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3000만 원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트

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  • 저 : 김수영
  • 출판사 : 리더스북
  • 발행 : 2021년 07월 30일
  • 쪽수 : 284
  • ISBN : 9788901251936
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책소개

“투자의 갈림길에 선 이들에게 건네는
마지막 부의 티켓!”
_ 신사임당(주언규), 구독자 150만 경제 유튜버
이번 생에 서울 아파트 구입이 불가능하다고
생각하는 사람들을 위한 마지막 대안!
턱없이 벌어진 자산 격차를 추월하기 위해
당장 들어야 할 전국 아파트 투자 수업

“부동산 가격 폭락이 오지 않을까요? 조금만 기다리면 나중에 싸게 살 수 있는 시기가 오지 않을까요?” 아직 집을 매매하지 못한 대한민국의 2040세대와 무주택자들의 집값 하락에 대한 기대는 여전하다. 하지만 오지도 않을 그 시기를 기다리며 전세만 이어가는 선택은 무책임할 만큼 어리석다. 부자가 되는 출발점은 돈의 크기보다 생각의 크기에 있다. 아직도 폭락론을 믿는가. 더 이상 가만히 있어서는 안 된다. 구독자 150만의 경제 유튜버 신사임당이 강력 추천하는 부동산 전문가, 김수영 대표는 신간 『3000만 원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트』에서 내 생에 서울 아파트 구입이 불가능하다고 생각하는 사람들을 위한 마지막 대안으로 지방 아파트 투자를 권한다. 내 집 등기 한 번 쳐본 적 없는 무주택자부터 소액 자금을 묵혀두기 아까워하는 1주택자, 다주택자까지 자산 증식을 위해 알아야 할 지방 아파트 투자의 A to Z를 모두 공개한다.

출판사 서평

“후회를 멈추고, 시야를 전국으로 넓혀라!”
전국 도시와 동네 곳곳의 아파트 시세를 분석한 유일한 책!
절대 실패하지 않는 지방 소액 아파트 투자의 모든 것!

지금 깔고 앉아 있는 돈을 어떻게 활용하느냐, 그 돈을 어디에 어떻게 투자해서 내 자산을 현명하게 불리느냐, 이 선택이 인생을 바꾼다. 적금을 바득바득 모아서 만기를 채우니 그 사이 주변 아파트들이 몇 배씩 올랐다는 회한 섞인 후회는 흔한 사례가 되었다. 서울 아파트값이 거품이냐 아니냐 말들이 많지만 이를 논하는 것 자체가 이젠 무의미하다. 가격이 설령 조금 빠지더라도 보통 사람들의 투자금으로는 매입 자체를 꿈꿀 수 없기 때문이다. 서울 아파트의 평균 매매가가 10억 원을 돌파했다. 평균 전세금은 6억 원을 찍었다. 10억 원 아파트를 현 정부 대출 규제에 따라 적용해본다 해도 6억이 넘는 현금이 필요하며, 전세를 끼고 매입할지라도 4억 이상이 필요하다. 일단 그 정도 돈은 있어야 상대적으로 저평가된 지역을 찾고 부동산을 가볼 마음이라도 먹을 수 있는 것이다.
더 이상 후회는 그만하고 하루빨리 시야를 전국으로 넓혀야 한다. 실거주를 위한 내 집 마련이 어렵다면 ‘투자용 부동산’을 먼저 구입해야 한다. 지금 월세를 살더라도 투자용 부동산을 알아봐야 한다. 『3000만 원으로 시작하는 아파트 투자 프로젝트』는 실제 임장은 물론 온라인과 모바일 플랫폼에서 손품을 팔기 전에 종합적으로 전국 아파트 투자처를 파악할 수 있는 틈새 지도이자 지방 도시와 동네 곳곳의 아파트 시세를 분석한 유일한 책이다. 서울 아파트 구입이 불가능하다고 체념한 사람들부터 지방 아파트에 관심은 있지만 도무지 어디서부터 시작해야 할지 막막한 초보 투자자들까지, 보유 자산을 안정적인 투자 수단인 아파트에 넣어두고 싶은 사람들이 알아야 할 지방 아파트의 모든 것을 담고 있다. ‘지금은 위험하다’, ‘지방은 폭락한다’ 등등 부동산을 잘 알지 못하는 주변인들 훈수에 갇히지 말아야 한다. 7,000~8,000만 원에서 적게는 3,000만 원까지, 살펴보면 적은 투자금로 접근할 수 있는 곳이 너무나도 많다. 부동산 투자 고수들이 지방 아파트까지 모조리 주워 담기 전에 움직여야 한다. 아직 기회는 충분하다.

