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딜레마에 빠진 대한민국 부동산

부동산 정책 줄거리를 따라가며
대한민국 부동산 시장의 민낯을 만나다

딜레마란 ‘몇 가지 중 하나를 선택해야 하는 상황에서 어느 쪽을 선택해도 만족해하는 이가 없어 곤란한 상황에 처하는 진퇴양난’을 의미한다. 문재인 정부의 부동산 정책은 지금 이러한 딜레마에 빠졌다. 문재인 정부 시작부터 지금까지 십여 차례의 크고 작은 부동산 대책이 나왔지만, 부동산 대책이 나올 때마다 집값은 그야말로 ‘억’소리 나게 올라 다주택자는 폭등한 집값으로 ‘세금 폭탄’을 맞지 않을까 걱정하고, 무주택자는 내 집 마련이 영영 ‘불가능한 꿈’이 된 것만 같아 원망스러우며, 일명 ‘영끌(영혼을 끌어모으다)’까지 해서 집을 마련한 1주택자들은 혹여 집값이 떨어져 ‘하우스 푸어’가 될까 불안하다. 현재 거의 모든 이가 문재인 정부의 부동산 정책에 불만을 가지고 있는 것이다. 정부는 어쩌다 이런 상황에 처하게 됐을까? 책의 제목처럼 집값은 ‘딜레마’가 되었다.
이 책은 정부가 하도 많은 부동산 대책(부동산 정책 패키지)을 내어놓아서 복잡하기만 하고 뭐가 뭔지 하나도 모르겠다는 독자들을 위해 ‘드라마 몰아보기’처럼 문재인 정부의 부동산 정책을 따라가며 훑어준다. 여러 방송과 시민사회단체에서 서민과 중산층, 그리고 사회경제적 약자의 편에 서서 민생경제 문제와 주거ㆍ부동산 문제를 설명해주고 해법과 대안을 제시한 저자 구본기 소장은 이 책에서 집값 문제와 문재인 정부의 부동산 정책을 주제별로 꼼꼼히 쫓아가며 왜 그런 정책이 나왔고, 그 정책은 어떤 효과가 있으며, 부작용과 한계는 무엇인지, 그리고 우리가 살고 싶은 부동산의 미래를 위한 정책 제언까지 빠짐없이 담았다.
저자가 설명하는 문재인 부동산 정책의 줄거리와 해설을 따라가다 보면 2017년 문재인 정부 시작부터 2020년 8월까지의 부동산 정책의 맥락을 파악하게 되고, 대한민국 부동산 시장의 민낯을 만나게 된다. 아울러 인간의 욕망으로 투기판이 된 지 오래인 왜곡된 부동산 시장을 비교적 쉽게 집을 살 수 있고 세입자도 한 집에서 오래 살 수 있게 바꾸려면, 어떤 철학과 신념을 가진 정책을 지지해야 하는지도 생각하게 한다. 우리는 과연 어떤 세상에서 살고 싶은가. 대한민국 부동산의 미래를 묻는 책이다.

집값을 움직이는 7가지 키워드로 살펴보는
집값 안정과 민심 사이의 부동산 대책

정책은 일종의 룰(rule)이다. 그렇다면 집값을 잡는 정책은 있을까? 없을까? 결론부터 말하자면 ‘당연히 있다.’ 예를 들어 주택 거래 시 양도차익을 100% 환수해버리는 정책을 펼치면, 집값을 올려 팔아야 할 동기가 사라지므로 집값은 바로 잡힌다. 하지만 이런 정책은 시행하기가 쉽지 않다. 국민 대다수가 이 정책에 동의하지 않을 것이기 때문이다.
그렇기 때문에 정부가 정책을 강화할 때는 집값 안정과 민심 사이에서 소금으로 음식 간을 하듯 조금씩 더해야 한다. 이는 문재인 정부의 부동산 대책이 십여 차례에 걸쳐 나온 이유이기도 하다. 하지만 그러다 보니 부동산 정책의 맥락을 놓치고 뭐가 뭔지 하나도 모르겠다고 푸념하는 사람들이 많아졌다.
정부가 새로운 부동산 대책을 발표할 때마다 TV와 라디오 등에 출연하여 논평을 해왔던 저자는 이 책을 통해 어느새 따라가기 어려워진 문재인 정부의 부동산 정책을 ‘드라마 몰아보기’처럼 요약ㆍ설명해준다. 책은 총 3장으로, 집값을 좌우하는 7가지 키워드, 집값을 둘러싼 전방위적 공격의 팩트 체크, 미래를 위한 부동산 정책 제언으로 구성되었다.

