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‘월세 받는 건물주’를 꿈꾸는 이들을 위해
강남 부동산 전문가의 아낌없이 퍼주는 실전 투자 비법

부동산학 전공, 부동산중개업 프로세일즈맨, 상가중개영업 출신 저자는
어떻게 월평균 1~2건의 계약을 따내고, 8개월간 매출 6억을 달성했을까?

상권과 입지는 어떻게 봐야 하나요?
현금 3억으로 시작할 수 있다고요?
리모델링, 신축 비용은 어떻게 산정하죠?
내 빌딩은 얼마에 팔 수 있을까요?

부동산 중개업 시장에서 최고 난이도는 빌딩 시장이다. 그만큼 누구나 하고 싶어 하지만 아무나 도전할 수 없는 영역이기도 하다. 현재 주택에 대한 대출이 막혔고, 다주택자 및 고급주택에 대한 고세율 부가정책 등 주택을 투자재로서 매력을 잃게 만든 여러 규제로 인해 꼬마빌딩 투자 시장이 화두가 되고 있다. 이처럼 경기불황 속 빌딩매매에 대한 관심은 꾸준히 이어질 것으로 예상된다.

이 책에서는 주택이 없는 근린생활시설 꼬마빌딩의 매매에 관해 다루었다. 빌딩 매입 사전지식부터 필수 실무지식을 거쳐 구매 이후 관리까지 건물 투자와 관련한 저자만의 실전 경험과 지식 노하우를 아낌없이 담았다. 학군, 교통, 편의시설, 집값을 주도하는 서울 강남구 지역을 전격 분석했으며, 책 속 지도에는 QR코드를 삽입하여 해당 위치를 그 자리에서 바로 살펴볼 수 있다. 부동산 전문가의 시선에서 바라본 빌딩매매 시장을 디테일하게 분석하여 ‘전문성’도 살렸다. 부디 부동산 재테크에 뛰어든 초보 투자자들에게 이해하기 쉽고 술술 읽히는 책이 되길 바란다.

“나도 ( )년 안에 강남빌딩 건물주가 될 수 있다.”
빌딩 시장 흐름을 제대로 파악하는 부동산 투자수업

이 책은 제목 그대로 ‘강남빌딩 건물주를 목표로 하는 사람들’을 위해 쓰였다. 현재 강남에서 빌딩매매를 전문으로 일을 하고 있는 저자는 원래 부동산 상가 중개업에 1인 창업으로 입문하여 1년 만에 연봉 1억을 달성한 경력이 있다. 이렇듯 상가에 대한 그의 경험은 빌딩매매를 시작하는 데 큰 발돋움이 되었다. 저자는 작년 빌딩매매 시장으로 진입해서 현재까지 월평균 1~2건의 계약을 꾸준히 쓰고 있으며, 8개월간 무려 6억이란 매출을 달성할 수 있었다. 요즘 재테크에 관심 있는 사람들의 목표는 ‘월세 받는 건물주’임이 틀림없다. 특히 어느 정도 자산은 있는데, 돈을 어떻게 굴려야 할지 모르는 사람들과 빌딩 매매를 하고 싶지만, 시장 흐름을 파악하기 어려운 사람들에게 이 책이 최적의 부동산 투자 입문서가 될 것이다.

“매수인의 입장에서 필요한 정보만 담았다!”
빌딩 시장 진입을 위해 반드시 읽어야 할 책

요즘 시대에는 ‘호구 고객’보다는 ‘똑똑한 고객’이 월등히 많지만, 그럼에도 정보가 부족하면 누구든지 ‘호갱’이 될 수 있다. 이 책에서는 누구나 스마트한 매수인이 될 수 있도록 매수자들이 빌딩시장에서 가장 고민하는 부분인 ‘가격, 수익률, 매매차익(미래가치)’ 세 가지 주요 관점에 대해 세밀히 들여다본다. 즉, 책 내용은 매입의 주체인 ‘매수자의 시각’에서 작성되었으며, 부동산 중개인이 볼 때는 빌딩매매 실무지침서가 된다. 이 책의 목차를 따라 한 채, 두 채 … 다섯 채까지 순서대로 꼼꼼히 읽는다면 빌딩 시장 진입이 두렵지 않을 것이다. 임대소득 월 1,000만 원 만들기, 상권과 입지 보는 방법, 현금 3억으로 시작하는 법과 현금 10억으로 구매 가능한 빌딩 실거래 소개 등 핵심 정보만 담았다. 따라서 이 책은 매수인의 심리를 정확히 꿰뚫고 있는 부동산 전문가의 시선으로 쓰였기에, 전문성 있는 고급 정보를 얻을 수 있으며, 투자가 겁나는 투린이들에게 확실한 동기부여를 제공해준다.

