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“평범한 나도 강꼬빌딩을 넘볼 수 있을까?”
강남에서만 28채의 빌딩 매입, 24채의 빌딩 신축, 394개 호실의 임대 관리…
국내 NO1. 연금형부동산 연구소 소장이 알려주는
절대 실패하지 않는 꼬마빌딩 투자의 모든 것

★ 강남의 동네별 꼬마빌딩 현황 공개 ★
★ 월세 & 자산가치 높이는 빌딩 관리법 ★

꼬마빌딩 하면 돈을 많이 버는 사람, 재산을 많이 물려받은 사람들이 주인이라고 지레짐작하며 감히 건물주가 될 꿈도 꾸지 않는다. 그래서 관심을 두지 않고 재테크 방법으로 고려하지도 않는다. 그러나 꼬마빌딩 주인들은 특별한 사람들이 아니다. 의사나 변호사 같은 전문직도 있지만 택시 기사, 회사원, 공무원 등 대부분 평범한 직업의 보통 사람들이다. 큰돈을 버는 사업가나 많은 재산을 물려받은 사람만이 아니라 평범한 직장인도 건물주가 될 수 있다. 분명한 목표를 세우고 공부해나가면 레버리지를 활용해 얼마든지 가능한 일이다.

이 책은 강남에서만 여러 채의 빌딩을 매입하고 직접 건축하며 임대관리회사까지 운영하고 있는 ‘연금형부동산 연구소’ 황준석 소장의 신작이다. 그는 우리나라 월급쟁이들이 열심히 일하고도 퇴사 후 수중에 아파트 한 채가 전부여서 노후가 준비되지 않는 현실을 안타까워하며, 아파트가 아닌 꼬마빌딩으로 더 빠른 경제적 자유와 노후 불안에서 벗어날 것을 제안한다. 그리고 오랫동안 강남에서 꼬마빌딩을 매입하고, 짓고, 관리하며 얻은 노하우를 이 책에 모두 풀어놓았다.

우선 꼬마빌딩의 장점은 시세차익뿐만 아니라 임대수익을 통해 안정적인 현금흐름을 확보할 수 있다는 데 있다. 하지만 공실의 위험도 있어서, 건물을 매입하기 전 주의할 점들도 많다. 이 책에는 성공적인 투자를 위해 자신에게 맞는 물건을 찾는 방법부터 자금을 조달하는 방법, 그리고 매입한 건물을 신축하거나 리모델링할 시 어떻게 해야 할지도 꼼꼼히 짚어준다.

강남에서만 28채의 빌딩을 매입하고, 24채의 빌딩을 신축했으며, 394개 호실의 임대 관리를 맡고 있는 국내 최고의 실전 전문가가 10여 년간의 노하우를 모두 꾹꾹 눌러 담은 책이므로, 꼬마빌딩에 관심이 있는 독자에게는 가장 좋은 안내서가 될 것이다.

* 강꼬빌딩이란? 강남에 있는 꼬마빌딩의 준말. 꼬마빌딩은 7층 내외 규모로 1종·2종·3종 주거지에 있는 건물이다. 흔히 ‘빌라’라고 부르는 주거용 건물과 건물 전체가 상가로 쓰이는 근린생활시설이 여기에 해당한다.

“지금 사야 할 꼬마빌딩이 보인다!”
마흔부터 노후까지 안정적인 현금흐름을 확보하는 최고의 방법

입지 선정, 자금 조달, 수익률 계산, 신축 & 리모델링
그리고 임대 관리 방법까지
똑똑한 건물주가 되려면 반드시 알아야 할 모든 것!

건물에는 관심이 없고 아파트 투자만 하는 사람들이 있다. 하지만 아파트로 재테크를 하는 분들은 자산은 많아도 현금흐름이 충분하지 않을 때가 많다. 수십 억 원의 자산을 갖고도 월 소득이 충분하지 않고, 갖고 있던 아파트를 팔자니 양도소득세가 무서워 팔지도 못한다.
내 건물에서 월세를 받으며 경제적으로 걱정 없이 사는 삶과 아파트에 살면서 소득이 줄거나 잔고가 줄어드는 삶 중 무엇이 더 나은 선택일까? 은퇴 시점에는 거주가 해결되면서 현금흐름이 생기는 부동산이 필요하며 꼬마빌딩은 이에 가장 적합한 투자 대상이다.