1장 ‘집값을 좌우하는 7가지 키워드’에서는 문재인 정부의 시작인 2017년 5월부터 집권 여당인 더불어민주당이 제21대 총선에서 과반의석을 획득하며 밀린 부동산 개혁 법안을 발 빠르게 처리하던 2020년 8월까지의 부동산 정책 흐름을 다룬다. 집값을 움직이는 7가지 키워드인 ‘정치’, ‘대출’, ‘종합부동산세’, ‘임대 사업자 등록제도’, ‘임대차 3법’, ‘다주택자 시위’, ‘여론’을 하나씩 짚어가며 현 정부의 부동산 대책이 어떤 과정을 거쳐 지금 어디에 와있는지 입체적으로 파악할 수 있다.

2장 ‘집값을 둘러싼 전방위 공격’에서는 부동산 개혁 법안 처리 후 야당과 일부 보수·경제 언론들이 정부의 부동산 정책을 공격하는 4가지 주장에 대해 팩트를 체크해본다. ‘집값이 폭등하고 있으니 주택 공급을 늘려야 한다’, ‘임대차 3법으로 전세난이 시작되었다’, ‘종합부동산세로 세금 폭탄이 떨어진다’, ‘호텔 전세라니 황당무계하다’는 주장은 과연 사실인가? 정확한 자료와 통계로 이러한 주장이 정부의 정책을 흠집 내기 위한 공격은 아닌지, 과연 누구를 위한 비판인지 숨은 의도를 찾아낼 수 있을 것이다.

3장 ‘집값 그래서 어떻게 하죠’는 대한민국 미래를 위한 부동산 정책 제언을 담았다. 대한민국에는 정말 집이 많다. 하지만 현재 너무나도 많은 사람이 자기 집을 갖고 있지 못하다. 이는 누군가가 자꾸 주택을 사재기하고 있기 때문이다. 실제로 “다주택자들이 실거주 외의 용도로 사재기한 주택은 판교 신도시 233배 규모에 이른다.” 지금까지 집값을 안정시키기 위해 정부가 개인 대출을 막으면 부동산 투자자들은 기업 대출을 일으켰고, 기업 대출을 막으면 전세 대출을 이용하는 등 정책의 허점을 찾아 온갖 꼼수를 부려왔다. 하지만 정부는 그 뒤를 쫓으며 부동산 대책의 허점을 거의 다 막았다. 이에 저자는 임기 1년도 채 남지 않은 문재인 정부의 성공적 마무리가 되길 바라는 마음으로 1, 2장에서 다듬은 논리를 토대로 부동산 정책 제언을 보탰다.

통계는 이렇게 가리키고 있다. ‘무주택 가구 43.8% vs 유주택 가구 56.2%’, ‘무주택&1주택 가구 84.8% vs 다주택 가구 15.4%’. 그동안 정부는 서민과 실수요자 보호라는 기치 아래 무주택 가구만이 아닌 1주택 가구까지 84.8%를 보호하는 부동산 정책 기조를 유지해왔다. 하지만 현재 1주택 가구들은 다주택 가구를 겨냥한 정부의 부동산 정책을 지지하지 않는다. 다주택자의 매물을 끌어내는 과정에서 집 한 채가 전 재산인 1주택자의 집값마저 떨어질까 두렵기 때문이다. 정부 입장에서는 이 또한 딜레마일 수밖에 없다.
저자는 묻는다. 여러분이 대한민국 과반수 가구(56.2%)가 집을 소유하고 있는 상태에서 집값을 잡아야 하는 대통령이라면 집값 대체 어떻게 할까요?
정부 정책을 이렇게 친절하게 설명해주는 책은 정말 필요하다. 비단 부동산 시장뿐만이 아니라 정부 정책의 결정 과정과 의도, 그리고 시장에 있는 일반 국민의 다양한 입장을 고려하는 방법을 자연스럽게 익힐 수 있다는 점에서 이 책을 읽어보길 바란다.

안진걸(민생경제연구소장, 상지대 초빙교수)
‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳’이라는 평범한 진실이 한국 사회에서는 통하지 않고 투기와 불로소득의 수단으로 왜곡되어왔습니다. 주택과 부동산은 양극화와 불평등, 민생고의 핵심 원인으로 작용하고 있고, 수많은 무주택 서민과 청년들이 절망하고 있습니다. 문재인 정부의 부동산 정책은 지금도 치열한 논쟁과 평가가 진행 중입니다. 이런 상황에서 집값 문제와 부동산 정책을 분석하고, 비평하고, 대안을 제시하는 이 책은 대한민국 국민이라면 꼭 읽어봐야 할 것입니다.

