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『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에는 15년 동안 VIP고객 3,000명을 상담한 저자의 부동산 절세 노하우와 팁이 빼곡하게 담겨 있다.
실제 상담에서 자주 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 구체적인 사례를 통해 절세법을 살펴본다. 〈체크리스트〉를 통해 각 상황별 절세법을 단계별로 설명한 점이 돋보인다. 〈한눈에 보기〉와 쉽고 재미있는 삽화로 복잡한 부동산 세금을 머리에 쏙 넣어준다. 특히 〈현장사례로 보는 절세전략〉은 부동산 절세 노하우에 목마른 투자자들에게 많은 참고가 될 것이다.
양도세부터 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자, 종부세, 종소세, 취득세는 물론이고, 최근 핫한 상속/증여, 비사업용토지와 농지, 토지보상, 해외부동산세금, 건강보험료까지 촘촘하게 다루었다. 한마디로 부동산 세금 A부터 Z까지 총망라했다.
2021년 최신 세법과 시행령, 시행규칙을 모두 반영했으며, 〈특집〉에서는 부동산 절세 13가지 핵심전략은 물론이고, 부동산 절세법의 변화, 부동산시장의 흐름과 세금정책까지 짚어준다. 부동산 투자수익률은 세금이 결정한다! 부동산 절세 노하우가 절박한 독자들에게 많은 도움이 될 것이다.

부동산 세금, 아는 만큼 아낀다
부동산 세금 A에서 Z까지 총망라

그동안 볼 수 없었던 획기적인 부동산 세금 정책들이 쏟아지고 있다.
“부동산 세금은 어제 다르고 오늘 다르다”는 우스갯소리가 나올 만도 하다. 부동산 투자에서 세금이 가장 중요한 요소 중 하나가 된 것도 이 때문이다. 금전적인 손해를 입지 않으려면 개정되는 세법에 항상 주의를 기울여야 한다. 세법을 제대로 체크하지 않고 예전 규정만 생각하고 사고팔거나 증여했다가는 큰 손실을 볼 수 있다.
『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』은 2021년 최신 세법, 시행령, 시행규칙을 모두 반영해 가장 효과적인 부동산 절세법을 소개한다. 부동산 세금은 아는 만큼 아낄 수 있다. 저자 이은하 세무사가 3,000여 건 부동산 절세 상담을 하면서 축적한 실제 사례와 절세 노하우를 만나보자.

부동산 세무상담 3,000건! 생생한 현장 사례로 배우자
부동산 투자수익률은 세금이 결정한다. 미리 절세방안을 찾아 양도세를 한푼도 안 내는 다주택자도 있고, 대책 없이 넋놓고 있다가 수천만원, 수억원의 아까운 세금을 맞고 뒤늦게 땅을 치는 사람도 있다. 절세법을 알고 모르고의 차이다.
저자 이은하 세무사가 3,000명이 넘는 부동산 투자자들과 상담한 경험을 토대로, 사람들이 가장 궁금해 하는 절세 노하우와 팁을 꼼꼼하게 정리했다.

자주 하는 질문 Q&A 형식으로 정리
“아, 부동산 세금에 대해 알았더라면 6,000만원을 아낄 수 있었을 텐데.”
얼마 전 시골에 사시는 부모님이 돌아가신 A씨는 상속 논이 2억원이 채 안된다고 무심코 상속처리를 마무리했다. 그런데 감정평가를 받은 후에 했더라면 나중에 팔 때 양도세에서 약 6,000만원을 아낄 수 있다는 걸 뒤늦게 알고 무척 아쉬워했다.
저자는 지난 15년 동안 부동산 절세상담을 해온 명실공히 베테랑 세무사이다. 실제 부동산 세금 컨설팅 과정에서 자주 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 절세 사례를 구체적으로 살펴 누구나 쉽게 이해할 수 있도록 구성했다.

〈체크리스트〉와 〈한눈에 보기〉로 절세법이 머리에 쏙
서울 마포구에 주택 2채와 강남에 1채, 고향인 경북 김천시에 상속주택 1채를 가지고 있는 다주택자 B씨는 주택 1채를 처분할 계획이다. 어떤 주택부터 파는 것이 효과적일까?
〈체크리스트〉에서 각 상황별 절세법을 단계별로 설명한다. 아울러 〈한눈에 보기〉와 쉽고 재미있는 삽화로 복잡한 부동산 세금을 머리에 쏙 넣어준다. 특히 〈현장사례로 보는 절세전략〉은 절세정보에 목마른 이들에게 많은 참고가 될 것이다.