이 책은 오랫동안 수십 채의 건물을 직접 사고, 짓고, 관리해온, 꼬마빌딩에 관한 한 국내 최고의 실전 전문가이자 여러 권의 베스트셀러를 출간한 바 있는 황준석 소장의 신작이다. 그는 최근 몸값이 오르고 있는 꼬마빌딩에 좀 더 똑똑하게 투자하려면 무엇을 알아야 하는지를 이 책을 통해 모두 공개했다.

현재 주거용 부동산은 대출 조건이 까다롭다. 대출 비율이 낮거나 대출이 안 되는 상황이다. 하지만 주거용이 아닌 꼬마빌딩은 감정평가 금액의 50~70% 정도의 대출이 가능하다(2021년 9월 기준). 처음 꼬마빌딩을 살 때는 내 자금보다 훨씬 더 많은 대출을 받아야 하니 겁이 나고 부담스러울 수 있다. 하지만 빌딩이 우량하기만 하다면 전혀 겁낼 필요가 없다는 것이 오랜 경험에 바탕한 저자의 생각이다.
특히 공실 없이 임대가 활발히 돌아가고 있거나 임대가 확실히 되리라 예상되는 강남꼬마빌딩을 살 때는 대출을 최대한 활용해도 좋다. 그렇지 않은 부동산은 대출을 조금 받는 것이 아니라 아예 사지 않는 편이 낫다.

왜 누군가는 20억대 자산으로 60억대 건물주가 되고,
누군가는 40억대 건물을 사고도 가격이 반토막이 됐을까?
국내 최고 꼬마빌딩 실전 전문가가 알려주는 꼬마빌딩 투자와 관리의 모든 것!

강남에 있는 꼬마빌딩이라 하더라도 누구나 투자에 성공하는 것은 아니다. 저자는 실제로 41억 원에 산 강남 상가 건물로 큰 손실을 입은 사람의 사례를 들어 말한다. 그 상가건물은 역세권에 있긴 했지만, 상권이 거의 죽은 곳이었고 인근에 직장도 많지 않고 유동인구도 적었으며 향후 발전 가능성도 낮았다. 그러므로 강남에 있다고 해서, 역세권이라고 해서 무턱대고 투자를 해선 안 된다. 휴대전화 하나를 사더라도 따져야 할 것들이 많은데, 하물며 수십억 원대 건물을 사면서 깊이 생각하지 않아서야 하겠는가.

저자에 따르면, 건물에 한 번밖에 가보지 않은 채 중개사의 말만 듣고 덜컥 계약했다가 후회하는 경우가 있다. 구체적인 상권과 입지, 내부 인테리어 등을 분석하려면 현장 답사를 반드시 수차례 해야 한다. 차를 멀찍이 주차해놓고 걸어서 건물을 주변을 돌아다녀보고 내부도 여러 번 봐야 장단점을 파악할 수 있다. 또한 건축물대장도 반드시 확인해야 한다. 꼬마빌딩은 입지와 크기, 주변 여건이 모두 달라서 해당 건물마다 따로 분석할 필요가 있다. 그래야 나중에 생길지도 모르는 문제 상황을 최대한 피할 수 있는 것이다.

내구성 있는 자재를 쓰기보다 화려함에만 중점을 둔 건물은 몇 년만 지나도 오래된 느낌이 들고 수리도 까다로우며 비용 역시 많이 든다. 처음 꼬마빌딩을 살 때는 그런 겉모습에 현혹되기 쉽다. 하지만 세입자가 해당 건물을 과연 아껴서 쓸 수 있을지, 처음 상태로 오래갈지, 수리한다면 어색한 티가 나지 않을지, 처음 상태로 되돌리고자 할 때 절차와 비용이 얼마나 들지를 생각해보면 건물을 좀 더 제대로 볼 수 있다.

