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부동산스터디 인기 칼럼니스트의 뼈아픈 조언들!
‘무주택자가 오히려 단기매매 타이밍에 집착한다?’
부모님이 대출을 싫어해서, 청약가점이 모자라서, 외벌이가 될까봐, 직주근접이 아니어서 등등. 다양한 이유로 내 집 마련을 미루었더니 집값은 넘사벽이 되어버렸다. 지금이라도 내 집 마련을 할 수가 있을까?
네이버 부동산스터디 카페에는 집을 매수해도 될지 문의하는 글들이 계속 올라온다. 상황은 저마다 다르지만 모두 ‘내 집을 갖고 싶다’는 절박함이 있다. 이들에게 조언을 해주는 ‘부동산아저씨’ 글이 선풍적인 인기를 끈 이유는 무주택자의 심리를 한눈에 꿰뚫어 보았기 때문이다.

실종된 전세, 오르는 월세
냉혹한 부동산이 서러운 당신에게!
저자는 무주택자의 공통질문인 ‘지금이라도 집을 사야 할까요?’는 매매타이밍을 알려달라는 의도가 숨겨져 있다고 지적한다. 집값이 장기적으로 우상향이라는 것에 이의를 달 사람은 아무도 없다. 하지만 몇 개월, 몇 년 후의 집값을 어느 누가 예측할 수 있을까?
하지만 무주택자일수록 단기적 가격 등락에 연연해하며 집값을 맞히려 애쓴다. 특히 과거의 집값을 기억할 경우 매수는 더욱 힘들어진다. 결국 불황에는 더 하락할까봐, 호황에는 너무 올라버렸다는 이유로 집을 영영 못 사는 것이다.

집 한 채로 100억 가까이 모은 자산가의 찐경험!
‘근로소득’은 기본기, ‘자본소득’은 치트키!
저자는 금수저는 고사하고 흙수저도 못 물고 태어났지만 월세소득이 월급을 추월하면서 40대에 100억을 목전에 둔 자산가가 되었다. 그의 자산은 35세 이후 빠른 속도로 불어나기 시작했는데 그 변화는 신혼 때 산 집 한 채에서 시작됐다고 말한다.
30대까지 남들과 별 다를 바 없는 근로소득자였지만 부동산 가치가 올라가면서 자산소득자가 되었다. 십수 년간 절약과 저축은 기본이었다. 남들과 다른 점이 있었다면 대출을 두려워하지 않았다는 것이다.
무주택자일수록 돈을 모아서 집을 사려는 경향이 많은데 이는 잘못된 생각이다. 근로소득은 자본소득을 따라갈 수 없기에 대출의 도움이 필수다. 저자는 화폐가치가 하락할수록 ‘빚’은 채무자의 편임을 자신의 사례로 증명해내고 있다.

내 가족, 내 이웃의 사연이라 공감 백배!
‘부동산아저씨’가 들려주는 우리들의 ‘집’ 이야기
이 책은 딱딱한 부동산 투자서도, 어려운 용어와 그래프가 난무하는 경제서도 아니다. 20대에 부동산중개업에 입문한 저자가 전월세/매매, 오피스텔, 상가, 아파트, 재개발/재건축, 빌라신축, 경매 등 다양한 분야를 오가며 섭렵한 부동산 지식과 실전 경험을 토대로 실제 도움을 받은 상담사례를 담았다. 어디서 들어봄직한 내 가족, 내 이웃의 이야기를 공감하며 읽다 보면 어느새 한층 업그레이드 된 스펙트럼으로 부동산을 보게 될 것이다.
내 집 마련이 목표인 무주택자라면 지금 당장 이 책을 펼쳐보기를 강권한다. 자본소득을 높이기 위해 다주택자를 꿈꾼다면 저자의 안목을 배우게 될 것이다.

프롤로그
지금이라도 집을 사야 할까요?
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첫째마당
이제 막 서른을 넘긴 당신에게
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01. 부모님이 대출받는 걸 너무 싫어하세요!
사회초년생이라면 첫 독립은 월세 대신 전세로!
부모님이 전세자금대출에 대해 부정적이세요
K씨에게 말해주고 싶은 세 가지
〈잠깐만요〉 부모님 세대 은행금리는 20%대?

02. 돈을 모으면 전세자금대출부터 갚겠다고요?
공돈이 되어버린 전세보증금의 향방은?
전세 끼고 집을 사는 게 어떨까?
예금을 끝까지 고수한 A, 시세차익 3억8,000만원을 놓치다!
진짜 재테크는 은행 밖에서 시작된다!
무주택자일수록 집값 하락을 걱정할 필요가 없다?
때로는 월세살이가 내 집 마련의 지름길!

03. 무주택자가 전세 대신 월세를 선택해야 할 때
생각의 대전환이 필요! 월세는 근로소득이 아닌 자본소득으로 내는 것!
전세제도가 만들어진 이유
임대인들은 왜 지금도 전세를 놓는 걸까?
무주택자의 전세금은 임대인을 부자로 만든다?
〈잠깐만요〉 시드머니 얼마나 모아야 투자를 할 수 있을까요?