꼭 알아야 할 부동산 세금 총망라
양도세부터 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자, 종부세, 종소세, 취득세는 물론이고, 최근 핫한 상속/증여, 비사업용토지와 농지, 토지보상, 해외부동산세금, 건강보험료까지 촘촘하게 다루었다. 한마디로 부동산 세금 A부터 Z까지 총망라했다.
최신 세법, 시행령, 시행규칙 완벽 반영
2021년 최신 세법과 시행령, 시행규칙을 모두 반영했다. 1세대 1주택자, 다주택자, 최근 핫 이슈인 주택임대사업자가 알아야 할 최신 세법 및 절세를 위한 대응법을 깔끔하게 정리해 독자들이 쉽게 이해하고 실행할 수 있게 했다.

부동산 투자자를 위한 풍성한 보너스 〈특집〉

∴ 500자 서평
부동산 세금, 아는 만큼 아낀다_『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』

『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에는 15년 동안 VIP고객 3,000명을 상담한 저자의 부동산 절세 노하우와 팁이 빼곡하게 담겨 있다.
실제 상담에서 자주 받은 질문을 알기 쉬운 Q&A 형식으로 정리하고, 구체적인 사례를 통해 절세법을 살펴본다. 〈체크리스트〉를 통해 각 상황별 절세법을 단계별로 설명한 점이 돋보인다. 〈한눈에 보기〉와 쉽고 재미있는 삽화로 복잡한 부동산 세금을 머리에 쏙 넣어준다. 특히 〈현장사례로 보는 절세전략〉은 부동산 절세 노하우에 목마른 투자자들에게 많은 참고가 될 것이다.
양도세부터 1세대 1주택 비과세, 다주택자 중과, 주택임대사업자, 종부세, 종소세, 취득세는 물론이고, 최근 핫한 상속/증여, 비사업용토지와 농지, 토지보상, 해외부동산세금, 건강보험료까지 촘촘하게 다루었다. 한마디로 부동산 세금 A부터 Z까지 총망라했다.
2021년 최신 세법과 시행령, 시행규칙을 모두 반영했으며, 〈특집〉에서는 부동산 절세 13가지 핵심전략은 물론이고, 부동산 절세법의 변화, 부동산시장의 흐름과 세금정책까지 짚어준다. 부동산 투자수익률은 세금이 결정한다! 부동산 절세 노하우가 절박한 독자들에게 많은 도움이 될 것이다.
〈특집〉에서는 부동산 절세 13가지 핵심전략은 물론이고, 부동산 절세법의 변화, 부동산 시장의 흐름과 세금정책까지 짚어준다. 유튜브 〈은하쌤의 절세TV〉에서 저자의 부동산 절세 특강을 만날 수 있다.
부동산 투자수익률은 세금이 결정한다! 부동산 세금이야말로 아는 만큼 아낄 수 있다. 15년 동안 VIP 3,000명과 부동산 절세상담을 해온 저자의 이 책은 부동산 절세 노하우가 절박한 독자들에게 많은 도움이 될 것이다.

최현만((주)미래에셋증권 수석부회장)
15년간 세무 컨설팅을 하면서 터득한 절세 노하우가 고스란히 담겨 있다. 부동산 세금에 대한 알기 쉬운 설명부터 실생활에 유용한 절세전략까지 풀어냄으로써 좋은 지침서가 될 것이다.

최기호(서울시립대학교 세무전문대학원 교수)
수많은 고객과의 상담을 바탕으로 사람들이 무엇을 궁금해하는지, 어떻게 해야 세금을 최대한 아낄 수 있는지에 대한 비법을 알려주는 책이다.

손광해(세무사, 미래에셋증권 VIP컨설팅팀)
파랑새 : 약 7천명의 이웃을 보유한 네이버 블로그 '양도소득세 이야기' 에서 심도있는 양도세와 상속, 증여세 이야기를 다루고 있다.

