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토지투자, 아는 사람에게만 기회가 열린다!
소액으로 실전에서 바로 써먹는 토지투자의 기술

토지투자는 저평가 된 땅을 찾아 땅값이 오르기 전에 미리 투자하여 향후에 차익을 남기는 투자 방법이다. 여기서 핵심은 ‘향후에 가치가 오를 땅을 어떻게 찾는가’이다. 그렇다면 소위 말하는 ‘꾼’들은 어떻게 가치가 오를 땅을 미리 알고 투자해 돈을 벌까?
토지를 전문으로 하는 부동산에 가면 국토종합계획, 도종합계획, 도시기본계획 등 다양한 지도가 벽에 걸려있다. 그 지도를 자세히 살펴보면 어디에 개발계획을 가지고 있는지 몽땅 드러나 있다. 어지간한 개발 정보들은 여기에 모두 공개되어 있는데도 왜 토지투자로 누구나 쉽게 돈을 벌지는 못할까? 그 이유는 지도 속 정보들이 뭘 말하는 것인지 알아보지 못하기 때문이다. 알아보지 못한다면 보물지도가 아닌 일반 지도로 보일 뿐이다. 이 책은 토지대장, 등기부등본도 본 적 없는 초보 투자자도 투자의 눈을 키울 수 있도록 투자 이론은 쉽고 간결하게, 저자의 현장 경험은 깊고 다양하게 담았다.
초보 투자자는 ‘투자’라고 하면 투자비용 때문에 겁부터 날 수 있다. 하지만 가격이 껑충 오른 아파트의 경우는 투자하는 데 몇 억 단위의 투자금이 필요하지만 토지투자는 그렇지 않다. 17년 경력의 저자는 오히려 농지나 관리 지역의 싼 값의 토지가 좋다고 말한다. 소액으로 실전에서 바로 써먹을 수 있는 토지투자를 시작하자!

그래서 지금 눈여겨볼 지역은 어디?
전국 투자 유망지역을 한눈에 파악하자!
“땅에는 정가가 없다고 들었는데, 그렇다면 땅 가격은 어떻게 정해지는 걸까?”
‘땅값은 부르는 게 값 아닌가?’라고 생각할 수 있지만 그것은 큰 오해다. 땅값이 오르는 곳에는 다 이유가 있다. 교통, 산업단지, 택지개발지구, 인구 등이 거래량을 상승시키고 땅값을 결정하는 주요인이다. 이때 중요한 것은 사려고 하는 토지가 합리적인 가격인지 판단하는 능력이다. 왜 그 가격인지 이유를 알아야 바로 사야하는지 값을 깎아야 하는지 판단할 수 있다.
초보 투자자가 토지에 투자할 때 가장 먼저 할 일은 투자할 곳을 찾는 것이다. 그러나 정보가 넘치는 세상이다 보니 오히려 사실에 기반한 정확한 정보를 가려내기란 쉽지 않다. 이 책에서는 지금 당장 눈여겨보아야 할 투자 유망지역을 함께 분석한다. 특히 평택, 화성, 세종, 용인 동쪽 처인구 등에 무슨 일이 벌어지고 있는지를 봐야 한다. 그 지역에는 어떤 개발이슈가 있는지, 왜 집중해야하는지 낱낱이 밝힌다.

실무 투자자가 17년간 현장을 누비며 얻은
토지투자 비결을 이 책 한 권에 모두 담았다!
토지투자를 결심한 초보 투자자들을 위해 제대로 알아야 하는 기본부터 반드시 피해야 할 것들, 저자가 성공과 실패로 얻은 노하우까지 담았다. 어디서부터 시작해야 할지 몰라 막막한 사람들에게 이 책은 향후 기대되는 투자처와 올바른 투자 타이밍을 잡는 데 도움이 될 것이다.
1장에서는 정부가 내놓은 개발계획의 종류는 무엇이 있는지, 개발계획에서 무엇을 집중적으로 봐야 하는지 알아본다. 개발계획은 땅에 관한 고급정보를 알 수 있는 보물지도이자, 토지투자의 가장 기본이 된다.
보물지도를 볼 줄 알게 되었으니 2장과 3장에서는 땅값을 결정하는 것은 무엇인지, 개발계획 외에 토지를 어떻게 분석하는지 알아본다. 정부가 세운 계획이 얼마나 정확하게 현실에 반영되고 있는지 파악해야 투자할 곳을 확실히 찾을 수 있다!
4장에서는 이론 준비를 끝내고 부동산 현장으로 나간다. 부동산 공인중개사님과 대화하는 방법, 기획부동산에 대응하는 방법, 일상에서 토지를 보는 방법, 토지 소유주들과 거래하는 방법, 이미 구입한 토지를 더 좋은 가격에 파는 방법 등 실전에서 바로 써먹는 저자의 필살기를 공개한다.
5장과 6장에서는 땅으로 돈 버는 다양한 토지투자 방법을 속속들이 파헤친다. 딱지 투자, 이주자택지 투자, 마케팅 투자, 길목 투자, 알박기 투자, 시가화예정구역 투자 등 실제로 토지가 거래되는 여러 방법을 알아본다.