남기업(토지+자유연구소 소장)
꼭 나와야 할 책이 나왔습니다. 이 책은 문재인 정부의 부동산 정책을 주제별로 꼼꼼히 쫓아가며 친절하게 설명해줍니다. 책 제목처럼 ‘집값’은 딜레마입니다. 주택가격의 하향 안정화에 대해 집을 소유한 60% 정도의 가구들이 반대합니다. 반면 40% 정도 되는 무주택 가구는 떨어지길 기대합니다. 이런 양면성이 있기에 정책적으로 선택하기가 어렵다는 것을 저자는 설명합니다. 부동산 정책이 성공하려면 목표가 무엇이어야 하고 어떤 정책을 투사해야 하는지를 알 수 있습니다.

최아름(더스쿠프 건설부동산 기자)
여러분이 ‘부동산 게임’에 참여하고 있는 ‘플레이어’라고 가정해봅시다. 이 게임은 4년간 운영이 됐는데 그동안 이루어진 대규모 업데이트만 수차례에 달합니다. 부동산 게임의 운영진인 정부는 업데이트가 이뤄질 때마다 ‘패치 노트’로 무엇이 바뀌었는지 알려줬습니다. 하지만 모든 플레이어가 이 패치 노트를 대번에 이해할 수 있는 건 아닙니다. 이 책은 부동산 게임의 패치 노트를 설명해주는 ‘해설집’입니다. 여기서 한발 더 나아가 모든 게임 플레이어들이 궁금해하는 “운영진은 대체 무슨 생각을 하는 건가”에 대한 답변도 마련해두었습니다.

추천의 글
프롤로그

1장. 집값을 좌우하는 일곱 가지 키워드
N번 째 부동산 대책의 이유
키워드 1 : 정치 - 부동산 정책의 나침반
키워드 2 : 대출 - 뛰는 정부 위에 나는 재테크족
키워드 3 : 종합부동산세 - 종합부동산세를 중심으로 한 보유세 규제 변천
키워드 4 : 임대사업자 등록제도 - 임대사업자 등록제도의 변천
키워드 5 : 임대차 3법 - 주거 세입자 보호 기간의 연장
키워드 6 : 다주택자 시위 - 다주택자에게 부담으로 다가온 정부의 부동산 대책
키워드 7 : 여론 - 대통령과 정당 지지도
문재인 정부 부동산 정책의 성공과 실패

2장. 집값을 둘러싼 전방위 공격
전방위 공격 1 : 공급을 늘려라
전방위 공격 2 : 임대차 3법에 의해 전세난이 왔다?
전방위 공격 3 : 좋은 일하는 세금, 종합부동산세
전방위 공격 4 : 신선한 공격거리가 된 호텔 전세

3장. 집값 그래서 어떻게 하죠?
정책 제언 1 : 임대주택 사업자 혜택 소급 폐지
정책 제언 2 : 실질 LTV 도입을 통한 갭 투기 근절 및 전세 보증금 관리 방안

에필로그

이 책은 문재인 정부의 부동산 정책에 관한 일종의 ‘요약·해설서’입니다. 과거 한 예능프로그램에서 〈질투〉, 〈사랑을 그대 품 안에〉, 〈네 멋대로 해라〉 등 명작 드라마 전편을 30분 정도로 요약해주는 ‘명작극장’이라는 코너를 운영한 적이 있습니다. 요즘은 각 방송사가 자사의 유튜브 채널로 ‘핵심 요약’, ‘전편 정주행’ 등의 제목을 단 비슷한 콘셉트의 콘텐츠를 제공하고 있지요. 이 책의 성격이 이와 비슷합니다.
이 책의 첫 장부터 마지막 장까지를 읽어내려가다 보면 문재인 정부의 부동산 정책 줄거리를 압축해서 이해할 수 있습니다(요약). 한편, 이 책의 화자인 저는 문재인 정부의 부동산 정책을 단순 나열하는 것에만 그치지 않고 해당 정책들이 과연 우리에게 어떠한 의미가 있는지를 설명합니다(해설). 따라서 이 책을 읽는 여러분은 (제 요약·해설을 통해) 문재인 정부의 부동산 정책 줄거리를 좇는 것과 동시에 대한민국 부동산 시장의 생리와 정책 등에 대한 식견도 넓힐 수가 있습니다. - p10, 프롤로그