주거용, 비주거용, 단독, 다가구, 상가, 올근생, 오피스
종류별로 살펴보는 건물 집중분석!

상가 전문 공인중개사사무소를 3년간 운영한 경력이 있는 저자는 상가 전문가로서, 실제 빌딩 시장에서 계약을 잘 끌어낸 이유는 상권과 입지를 완벽하게 이해하고, 고객들을 리드했기 때문이라고 말한다. 그래서 이 책에는 상가중개업과 빌딩매매를 모두 접해 본 저자만이 공개할 수 있는 구체적인 실전 경험과 지식을 토대로 한 콘텐츠를 실었다. 재미있는 건 공인중개사 입장에서 이 책을 본다면, 특급 영업 노하우를 얻을 수 있다는 점이다. 빌딩 관련 세금 정리부터 리모델링과 신축 비용 산정하기, 원투룸형 단독주택과 다가구주택을 전격 분석했다. 또 상가주택의 장단점과 상가주택에서 상가가 차지하는 비중에 대해 살펴보고, 사람들이 올근생 건물을 선호하는 이유와 올근생은 어떠한 리스크가 있는지 등 건물 종류별로 집중 분석해볼 수 있다.

드디어 빌딩을 샀다! 그다음은 어떻게 해야 할까?
구매 이후 임대관리 전략 A to Z

이 책을 통해 중개업소를 선택하는 기준과 꼬마빌딩 필수 체크 사항 그리고 협장답사 시 주의할 점, 수익률 예상하기 등 빌딩 매입 필수 실무지식을 익혔다. 그럼 그다음은 무엇을 해야 할까? 빌딩 매입도 중요하지만, 구매 이후 관리도 빼놓을 수 없다. 이 책에서는 빌딩 구매 이후 임대인들이 반드시 알아야 할 빌딩관리를 알기 쉽게 다루었다. 임차인과 첫 만남 시 미리 알아두어야 할 점과 월세 인하 요구에 대응하는 방법을 수록했다. 또 최적의 업종을 판단할 수 있도록 입지, 상권, 근생업종의 종류와 유형, 사무업종의 종류로 구분하여 임대관리 전략을 세울 수 있다. 듣기만 해도 낯선 용어인 ‘제소전 화해조서’ 작성 예시도 담았으니, 이 책을 참고하여 나만의 임대관리 전략을 차근차근 세워보자.

내 빌딩은 얼마에 팔 수 있을까?
서울지역 실거래 사례 분석 대공개!

마지막 파트에서는 강남구 지역의 상권을 2호선, 3호선, 7호선, 9호선, 압구정 라인으로 구분하여 소개한다. 특히 지도 속 QR코드를 통해 해당 지역의 상권을 한눈에 쉽게 살펴볼 수 있다. 내 빌딩은 과연 얼마에 팔 수 있을지 매도심리분석을 통해 예측해보는 시간을 가져보자. 그리고 금액대별로 구매할 수 있는 물건을 소개하기 위해 실거래 사례를 10억 이하 서울 vs 수도권, 강남 30억 vs 강북 30억, 강남 50 vs 강북 50억, 강북 100억 vs 강남 100억으로 구분했다. 게다가 거래 시기, 매매가, 대지면적, 평당가 등 물건의 특징을 이해하기 쉽게 정리했다.