상승 여지가 충분한 지방 아파트에
자산을 불릴 투자 기회가 숨어 있다!
무조건 주목해야 할 대한민국 도시 14곳과
지금 가장 가치 있는 리딩동네 50곳 완전 분석!

처음부터 서울일 필요는 없다. 모르는 지역으로 뛰어들어야 한다. 잘 아는 곳에는 이제 살 수 있는 아파트가 없기 때문이다. 그런데 지방 아파트 투자를 해보고 싶다가도 막상 어디가 어디인지 전혀 알지 못하는 지역을 살펴봐야 한다는 것 자체가 부담스럽고 막연해 대부분은 생각에만 그친다. 그런 진입 장벽을 충분히 알기에 저자는 투자 성공을 위해 무조건 주목해야 할 전국 도시들과 지금 가장 가치 있는 지방 동네들을 꼼꼼히 선별했다. 이 책에서는 서울과 수도권, 광역시를 제외한 강원도, 충청북도, 충청남도, 전라북도, 전라남도, 경상북도, 경상남도 7개의 지방자치체에서 각각 도시 2곳을 선정하고(춘천, 원주, 청주, 충주, 천안, 아산, 전주, 군산, 여수, 목포, 포항, 구미, 창원, 김해) 해당 도시의 아파트값을 이끄는, 당신이 꼭 눈여겨봐야하는 리딩동네들의 지역 분석을 진행한다.
아울러 7곳의 지방자치체와 14곳의 도시, 50곳의 동네마다 입주량 및 수요량, 아파트 실거래가와 순위, 평당가 시세 흐름, 구별-동별 평당가 현황, 미분양 물량 현황까지, 투자자가 찾아봐야 하는 모든 데이터를 모아 한눈에 파악할 수 있도록 정리했다. 낯선 표와 그래프를 어떻게 분석해야 하는지, 아파트 투자를 위해 어떤 데이터들이 필요한지를 자세히 안내하고, 이를 통해 그 동네의 1급지, 2급지, 그리고 투자처로 크게 고려하지 않아도 되는 동네들은 물론 대장 아파트는 어디인지, 최상급지 아파트들의 흐름은 어떠한지, 가격이 떨어지고 있는 아파트는 무엇 때문인지, 공급 물량이 언제쯤 마를지, 공급 절벽일 때는 어디에 투자를 해야 하는지 등 실질적인 선택에 도움을 주는 날카로운 분석을 담았다. 또한 도시 14곳의 마지막 페이지마다 정리해둔 리딩동네 아파트 리스트는 해당 동네의 아파트 구성을 개괄적으로 이해하고 투자 우선순위를 설정하는 데 꼭 필요한 역할을 한다. 지방 아파트 투자를 한다고 해서 모든 지역을 일일이 둘러볼 순 없다. 이 책은 선택과 집중을 통해 아직 가보지 않은 전국 아파트를 어떻게 둘러봐야 하는지 그 방법과 시야를 익히는 유일한 수업이 될 것이다.