[머리말] VIP 고객들이 궁금해 하는 부동산 절세의 모든 것
[한눈에보기] 부동산 절세 13가지 핵심전략

1장 부동산 세금, 아는 만큼 아낀다

01. 부동산 세금 한눈에 보기
부동산 세금 삼총사
02. 양도세는 왜 ‘부동산 세금의 꽃’이라고 할까?
재테크 여왕 P씨, 땅을 치고 후회하다
양도세는 사고팔 때만 나오는 게 아니다
양도세가 ‘부동산 세금의 꽃’인 이유
03. 양도세 과세대상은 무엇이 있을까?
분양권이나 권리금, 양도세 내야 할까?
양도세는 열거주의 세금
부동산 양도세 과세대상 알아보기
04. 양도세 구하는 4단계 과정
1단계 양도차익 구하기
2단계 장기보유특별공제 & 기본공제 빼고, 과세표준 구하기
3단계 양도세 구하기
4단계 총 납부세액 구하기
05. 취득가액 신고하는 4가지 방법
실제 거래한 취득가액 증빙하는 법
매매계약서나 영수증 없다면 매매사례가액 체크
감정가액을 쓰는 방법도 있다
가장 많이 쓰는 방법, 환산취득가액
06. 환산취득가액으로 신고하는 게 유리할까?
환산취득가액, 어떻게 계산할까?
환산취득가액은 시골 땅, 단독주택 유리
일부러 환산취득가액으로 신고해도 될까?
07. 필요경비로 양도세 줄이는 법
취득비용은 필요경비로 인정한다
자본적 지출액은 어떤 게 있을까?
양도비용은 필요경비로 인정한다
08. 장기보유특별공제는 어떻게 적용될까?
보유기간 길수록 공제율 커진다
1세대 1주택 장기보유특별공제 변천사
아파트 팔 때 보유/거주 요건 따로 챙겨라
잔금일 정할 때 주의할 점
09. 양도세 과세표준, 세율 알아보기
과세표준이 뭐지?
양도세는 계단식 누진세
과세표준에서 누진공제액 빼는 이유
10. 양도세 중과되는 경우
실수요 아닌 경우 중과한다
조정대상지역 내 다주택자는 중과한다
비사업용토지는 중과한다
분양권&미등기 부동산은 중과한다
단기보유도 중과한다
11. 양도세 어떻게 신고·납부할까?
주의! 양도세 기본공제는 1년에 1번만
무신고 및 납부지연 가산세에 주의하자
12. 다운계]약서 문제 들여다보기
다운계약서 썼더라도, 양도세 적게 내는 법
다운계약서 제재, 이렇게 바뀌었다
다운계약서 쓰면 이런 불이익 당한다
다운계약서 잡는 세무당국
[알뜰신잡부동산상식] 무서운 가산세 사총사
[알뜰신잡부동산상식] 세금계산 전에 조정대상지역부터 확인하자
[알뜰신잡부동산상식] ‘부동산공시가격알리미’에서 기준시가 보는 법
[알뜰신잡부동산상식] 사례로 알아보는 양도세 계산법 연습
[현장목소리] 손해봐도 양도세 내야 할까?
[현장목소리] 양도소득은 다른 소득과는 합산되지 않는다
[현장목소리] 직접 신축한 건물 양도시 주의할 점
[현장목소리] 건물 신축, 이런 증빙서류 꼭 챙겨두자
[현장사례절세전략] 부동산 매도·매수 계획은 연초부터 세워라
[현장사례절세전략] 손실난 부동산, 이익난 부동산과 같은 해에 처분하라