모르면 손해!
저자만의 실전 노하우가 담긴 〈투자 노트〉 수록

예비 건물주들을 위한 실속재테크 노하우를 살펴볼 수 있는 〈투자 노트〉를 파트별로 엄선하여 수록했다. 첫째, 건물 가치를 결정짓는 구조를 알아본다. 수익성의 지속 여부와 유지관리비 그리고 건물 가치를 향상시키는 요인까지 담았다. 둘째, 구분상가와 꼬마빌딩을 비교 분석해본다. 돈 되는 구분상가, 피해야 하는 구분상가는 무엇인지 체크할 수 있다. 셋째, 매매가의 적정성을 판단하는 방법을 터득한다. 실거래 사이트인 ‘디스코’에 접속하여 매매가격을 살펴보는 방법을 순서대로 담았다. 넷째, 빌딩 건물 임대관리를 위한 필수 사이트를 소개한다. 누구나 이용 가능한 무료 사이트와 유료 사이트를 일목요연하게 담았다. 마지막으로 가장 핫한 개발 이슈가 있는 지역인 삼성역과 강남역의 역대급 개발 호재를 비교분석한다.

독자분들께 이 책이 하나의 유용한 투자 수업 가이드가 되길 바라며, 리스크를 최소화하고 안정적인 투자 전략을 세울 수 있는 성공 투자자로 거듭나길 기대해본다.

들어가며 투린이들의 세상을 위하여

한 채 / 빌딩 시장 진입을 위한 동기부여
건물주라 불리는 그들은 누구인가?
임대소득 월 1,000만 원 만들기
상권과 입지 보는 방법
현금 3억으로 시작하기
현금 10억으로 건물주 되기
현금 10억으로 구매 가능한 빌딩 실거래 소개
아파트 vs 꼬마빌딩, 무엇을 살까?
투자 노트 1. 건물 가치를 결정짓는 구조

두 채 / 빌딩 매입 필수 사전지식
빌딩과 관련된 세금 완벽 정리
현재가치, 내재가치, 미래가치 분석
리모델링 비용 산정하기
신축 비용 산정하기
수익률의 함정
주거용 부동산을 이해하자
원·투룸형 단독주택(다가구, 다중)
다가구주택 분석(주인 세대 거주)
상가주택 집중분석
올근생 건물 집중분석
사무용 오피스빌딩 집중분석
투자 노트 2. 구분상가 vs 꼬마빌딩

세 채 / 빌딩 매입 필수 실무지식
빌딩매매 투자의 종류
중개업소를 선택하는 기준
꼬마빌딩 필수 체크 사항
현장답사 시 주의할 점
레버리지(대출)의 활용과 리스크
개인 명의 vs 법인 명의
수익형 vs 시세 차익형
수익률 예상하기(현재 임대료 및 예상 임대료)
투자 노트 3. 매매가의 적정성을 판단하는 방법

네 채 / 구매 이후 관리의 모든 것
빌딩관리의 첫걸음, 임차인과의 첫 만남
월세 인하 요구에 대응하는 방법
빌딩 건물 임대관리 전략
직접 임대 vs 부동산 활용
임대 방법(근생 용도, 오피스 용도)
‘제소전 화해조서’란 무엇인가?
투자 노트 4. 빌딩 건물 임대관리를 위한 필수 사이트

다섯 채 / 서울지역 실거래 사례 분석
강남구 지역 분석
매도심리분석: 내 빌딩은 얼마에 팔 수 있을까?
10억 이하 서울 vs 수도권
강남 30억 vs 강북 30억
강남 50억 vs 강북 50억
강북 100억 vs 강남 100억
투자 노트 5. 역대급 개발호재 비교분석: 삼성역 vs 강남역

보통 매수인들은 부동산 중개인을 통해 물건을 소개받게 됩니다. 중개인들은 거래가 성사되어야 중개보수가 지급되니 단점을 정확하게 알려주기 어려운 것도 사실입니다. 또한 빌딩 건물매매를 전문으로 하는 중개인도 많지 않기에, 물건에 대한 정확한 정보를 얻는 데 한계가 있습니다. 결국 원하는 물건을 구매하는 주체는 본인이고, 후회가 없으려면 본인 스스로가 많이 알고 분별력 있게 판단해야 합니다.
- 29쪽

