 갑작스러운 상속, 준비 없는 증여로 인한 세금 폭탄도 감정평가를 통해 합법적으로 절세할 수 있다.
그렇다면 감정평가 ‘잘’ 받는 방법이 따로 있을까? 나의 재산 가치를 높여주고 평가를 통해 재산 손실 막아주는 감정평가! 그리고 그 중심에 있는 감정평가사들의 업무 처리 과정부터 착수금 납부, 의뢰서 작성, 실력 좋은 감정평가사를 고르는 방법, 감정평가사의 역할과 중요성 그리고 의뢰인이 미리 알아두면 좋은 tip까지! 그 모든 것이 이 책에 담겨 있다!

자산을 지키려면 제대로 된 감정평가사를 만나라

사실 부동산 분쟁은 도처에 널려 있다. 그러나 대부분 공공주택단지, 신도시, 도로, 공원, 산업단지 조성 등 공익사업을 위한 수용 절차와 각종 부동산 관련 소송에서의 감정평가 제도에 대해 잘 모르고, 막상 그런 상황이 닥쳤을 때 당황스러워 대비하지 못한다. 하지만 감정평가사의 평가액으로 보상금이 책정되고, 각종 소송에서 부동산 가액이 결정된다. 한번 감정평가가 이루어지면 그 재산 규모의 특성상 개인의 자산 상태에 미치는 파급효과가 어마어마하다. 때에 따라서는 한 사람, 한 가족의 일생 근간을 뒤흔들 정도이다. 내가 가진 재산이 반토막나거나 전부 사라질 수도 있는 것이다.
이런 현실과 달리 안타깝게도 우리 사회에는 아직 보상금(현금청산), 재산분할 등 부동산 감정평가와 관련된 분쟁이 발생했을 때 전문 감정평가사를 찾는 문화가 없다. 하지만 부동산 소송은 전문 감정평가사에게 잠깐만 상담을 받으면 바로 실마리가 풀리는 일이다.
내 재산은 내가 지켜내야 한다. 재산 지키기의 첫 단계인 감정평가를 잘 받고 싶으면 ‘그 분야에 특화’된 감정평가사를 찾아내 부동산의 현 상황을 진단하고 감정평가의 목적과 시점에 따른 감정평가 컨설팅을 받아야 한다.
1장에서는 감정평가란 무엇이며, 왜 필요하고 중요한 지 등 감정평가를 아는 것과 모르는 것의 차이에 관해 다룬다.
2장에서는 감정평가 업무 처리 절차를 다루고 있다. 의뢰할 때 어떠한 정보가 필요하고 무엇을 알아두면 좋은지, 착수금 납부 진행 방법, 현장조사 방법 등 전반적인 감정평가사의 업무에 관해 설명한다.
3장은 감정평가사란 무엇인가? 가격 책정은 어떻게 하는 것인가? 좋은 감정평가사가 왜 중요한가? 등 감정평가사의 역할에 관해 이야기한다.
4장은 감정평가를 의뢰할 때 알아두면 좋은 감정평가사어, 이의신청 작성 꿀팁, 사감정 등 부동산 가격 전쟁에서 승률을 높이는 방법이 담겨 있다.
5장은 감정평가를 활용해 재산의 가치를 높이는 방법, 재산 손실을 막는 방법 등에 대해 담겨 있다.
6장은 좋은 감정평가사 고르는 방법, 나에게 필요하고 딱 맞는 좋은 전문가란 무엇인지 등 감정평가사 선정 체크리스트 수록 등이 담겨 있다.
내 집, 내 건물에 갑자기 소송이 걸렸을 경우 감정평가사의 성향과 경험, 능력으로 재산의 가격이 달라진다. 실력 좋은 전문 감정평가사를 통해 내 재산의 가치를 높이고 부동산 가격 전쟁에서 승리하라!

추천사

3기 신도시 발표는 우리 가족의 평화로움을 조각내는 사건이었다. 모든 일을 제치고 해결할 방법을 찾다가 ‘로안감정평가사사무소’를 알게 됐다. 신도시 수용은 피눈물 나는 일이다. 처음 겪는 사건인데다 공권력의 음흉한 폭력 앞에 무기력해지고 울분만 쌓이는 비극적 상황이다. 눈이 빠지도록 검색을 거듭하여 저자를 만나게 되었고 이는 결과적으로 행운의 여신이 내민 손짓이었다. 식상한 표현이지만 ‘약은 약사에게 진료는 의사에게’라는 말처럼 ‘토지 보상은 박효정 감정평가사에게!’가 정답이다. 앞으로도 부디 수많은 억울한 이들에게 빛이 되어주시기를 바란다.
_경기도 OO시 3기 신도시 피수용자 최OO氏