2장 1세대 1주택 비과세 확실히 챙기기

01. 1세대 요건에 대한 6가지 질문
양도세는 ‘세대’ 단위로 계산한다
부모와 따로 사는 대학원생, 별도 세대로 볼까?
부모와 따로 사는 미혼 자녀, 별도 세대 되려면
대학생이라도 아르바이트 하면 별도 세대 될까?
주말부부의 각자 명의 아파트, 1세대 1주택일까?
같은 집의 부모·형제, 별도 세대로 인정받으려면
미국 사는 L씨, 거주자로 비과세 받을 수 있을까?
02. 내가 가진 ‘주택 수’ 판단하기
주택 수 판단할 때 중요한 점
사실상 거주 용도로 쓰면 주택
오피스텔은 주택 수에 포함될까?
다가구주택/다세대주택의 주택 수는?
다가구주택 옥탑방 있다면 주의해야 한다
‘다세대주택→다가구주택’으로 주택 수 줄이기
상가주택은 주택 수를 어떻게 계산할까?
9억원 초과 상가주택 양도세 달라진다
03. 보유 및 거주 기간 체크하기
비과세 요건 못 갖췄다고 지레 포기하지 말자
8.2 부동산 대책으로 바뀐 보유·거주 요건
2017년 8월 3일 이후 산 주택, 비과세받으려면
다주택자, 특히 최종주택 팔 때 주의하자
일시적 2주택, 언제부터 보유·거주 기간 계산할까?
최종주택 장특공, 언제부터 보유·거주 기간 계산할까?
04. 2년 보유 및 거주 안해도, 받을 수 있는 비과세 특례
05. 2년 거주 안해도, 받을 수 있는 비과세 특례
06. 고가주택 양도세 절세법
1세대 1주택 고가주택의 장기보유특별공제
고가주택 1주택자, 거주기간별 양도세는?
거주기간에 따라 장기보유특별공제 달라진다
07. 고가주택 기준 9억원에서 12억원으로 상향 예정
9억원 초과~12억원 이하 고가주택자, 양도시기 유의하라
1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제율
08. 확 달라진 분양권 세금
분양권 양도세, 보유기간 따라 세율 다르다
분양권 양도했는데 주택이라니?
‘1주택+분양권’, 주택 팔 때 양도세 비과세 가능할까?
‘다주택자+분양권’, 분양권 주택 수에 포함된다
[현장목소리] 1세대 1주택 비과세 위해 위장 이혼하려는 J씨, 가능할까?
[현장목소리] 이혼 시 재산분할 vs. 위자료, 무엇이 유리할까?
[현장목소리] 부부 공동명의 유리한 세금 알아보기
[현장목소리] 부부 공동명의 주의할 점
[현장사례절세전략] 토지와 건물 소유자 다른 단독주택, 주택 수 어떻게 계산할까?

3장 2주택이라도 비과세 받는 법

01. 이사로 인한 일시적 2주택 4가지 질문
일시적 2주택 비과세, 처분기간 1년으로 축소
종전주택은 조정대상지역, 신규주택은 비조정대상지역이라면
신규주택 취득일, 어떤 걸 지켜야 할까?
종전주택 처분기간 5년인 비과세 특례
02. 부모님 봉양 또는 결혼으로 인한 2주택자
부모님 봉양으로 인한 2주택자의 비과세
결혼으로 인한 2주택자의 비과세
03. 상속주택 특례에 관한 8가지 질문
1주택 상속받아 2주택 된 경우
같이 살던 부모님의 사망으로 2주택 된 경우
외할머니로부터 대습상속, 상속주택 특례 될까?
상속주택과 일반주택, 파는 순서 중요하다
상속주택 2채 이상인 경우
형제가 한 채 공동상속한 경우
주택 여러 채(소수지분) 공동상속한 경우
공동상속주택의 주된 상속인 주의해야 한다
04. 다주택자 거주주택 비과세 받는 법
다주택자가 살고 있는 집, 비과세받으려면
거주주택 양도세 비과세받았는데, 임대주택 요건 못 채웠다면?
거주주택 팔기전, 임대주택 등록 말소되었다?
주택임대사업자의 거주주택 비과세, 생애 한 번으로 축소
‘거주주택+임대주택’ 매도순서
[현장사례절세전략] 일시적 2주택, 종전주택 1년 안에 못 판 경우
[현장사례절세전략] 오피스텔로 인한 2주택자의 절세법
[현장사례절세전략] 2주택자와 결혼, 누구 주택 먼저 팔까?