구분상가는 신축과 구축으로 그리고 층으로 구분해볼 수 있습니다. 신축은 건축업자의 마진이 들어가 있으므로 구매할 때 신중해야 합니다. 상권과 입지에 따라 특히 입지 흥망성쇠가 정해지기 때문입니다. 그리고 1층과 2층 이상은 천지 차이입니다. 또한 대지지분은 작고 건축물은 매년 감가상각이 이루어지니 논리적으로 따진다면 월 수익은 가능하지만, 미래의 시세차익은 거의 없습니다. 하지만 상권 입지가 좋아서 그동안 공실이 거의 없고, 월세도 계속 상승했다면 구매해도 괜찮습니다.
- 42쪽

미래가치는 현재 구매한 금액과 여기에 리모델링 대수선을 통해서 가치를 올렸다면 ‘나중에 과연 얼마에 매각이 가능한가?’를 예상해 보는 것을 말합니다. 누구나 나중에 매각할 때는 비싼 가격을 원할 겁니다. 하지만 그게 가능할까요? 우리는 최대한 현실적인 방법으로 보수적인 시각으로 예상해봐야 합니다. 그럼 어떻게 해야 할까요?
- 82쪽

다가구와 아파트는 별개 시장입니다. 수요층이 다를뿐더러, 수요자의 양도 다릅니다. 다만 구도심에 뉴타운이 들어서면 아파트 가격은 비싸게 분양이 되고 거기에 프리미엄이 붙어서 더욱 비싸게 거래가 되는데요. 이는 결국 주변 지가에 영향을 주게 됩니다. 예를 들면, 우리 동네에 3천 세대 아파트가 준공됐는데, 내 집은 아파트 주 출입구와 마주 보고 있는 상가주택이고 1층에 미용실이 있었다면 미용실 손님은 더욱 많아질 테고, 결국 월매출 증가로 이것은 다시 수익률의 상승으로 결국은 건물 가치 상승으로 이어지게 됩니다.
- 109쪽

구매자 입장에서는 여러 물건을 봐야 합니다. 그래야 물건이 똥인지 된장인지 구별할 수 있을 테니까요. 그럼 많은 물건을 소개할 수 있는 중개인은 누구일까요? 당연히 빌딩 건물을 전문으로 일을 하는 중개업소에 소속된 중개인일 겁니다. 하지만 내가 한정된 지역에서 구매를 고려한다면 지역전문가, 즉 로컬 부동산을 선택하는 게 유리할 수 있습니다. 로컬부동산을 선택할 경우 매매를 몇 건이나 했는지를 꼭 체크해야 합니다.
- 139쪽

실제 수익률은 예상 수익률과 거의 비슷하지만 건물주의 의지에 따라 차이가 날 수도 있습니다. 현재의 월세가 주변 임대 시세보다 높은 경우는 건물주의 의지라고 할 수 있습니다. 구매자 입장에서는 시세보다 높은 임대료는 높은 수익률로 조심해야 할 부분이지만, 판매자 입장에서는 시세보다 높은 임대료는 높은 수익률로 적정매매 가격보다 높게 받을 수 있는 포인트가 됩니다. 그럼 월세를 높인다고 해서 임차인들은 모두 순순히 동의하고 입점할까요? 높은 월세를 받을 수 있는 전략은 따로 있습니다.
- 167쪽

역세권 또는 역세권에 준하는 사거리 코너와 같이 입지가 좋다면 서울 기준 4%면 빠르게 거래됩니다. 하지만 수익률은 정해져 있는데 매매가격은 계속 올라가니 시장에서는 3% 이하인 물건이 월등히 많습니다. 입지, 상권, 컨디션이 모두 좋다면 이제는 미래가치가 결정의 포인트가 되는 겁니다(비싸게 주고 사더라도 나중에 오르기만 하면 된다는 생각을 말합니다). 즉 빌딩 건물의 매매가격을 결정할 때는 주변의 거래 사례와 나와 있는 물건들 그리고 인접한 지역에서의 비슷한 물건들과 강남에서 비슷한 가격대의 물건까지 검토해서 가격을 결정하게 되며, 합리적인 가격이라면 거래가 성사됩니다.
- 232쪽