이 책을 읽고 토지투자에 ‘확신’을 얻었다면,
이젠 실전에서 투자할 시간이다!
많은 초보 투자자들이 투자하겠다고 마음먹지만 실상은 공부만 하다가 중도 포기하거나, 두려워서 현장으로 나갈 생각을 못 한다. 하지만 머리로만 아는 정보로는 부족하다. 아무리 좋은 자료를 보았다고 하더라도 현장의 부동산에서 확인을 거친 후에 매수하는 것이 좋은 결과를 가져온다. 섣부르게 투자하면 피해는 고스란히 자신에게 돌아온다. 이 책은 초보 투자자가 현장에 나가서 헤매지 않도록 저자의 현장 경험을 가득 담았다. 많은 전문가들이 현장을 강조하는 이유가 무엇인지, 실전에서는 무엇을 봐야 하는지 속 시원하게 밝힌다. 이 책을 읽고 돈이 되는 토지가 보이기 시작했다면, 이젠 확신을 가지고 실전에서 투자할 시간이다!

머리말

1장. 개발계획 속에 보물지도가 있다
1. 대한민국이 궁금해 - 국토종합계획
2. 경기도가 궁금해 - 도종합계획, 수도권정비계획, 광역도시계획
3. 파주시가 궁금해 - 도시기본계획
4. ○○동이 궁금해 - 도시관리계획, 토지이용계획확인서
｜투자분석｜ 평택항에 집중하라

2장. 땅값은 이 4가지가 결정한다
1. 교통 - 도로 따라 철도 따라 돈이 흐른다
2. 산업단지와 택지개발지구 - 거래량 상승 지역을 찾아라
3. 인구 - 인구가 증가한 곳을 찾아라
4. 진짜 이 4가지가 땅값에 영향을 줄까?
5. 지가상승의 4가지 조건으로 분석한 평택, 화성, 세종시
｜투자분석｜ 화성시에 집중하라

3장. 투자? 하수는 감을 믿고 고수는 데이터를 분석한다
1. 부동산공법이란 무엇이고, 왜 필요한가?
2. 빅데이터 분석에 대한 말, 말, 말
3. 빅데이터 분석 - 지가상승률, 토지거래량, 경제성장률과 지가변동률의 관계, 택지공급실적
4. 키워드 분석 - 4차산업과 관련된 지역은 어디일까?
5. 용도구역별, 이용상황별 지가상승률 분석
｜투자분석｜ 세종시 북부에 집중하라

4장. 준비가 끝났으면 현장이다
1. 땅 투자에 실패하는 사람들의 특징
2. 백 번은 가봐야 현장이 보인다
3. 현장에 가라는 게 무슨 말일까? 가서 뭘 해야 하지?
4. 싼 게 좋다고? 10(5) + 5가 좋은 땅이다
5. 기획부동산이 몰리는 곳이 좋은 땅이다
6. 경치 좋은 곳이 아니라 오르는 곳이 좋은 땅이다
7. ‘매물이 없다, 곧 오른다, 대박난다’는 말은 그냥 걸러라
8. 협상하고 물러서면 기회는 또 온다
9. 판단이 서면 행동하고, 행동했으면 후회하지 말자
10. 마지막은 매도의 기술! 살 때보다 팔 때가 더 어렵다
｜투자분석｜ 평택 안중 역세권에 투자해서 1600% 수익을 올린 조 대표