세금 한 번 밀리지 않고 죽을 때까지 가꿀 생각이었던 내 부동산에 갑자기 매도청구소송 소장이 날아왔다. 대형감정평가법인부터 개인사무소까지 수십 통이 넘는 전화를 돌렸다. 그 수많은 평가사 중에 왜 저자를 택했는가? 그녀는 치열하게 싸운다. 누구도 반박할 수 없는 논리와 근거로 의뢰인에게 무기를 만들어준다. 절대적으로 불리했던 내 부동산 가격은, 새로운 논리의 필요성을 주장했던 저자로 인해 재구성되었고, 결국 법원 감정평가에서 아주 좋은 결과를 받을 수 있었다.
_인천광역시 OO동 매도청구소송 피고 이OO氏

10년 전, 처음 만난 저자는 스마트함과 당당함 그 자체였다. 의뢰인으로서 저자를 신뢰하는 것은 아주 자연스러운 일이었고 업무는 늘 만족할만한 결과로 돌아왔다. 최근에는 종중 토지가 수용되어 고민하던 우리 지점 VIP 고객의 보상금증액 사건을 맡아 훌륭한 결과로 마무리해주어 고마웠다. 내가 만나고 업무했던 수많은 감정평가사 중 저자가 으뜸이라고 자신 있게 말할 수 있다.
_수지신협 기흥지점 지점장 오신영

추천사 감정평가는 건강검진과 같다
프롤로그 재산 손실을 피하는 법

제1장 왜 감정평가사 사용법을 알아야 하는가?
아, 당해버렸다 감정평가
부동산 가격 전쟁, 넌 얼마짜리니?
헐값 보상 논란과 혼란스러운 보상금 증액 컨설팅
철거 전에 감정평가해야 이득이다
감정평가를 ‘잘’ 받는 법이 있을까?
감정평가사를 아는 사람과 모르는 사람
증여와 상속, 감정평가로 절세하는 사람들
ㆍ증여는 ‘2023년 이전’에 서둘러 하는 것이 절세에 유리하다

제2장 감정평가 절차는 어떻게 될까?
감정평가 업무 처리 절차
① 상담: 세 가지 정보를 제공하라
② 의뢰 및 착수금 납부: 착수금의 성격을 알자
③ 1차 가격 조사: 부동산 스펙 파악의 시작!
④ 현장조사: 이때! 의뢰인이 알아두면 좋은 Tip
⑤ 2차 가격 조사: 시뮬레이션과 가격 협의
⑥ 감정평가서 작성: 법령에 따라
⑦ 심사: 티격태격
⑧ 결과 통보, 잔금 납부: 저도 서운해요
⑨ 보고서 발송과 협회 전례 등록: 평가전례로 태어나다

제3장 감정평가사, 그들은 누구인가?(소송에서 판사 및 변호사와 같은 존재)
내 부동산에 소송이 걸렸다
내 돈 들여 내가 하는 부동산 감정평가
판사가 있는데, 왜 변호사를 고용하나요?
엉터리 감정평가!
전례 지옥: 한 번 엎질러진 본건 전례
감정평가사도 직장인이다
감정적이지 않은 감정평가가 좋다
ㆍ감정평가사도 ‘감정’이 있습니다

제4장 ‘감정평가사어’를 쓰는 자, 가격 전쟁의 승률을 높인다
감정평가사어가 존재할까?
보상금 증액이 어려운 이유
나쁜 이의신청 예시와 이의신청서 작성 꿀팁
도대체 무슨 말을 해야 할까?
감정평가사에게 하면 위험한 말, 말, 말!
사감정을 추천하는 이유
ㆍ알고 있으면 좋은 현실 감정평가사어

제5장 감정평가사를 잘 사용하면 큰돈이 된다
선무당은 대체로 사람을 잡는다
일 터지기 전에, 만나야 한다
똘똘한 감정평가사 한두 명 알아두는 것은 인생의 지혜
감정평가사는 다 같은 감정평가사인가?
감정평가 수수료는 왠지 비쌀 것 같다
ㆍ감정평가사가 만난 부자 의뢰인들의 공통점

제6장 좋은 감정평가사고르는 법
좋은 의뢰인이 좋은 전문가를 만난다
일 궁합이 맞아야 좋은 감정평가사
담당자가 승패를 좌우한다
감정평가사 선정 시 여섯 가지 체크리스트
전문가가 찾는 전문가

에필로그 코로나 블루, 수용(소송) 블루에서 벗어나자
부록 실제 의뢰인들의 감정평가사 사용 후기

감정평가라는 분야 자체가 생소한 것에 비해 감정평가가 핵심인 사안은 의외로 도처에 널려 있다. 매년 공시되는 표준지공시지가(정부가 공개적으로 알리는 땅값)는 재산세 산정의 기준이 되는데, 이 표준지공시지가의 산정을 감정평가사가 한다. 이외에도 감정평가액으로 결정되는 사항들이 많은데, 예를 들어 신도시 보상 금액도 감정평가액으로 결정되며, 대출금도 부동산 감정평가액에 대부비율(LTV: Loan to Value Ratio)을 적용하여 결정된다. 재건축·재개발 사업의 추가 분담금도 종전자산평가액과 비례율 등을 따져 결정된다. 공·경매 역시 최초 감정평가액에서 입찰을 시작한다. 특히 소송에서 부동산 가액을 결정하는 감정평가는 절대적인 힘을 발휘한다. 20p


