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서울, 수도권에 신축 아파트를 갖고 싶다면
재개발 투자를 시작하자!

많은 사람들이 브랜드의 신축 아파트에 살고 싶다는 생각을 한다. 가장 빠른 방법은 신축 아파트를 매매하는 것이지만 이미 시세가 많이 올라 투자금이 많이 들어가기 때문에 선뜻 구매하기란 힘들다. 청약은 투자금이 적게 들어가지만 문제는 가점이 높지 않은 대부분의 사람들에게 그림의 떡이자 헛된 희망일 뿐이다. 분양권과 재건축도 점점 규제가 가해지면서 그나마 규제가 덜하고, 확실한 투자처인 재개발이 답이라는 결론에 도달한다.

이렇듯 재개발 투자를 해야 하는 이유를 시작으로 기본 단계에서는 용어와 사업진행 과정 이해, 임장 방법을 다루고, 실전 단계에서는 입지와 매물 선택법, 심화에서는 재개발 투자 시 리스크 및 투자 노하우 등을 차근차근 가이드 한다. 특히 마지막에는 서울, 수도권 지역의 재개발 구역별 진행현황 및 대장아파트 시세를 비교한 리스트를 수록해 이 책을 읽은 후 바로 투자에 접목할 수 있도록 하였다. 마치 학창시절 우리가 시험을 준비할 때 기본서로 개념을 익히고, 실전 문제로 내용을 확인하듯 이 책 한 권으로 재개발에 대한 이해와 더불어 실전 투자로 이어지는 계기가 될 것이다.

재개발은 어렵고 지루하다는 편견,
케언즈맨의 15년 실전 투자 사례를 통해
쉽고 재미있게 배우자!

저자는 전업투자자가 아닌 평범한 직장인이다. 15년 동안 주말 대부분은 임장을 다녔고, 몸으로 부딪히며 재개발 노하우를 터득해 갔다. 그래서인지 이 책에는 흔치 않은 재개발 구역의 Before 사진을 많이 볼 수 있고, 저자가 직접 지도 위에 그린 재개발 구역 표시는 입지 분석과 주변 아파트와 비교할 수 있어 더욱 현장감을 느끼게 해 준다.
특히 저자가 15년 동안 10곳이 넘는 재개발 구역을 투자하면서 겪었던 생생한 경험과 관련 서류들, 매매 계약 시 넣으면 좋은 특약사항은 조합원이나 입주권을 매매하는 사람들에게 유용한 팁이 된다.
왠지 재개발은 부동산 고수들이 하는 영역이고, 용어부터 어렵고 지루하다는 편견이 있다. 하지만 이 책은 이론 위주가 아닌 실제 사례를 통해 설명함으로써 쉽고 재미있게 재개발을 이해할 수 있도록 돕는다. 평범한 일상이 반복되는 직장인들, 확실한 투자처를 찾는 사람들에게 인생의 터닝 포인트가 되어 《나의 첫 재개발 실전 투자》를 추천한다!

프롤로그: 평범한 직장인도 얼마든지 재개발 투자할 수 있습니다
왜 나는 케언즈맨인가
나의 부린이 시절
나는 직장인인가? 투자자인가?
나의 꿈은 재개발 조합장

Chapter1 재개발이 답이다
신축 브랜드 아파트를 선호하는 사람들
과연 부자들은 어떤 부동산에 관심이 있을까?
왜 재개발 투자를 해야 하는가?
재개발 투자가 어렵다는 편견
재개발 투자의 무한한 장점
재개발 투자 시 마음가짐

Chapter 2 재개발 기본: 이것만은 반드시 알아 두자
재개발 기본 용어 이해하기
사업진행 과정 이해하기
매수, 매도 시점 파악하기
프리미엄 이해하기
입주권 매수 파악하기(비싼 프리미엄을 주고 사도 될까?)
비례율 이해하기
분담금, 추가 부담금 이해하기
규제 속 이주비, 중도금 대출 이해하기