5장. 딱지투자는 모두 불법일까?
1. 이주자택지 투자로 5년 만에 15억을 번 투자자
2. 물딱지, LH토지분양권 투자의 실제
3. 판교신도시, 위례신도시, 동탄신도시, 고덕신도시, 현덕지구 이택투자
4. 이택투자는 상권과 건축을 알아야 한다
5. 자가 건축 시 손해 볼 확률을 확실히 줄이는 방법
｜투자분석｜ 평택 신영리 농지투자로 좋은 수익을 올린 투자자

6장. 투자기법, 땅 투자의 대상은 상상력이다
1. [마케팅 투자] 토목공사, 도로개설, 나무만 심어도 땅 가치는 상승한다
2. [건축 후 매매] 수익용 건축물을 짓기 위한 땅 가격의 비밀
3. [수용, 환지, 보상] 땅에만 투자하는 꾼들의 세계
4. [길목 투자] 브리핑 각이 나오는 곳이라면 사라
5. [알박기 투자] 다른 사람이 필요로 하는 땅이라면 사라
6. [시가화예정구역 투자] 지구단위계획구역, 시가화예정구역이면 사라
｜투자분석｜ 용인 동쪽 처인구에 집중하라
｜투자사례｜ 용인 동쪽 처인구에 집중하라

땅 투자를 생각하는 사람은 모든 생각을 땅과 연결지어 보는 습관을 가져야 한다. 인터넷 지도로 지역을 검색하면서 땅과 연관지어 검색해본다. 이런 습관은 생각을 확장시키고 더 디테일한 사고를 할 수 있게 해준다. 땅으로 돈을 버는 길은 어렵고 힘들고 귀찮은 데 있는 것이 아니다. 단순하고 가깝고 익숙한 곳에도 있을 수 있다. 지금 이 시간에도 수없이 많은 도로가 공사 중이다. 변화가 시작된다. 미처 업그레이드하지 않은 내비게이션을 달고 다니다가 낭패를 겪을 정도다. 도시가 얼마나 빨리 변하는지 두려울 정도다. 팁을 하나 더 주자면 ‘흘러가는 도로는 잊어라!’ 지나간 도로는 아무런 역할을 하지 못한다. 소음과 공해만 유발할 뿐이다.
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모든 부동산의 원재료는 땅에서 출발한다. 모든 부동산이 하는 일은 결국 땅이 하는 일이다. 땅이 하는 일이라는 사실을 이해할 때 부동산 투자의 절반은 끝난다. 지리산 골짜기 만 평을 살 것인가? 강남역 앞 10평을 살 것인가? 다시 되팔려고 할 때 어떤 땅이 잘 팔리는가? 또 향후 도시를 개발할 때 어디를 먼저 개발할까? 여러분이 토지이용계획 확인서를 열람하고 해당 필지를 검색한 후 오른쪽 위에 있는 도시계획을 클릭해보면 이 모든 중요한 사실을 알 수 있다. 이거 하나만 제대로 확인해도 땅 투자로 실패하지 않는다.
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현장으로 가는 것도 습관이다. 이 습관이 부자로 만들어준다. 여행, 글쓰기, 음악 감상 등 즐거운 취미도 돈벌이가 되는 순간 노동이 되고 재미가 없어진다. 현장에 가는 것도 여행이라고 생각될 때는 재미있지만, 투자가 되면 재미없다. 재미없는 일이라도 돈을 버는 투자가 되면 재미있어진다. 모든 것은 마음먹기에 달렸다.
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우리가 어딘가로 여행을 가면 여행자의 시선으로 그곳을 본다. ‘놀기 좋고, 물 좋고, 공기 좋은 곳’이라는 표현은 여행자의 관점이다. 땅은 투자자의 관점에서 봐야 한다. 대부분의 땅은 경치도 별로고 공기도 안 좋다. 시커먼 굴뚝에서 연기가 솟는 곳은 아니더라도 그와 비슷하다. 이미 모든 것이 형성된 도시는 이미 모든 것이 가능한 곳이고, 더불어 땅 가격도 많이 상승한 곳이다. 그 이야기는 크게 먹을 것이 없는 땅이라는 뜻이라고 보면 된다.