4장 다주택자의 양도세 절세법

01. 다주택자의 절세기술, 사전 체크리스트
다주택자 양도세 중과 부활 및 강화
다주택자가 미리 체크할 것들
02. 다주택자 중과 알아보기
다주택자 중과, 무엇이 있을까?
조정대상지역 아닌 경우 다주택자 중과는?
2채 이상이면 무조건 양도세 중과될까?
조정대상지역 외 주택, 먼저 파는 것이 유리하다
2009~2012년에 산 주택(조정대상지역) 중과 여부
03. 다주택자 중과 시 ‘주택 수’에서 제외되는 주택
다주택자 중과, 주택 수에서 빼는 주택
다주택자의 주택 수 연습문제
며칠 빨리 팔았을 뿐인데, 양도세 중과 가벼워지네?
‘주택 수’ 계산에서 자주 혼동하는 것
04. 조정대상지역이라도 괜찮은 중과배제주택
2주택 & 3주택 이상, 모두 적용되는 중과배제주택
2주택자만 해당되는 중과배제주택
‘주택 수에서 제외되는 주택’과 ‘중과배제주택’의 차이점
05. 임대주택사업자 관련 법개정, 무엇이 달라졌나?
단기임대주택 및 아파트 장기임대주택 폐지
아파트 외 장기임대주택 임대의무기간 8년→10년으로 연장
자진말소와 자동말소
06. 임대주택사업자, 소득세법으로 절세하기
임대주택 등록은 신중하게 하자
소득세법상 임대주택 세제혜택은?
양도세 중과되지 않으려면
거주주택 비과세 특례 받으려면
거주요건 적용 배제 받으려면
07. 다주택자의 임대주택, 조세특례제한법으로 절세하기
임대주택 세제혜택 축소
양도세 100% 감면 받으려면
장기보유특별공제 과세특례 받으려면
장기보유특별공제 매년 2%씩 추가공제 받으려면
08. 수도권 기준시가 6억원 이하, 지금이라도 임대주택 등록할까?
9.13 대책 이전에 산 주택이라면
9.13 대책 후에 산 주택이라면
2021년 조정대상지역에서 산 주택이라면
09. 임대료 인상률 5% 상한제 3가지 핵심질문
환산보증금 어떻게 구할까?
다음 세입자, 임대료 5% 초과 못 올릴까?
임대료 급락한 입주 아파트, 다음에 5% 이상 못 올릴까?
2019년 10월 24일부터 임대료 인상률 규정
임대주택 등록 시 지켜야 할 기타 의무
10 임대주택 등록 시 취득세, 재산세 혜택
취득세 감면받으려면
재산세 감면받으려면
[현장목소리] 다주택자 절세 체크리스트
[한눈에보기] 임대주택 세제혜택 한눈에 보기
[알뜰신잡부동산상식] 세제혜택 위한 임대주택 등록 및 말소
[현장사례절세전략] 다주택자 절세 위한 양도순서
[현장사례절세전략] 신축감면주택 있는 다주택자의 절세전략
[현장사례절세전략] 장기임대주택 특례와 일시적 2주택자 동시 적용 시 양도세

5장 재개발·재건축 주택의 양도세

01. 관리처분계획 인가일, 청산금이 중요하다
관리처분계획 인가일 전은 주택, 이후는 입주권
완공 후 팔 때는 청산금을 고려하라
02. 입주권의 양도세
입주권 자체 팔 때 양도세
입주권 보유 상태에서 주택 팔 때 양도세
03. 재건축 후 완공된 신축 아파트 양도세 계산하기
04. 청산금, 재건축 공사기간 2가지 질문
청산금도 양도세 내야 할까?
재건축 공사기간도 보유기간에 포함될까?
05. 재건축 동안 산 거주용 주택, 비과세 가능할까?

6장 알면 덜 내는
종부세, 종소세, 취득세, 재산세, 건강보험료까지

01. 2021년부터 달라지는 종부세
종부세 세율 대폭 인상
주택공시가격 대폭 인상
공정가액비율 상향
조정대상지역 내 2주택자 세부담 상한율 인상
02. 1세대 1주택자 종부세 절세법
단독명의 1세대 1주택자, 3억원 추가 공제
고령자 및 장기보유 세액공제 한도
부부 공동명의 1주택자도 세액공제
1주택과 주택 부수토지 소유한 경우 종부세는?
03. 다주택자 종부세 절세법
다주택자는 종부세 세율 중과된다
종부세, 주택 수 어떻게 계산할까?
공동소유 주택의 종부세는?
종부세 중과, 주택 수에서 제외되는 주택은?
다주택자가 종부세 비과세받으려면
종부세 비과세 위한 조건은?
04. 주택 임대소득의 종소세 4가지 체크포인트
양도소득은 세대 기준, 임대소득은 부부 기준
주택 수에 따른 종소세, 어떻게 다를까?
공동소유 주택, 임대소득 계산할 때 주택 수는?
2020년부터 소수지분자의 임대소득세 강화됐다
05. 주택 임대수입 계산하는 법
주택 임대수입 어떻게 계산할까?
보증금은 간주임대료로 환산한다
06. 임대수입 연 2,000만원 이하인 경우
분리과세와 종합과세, 무엇을 선택할까?
종소세 감면되는 임대주택
07. 임대수입 연 2,000만원 초과인 경우
추계신고란?
단순경비율이 유리하다
임대소득이 높으면 기준경비율
신규사업자 임대수입 연 7,500만원 미만인 경우
08. 임대수입 장부 작성 5가지 질문
장부 작성 필요한 경우는?
간편장부와 복식장부가 뭐지?
무기장 가산세와 기장세액공제
장부 작성 시 필요경비로 인정받는 것은?
감가상각비 절세의 기술
09. 임대수입 추적 강화에 대비하자
임대주택 등록 안해도, 이제 세무당국은 알 수 있다
주택임대소득자, 사업자등록 안하면 가산세 낸다
렌트홈의 사업자등록과 무엇이 다른가?
사업자등록 안 했을 경우 가산세 부담은?
10. 취득세 절세하기
취득원인과 물건에 따라 어떻게 다를까?
다주택자의 주택 취득세 대폭 인상
주택 수에 따라 세율이 다르다
일시적 2주택 취득세 중과 배제
취득세 중과 적용, 주택 수에서 제외되는 주택
취득세 중과, 분양권·입주권·오피스텔은?
다주택자가 증여한 주택, 취득세율 중과
11. 재산세 절세하기
재산세는 6월 1일 현재 소유자에게 과세
주택의 재산세율
12. 다주택자 건강보험료 체크하기
임대사업자 등록하려니 건강보험료 걱정이다
피부양자 3가지 요건 알아보기
임대주택 등록, 건강보험료 어떻게 달라질까?
[알뜰신잡부동산상식] 임대사업자 등록, 내 지역 건강보험료 얼마일까?
[현장목소리] 이제 부동산 신탁에 맡겨도 소용없다
[현장목소리] 이런 임대사업자, 국세청이 눈여겨본다
[현장사례절세전략] 다주택 부부의 종부세 절세법
[현장사례절세전략] 다주택 임대사업자의 종소세 절세법