Chapter3 재개발 기본: 임장활동은 항상 옳다
임장활동이 중요한 이유
손품활동이 중요한 이유
발품활동은 현장을 이해하는 Key
임장활동은 음(陰)에서 양(陽)을 상상하는 것
낡은 빌라가 명품아파트로 보이는 착시현상
동네 폄하는 한 귀로 듣고 한 귀로 흘려보내자
부동산 중개사가 숨겨 놓은 좋은 매물 찾는 방법
임장 중 만나는 특급보물

Chapter4 재개발 실전: 입지 선택이 중요하다
왜 입지가 중요한가?
입지 선택 시 고려사항 5가지
부자들의 투자 따라 하기

Chapter5 재개발 실전: 재개발 매물 선택법
재개발 입주권 선택하기
감정평가 예측하기
다세대 VS 다가구 VS 분리다세대
1+1 매물 찾기
무허가주택 투자하기
도로 투자하기
상가 투자하기
서울 ‘협동주택’

Chapter6 재개발 심화: 리스크 관리하며 투자하자
사업 속도 리스크
사업 지연 리스크
지역주택조합 리스크
시공사 리스크
부실과 하자 리스크
소유권보존등기 지연 리스크
조합원 지위 양도 제한 리스크
재당첨 5년 제한 리스크
초기 재개발 구역 투자 리스크
종교시설 리스크

Chapter7 재개발 정보: 재개발 투자 노하우
대체주택 특례로 비과세 받기
조합원 평형신청 눈치 싸움
재개발 해제 시 출구 전략
재개발 매물 계약 시 특약사항
실행력은 고수가 되는 지름길

Chapter8 재개발 정보: 서울·수도권 재개발 추천 구역 리스트
서울 지역 재개발 리스트 및 진행상황
수도권 지역 재개발 리스트 및 진행상황

공부하면서 살펴보니 기존에 나와 있는 재개발 관련 서적은 너무 어렵고 전문적인 내용이 많아 초보 투자자들에게는 높은 벽처럼 느껴졌습니다. 그래서 이론 위주보다는 실제 사례를 중심으로 설명한다면 일반 투자자들도 이해하기 쉽고, 투자의 벽을 낮출 수 있을 거라는 생각이 들었습니다. 그런 점에서 저의 15년 동안의 투자 사례를 정리해 책으로 출간하게 됐습니다.
-프롤로그 중에서

사업시행인가 단계라면 재개발 사업이 본격적으로 진전돼 사업진행 윤곽이 보인다는 뜻이며 구체적인 조합원분양가를 알 수 있어 본인의 추가 부담금을 예측하고 대략적인 평형신청도 예상이 가능합니다. 또한 관리처분계획인가까지 소요기간을 예측할 수 있다는 장점도 있습니다.
이러한 이유로 재개발 투자 경험이 많이 없는 투자자라면 사업시행인가 직후가 적절한 투자타이밍이라고 생각합니다.
- chapter1 재개발이 답이다 〉 재개발 투자가 어렵다는 편견

보통 사업시행인가 전후에 매수·매도 거래가 활발합니다. 이유는 사업시행인가 이후에 감정평가금액이 통보되는데, 대체적으로 예상했던 감정평가금액보다 낮게 나와 원주민 조합원들의 실망 매물이 이때 많이 쏟아지기 때문입니다. 예전에는 실망 매물을 소화하는 시간이 몇 달씩 걸리기도 했지만 최근에는 이런 매물을 찾아다니는 투자자들이 많아 2~3주 안에 모든 매물이 소진됩니다. 이때를 매수 시점으로 잡은 투자자들은 빨리 서두르면 좋은 매물을 구할 수 있습니다.
또한 관리처분계획인가 이후에도 매물이 나오는 편입니다. 추가 부담금을 감당하기 힘들어 매도하고 떠나는 원주민 조합원들, 부동산 대출 규제로 인해 이주비 대출이 실행이 안 되는 다주택자들과 법인투자자들의 매물이 나오기 때문에 실거주를 원하는 투자자 입장에서는 급매를 잡을 수 있는 타이밍입니다.
- chapter2 재개발 기본: 이것만은 반드시 알아두자 〉 매수, 매도 시점 파악하기