자산을 불리고 불려 원하는 아파트를 갖는 날까지,
무책임하게 내뱉는 주위 ‘소음’들에 흔들리지 말 것!
몇 번의 영리한 선택으로 인해
인생이 크게 달라지는 경험을 하게 될 것이다

오를 곳은 공부를 하면 충분히 골라낼 수 있다. 항상 움직임과 변화 속에 돈을 벌 수 있는 투자의 기회가 숨어 있다. 그것을 포착하고 베팅하느냐, 보고도 행동까지 옮기지 못하느냐, 아예 관심조차 없느냐 하는 지점에 바로 부자가 되는 자와 그러지 않는 자의 갈림길이 있다. 전국 소액 아파트 투자에 나서기로 마음먹고 지방 도시들에 관해서 공부를 하고 임장을 다녀봤을 때, 마지막에 등장하는 진짜 장애물은 지식도, 임장 경험도, 투자금도 아니다. 바로 편견이다. 편견을 버릴 수 있어야 한다. 지방이라고 해서, 서울에서 멀리 떨어져 있다고 해서 집값이 오르지 않는 게 아니다. ‘인구가 줄어드네, 지방은 다 죽게 되어 있네, 무슨 그런 데까지 가서 투자를 하네 마네…….’ 서울 강남 아파트가 좋은 걸 몰라서 못 사는 게 아니지 않은가. 장기적으로 점점 중심부에 투자해야 하는 걸 몰라서 못 하는 것도 아니지 않은가.
소액의 투자금으로 2~4년 내에 자산을 불리기 위해서 지방 아파트에 투자를 하는 것이다. 10년 뒤, 20년 뒤의 미래를 바라보고 하는 게 아니다. 그렇게 자산을 불리고, 그간 월급 등의 근로소득을 보태 자금을 키워 더 중심지에 진입하고, 다시 또 불리는 과정을 통해 마침내 내가 원하는 지역의 대장 아파트까지 가는 것을 목표로 삼아야 한다. 이 책을 기회로 막연하게 생각했던 아파트 투자법을 구체적으로 파악하고, 아파트 시장이 어떠한지 알아봐야 한다. 그리고 부지런히 직접 돌아다니며 발품을 팔아야 한다. 그곳에 월급으로 모은 돈, 주식으로 불린 자금을 넣어야 한다. 투자용 부동산을 사서 그렇게 자산을 불리는 일을 시작해야 한다. 그렇게 불린 돈으로 진짜 내 집 마련을 해야 한다. 아무것도 모르는, 주변에서 가볍고 무책임하게 내뱉는 ‘소음’들에 흔들리지 않는 게 중요하다. 많은 공부를 거쳐 확신을 갖고 묵묵히 자신의 길을 걸어가라. 보유하고 있는 소액의 목돈을 굴리고 굴려 눈덩이처럼 불어나는 경험을 분명히 당신도 할 수 있다.

목차

추천의 말 이 책은 지금의 상황을 인정하는 것에서 출발한다
프롤로그 가만히 있지 마라, 아직도 폭락론을 믿는가

1장. 부동산 투자의 기본
1. 부동산 투자 로드맵의 재편
실거주용 내 집 마련보다 투자용 부동산이 먼저
전세 살지 마라, 집값 하락을 기다리지 마라
영끌 없이는 아파트를 살 수 없다
2. 어떻게 시작해야 하는가
부동산의 종류와 매입 방법
아파트 투자 시뮬레이션
3. 아파트 투자 기본기 다지기
입지의 요소 1_ 일자리, 아파트 투자의 기본
입지의 요소 2_ 교통, 일자리에서 멀다면 ‘교통’이라도 좋아야 한다
입지의 요소 3_ 학군, 자녀의 미래를 생각하라
입지의 요소 4_ 인프라, 주변에 누릴 수 있는 것들이 얼마나 많은가
입지의 요소 5_ 자연환경, 내가 살고 있는 곳은 얼마나 쾌적한가
대장 아파트의 5가지 조건

2장. 강원도
1. 강원도에서 투자 프로젝트 시작하기
2. ‘강기도’의 춘천
첫째, 평당 가격이 가장 비싼 아파트 찾기
둘째, 학원가 파악하기
셋째, 관공서 파악하기
넷째, 교통의 요지 파악하기
춘천시 투자지역 분석 1_ 퇴계동
춘천시 투자지역 분석 2_ 온의동 ㆍ 약사동
춘천시 투자지역 분석 3_ 후평동
+ 춘천시 리딩동네 아파트 리스트
3. 강원도 인구수 원톱, 원주
원주시 투자지역 분석 1_ 무실동
원주시 투자지역 분석 2_ 지정면ㆍ반곡동
+ 원주시 리딩동네 아파트 리스트