감정평가사로 10년 이상 일하며 경험으로 알게 된 사실이 있다. 바로 분쟁 중인 양자 중에 감정평가에 관한 정보를 갖춘 측이 절대적으로 유리하다는 것이다. 예외가 없었다. 비단 감정평가 영역뿐만이 아니다. 필요한 정보에 접근해 행동하지 않는 한 결과를 변화시킬 수 없다. 그러나 현실은 내 부동산에 감정평가 금액이 이미 책정되고 난 후에야 부랴부랴 대응책을 알아본다는 것이다. 한 대 세게 맞고 시작한다고나 할까. 감정평가는 전문 서비스의 하나이다. 우리는 모든 사람이 자신의 부동산에 대해 자유롭게 감정평가를 할 수 있는 세상에서 살고 있다. 전문가를 통해 적법하게 부동산 가치평가, 감정평가 정보에 접근할 수 있는 세상에서 살고 있다. 당연히 그런 정보를 이용해야 한다. 개인이 자신의 부동산에 대한 정보, 인근의 부동산 가격에 대한 정보에 제대로 접근하면 분쟁의 결과를 바꿀 수 있다. 102p

감정평가사는 보상평가(행정소송 포함)를 할 때 피수용자 및 피수용자의 대리인(변호사, 행정사)으로부터 다양한 이의신청서, 감정의견서를 받는다. 감정평가사는 자신이 행여 놓친 부분이 있을까 싶어서 혹은 평가 시 반영해야 할 만한 사안이 툭 튀어나올 때 고민한다. 감정평가사는 ‘평가 그 자체’에 논란이 있을 만한 애매한 사안을 볼 때 고민한다. 따라서 이의신청서는 그런 방향으로 작성되어야 효과가 있다. 부동산 평가액을 더 잘 받기 위해 이의신청서나 감정의견서 등의 서류를 작성해야 한다면, 다음에 나와 있는 11가지 유형을 피하길 바란다. 내가 받았던 이의신청서 중 가장 보기 안 좋고 반영해줄 수도 없는 유형들을 정리했다. 피수용자가 나름대로 열심히 썼는데 반영을 할 수 없다면 그것은 ‘나쁜 의견서(이의신청서)’이다. 평가사들 대부분이 나와 비슷한 생각을 할 테니 이의신청서를 작성할 때 지양해야 할 것이다. 146p

재개발·재건축 전문 변호사, 행정사는 상담의 과정에서 토지소유자로부터 ‘감정평가가 잘못되었다’라는 말을 많이 듣는다. 10명이 상담하면 10명이 감정평가가 잘못되었다고 한다. 어쩌면 감정평가라는 것이 다 그렇게 잘못될 수가 있을까? 당사자는 이미 억울할 대로 억울한 심정으로 변호사 등 전문가를 찾았으므로 주관적인 입장을 전달한다. 그러나 업무를 처리하는 전문가로서는 객관적으로 사태를 파악해야 한다. 정말 문제가 되는 사안인지, 만약 문제를 해결한다면 어느 정도까지 원상복구를 시킬 수 있을지 알아야 전략의 구상이 가능하다. 이럴 때 사감정을 추천하는 것 같다. 사건을 최대한으로 성공시키고 싶기 때문이다. 나 역시 많은 사안에서 사감정을 추천한다. 감정평가사의 가격과 일반인의 가격은 다르고, 특히 의뢰인이 주장하는 가격은 현실 감정평가와 동떨어진 경우가 많기 때문이다. 175p

의뢰인은 응당 내 부동산을 평가하는 감정인의 전문 분야를 알아야만 한다. 감정인이 주로 업무를 하는 영역, 즉 그의 백그라운드가 그의 경험 및 식견이 되고 내 부동산 가치에 직접적으로 영향을 미치기 때문이다. 그것이 내가 친한 지인의 무형자산평가를 거절했던 이유이다. 나는 재건축·재개발 현금청산, 보상금증액 컨설팅, 소송감정 컨설팅(재감정), 감정평가서 분석, 조세(증여·상속), 시가감정 등 주로 감정평가분쟁 분야에 특화되어 있는 감정인이다. 11년 동안 일하면서 무형자산 감정평가는 단 한 번도 해 본 적이 없다. 그냥 모른다. 나도 감정평가사이기 때문에 배우며, 시도해볼 수도 있는 분야였다. 시도해보면서 이번 기회에 내가 무형자산 평가의 전문가가 될 수도 있을지도 모른다. 그렇지만 내가 인턴십으로 처리해보기엔 지인의 자산이 너무 소중하지 않은가? 202p