또한 건물을 제대로 사는 것 못지않게 중요한 것이 바로 건물 관리다. 10년을 타도 새 차 같은 컨디션의 자동차가 있고 1년 만에 허름해지는 자동차가 있다. 건물도 마찬가지다. 하지만 자동차는 관리를 잘해도 시간이 지남에 따라 가치가 떨어질 수밖에 없지만 건물은 어떻게 관리하느냐에 따라 가치를 높일 수 있다. 이 책에는 강남 최고의 임대관리회사를 운영 중인 저자의 남다른 관리 노하우가 공개되어 있어, 실전에서 적용하며 도움을 받기에 매우 좋을 것이다.

나도 강꼬빌딩의 주인이 될 수 있을까?
강남의 동네별 꼬마빌딩 현황 공개

이 책에선 특별히 현재 강남의 동네별 꼬마빌딩 현황과 특성을 정리해 담았다. 강꼬빌딩을 소유하기에 적합한 곳은 논현동과 역삼동이다. 여기에 덧붙여 삼성동과 대치동을 들 수 있다. 논현동과 역삼동은 우선 강꼬빌딩 수가 많고 인근에 직장과 번화가가 있어 1~2인 가구의 임대 수요도 많다. 삼성동과 대치동은 강꼬빌딩의 수가 논현동과 역삼동보다는 적지만 자녀를 키우는 3~4인 가구의 거주 수요가 높은 곳이다.
청담동, 압구정동, 신사동은 강꼬빌딩이 아예 없거나 있다고 해도 가격이 너무 높아 처음으로 강꼬빌딩을 갖고 싶은 분들에게 부담스러운 지역이다.

그 밖에도 이 책에는 저자가 상담을 해준 실제 투자 사례자들의 경험담도 다수 담겨 있다. 꼬마빌딩 투자를 막연히 남의 일로 여겨온 사람들에게는 쉽게 이해하고 접근할 수 있는 좋은 이론서이자 실전 투자서, 그리고 투자 입문서가 될 것이다.

프롤로그 - 당신이 꼬마빌딩 주인이 되는 데 필요한 것들

1장. 평범한 내가 꼬마빌딩을 넘볼 수 있을까?
- 엄마, 나는 일 안 하고 돈 벌 거야
- 강꼬발딩의 주인이 되기까지
- 강꼬빌딩의 주인은 어떤 사람들일까?
- 어느 택시 기사의 놀라운 이야기
- 월세 소득이 생긴 후 찾아온 인생의 변화
- 샤넬 백과 강꼬빌딩

2장. 언제까지 아파트에만 투자할 것인가?
- 아파트 vs. 꼬마빌딩
- 강남 아파트 5채 팔고 선택한 재테크의 결과
- 도대체 왜 강남인가?
- 꼬마빌딩에 투자해야 하는 이유
- 강꼬빌딩의 가격은 내려간 적이 없다
- 오랜 시간 관심을 갖고 지켜봐야

3장. 강꼬빌딩 한 채 갖기 프로젝트
- 얼마면 살 수 있을까?
- 내게 맞는 물건 찾는 법
- 목적을 분명히 하라
- 세금이 무서운가요?
- 정확한 수익률 계산하는 법
- 저평가된 강꼬빌딩을 찾아라
- 적정 가격은 어떻게 알 수 있을까?
- 매입 전 주의 사항
- 입지를 보는 기준
- 중개수수료는 얼마?
- 세입자가 좋아하는 입지, 구조, 인테리어
- 매입하고 난 후의 갈림길
- 신축 시 분쟁 해결법

4장. 알고 있으면 쓸모 있는 문제 상황
- 빌딩 잘못 사는 사람들의 공통점
- 주인이 여러 명인 건물을 살 때
- 결정은 신중하게, 알아보는 것은 신속하게
- 신흥 상권의 꼬마빌딩을 살 때
- 강꼬빌딩을 새로 짓고 소유하기까지
- 시공사를 선택하는 기준
- 임차인 명도 진행 방법

5장. 월세와 자산가치 올리는 강꼬빌딩 관리법
- 기대와 달리 공실이 나는 이유
- 세입자 관리, 대체 어떻게 해야 할까?
- 시설 관리는 어떻게 해야 할까?
- 임대관리의 현실
- 잘못 관리하면 벌어지는 일

