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강남이 끌고 수도권은 밀고, 떨어지지 않는 아파트!
2021년 이후에도 부동산 불패 신화는 계속된다

부동산은 내 집 마련, 결혼과 노후, 가계 부채, 세금과 재정 등 지금 대한민국에서 가장 핫한 이슈가 되고 있다. 부동산만큼 미래를 보장해주는 것도 없다. 특히 강남이 끌고 수도권이 밀며 떨어지지 않는 아파트는 대한민국에서 절대 배신할 일이 없다. 20년 가까이 부동산 업계에 몸담으며 직접 부동산 시장의 현장 상황과 변화를 파악하고 컨설팅해온 저자는 바뀐 부동산 정책과 세법이 또 다른 풍선효과를 만들 듯이 정책과 세법, 개발 이슈를 분석하면 투자의 보물은 언제든지 발견할 수 있다고 강조한다.
이 책에서는 2020~2021년 달라진 부동산 정책부터 최신 세법, 다주택자 세금 정보는 물론 서울 및 수도권, 뉴타운, 신도시 아파트 정보까지 총망라한다. 부동산 전문가가 들려주는 현실적인 조언과 해법을 통해 부동산 문제에 관한 속 시원한 해답과 미래의 재산 증식에 대한 비결을 찾을 수 있도록 도와주는 이 책은 단편적인 정보 습득에 그치는 것이 아니라 부동산 시장을 보는 안목을 기르고 시야를 넓혀 보다 빨리 기회를 잡을 수 있는 길잡이가 되어줄 것이다.

날카로운 전략과 근거 있는 미래 예측!
성공 투자와 직결되는 조언이 한가득!

부동산과 더불어 대표적인 투자 상품으로 꼽히는 주식은 수십만 원만 있어도 투자할 수 있지만, 부동산 투자는 그보다 최소 수십 배의 자금이 필요하다. 그러다 보니 부동산 투자에 대한 심리적 진입장벽 역시 높은 상태다. 게다가 어렵게 종자돈을 마련해 투자를 하더라도 부자가 될 만큼 수익을 내는 것도 현재로서는 쉽지 않다. 예전과는 투자 환경이 많이 달라졌기 때문이다. 그렇다고 부동산 투자에 관심 둘 필요가 없다는 말은 당연히 아니다. 2021년 이후에도 부동산 불패 신화는 분명 계속될 것이다. 사놓기만 하면 알아서 가격이 오르는 좋은 시절은 갔지만 지금도 얼마든지 방법은 있다. 단, 그 방법을 모르는 사람들이 많을 뿐이다. 이 책은 급변하는 부동산 환경에 대비할 수 있는 날카로운 전략과 근거 있는 미래 예측을 제시하고 있어 부동산 투자 앞에서 주저하고 망설이는 사람들에게 실질적인 도움을 준다.
지금은 민간택지 분양가 상한제를 비롯해 여러 가지 규제 때문에 어느 시점에는 공급 부족 현상이 나타날 시기다. 그 시점이 오고 나면 어떤 정부가 들어서더라도 규제를 완화할 수밖에 없고 그러면 부동산은 상승세를 타게 된다. 즉, 지금은 상승 시점을 준비해야 하는 시기다. 따라서 가격이 최대한 오를 만한 데를 찾아 투자하는 것이 중요하다. 공급 부족 현상이 올 거라고 아무 데나 투자하라는 이야기가 아니다. 부동산 전문가에게 제대로 배우고 제대로 투자해야 한다. 이 책은 그 간접 경험을 선사하기에 충분하다.
복잡하고 어렵지만 우리나라 가계 자산의 70~80%가 부동산에 몰려 있는 것을 통해 알 수 있듯이 부동산은 가정 경제에 있어 간과할 수 없는, 반드시 알아야 하는 분야임이 틀림없다. 부동산 시장에 대한 비관론이 우세하더라도 그 속에는 반드시 기회가 있기 마련이다. 저자의 많은 부동산 투자 및 상담 경험이 녹아 있는 이 책 한 권이면 성공 투자와 직결되는 길을 찾을 수 있을 것이다.

이홍식(고려대학교 경제학과 교수)
‘눈 덮인 들판에서 오늘 나의 발자취는 뒤에 오는 사람의 이정표’라는 말이 있다. 성공한 부동산 CEO로서 저자의 날카로운 전략과 미래 예측은 부동산 시장에 대해 새로운 방향을 제시해준다. 성과와 직결되는 실행을 위한 조언은 명쾌하다. 부동산 앞에서 작아지는 현재를 살아가는 우리 모두에게 일독을 권한다.