04. 돈이 없어도 집을 살 수 있나요?
(feat. 3,500만원으로 수도권 아파트 매수 스토리)
몇억은 있어야 부동산 투자를 할 수 있다?
초역세권 부천 25평 아파트, 급매는 다 이유가 있더라
혹시 이사 날짜는 정해지셨나요?
이 집을 사야겠다는 확신이 든 순간!
집을 살 때 가장 필요한 것은 돈보다 용기!

05. 부자들이 대출을 좋아하는 이유
좋은 대출과 나쁜 대출을 구분하는 법
주택담보대출은 좋은 대출의 대표주자!
부자는 남의 돈으로 재산을 불릴 줄 아는 사람
집값이 무거울수록 대출이라는 지렛대를 활용하자
좋은 대출은 시간이 갈수록 채무자의 편이 된다!

06. 청년들이 ‘행복주택’에 살면 정말 행복할까?
강남, 브랜드 대단지 아파트에도 행복주택이 있다
빌라를 상속받을까? vs 행복주택에 남을까?
행복주택은 6년만 행복하다
선별적 복지혜택의 마지막은 어쩌면 새드 엔딩?
뱁새가 황새 따라가다 가랑이가 찢어질 수 있다!
명품이 없다고 한탄하지 말고 나를 명품으로 만들자!
〈잠깐만요〉 3기 신도시 사전청약 전 염두에 둬야 할 네 가지

07. 부동산 공부, 무엇부터 시작하면 좋을까?
‘경매의 작동원리’와 ‘주택임대차보호법’을 알아야 하는 이유
주택임대차보호법이 만들어진 이유
피 같은 보증금을 지키려면 부동산 공부가 필수!
〈잠깐만요〉 전월세 연장을 놓쳐서 계약금을 떼이게 되었어요!

08. 재테크에 도움이 될 만한 책을 추천해주세요!
독서의 중요성
재테크 추천서 1 | 마인드 정립
재테크 추천서 2 | 성공 경험 에세이
재테크 추천서 3 | 이론서

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둘째마당
서른다섯, 첫 집을 욕망하자!
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09. 신혼집 복도식 아파트, 10년 후 나비효과
신축 전세와 구축 매매의 갈림길에서
역세권 구축 복도식 아파트에서 신혼 시작!
아이가 태어나면 한 번쯤 생각하게 되는 이사
두 번째 이사, 시세차익이 근로소득을 넘어선 경험!
세 번째 이사, 서울 30평대 아파트 갭투자, 남은 건 몸테크!
신혼집은 매매로 시작하는 게 최선!

10. 신축 전세를 포기하지 못하는 이유
마포 신축 전세 vs 홍제 구축 매수
집을 못 사는 사람은 마인드가 가장 큰 걸림돌

11. 투자 vs 실거주, 두 마리 토끼를 잡기란 어렵다!
집 사기 어렵다고 생각하는 이유 1 | 모은 돈이 부족해서!
집 사기 어렵다고 생각하는 이유 2 | 투자와 거주를 한 번에 해결하려는 욕심 때문!
집값은 화폐가치 하락으로 장기적 우상향!
투자? 실거주? 집을 사는 목적부터 정하자!

12. 자본주의에서 소유권부터 확보해야 하는 이유
집을 사면 얻게 되는 권리들
목적에 따라 달라지는 권리의 종류와 돈의 액수
실거주목적을 위한 대출 한도는 40%가 적정선
현재(실거주) vs 미래(자산), 당신의 선택은?

13. 대출 없이 집을 샀다는 사연을 들으며……
대출은 ‘빚’이자 ‘빛’이다!
‘돈을 빌리는 것’이 돈이 되는 시대
집값이 하락한다는 생각 자체가 집을 투자재로 생각하고 있다는 반증!

14. 고마운 나의 임차인들에게……
50대 초반의 전세임차인 A씨
20년이나 된 아파트를 왜 사나요?
그리고 2년이 지났다
임대차갱신청구권을 행사한 A씨, 오히려 내가 고맙다!
근로소득은 절대 자본소득을 이길 수 없다!
지금이라도 A씨가 집을 샀으면 한다

15. 답정남 L씨에게 오피스텔 대신 아파트를 추천했지만……
신축아파트 전세로 살면서 오피스텔에 투자하려는 L씨
나의 생각은 L씨와 달랐다
제안 1 | 서울 2급지 준신축아파트 매수를 추천
제안 2 | 전세를 끼고 서울에 아파트를 사놓는 건?
제안 3 | 아파트 대신 재개발용 주택을 매수하는 건?
답정남 L씨, 왜 조언을 구하러 왔나요?
〈잠깐만요〉 3억 초과 아파트를 사면 전세대출금은 다 회수될까?

16. 출산과 외벌이로 원금상환이 힘들면 어떻게 해요?
집을 사기로 결심한 신혼부부의 세 가지 고민
세상에 공짜는 없다! No Pain! No Gain!
원금상환은 자산증식을 위한 강제저축!