7장 증여를 통한 양도세 절세법

01. 증여세 기본기 익히기
증여세 어떻게 계산할까?
관계에 따라 공제액 다르다
과세표준에 따라 세율 다르다
증여세 계산하기
증여세는 10년 합산한다
증여공제 그룹별로 10년에 한 번만
02. 부동산별 증여재산가액 계산하기
증여 부동산 가격 평가하기
아파트보다 토지·단독주택·상가가 증여에 유리한 이유
비주거용 부동산에 대한 감정평가
03. 부담부증여로 절세하기
부담부증여가 뭐지?
부담부증여, 어떤 경우에 유리할까?
부담부증여 할 때 주의할 점
04. 자녀에게 저가양도한 경우
자녀에게 팔면 국세청은 일단 증여로 의심한다
05. 자금출처 조사에 미리 대비하자
구입자금의 80% 소명해야 한다
일부 증여했다면 어땠을까?
2020년부터 자금출처 조사 더 강화됐다
[현장목소리] 꼬마빌딩 증여세 신고 주의할 점
[현장사례절세전략] 자녀 증여 통한 절세의 기술
[현장사례절세전략] 배우자 증여 통한 절세의 기술
[현장사례절세전략] 증여 후 5년 안에 팔면 이월과세 무섭다
[현장사례절세전략] 부담부증여 하면 오히려 총 세금 많아지는 경우
[현장사례절세전략] 토지 증여는 5월 말 전에
[현장사례절세전략] 부동산 증여 3가지 절세의 기술

8장 비사업용토지, 농지 양도세 절세법

01. 비사업용토지 양도세 8가지 질문
비사업용토지 중과, 어떻게 변했을까?
사업용/비사업용토지, 세금 얼마나 차이날까?
2022년부터 비사업용토지 양도세 더 많아진다
절세 위해 비사업용토지를 사업용토지로 인정받는 법
상속받은 농지, 비사업용토지로 중과될까?
회사 다니면서 농사중, 사업용토지로 인정될까?
주말농장, 비사업용토지일까?
비사업용토지 여부 알 수 있는 법
02. 농지 양도세 감면 3가지 질문
농사짓던 농지를 팔려고 하는데…
농지 2필지 양도세 줄이려면
상속받은 토지, 자경감면 될까?
[현장사례절세전략] 부모님이 짓던 농지, 공동상속 유리하다

9장 토지수용과 세금

01. 수용토지와 집, 양도세 3가지 질문
수용토지, 양도세 얼마나 감면될까?
수용된 주택, 거주요건 못 채워도 비과세 될까?
수용된 비사업용토지, 가산세율 적용될까?
02. 대체취득 세제혜택 4가지 질문
보상금으로 인근 토지 매수, 취득세 비과세받으려면
대토보상 특례 받으려면
농지를 대토로 받을 경우 양도세 혜택 더 크다
보상에 이의신청 한 경우
03. 거액보상금, 세무조사에 대비하는 법
보상금 증여신고 없이 주면 위험하다
거액 보상금 받은 부모님, 사용증빙이 필요하다