정형돈(개그맨)
〈홈데렐라〉라는 프로그램을 통해 인연을 맺게 되었는데 어려운 부동산 이야기를 쉽게 접근하게끔 노력하는 모습을 보고 정말로 부동산을 사랑하고 이해하고, 많은 분들과 자신의 경험을 함께 나누고자 하는 진심을 느낄 수 있었다. 부동산을 쉽게 이해하고 함께하고 싶은 분들은 장용석과 함께, 그리고 이 책과 함께하기를 바란다. 장용석 파이팅!

권혁세(전 금감원장, 현 법무법인 율촌 고문)
우리 국민은 자산의 70% 이상을 주택과 같은 부동산으로 갖고 있다. 부동산은 우리 국민의 내 집 마련, 결혼과 노후, 가계 부채, 세금과 재정 등 지금 대한민국에서 가장 핫한 이슈가 되고 있다. 이 책을 통해 우리 국민들이 가장 관심을 갖고 있는 부동산 문제에 관한 속 시원한 해답과 미래의 재산 증식에 대한 인사이트(insight)를 얻을 수 있기를 기대한다.

박완신(중국 부동산 경력 26년, 중국 최초의 한국인 부동산 전문가)
저자는 부동산 시장에 대한 거시적인 안목과 미시적인 안목을 동시에 갖춘 대한민국의 진정한 부동산 전문가다. 직접 부동산 시장의 현장 상황과 변화를 파악하고 컨설팅하기에 부동산 투자 시 꼭 필요한 정보를 이 책에 담고 있다. 이 책을 통해 부동산 시장의 안목과 실질적인 투자에 많은 도움을 받길 바라며 다시 한 번 진심으로 출간을 축하드린다.

피터 박(전미주한인부동산협회 회장)
30년 넘게 부동산, 금융업에 종사하며 보고 느낀 것은 역시 부동산만큼 미래를 보장해주는 것도 없다는 것이다. 어떤 투자도 방법을 모르면 위험하고, 부동산이 안전한 투자임에도 예외는 아니다. 저자의 20여 년의 경험과 수많은 부자를 만들어낸 노하우를 배워 여러분도 모두 부자가 될 수 있기를 바란다.

방은희(배우)
장용석! 부동산쟁이! 그를 일찍 알았다면 내가 이렇게 실수투성이 속에 있지 않았을 텐데……. 지금이라도 작은 희망을, 하얀 희망을 이 책을 통해 꿈을 꿔본다.

프롤로그 _ 소득이 증가해도 부자는 될 수 없는 이유

PART 1 결국은 부동산이 이긴다
위기가 곧 기회다
부동산 10년 주기설
부동산의 가치는 오르게 되어 있다

역사가 증명하는 ‘부동산 불패 시대’
시장을 역행하는 부동산 규제가 집값을 잡은 역사는 없다
부동산 불패 신화로 보는 포스트 코로나 시대 투자 전망
제로금리 시대가 부동산 시장에 미치는 영향
미국의 경기 부양 정책과 한국의 부동산 시장

부동산 투자, 이것만은 명심하자
잘 모르면 부동산 전문가에게 물어봐라
원하는 시기에 처분할 수 있는 매물인지 확인하라
과유불급, 무리한 대출은 피하라

PART 2 부동산, ‘트렌드’를 읽어라
부동산 초보가 고수처럼 투자하는 방법
관심 있는 매물의 족보를 파헤쳐라
전세가 비율 함정에 주의하라
어느 정도 올랐으면 더 좋은 매물로 갈아타라
개발 이슈, 교통 호재 지역에 주목하라
호재보다 공급의 힘이 강한지 분별하라
뉴스 팩트 체크는 지자체에 직접 확인하라
비과세 요건, 절세 혜택 확인은 필수다

평당 ‘1억’ 아파트 시대를 맞이한 ‘2020년’ 부동산 시장
3.3㎡당 1억 원 시대
갈 곳 잃은 유동자금 1,000조 원
2차 전세 대란 오나? 집값 또 오른다?
2021 부동산 전망_ 전세가가 오르는 4가지 이유

대한민국 부동산 1번지 ‘강남’은 지금?
호재를 살피면 매수·매도 타이밍이 보인다
강남은 넓고 개발할 곳도 많다

3기 신도시 완벽 분석
성공적인 분양을 위한 2가지 조건
신도시 프리미엄? 공급에 따라 다르다

성공 투자로 이끄는 부동산 투자 비법
인생을 바꿔줄 오피스텔의 모든 것
10년 후 반값으로 아파트 매입하는 비법
아파트 청약 당첨 보장 비법
부동산 실전 투자 사례로 알려주는 투자 3법칙
계약금 설정도 전략이 필요하다
월세 시대 대비 주거비용 아껴줄 5가지 꿀팁