3장. 충청북도
1. 충청북도에서 투자 프로젝트 시작하기
2. 충청북도 대장, 청주
청주시 투자지역 분석 1_ 흥덕구
청주시 투자지역 분석 2_ 청원구ㆍ서원구ㆍ상당구
+ 청주시 리딩동네 아파트 리스트
3. 청주 동생 충주
충주시 투자지역 분석 1_ 호암동
충주시 투자지역 분석 2_ 그 외의 지역
+ 충주시 리딩동네 아파트 리스트

4장. 충청남도
1. 충청남도에서 투자 프로젝트 시작하기
2. 강남까지 30분이면 간다! 천안
천안시 투자지역 분석 1_ 불당동
천안시 투자지역 분석 2_ 백석동
천안시 투자지역 분석 3_ 두정동
+ 천안시 리딩동네 아파트 리스트
3. 천안을 뛰어넘자, 아산
아산시 투자지역 분석 1_ 탕정면
아산시 투자지역 분석 2_ 모종동ㆍ풍기동
+ 아산시 리딩동네 아파트 리스트

5장. 전라북도
1. 전라북도에서 투자 프로젝트 시작하기
2. 비빔밥만 떠올리고 있지는 않은가? 전주
전주시 투자지역 분석 1_ 에코시티
전주시 투자지역 분석 2_ 만성지구ㆍ혁신도시
전주시 투자지역 분석 3_ 완산구
+ 전주시 리딩동네 아파트 리스트
3. 신도시 천지개벽, 군산
군산시 투자지역 분석 1_ 조촌동
군산시 투자지역 분석 2_ 그 외의 지역
+ 군산시 리딩동네 아파트 리스트

6장. 전라남도
1. 전라남도에서 투자 프로젝트 시작하기
2. 밤바다를 아파트에서 볼 수 있다면, 여수
여수시 투자지역 분석 1 웅천동
여수시 투자지역 분석 2 문수동ㆍ학동
+ 여수시 리딩동네 아파트 리스트
3. 항구만 있는 게 아니다, 목포
목포시 투자지역 분석 1_ 옥암동ㆍ남악신도시ㆍ오룡지구
목포시 투자지역 분석 2_ 그 외의 지역
+ 목포시 리딩동네 아파트 리스트

7장. 경상북도
1. 경상북도에서 투자 프로젝트 시작하기
2. 경상북도 최대 도시, 포항
포항시 투자지역 분석 1_ 남구
포항시 투자지역 분석 2_ 북구
+ 포항시 리딩동네 아파트 리스트
3. 과거의 위상을 회복하자, 구미
구미시 투자지역 분석 1_ 도량동ㆍ송정동
구미시 투자지역 분석 2_ 그 외의 지역
+ 구미시 리딩동네 아파트 리스트

8장. 경상남도
1. 경상남도에서 투자 프로젝트 시작하기
2. 인구수 무려 100만! 창원
창원시 투자지역 분석 1_ 의창구ㆍ성산구
창원시 투자지역 분석 2_ 마산회원구ㆍ마산합포구
창원시 투자지역 분석 3_ 진해구
+ 창원시 리딩동네 아파트 리스트
3. 부산의 그늘 뛰어넘기, 김해
김해시 투자지역 분석 1_ 장유동ㆍ부원동ㆍ내동
김해시 투자지역 분석 2_ 주촌면ㆍ율하동
+ 김해시 리딩동네 아파트 리스트

에필로그 아직도 부동산 투자를 망설이는 당신에게

본문중에서

수도권 거주자라면 2년 동안 오르는 전세금 차액을 꾸준한 저축만으로는 감당할 수 없다. 임대차 3법 발의로 새롭게 생긴 계약갱신청구권 또한 반길 일이 아니다. 자세히 살펴보면 2년에 한 번씩 올리던 전세금을 4년 만에 한꺼번에 올리는 것일 뿐, 세입자에게 더 유리하다고 말할 수 있는 점이 매우 한정적이다. 4년 뒤의 전세금을 4년 뒤의 당신은 감당할 수 있을까. _p.25