재개발에 대한 이론적 지식이 아무리 많더라도 현장을 직 접 가지 않는다면 좋은 매물을 찾기 힘듭니다. 그런 이유에 서 저는 투자자들에게 현장에 답이 있다고 강조하곤 합니다.
부동산 매물은 살아 있는 생물과 같아서 매수자들이 갑자기 몰리 면 매도자의 계좌를 받기 위해 애타기도 하고, 매도 물량이 쌓이면 빠른 매도를 위해 수십 개의 부동산에 연락해야 할 정도로 애먹기도 합 니다. 이처럼 부동산은 매수자와 매도자의 심리적 변화에 따라 빠르 게 시세가 과열됐다가도 급하게 냉각되기도 합니다. 이런 현장 경험 은 본인이 직접 체험해 보지 않고서는 말로 표현하기 상당히 어렵습니다.
- chapter3 재개발 기본: 임장활동은 항상 옳다 〉 임장활동이 중요한 이유
덕소뉴타운을 제외한 3곳의 시세는 이미 크게 올라 선뜻 투자하기가 어려운 지역이 됐습니다. 개인적으로는 구성남의 초기 재개발 구역이나 덕소뉴타운이 향후 개발이 완료될 시점에는 지금과 전혀 다른 곳으로 변할 것으로 예상하기 때문에 자녀를 위한 현실적인 투자처라고 생각합니다.
- chapter4 재개발 실전: 입지 선택이 중요하다 〉 부자들의 투자 따라 하기

이러한 요인들이 감정평가에 영향을 준다고 하면 우리는 어떠한 매물을 선택해야 할까요? 답은 바로 나오네요.
재개발 구역 내에 가장 최근에 지어진 매물, 단독주택보다는 다세대, 비슷한 대지지분이라면 전용면적이 보다 넓은 매물, 비슷한 전용면적인 경우 대지지분이 큰 매물 저층이나 탑층보다는 중간층의 매물, 경사도가 완만하거나 평지에 있는 매물, 량 접근성이 좋은 도로에 인접한 매물
그럼 이렇게 완벽한 매물이 과연 있을까요? 벌써 다른 투자자들이 선점했을 수도 있습니다. 하지만 여러분은 이제부터 어떠한 매물이 감정평가를 보다 높게 받을 수 있는지 알기 때문에 위와 같은 조건에 부합되는 매물을 찾기 위해 노력해야 합니다.
- chapter5 재개발 실전: 재개발 매물 선택법 〉 감정평가 예측하기

지금까지는 재개발 투자의 긍정적인 면을 말씀드렸지만 사 실 재개발 사업에는 여러 가지 리스크가 존재합니다. 여러 분이 생각하는 가장 큰 리스크는 무엇인가요? 네, 맞습니다. 바로 사업 지연입니다. 여러 이유 중에서도 예상보다 길어지는 사업 속도가 조합원들을 가장 힘들게 합니다.
보통 정비구역지정부터 준공까지 10년 정도의 사업기간이 필요하다고 합니다. 그럼 과연 10년 만에 사업이 완료될까요? 물론 가능한 사업장도 있겠지만 대부분의 재개발 사업장은 빠르면 15년, 늦으면 20년 이상 소요되는 곳도 부지기수입니다.
- chapter6 재개발 심화: 리스크 관리하며 투자하자 〉 사업 속도 리스크

많은 사람들이 어떻게 하면 부동산 투자를 성공할 수 있는지 질문하곤 합니다. 제가 생각할 때 가장 필요한 것은 부동산에 대한 관심입니다. 관심조차 없으면 아무리 좋은 투자처가 있더라도 모르고 지나치는 경우가 많습니다. 거기에 덧붙여 적절한 공부 와 임장, 최종적으로 본인이 보유한 투자금을 고려한 최선의 선택을 하는 것입니다. 사실 이 단계까지 수차례 반복하다가 마지막 단계에 서 실행에 옮기지 못하는 경우가 많습니다. 저는 단연코 ‘부동산 투자의 성공 可否는 실행력’이라고 생각합니다.
- chapter7 재개발 정보: 재개발 투자 노하우 〉 실행력은 고수가 되는 지름길