PART 3 정책을 이기는 부동산 투자 전략
6·17 부동산 대책으로 달라지는 것들
비규제지역에서 한 번에 투기과열지구로 격상!
토지거래허가제 시행
자금조달계획서 제출 대상 확대 및 주택담보대출 규제 강화
갭투자 방지
재건축·재개발 규제
법인을 활용한 투기수요 근절
실거주 2년 해야 조합원 입주권 나올까?

말도 많고 탈도 많은 임대차 3법
계약갱신청구권의 모든 것
5%의 벽, 전월세 상한제
전월세 신고제 의무화

민간택지 분양가 상한제, 무엇이 문제인가?
원하지 않는 결과가 나올 수 있는 민간택지 분양가 상한제
분양가 상한제가 집값 안정에 도움이 되지 않는 이유
분양가 상한제의 나비 효과
분양가 상한제 속 투자 전략
이거 모르면 큰 낭패 본다, 전월세 금지

분양가 상한제를 제외한 정책 관련 정보
등록임대사업제 개편
무주택 실수요자를 위한 내 집 마련 지원
2·4 공급대책 심층 분석

PART 4 부동산, ‘세금’과 싸워라
2020년 부동산 세법 개정안
종합부동산세
양도소득세
취득세

아는 만큼 돈 번다, 부동산 절세 비법
청약 시 주택에 포함되지 않는 보유 주택 활용법
조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 절세 전략
정부 VS 다주택자, 최종 승자는 누구?

조정대상지역 규제에 대한 모든 것
조정대상지역이 되면 알아야 할 것들
조정대상지역이 되면 달라지는 것들
가장 중요한 규제 적용 시기
조정대상지역 비과세 혜택

알아두면 유용한 주택임대사업자를 위한 세금 혜택
주택임대사업자 양도소득세 1편-비과세 요건
주택임대사업자 양도소득세 2편-세제 혜택
주택임대사업자 취득세·재산세 감면 받는 방법

성공 투자를 위한 세법 정복
조정대상지역 내 다주택자→양도소득세 중과세 판단 프로세스
1세대 1주택 양도소득세 비과세 거주요건 적용
중국과 한국의 부동산 세금 비교

고강도 부동산 규제 속 투자 전략
전세대출과 LTV 추가 규제 속 투자 전략
답 안 나오는 주택담보대출 대비 전략

PART 5 실전 상담 사례_ 지역별 부동산 투자 비법
서울
송파구 신천동 파크리오 아파트, 매도해도 될까?
강서구 가양동 한강자이 아파트 매수 여부 분석
구로구 신도림 대림e편한세상2차, 용산구 서계동 근생 건물 매도 분석
송파 엘스 아파트 투자가치 분석
관악구 봉천동 관악드림타운 매수 여부 분석
성동구 성수동 건영 아파트+다가구주택 전망 예측
동대문구 청량리역 주변 아파트 현황
영등포구 영등포 푸르지오 매수 분석
강서구 공항동 단독주택, 강서구 등촌동 부영 아파트 보유 여부 분석

경기도
동탄신도시 푸르지오 아파트 매도 시기 분석
광교신도시 중흥s클래스, 프리미엄 8억?
수원시 호매실동 능실마을 20단지 아파트 매수 여부 분석
성남시 분당구 수내동 파크타운 시세 전망
부동산 투자의 골든타임 - 경기도 호재 분석
광명시 일직동 산간지역
경기도 화성시 토지 향후 전망
수도권 이외 지방
골프장 옆에 붙은 세종시 전의면 유천리 토지 매도 여부 분석
전북 부안군 계화면 창북리 토지 전망