잊지 마라. 부동산은, 아파트는, 내 집은 절대 월급을 모아서 살 수 있는 것이 아니다. 남의 돈을 활용해서 사는 것이다. 이를 하루빨리 깨달아야 부자로 가는 관문이 열린다. 나는 절대 빚을 내지 않는다느니, 전세 끼고 집을 사는 갭 투자 따위는 안 하겠다느니 같은 말을 이 책을 읽은 뒤에도 하면 안 된다. 집이란 자고로 동서고금을 막론하고 월급을 모아서 살 수 있는 것이 아니었다. _p.27

서북구는 큰 하락 없이 지난 10년간 계속해서 꾸준히 올랐고, 동남구는 2015년부터 2019년까지 5년 내내 하락세를 타면서 크게 고생했음을 알 수 있다. 상상을 한번 해보라. 내가 투자한 이후로 5년 동안 집값이 줄곧 떨어지기만 했다면 그동안 얼마나 속이 탔을까. 상상만으로도 소름이 끼친다. 그런데 2019년 말에 바닥을 찍고 놀랍게도 1년 만에 전고점을 바로 회복해버렸다. 영원한 하락도, 영원한 상승도 없다는 부동산 시장의 진리를 증명하는 그래프다. 나아가 지방 부동산 투자에서는 장기 투자가 늘 옳은 것만은 아님을 깨닫게 해주는 그래프이기도 하다. _p.130

전주시 아파트 매매가 순위에서도 어김없이 덕진구가 상위권을 장악하고 있다. 상위권 아파트 이름에 하나같이 ‘에코시티’가 붙어 있다는 점이 눈에 띄는데 여기가 바로 전주의 대표적인 욕세권이다. 덕진구에서는 에코시티, 만성지구, 혁신도시 3곳을 기억하자. 3곳과 나머지 덕진구 구도심 이렇게 돌아간다고 보면 된다. 기존 덕진구가 확장하여 북쪽에 에코시티를, 서쪽에 만성지구와 혁신도시를 만든 것이다. 신도시가 들어서기 전에는 말 그대로 허허벌판이었던 곳이다. _p.161

군산과 익산처럼 규모가 작은 지방 도시에서도 5억을 돌파하는 아파트가 등장하고 있다는 것은 주목할 만한 일이다. 지금 시점에서 지방 소도시에 접근할 때는 84제곱미터 기준으로 이 5억이라는 숫자를 기억해두자. 불과 몇 년 전까지만 하더라도 서울 아파트의 84제곱미터 평균 가격이 5억 원이었기 때문이다. 현재 서울 아파트 84제곱 매매가 평균 가격은 11억이다. 현업에 있는 나도 놀라운데 보통 사람들은 얼마나 놀랍고도 절망스러운 상황이겠는가. 부동산을 무시하거나 애써 외면하고서 살아가는 대가는 이처럼 상상 그 이상이다. _p.175

결국은 움직여야 한다. 실행하지 않으면 아무것도 바뀌지 않는다. 그간 “그때 했어야 했는데” 하는 사람들을 너무도 많이 만났다. 때로는 “에라이, 모르겠다!” 하고 저질러버리는 정신도 필요하다. 부동산 투자에서 100% 완벽한 타이밍과 물건을 찾으려고 하지 마라. 무조건적인 운에 기댄 행위도 위험하지만, 돌다리를 계속해서 두드리는 행위 또한 옳다고 할 수 없다. 어느 정도 두드렸다면 과감히 밟고 건너라. _p.183