부록 - 강남의 동네별 강꼬빌딩 현황
에필로그 - 재테크 방식을 바꿔라

대부분의 꼬마빌딩 공급자들은 60대 혹은 젊어야 50대입니다. 그런데 세입자들은 20~30대가 주를 이룹니다. 공급자와 수요자가 적게는 20년, 길게는 40년의 나이 차이가 납니다. 물론 모든 공급자는 세입자가 좋아할 만한 꼬마빌딩을 짓는다고 하지만 20~30대의 취향을 잘 모르니 한계가 있습니다. 만약 세입자들의 취향에 맞는 꼬마빌딩을 짓는다면 어떨까요? 앞서 말한 것처럼 세입자들이 살고 싶어 하고 한 번 살면 계속 있고 싶은 곳이 되겠지요. 결국 저는 꼬마빌딩을 직접 짓는 것이 근본적인 A/S이며 해결책이라는 결론을 내렸습니다.
20~30대가 모이는 카페, 술집, 레스토랑을 다니며 그들의 기호를 파악해 꼬마빌딩에 적용했습니다. 다소 파격적이고 생소한 콘셉트를 듣고 건설사에서는 의아해했지만, 저는 세입자가 될 20~30대에게 의견을 물었고 그 의견만 반영해나갔습니다.
한 예로 제가 만든 꼬마빌딩 중에는 내부가 모두 핑크색인 집이 있습니다. 어떻게 보면 너무 과하다는 생각이 들 수도 있고, 이런 집에 누가 살까 싶기도 합니다. 하지만 현재 그 집은 제가 임대 관리를 하는 꼬마빌딩 중 가장 인기가 높아 공실이 되는 즉시 다음 세입자가 들어오는 건물입니다.
- 〈강꼬빌딩 주인이 되기까지〉 중에서

생활의 편리함은 꼬마빌딩보다 아파트가 좋지만, 내 건물에서 월세를 받으며 경제적으로 걱정 없이 사는 삶과 아파트에 살면서 소득이 줄거나 잔고가 줄어드는 삶 중 무엇이 더 나은 선택일까요?
8년 전쯤 은퇴한 지 5년 정도 된 분과 상담한 적이 있습니다. 그 분은 서울 송파구에 50평대 아파트를 갖고 있었으며 당시 그 아파트는 10억 원이 넘는 가격이었습니다. 문득 매달 생활비는 어떻게 마련하는지 궁금해 물었더니 “주택담보대출을 받은 돈으로 대출이자를 내고 생활비를 쓰고 있어요”라고 했습니다. 저는 깜짝 놀라지 않을 수 없었습니다. 송파에 50평대 아파트에 살면 부자라고 볼 수 있는데, 대출해서 이자를 내며 생활비를 쓰고 있다니!
그분은 집값이 고점을 회복하면 팔 생각이며, 그때까지는 대출로 버틸 생각이라고 했습니다. 물론 당시 송파구 아파트는 대출도 잘 되고 대출금액도 높으니 당분간 생활비와 이자를 감당하는 데 문제는 없었을 테지만, 대출한 돈에서 매달 대출이자와 생활비가 빠져 나가 통장 잔고가 줄어드는 것을 보는 심정은 어떨까요? 그리고 그 통장 잔고조차 빚으로 만들어진 것이라는 사실은 하루하루를 더 초조하고 불안하게 했을 겁니다.
그분이 아파트를 팔고 꼬마빌딩을 샀다면 어땠을까요? 당시 해당 아파트를 팔아서 살 수 있는 건물은 강남 3구의 30~40억 원대 빌딩이었습니다. 50평대 아파트보다는 작은 곳에서 살아야겠지만 매달 생활비는 월세로 충당할 수 있었을 겁니다. 물론 아파트보다 두 배가량 높은 가격 상승도 얻을 수 있었을 테지요. 은퇴 시점에는 거주가 해결되면서 현금흐름이 생기는 부동산이 필요하며, 꼬마빌딩은 이에 가장 적합한 투자 대상입니다.
- 〈아파트 vs 꼬마빌딩〉 중에서