17. 과거는 묻지 마세요!(feat. 2년 전 그 아파트의 가격은 얼마?)
부모님 투자 성향이 달라 전세를 선택한 신혼부부
구축아파트 매수를 추천했지만……

18. ‘하락’ vs ‘상승’ 당신은 어디에 베팅하고 있나요?
안타깝지만 나이를 먹을수록 어릴 적 친구는 3단계로 나뉜다
나의 친구 A는 대표적인 하락론자이다
처음에는 ‘초심자의 행운’이 따랐던 처음 시작을 어느 시점에 했느냐가 중요하다
무주택 실거주자라면 장기적 상승에 베팅할 것!
내 친구 A에게……

19. 전세가율이 높으면 집값이 오르는 이유
경기도에 집을 알아보던 한 신혼부부
전세가율이 높은 그 아파트, 매수를 추천!
A는 계산기를 두들기기 시작했다
차선책으로 20평형대도 권해보았지만……
나는 더 이상 설득을 하지 않았다
전세가율 높은 아파트에 매물이 사라진 건 상승신호!
인연의 끈 굵기가 점점 가늘어지고 있는 A에게……
〈잠깐만요〉 전세자금대출 규제에 관하여 184

20. 20평도 30평도 실투자금 3,000만원, 당신의 선택은?
‘가격’에 갇혀버리면 엉뚱한 곳에 투자한다!
투자할 때는 매매가보다 실투자금이 중요!
파이가 커야 이익도 그만큼 커진다

21. 잘 살던 아파트를 고점에 팔고 저점에 되산다고요?
자동차와 집은 언제나 욕망의 대상
‘집을 넓혀서 이사를 간다!’의 진정한 의미
모든 것을 만족시키며 이사 갈 돈이 없다면?
최악의 선택을 피하려면?

22. 우리 집만 안 올랐어요!
옆 단지보다 2억원 싼 우리 집, 갈아타야 하나요?
부동산 상승장의 특징
결국, 부동산가격은 키맞추기를 한다
조급한 마음에 섣불리 갈아타지 말 것!
A의 선택
두 아파트의 현재 시세를 확인해보았다

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셋째마당
마흔 이후, 2배속 자산 키우기
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23. 60억 부자 할머니는 왜 생활비가 모자랄까?
(feat. 연령대별 부동산 투자 로드맵)
우리 동네에는 ‘억대 땅거지’ 할머니가 살고 있다
부동산도 나이에 맞게 보유해야 한다!

24. 최근 급속히 자산이 증가한 사람들의 공통점
나의 자산이 얼마인지를 궁금해하는 이들이 많다
자산이 급격하게 증가한 사람들의 공통점 세 가지

25. 당신이 40대가 되면 얼마의 자산을 갖고 있을까?
1972~1981년생 대상 자산에 대한 설문조사
생각보다 자산 평균액이 적었다!
투자를 안 하는 당신에게 드리는 세 가지 당부
하루라도 빨리 투자를 시작해야 한다

26. 선배님이 집을 못 산 건 ‘소득’이 아닌 ‘소비’ 때문입니다!
나이 많은 분께 조언하는 게 쉽지 않았지만……
K씨에게 드리고 싶은 말……

27. 부동산 매수·매도 타이밍을 알고 싶어요!
매수·매도 타이밍보다 더 중요한 ‘위험’과 ‘리스크’
단기적 등락을 발생시키는 리스크
리스크를 관리할 수 있다고 생각하는 단기투자자에게!
투자에서 중요한 것은 ‘예측’이 아니라 ‘안목’

28. 제발, 다주택자가 되지 마세요!
분양받은 아파트가 10년치 연봉만큼 올랐다
L씨의 현재 경제적 상황과 투자 방향
주택의 수를 늘리는 것보다 양도차익 실현이 우선!
다주택자의 길로 가기 위한 필요충분 조건
다주택자 노선이 순자산을 줄어들게 만들 수도!

29. 양도세 때문에 고민이 많은 일시적 2주택자
대출 규제 최고 피해자는 무주택자와 실수요자
일시적 2주택자들에게 드리는 네 가지 조언

30. 아파트 팔고 수익형부동산을 사고 싶어요!
(feat. 다가구주택과 원룸주택)
퇴사 후 소득절벽이 두려운 대기업 월급쟁이 K씨
그래서 수익형부동산을 생각하게 되었다
K씨에게 드리는 조언
덧붙이는 말
〈잠깐만요〉 꼬마빌딩 투자 시 유의사항 세 가지

31. 월세 30만원 때문에 양도세 폭탄 맞은 사연
처음에는 전혀 문제가 없는 것처럼 보였다
어느 날 국세청으로부터 연락이 왔다!
위반건축물 때문에 졸지에 다주택자가 되다!

32. 직장생활이 아무리 힘들어도 퇴사하면 안 되는 다섯 가지 이유
40대의 고민, 사업을 할까? 전업투자자가 될까?

33. 돈이 될 만한 아파트를 찍어주세요!
투자는 ‘결과물’이 중요하지만, 이에 못지않게 ‘과정’도 중요하다
투자자의 수준에도 ‘급수’가 있다