2018년을 기준으로 대한민국의 주택보급률은 104.2%입니다. 그렇습니다. 주택 수가 가구 수보다 더 많습니다. 「주거기본법」이 있습니다. 주거 정책에 관련한 법률 체계의 최상위 법 및 기본법적인 지위를 갖는 법률입니다. 박근혜 정부 시절인 2015년 6월에 제정되어 그해 12월에 시행되었습니다. 아래에 해당 법률의 제정 이유 중 일부 문장을 옮깁니다.
“주택보급률이 100%를 초과함에 따라 주택정책의 패러다임이 ‘주택 공급’에서 ‘주거복지’로 빠르게 전환되고 있음.”
그때도 이미 주택보급률이 100%를 초과했던 것입니다. 대한민국 주택보급률이 100%를 넘어서기 시작한 건 2008년부터입니다. 본론으로 돌아옵니다. 대한민국에는 정말 집이 많습니다. 하지만 현재 너무나도 많은 사람이 자기 이름의 집을 갖고 있지 못합니다. 대체 왜 그런 걸까요? 간단합니다. 누군가 주택을 자꾸 사재기하고 있는 겁니다. - p67~68, 키워드 3 : 종합부동산세-종합부동산세를 중심으로 한 보유세 규제 변천

그것은 바로 종합부동산세 합산 배제 장치입니다. 종합부동산세는 전국에 있는 주택을 인(人)별로 합산하여 과세합니다. 그런데 임대주택 사업자는 그 특성상 주택을 여러 채 가질 수밖에 없습니다. 그래서 일정 기준을 충족한 민감 임대사업자에 대해서는 종합부동산세 합산을 배제해줍니다. 그 탓에 ‘일정 기준을 충족한 임대주택 사업자’는 종합부동산세 세계에서만큼은 주택이 100채여도 1채, 1,000채여도 1채가 됩니다. 즉 임대주택 사업자 등록을 하면 집이 100채가 있어도, 1,000채가 있어도 종합부동세가 0원일 수 있게 되는 겁니다. 이러한 내용을 확인한 투자자들은 외쳤습니다. ‘유레카!’
부동산 투자자들이 앞 다투어 민간 임대주택 등록을 하기 시작했습니다. 각종 인센티브도 취하면서 종합부동산세까지 피할 수 있는 젖과 꿀이 흐르는 세상을 발견한 것입니다. - p95~96, 키워드 4 : 임대사업자 등록제도-주택임대사업자 등록 제도의 변천

일단 문재인 정부의 부동산 대책이 집값 잡기에 매몰된 경향이 있습니다. 진짜로 집값을 잡고자 한다면 메시지 관리 차원에서라도 집값 문제를 절대로 전면에 내세워서는 안 됩니다. 현재 대한민국 전체 가구의 56.2%가 집을 소유(2018년 기준)하고 있기 때문입니다. 생각해봅시다. 나에게 집이 있습니다. 그런 나는 내 집값이 올랐으면 할까요? 떨어졌으면 싶을까요? 당연히 전자입니다.
이런 상황에서 집값을 잡겠다고 각종 규제 정책을 동원하면, 그건 곧 과반수 가구의 전 재산이나 다름없는 집값을 하락시키겠다는 메시지이기 때문에 주택을 가진 가구들은 날이 설 수밖에 없습니다. 애초에 ‘집값 잡기’가 아닌 ‘주거권 향상’을 기치로 각종 정책을 소개했다면 어땠을까요? 그랬다면 사유 재산 가치의 등락에 대한 국민의 민감한 반응을 어느 정도 희석할 수 있었을 겁니다. 무엇보다 ‘집값 잡기’가 정부 부동산 정책의 최종 목표인 것처럼 비추어지는 것은 우스운 일입니다. 집값 안정은 주거권 향상을 추구하는 과정에서 부수적으로 이루어지는 일종의 덤일 뿐입니다. - p131, 문재인 정부 부동산 정책의 성공과 실패