횟집에 가면 종종 ‘시가’라는 단어를 만납니다. 광어나 우럭처럼 많이 양식되고 공급이 충분해서 가격이 빤히 정해진 생선이 아니라 자연산이나 잘 잡히지 않는 생선은 가격을 정해놓고 팔 수가 없습니다. ‘시가’라고 써놓고 그날 얼마나 잡혔는지 혹은 그날 형성된 가격에 따라 식당에서도 파는 가격이 정해집니다.
강꼬빌딩은 어떨까요? 공급량을 예측할 수 있을까요? 강꼬빌딩이 공급되는 경우는 두 가지입니다. 첫 번째는 소유주가 팔려고 내놓는 경우이고 두 번째는 누군가가 지어서 파는 경우입니다.
첫 번째를 예측하기란 매우 어렵습니다. 하지만 간혹 강꼬빌딩 소유주의 사정을 꿰뚫고 있는 부동산 중개인이 있어서 소유주가 언제쯤 무엇 때문에 팔지를 내다보기도 합니다. 예를 들어 자녀의 병원 개업 날짜에 맞춰 자금이 필요하다거나 배우자의 건강이 나빠져 단기간에 팔아야 하는 등의 사정이 있습니다. 이런 사정을 알려면 직접 발품을 팔 수밖에 없습니다. 아파트나 오피스텔처럼 시세가 정해진 부동산이라면 집에서 클릭 몇 번으로 가격을 알 수 있지만 강꼬빌딩은 직접 뛰어다녀야 하는 이유입니다. 이 때문에 아파트나 오피스텔에 투자할 때보다 망설이기도 합니다. 그래서 강꼬빌딩을 아직 틈새시장, 블루칩이라 볼 수도 있지요.
두 번째, 누군가가 지어서 파는 경우는 공급을 미리 알 수 있습니다. 다만 겉으로는 멀쩡해 보여도 내부가 엉성하거나 싼 자재를 쓴다든가 하는 문제가 있을 수 있어 주의해야 합니다. 실제로 기초 콘크리트 타설을 할 때 폐기물 처리비용이 아까워 온갖 쓰레기를 함께 매장하기도 하고, 설계도에 있는 구조대로 시공하지 않기도 합니다. 건물을 매도한 후에는 하자 수선을 나 몰라라 하는 일도 허다합니다. 그래서 누군가가 지어서 파는 건물을 산다면 그가 이전에 지은 건물에는 하자가 없었는지, 하자 보수는 잘해주었는지를 확인해야 합니다.
그렇다면 강꼬빌딩의 가격은 어느 정도일까요?
- 〈오랜 시간 관심을 갖고 지켜봐야〉 중에서

식재료 하나를 사더라도 나를 위한 것인지 혹은 애완동물을 위한 것인지에 따라 그 선택이 달라집니다. 물론 같은 품목을 살 때도 질이나 형태가 다를 수 있습니다. 그렇게 사 온 식재료도 누가 먹을지에 따라 요리 방법, 양념의 강도가 달라집니다. 부동산도 마찬가지입니다. 특히 강꼬빌딩을 사기 전에는 사는 목적을 분명히 하는 것이 중요합니다. 목적이 모호하거나 사려는 이유가 많을수록 엉뚱한 결정을 하기 쉽습니다.
강꼬빌딩을 사는 목적은 크게 둘로 나눌 수 있습니다. 첫 번째는 임대하기 위함이며, 두 번째는 본인이 직접 사용(사옥용)하기 위함입니다. 임대를 위한 것과 본인이 사용하기 위한 것에는 차이가 있다고 생각하기 쉬운데, 사실 두 가지에 차이를 둔다면 나중에 생각지 못한 결과를 얻을 수도 있습니다.
임대를 주기 위해서는 철저히 세입자를 위한 입지, 구조, 인테리어를 갖추면 되는데, 본인이 사용(사옥용)하기 위해서는 본인이 좋아하는 입지, 구조, 인테리어를 갖추면 된다고 생각합니다. 언뜻 생각하면 맞는 듯하지만 좀 더 깊게 생각하면 현실과 맞지 않는 생각임을 알 수 있습니다.
사옥용으로 산 건물도 언젠가는 매각 혹은 임대를 하게 되기 때문입니다. 사업이 확장돼 큰 건물로 옮겨 가든, 그 반대의 경우든 혹은 사업을 정리해서 사옥이 필요 없어지든 본인이 산 건물을 본인이 끝까지 사용하는 일은 거의 없다고 볼 수 있습니다.
- 〈목적을 분명히 하라〉 중에서