부록
유튜브 ‘장대장TV’ - 장대장의 연예인 부동산 참견
배우 김민정의 부동산 인생사

에필로그 _ 부동산 투자 시장을 바라보는 시야를 넓혀라

현재 미국은 2008년 이후 7년 가까이 0.25% 금리를 유지했으나 2016년을 기점으로 금리를 인상하고 있으며, 이에 우리나라 역시 금리를 인상해야 한다는 주장이 제기된 바 있다. 또한 코로나19 여파로 세계 경제위기가 장기화될 조짐을 보이고 있는 가운데 우리나라의 경우 수출 의존도가 높아 내수시장만으로 경제위기를 극복할 수 있는가에 대한 변수도 필수적으로 고려할 필요가 있다. 즉, 금융 부실로 인한 경제위기가 올 가능성을 면밀히 따져봐야 하는 상황이다. 그 밖에 구조조정에 따른 실업자 증가와 부동자금의 이동, 토지보상 30조 원의 향방 등이 부동산 시장에 어떻게 작용할지에 대해서도 충분한 숙고가 필요한 시점이다. 이것은 무리하게 대출을 받아 여러 채에 투자를 하는 것보다 현금을 우선적으로 확보하고 투자 향방을 지켜보는 것이 손실 위험을 최소화할 수 있는 방법이라는 것을 의미한다. 무리한 대출은 파산 위험성을 항상 내포하므로 투자 시 지양할 필요가 있다. - p.33

강남 아파트의 가격 상승 여파로 강남권 소형 주택의 투자가치가상승하고 있다. 그 이유는 자금력이 부족한 강남권 직장인들이 아파트 대신 강남에 위치한 소형 주택에 몰릴 가능성이 크기 때문이다. 실제로 예전에는 다세대주택의 가격이 오르지 않는다는 통념이 있었지만 현재 강남, 서초, 송파 지역의 다세대주택 매매가가 상당히 오르고 있다. 2021년 들어 서울은 5개월 연속 연립다세대 거래량이 아파트 거래량을 앞지르고 있다. 아파트 가격이 너무 비싸 상대적으로 저렴한 다세대주택의 매수가 증가했고 정부가 추진하고 있는 공공재개발, 공공주도도심개발 등이 빌라 매수를 증가시킨 요인으로 볼 수 있을 것이다. 이 밖에 양재동 역시 역삼동, 삼성동 일대의 가격 상승에 영향을 받아 매매가가 상승하는 추세인데, 상대적으로 액수 부담이 적은 1억 원 정도의 자금을 투자하면 월세 수입과 향후 발전성에 따른 시세 차익을 거둘 수 있어 현재 강남 일대의 투자가치는 지속적으로 상승하는 중이다. - p.68

정부가 분양가 상한제를 발표한 후 일각에서는 집값을 잡으려는 초강수라는 분석을 내놓았다. 그렇다면 그 초강수가 집값 안정에 정말 도움이 될까? 결론부터 말하면 정부가 의도하는 대로 될 가능성은 낮다. 분양가 상한제가 시행되더라도 주변의 주택 가격은 별다른 변화 없이 유지된다는 것이 이미 증명되었기 때문이다. 그런데 정부는 왜 공공택지에 이어 민간택지까지 분양가 상한제를 도입하려는 것일까? 우선 그 배경을 살펴보면 재건축 사업으로 인한 급격한 집값 상승을 막기 위해 분양가 상한제를 도입한 것을 알 수 있다. 나아가 새롭게 분양되는 아파트의 가격을 일정 범위 이하로 떨어뜨려 주변의 오래된 집들의 가격이 떨어지도록 유도하려는 것이 정부의 의도임을 알 수 있다. 하지만 분양가 상한제로 분양가를 낮출 경우 그것은 일명 로또 분양이 된다. - p.125

세법이 개정되면 나에게 어떤 사항이 해당되고 언제부터 시행되는지 체크하는 것은 매우 중요하다. 그것을 꿰고 있어야 매매 전략을 짤 수 있기 때문이다. 그런 면에서 잘 알아두어야 할 점 중 하나가 2017년 8월 3일 취득 분부터는 2년간 거주해야 비과세를 받을 수 있다는 점이다. 즉, 2017년 8월 3일부터 주택을 구입한 1세대 1주택자가 비과세를 받으려면 2년 실거주요건을 충족해야 한다. 분양권의 경우 예전에는 지역에 따라 1년 후에는 6~42%의 일반과세로 매도하는 것이 가능했지만 이제 기간과 상관없이 50% 세율이 적용되며, 이것은 2018년 1월 1일 양도 분부터 해당된다. 또한 2021년 1월 1일 이후 취득 분부터 분양권이 주택수에 포함되며, 2021년 6월 1일부터는 보유기간이 1년 미만인 분양권을 양도 시 70%, 1~2년 미만인 경우는 60%의 세율이 적용된다. 한편 임대등록을 한다고 해도 현재는 10년짜리 장기임대주택만 등록이 가능하며 아파트는 장기임대사업자 대상에 포함되지 않는다. 즉, 아파트와 단기임대주택은 자동으로 말소된다. - p.162