[특집1] 법인에 대한 과세 강화
[특집2] 해외부동산과 세금
[특집3] 부동산시장의 흐름과 세금정책 : 정부의 세금정책에 올라타는 법
[특집4] 부동산 대책별 양도세 가이드맵__국세청 자료 해설집

이익이 난 부동산과 손실이 난 부동산을 같은 해에 팔면 양도세를 줄일 수 있다. 예로 아파트를 판 양도이익이 1억원이고 오피스텔을 판 손실이 8,000만원이면 양도세는 2,000만원에 대해서만 내면 된다. 또한 한 해에 이익난 부동산을 여러 개 팔면 과세표준이 올라가서 세율이 높아진다. 따라서 양도이익이 난 부동산이 두 채라면, 하나는 올해, 다른 하나는 다음해에 파는 것을 고려해야 한다. _〈1장 부동산 세금, 아는 만큼 아낀다〉 91쪽 중에서

H씨네는 각각 부부 명의, 27세 대학원생 아들 명의로 서울 아파트 2채를 가지고 있다. (중략) 아들이 27세 대학원생이므로 주민등록을 달리하고 실제로 주소를 옮겨서 따로 살아도 1세대 2주택으로 본다. 30세 미만의 미혼자녀가 별도세대로 인정받으려면 독립적인 생계를 유지할 만한 고정수입이 있어야 한다. 아르바이트 수입은 고정수입으로 볼 수 없기에 별도세대로 인정받을 수 없다.(참고로 고등학교나 대학을 마치고 취업해서 고정수입을 받는 경우, 만 30세 미만이라도 주소를 달리해서 살고 있다면 별도세대로 인정해준다). H씨네는 몇 년 후 아들이 만 30세가 되면 여전히 학생이라도 세대분리가 되므로, 이후 부부 명의의 아파트를 팔면 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. _〈2장 1세대 1주택 비과세 확실하게 챙기기〉 97쪽 중에서

9억원 초과~12억원 이하 고가주택자, 양도시기 유의하라!
1세대 1주택 고가주택 기준금액이 현행 9억원에서 12억원으로 상향 조정될 예정이다. 국회에서 관련 법안이 통과되면 즉시 시행될 가능성이 크다. 양도가액이 9억원 이하인 1세대 1주택자는 양도세는 변화가 없지만, 9억원 초과 12억원 이하인 1세대 1주택자는 법안이 통과되고 실행된 이후에 양도하는 것이 무조건 유리하다.
_〈2장 1세대 1주택 비과세 확실하게 챙기기〉 126쪽 중에서

이혼 시 재산분할 vs. 위자료, 무엇이 유리할까?
(중략) 결론적으로 J씨의 경우 위자료보다 재산분할이 세금 면에서 유리하다. 그렇다면 아내 입장에서는 어떨까? 아내가 1주택자라면 재산분할로 받아도 세부담이 크지 않을 것이고, 다주택자라면 위자료로 받아서 취득가액을 높이는 것이 유리할 수 있다. _〈2장 1세대 1주택 비과세 확실하게 챙기기〉 137쪽 중에서

부부 공동명의 주의할 점
M씨 부부는 맞벌이여서 아내에게도 자금출처가 분명한 소득이 있으므로 공동명의를 해도 증여세 문제가 없다. 하지만 외벌이로 아내가 소득이 없는 경우 공동명의를 하면, 남편이 아내에게 증여한 것으로 본다. 배우자 증여 공제액인 6억원 이내라면 증여세가 안 나오지만, 6억원을 초과하면 증여세를 내야 한다.
하지만 공동명의로 할 경우, 외벌이 가정은 건강보험료라는 복병이 있다. 따라서 아내가 전업주부라면 종소세 및 양도세 절세액, 새로 내야 되는 건강보험료를 비교해 실익이 있는지 점검한 후, 명의를 어떻게 할지를 결정하는 것이 좋다. 건강보험료에 대해서는 뒤에서 상세히 다루니 꼭 챙겨보자. _〈2장 1세대 1주택 비과세 확실하게 챙기기〉 142쪽 중에서