세금, 중개수수료, 수리비용도 수익률에 영향을 미치지만 가장 큰 영향을 미치는 것은 공실률입니다. 임대가 잘된다면 사실 세금이나 중개수수료는 전혀 문제되지 않습니다. 수리비용 역시 잘 지어진 강꼬빌딩이라면 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다. 하지만 공실이 계속된다면 이 세 가지가 아무리 잘돼 있어도 아무 소용이 없습니다.
몇 년 전 상가에 투자한 분이 상담하러 온 적이 있습니다. 그분은 월세 300만 원을 받을 수 있다는 설명을 듣고 5억 원짜리 상가를 분양받았습니다. 그런데 막상 상가가 다 지어지고 나니 뜻대로 되지 않았습니다. 8개월 내내 상가는 빈 채로 있었으나 관리비는 고스란히 발생했습니다. 8개월 만에 임대가 나갔는데, 임대료는 80만 원이었습니다. 월세 300만 원을 예상하고 5억 원에 분양받았는데 월세가 80만 원이라면 상가의 가격이 절반 이하로 떨어진 것과 다름없습니다. 공실이 될 가능성이 큰 상가를 분양받아 빚어진 결과로, 공실이 계속되자 애초 예상했던 300만 원의 3분 1도 안 되는 가격에 임대료가 책정된 거죠. 이런 일이 일어난 이유에 대해서는 다음 장에서 좀 더 자세히 다루겠습니다.
이처럼 수익률은 예상한 대로 흘러가지는 않습니다. 그렇다면 강꼬빌딩의 수익률 계산은 어떻게 하면 좋을까요?
- 〈정확한 수익률 계산하는 법〉 중에서

많은 사람이 ‘부동산은 입지’라고 강조합니다. 하지만 내가 가진 예산 안에서 좋은 입지에 있는 건물을 봐도 마음에 안 드는 경우가 허다합니다. 그런데 마침 입지는 안 좋지만 규모가 크고 외관이 멋있는 건물을 보게 된다면 마음이 흔들리게 마련입니다. 같은 예산에서 입지가 나빠질수록 건물은 점점 더 커지고 멋있어집니다. 그리고 입지가 좋은 곳에 있는 작은 건물이 시시하게 느껴집니다. 물론 ‘좋은 입지에 크고 멋진 건물을 내 예산으로 살 수 있다면’ 하는 생각을 하지만 현실에서는 좀처럼 일어나기 힘든 일입니다.
이때 누구나 고민에 빠집니다. ‘아무리 입지가 중요하다 해도 이 정도 규모와 외관이라면 입지를 능가할 수 있지 않을까?’ 대답은 ‘아니오’입니다. 건물을 사는 사람은 주위 사람들의 시선을 중요시하는 경향이 있습니다. ‘내가 이런 건물의 주인이라고 하면 주위 사람들이 어떻게 볼까?’ 혹은 ‘이 정도 건물은 있어야 주위 사람들에게 자랑할 수 있을 텐데’ 같은 생각이 결정에 미치는 영향이 적지 않습니다. 그 때문에 부동산의 본질이라 할 수 있는 입지가 아
니라 건물의 규모와 외관에 신경을 씁니다. 그러나 화려한 외관은 시간이 지나면서 허름해지지만 입지는 시간이 지남에 따라 빛을 발합니다.
- 〈매입 전 주의사항〉 중에서

신축 설계를 할 때마다 어떻게 하면 더 좋은 구조로 설계해 수익률과 임대 안정성을 높일 수 있을지 고민합니다. 중요한 점은 월세 받는 건물주가 아니라 월세를 내고 들어와 살고자 하는 사람 입장에서 생각해봐야 한다는 겁니다. 많은 사람들이 건물을 살 때나 지을 때 자신의 입장만 따져보는 실수를 저지릅니다.
예를 들어 인근 건물보다 수익률이 높은 것은 주변보다 월세가 높아서인데, 나라면 과연 높은 월세를 낼 만큼 이 건물에 들어올 이유가