사람들은 앞으로 대한민국 부동산 시장은 서울과 그 주변만 살아남고 지방은 다 죽는다고 착각한다. 전혀 그렇지 않다. 전국의 모든 사람들이 서울에 올라와서 살 수는 없으며 그럴 필요도 없다. 수도권이 살고 지방이 죽는 것이 아니라 오히려 수도권 내에서도 어설픈 곳은 더더욱 힘들어질 것이다. 지방 도시 내에서도 양극화가 더더욱 심해질 것임을 명심해야 한다. 따라서 지방이라고 해서 절대 싼 곳에 투자해서는 안 된다. 여기서 싸다는 의미는 가치 대비 가격이 싸다는 투자 관점에서의 싸다가 아닌, 물리적인 절대 가격 숫자 자체가 낮다는 뜻이다. 수도권만 투자하고 지방은 안 되는 것이 아니라 어느 지역이든 그만큼 입지 분석을 더 철저히 해야 한다는 점을 이해하자. _p.202

구미는 주거지(아파트)가 남쪽으로 위치하며 남북으로 길게 흐르는 낙동강이 시 한가운데를 관통하고 있다. 부동산 투자자의 관점에서 보면 낙동강을 기준으로 강동(동쪽)과 강서(서쪽)로 나눠서 파악하면 된다. 낙동강 바로 양옆으로는 공업지역으로 일자리들이 모여 있다. 즉, 강을 중심으로도 나뉘고 공업지역 때문에도 경계선이 있기에 두 지역을 확실히 구분하는 모양새가 된다. 대체로 구미의 원주민들이 많이 거주하는 강서는 구도심의 분위기가 있으며, 강동은 신도시 느낌이 난다. _p.241

창원의 1급지, 대장 아파트들은 이미 상당히 많이 올라 투자자로서는 분명 부담스러운 수준이다. 지금 창원에 투자하고자 한다면 2급지 매물들 중 옥석을 잘 가려보는 과정이 필수다. 창원에서 구별로 시세 흐름 변동을 파악해보면, 1급지인 의창구는 하락장에서도 크게 빠지지 않았고 회복할 때는 급등했다. 성산구는 의창구보다 가격 하락폭이 더 컸다. 마산회원구, 마산합포구, 진해구 또한 크게 하락했으며 회복은 훨씬 더뎠다. 투자를 하려면 상대적으로 덜 오른 마산과 진해 쪽에서 매물을 찾아보는 게 맞다. 소액 투자자라면 더더군다나 그렇다. 이미 앞의 1급지 아파트들은 매매가 상승은 물론이고 갭 또한 상당히 벌어져 있기 때문이다. _p.256

의창구는 명실상부 창원 1급지다. 창원 전체를 통틀어 1등 대장 아파트도 의창구에 있다. 바로 의창구 용호동 용지더샵레이크파크로 84제곱미터 기준 10억을 넘겼다. 창원에 관해 아무것도 모르는, 또는 지방이라 무시한 이들이 보기엔 정말 놀라운 일이 아닐 수 없다. 광역시도 아니고 무슨 지방에 30평짜리 아파트가 10억이나 하냐고 말이다. 누누이 강조하듯 부동산의 가치는 결국 가격으로 수렴되어 있다. 그리고 전국적으로 지역 간에는 적절한 균형이 유지된다. 특정 지역만 계속해서 오를 수 없으며 반대로 특정 지역만 계속해서 떨어질 수도 없다. 그래서 전국 모든 도시의 대장 아파트를 중심으로 한 1급지의 가격을 파악하는 게 중요한 것이다. 저평가된 지역과 고평가된 지역을 구분할 수 있는 시세 균형감이 생기기 때문이다. _p.258

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저자소개

생년월일 1987

저자 김수영은 1987년 서울 출생으로 건국대학교 부동산학과를 졸업했다. 모두가 취업 준비와 스펙 쌓기에 여념이 없던 20대 초반, 남들 하는 대로 그저 열심히 사는 것만으로는 결코 ‘경제적 자유’를 얻을 수 없다는 것을 깨닫고 투자에 눈을 떴다. 각종 경제 신문과 재테크 서적들을 독파하면서 관련 지식을 쌓았으며 스물한 살에 경기도 소형 오피스텔 매입을 시작으로 부동산 투자에 뛰어들었다. 이후 부동산 경매 투자에 집중해 자산을 불렸으며 현재는 매입 방법, 종목, 지역을 가리지 않는 전천후 부동산 투자가로 진화하였다. 다수의 아파트 및 상가, 꼬마 빌딩

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