이사를 다녀본 분들은 다 알 겁니다. 이사하는 건 너무 힘이 듭니다. 오죽하면 ‘이사하기 힘들어서 집 사야겠다’는 푸념이 나올 정도입니다.
그런데 이는 절반만 진담입니다. 이사하기 힘들다는 말이 진담이고 집 사야겠다는 말은 농담입니다. 집은 너무 비싸서 마음먹는다고 살 수 있는 게 아닙니다. 그런데도 주거 안정성이 너무 떨어지기 때문에 ‘내 집 없는 설움을 끝내기 위해’ 무리하여 집을 구매하는 분들이 있습니다.
이들의 주거 안정성을 해결해주면 내 집 없는 설움을 끝내기 위해 무리하여 주택을 구매하는 수요를 진정시킬 수 있습니다. 큰 틀에서의 제도 개선 방법은 역시 「주택임대차보호법」을 개정하는 것입니다. 가령 현행 4년의 주거 세입자 보호 기간을 10년으로 연장하는 것이지요. 이번 「주택임대차보호법」 개정은 2년에서 4년으로 고작 2년 늘어난 것에 불과해서 주거 세입자들이 무리한 주택매매를 생각하지 않을 만큼 주거 안정성을 확보하는 데는 부족한 것이 사실입니다. - p165, 전방위 공격 1 : 공급을 늘려라

“고지서 받고 경악할 뻔했네요.”, “작년 대비 10배는 나온 것 같습니다.” 2020년 귀속분 종합부동산세(종합부동산세)가 전송되면서 일부 납세자들이 불만을 토로하고 있다.
가만히 있었는데 2020년 종합부동산세가 10배 이상 늘어나는 게 가능한 일일까요? 그렇지 않습니다. 우린 이미 앞에서 종합부동산세의 급격한 세 부담을 막기 위해 해당 연도에 부과된 종합부동산세 금액이 전년도 재산세와 종합부동산세 합계액의 일정 수준을 초과하면, 그 초과 금액을 공제해주는 ‘세 부담 상한’이라는 장치가 있다는 걸 살폈습니다. 2020년 세 부담 사항은 다음과 같습니다. 1주택자인 경우는 150%, 조정대상지역 내 2주택을 가지면 200%, 3주택자면 300%.
그러니까 주택이 아무리 많아도 1년 사이에 종합부동산세가 10배가 될 수는 없는 겁니다. 만약 실제로 누군가의 종합부동산세가 작년 대비 10배 이상 올랐다면, 그는 지난 1년 사이 ‘주택 쇼핑’을 한 겁니다. 종합부동산세를 공격하는 일부 언론들은 이런 이야기를 빼길 좋아합니다. - p185, 전방위 공격 3 : 부자가 내는 세금, 종합부동산세

하지만 역시(!) ‘집값을 하향 안정화하는 정책이 있다는 사실’과 ‘그것을 정부가 정책으로 채택하여 활용할 수 있다는 사실’은 서로 다른 차원의 문제입니다. 해당 정책을 쓴 결과 문재인 정부가 민심을 잃어 두 정책의 무력화를 공약으로 내건 다른 정치 세력에게 정권을 내어줄 수도 있기 때문입니다.
그리고 제가 지금 편의상 ‘하향 안정화’라는 표현을 쓰고는 있지만, 두 정책을 사용했을 때 집값이 어느 정도 떨어질지는 누구도 알 수가 없습니다. 그것은 오직 신만이 압니다. 하여 모름지기 어떤 정책을 강화할 때는 소금으로 음식 간을 하듯이 조금씩 더해야 하는 법입니다. 이것이 문재인 정부의 부동산 대책이 수십 번에 걸쳐서 나온 또 다른 이유입니다. 물론 앞으로 문재인 정부는 N번째 부동산 대책을 쓸 수 없습니다.
다시 여러분이 대통령이 되었다고 생각해봅시다. 현재 여러분의 정부가 펼치는 부동산 정책에 관해 국민 대다수가 타박을 하고 있습니다. 집값이 올라 돈을 번 사람들은 ‘정부가 집값 잡는 정책을 쓴다’며 혼을 내고, 집 없는 이들은 ‘정부가 집값 잡는 정책을 제대로 못쓴다’고 쓴소리합니다. 그 와중에 여러분 임기는 1년도 채 남지 않았습니다. 한숨을 푹 내쉬고 집무실 책상 위를 보니 어떤 통계 자료가 하나 놓여있습니다. “무주택 가구 43.8%, 유주택 가구 56.2%” 여러분이 대통령이라면 집값을 어떻게 하시겠습니까? - p207~208, 정책 제언 2 : 실질 LTV 도입을 통한 갭 투기 근절 및 전세 보증금 관리 방안