오피스텔로 인한 2주택자의 절세법
하지만 세법을 조금만 공부한다면, K씨는 지금 살고 있는 아파트를 비과세를 받고 팔 수 있는 방법이 있다. 오피스텔을 임대주택으로 등록하고 5년 이상 임대하는 것이다(2020년 7월 11일~8월 17일 임대주택 등록은 8년 이상 임대, 2020년 8월 18일 이후 임대주택 등록한 경우는 10년 이상 임대). 그러면 2년 이상 거주한 지금의 아파트를 팔 때 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 임대주택법상 매입 임대주택에는 오피스텔이 포함되지 않는 것이 원칙이다. 하지만 전용면적이 85㎡ 이하이면서 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식부엌과 화장실, 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 주택으로 포함된다. _〈3장 2주택이라도 비과세 받는 법〉 179쪽 중에서

재건축 동안 산 거주용 주택, 비과세 될까?
Y씨는 재건축 공사기간 동안 살 집을 한 채(대체주택) 사려고 생각중이다. 그런데 나중에 이 집을 팔 때 2주택자로 양도세가 중과되는 것은 아닐지 걱정이다.
하지만 걱정하지 않아도 된다. 재개발/재건축 기간 동안 살기 위해 새 집을 산 경우, 나중에 이 집을 팔 때 1세대 1주택으로 보아 양도세 비과세를 해준다. 보유 및 거주 기간을 채우지 않아도 된다. 단, 사업시행 인가일 이후 새 집(대체주택)을 사서 1년 이상 살아야 하고, 재개발/재건축 주택이 완공된 후 2년 이내에 세대원이 모두 이사해서 이 집에 1년 이상 살아야 하며, 대체주택은 2년 이내 양도해야 한다. _〈5장 재개발·재건축 주택의 양도세〉 265쪽 중에서

2019년까지는 공동주택의 소수지분자는 임대소득에 대한 과세에서 모두 빠져나갈 수 있었다. 그러다 보니 자녀를 소수지분으로 포함시켜 임대소득세를 피하려는 사례가 많이 생겼다. 이에 2020년 세법 개정에는 이를 보완하는 규정이 생겼다. 이제는 공동주택의 지분에서 발생하는 임대소득이 연간 600만원 이상이거나, 기준시가 9억원 초과 주택의 지분을 30% 초과 소유한 경우에는 소수지분자도 주택 수에 가산하며, 월세소득에 대해 세금을 내야 한다.
_〈6장 알면 덜 내는종부세, 종소세, 취득세, 재산세, 건강보험료까지〉 291쪽 중에서

부담부증여 할 때 주의할 점
국세청에서는 차세대 국세행정시스템(NTIS)을 통해 부채를 사후관리하고 있다. 부담부증여의 경우 부채로 신고된 금액에 대하여 부채내역과 채무 만기일 등을 체크하고, 상환기간이 지나거나 채권자에 변동이 생기거나 채무가 감소하는지 여부를 모니터링하고 있다. 따라서 부담부증여를 하고 난 후에는 반드시 자녀의 돈으로 대출이나 전세보증금을 갚아야 한다. 이때 자금출처를 입증할 수 있는 돈이어야 한다. 그래야 나중에 증여세를 추가로 내거나 탈루로 가산세를 내는 일을 피할 수 있으니 명심하자. _〈7장 증여를 통한 양도세 절세법〉 345쪽 중에서

배우자 증여를 통한 절세 기술
여기서 절세 포인트는 ‘취득가액을 올려 양도차익을 줄이는 전략’이다. 단, 증여일로부터 5년 이내에 양도해서는 안 된다. 5년 이내에 양도하면 이월과세가 적용되어 증여한 배우자의 당초 취득가액으로 양도세를 계산하기 때문이다. (중략) 결과적으로 서울의 2주택자인 Y씨는 아파트 한 채를 아내에게 증여하고 5년 후에 파는 전략을 통해 무려 1억 5,700만원의 양도세를 아낄 수 있다. _〈7장 증여를 통한 양도세 절세법〉 359쪽 중에서

거액 보상금 받은 부모님, 사용증빙이 필요하다
부모님이 사망일로부터 1년 안에 보상금을 2억원 이상 받았거나, 2년 이내에 5억원 이상을 받은 경우, 상속인들이 부모님이 보상금을 어떻게 사용했는지 입증해야 한다. 만약 입증하지 못하면, 국세청은 입증 못한 금액 정도를 상속재산으로 추정한다. (중략) 따라서 부모님의 토지가 수용되어 거액 보상금을 받았다면, 실제로 부모님이 사용한 금액의 증빙을 꼼꼼히 챙겨두어야 한다. 그래야 나중에 억울하게 세금을 더 내는 일이 없을 것이다. _〈9장 토지수용과 세금〉 397쪽 중에서