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이 책은 부동산 디벨로퍼가 어떠한 일을 수행하는지 설명한다. 저자는 부동산 디벨로퍼를 창의적인 선구자로서 위험을 무릅쓰고 다양한 이해관계를 조율하며 도시, 커뮤니티, 이웃의 미래를 상상하고 만들어 가는 기업가로 묘사한다. 저자인 피터 헨디 브라운은 30년 이상 건축가, 도시계획가, 부동산 디벨로퍼로 일했으며, 이 책을 집필하기 위해서 시카고, 마이애미, 포틀랜드 지역에서 부동산 개발사업에 종사하는 전문가 100명 이상과 인터뷰하였다.

우리가 사는 도시에는 수많은 건물들이 있습니다. 이 건물들을 짓는 사람들은 누구일까요? 바로 부동산 디벨로퍼입니다.

부동산 디벨로퍼는 기업가 정신을 갖고 우리가 사는 도시를 만들어 가는 사람들입니다. 그들은 우리가 사는 지역의 건물과 공간을 만듭니다. 나쁜 디벨로퍼는 오직 수익만을 추구하며 도시의 경관을 망치기도 합니다. 하지만 좋은 디벨로퍼는 수익을 창출함과 동시에 지역을 개선하고 그곳의 사람들에게 이로운 가치를 만들어 냅니다. 지역의 사람들은 디벨로퍼를 이해하지 못하고 이들과 대립하곤 하는데 이로 인해 좋은 공간이 만들어지지 못하는 경우가 많습니다.

이 책의 저자인 피터 헨디 브라운은 30년 이상 건축가, 도시계획가, 부동산 디벨로퍼로 일했으며, 현재는 미네소타대학교 도시계획과 교수로 있습니다. 그의 주된 연구 주제는 부동산 소유자, 부동산 디벨로퍼, 사용자, 이웃, 공무원, 정치가 등 다양한 관점에서 도심 내 부동산 개발사업에 대한 이해관계를 살펴보는 데 있습니다. 그는 도심 내 부동산 개발사업에 있어서 부동산 디벨로퍼를 중심으로 다양한 이해관계자들이 서로 이해할 수 있게 하고 이를 통해 더 나은 도시를 만드는 것을 목표하고 있습니다. 이 책을 집필하기 위해서 시카고, 마이애미, 포틀랜드 지역에서 부동산 개발사업에 종사하는 전문가 100명 이상과 인터뷰하였습니다. 이 책은 미국에 대한 이야기를 담고 있지만 놀라울 만큼이나 국내와 유사합니다.

부동산 디벨로퍼를 온전히 이해하고 그들과 소통할 때 우리가 사는 지역이 더 좋아질 수 있습니다. 〈부동산 디벨로퍼의 사고법〉을 통해 우리가 사는 도시가 어떻게 만들어지는지 알아보길 바랍니다. 마음을 열고 그들을 이해할 때 우리의 일상은 더욱 풍요로워질 수 있습니다.

- 고병기 기자와 출판사의 인터뷰 -

1. 부동산 디벨로퍼의 사고법을 한국에 출간하게 된 계기와 책을 고르는 기준
차밍시티는 매력적인 도시를 만드는 방법론을 담은 책을 출간하고 있습니다. 도시를 만드는데 핵심적인 역할을 수행하는 ‘부동산 디벨로퍼’에 관한 책은 출판사 방향성 상 꼭 확보해야 할 키워드였습니다. 지속가능한 도시와 그곳에 사는 사람들을 고려하여 개발사업을 하는 ‘좋은 디벨로퍼’가 많아질수록 우리가 사는 도시가 더욱 매력적인 곳이 될 수 있다고 굳게 믿기 때문입니다. 아마존에서 부동산 디벨로퍼 키워드를 가진 대부분의 책을 살펴보았고, 두 권의 양서를 발견하였습니다. 〈부동산 디벨로퍼의 사고법How Real Estate Developers Think〉과 〈Confessions of Real Estate Entrepreneur〉였습니다. 〈부동산 디벨로퍼의 사고법〉이 상대적으로 매력적인 도시를 만들기 위한 철학적 기초가 될 수 있어 해당 책을 선정하였습니다. 책을 선정하는 기준은 크게 두 가지입니다. 매력적인 도시를 만드는 방법론을 담고 있어야 하며, 그것이 매력적인 도시를 만들기 위한 철학적 근간이 될 수 있을 정도로 사유의 깊이가 있어야 합니다. 수학에 ‘공리’라는 개념이 있습니다. 예를 들어, 유클리드 기하학은 몇 가지 공리를 기초로 삼각형의 내각의 합이 180도임을 증명합니다. 두 점이 주어졌을 때, 그 두 점을 통과하는 직선을 그을 수 있다는 공리가 있기 때문에 증명이 가능합니다. 그런데 공리는 절대적인 진리가 아니며 새로운 논증에 의해 반박될 수도 있습니다. 대부분의 사람들은 삼각형의 내각의 합이 180도라고 당연하게 믿지만 틀릴 수도 있습니다. 하지만 상당히 높은 개연성을 갖기 때문에 별도의 증명 없이 자명한 진리로 간주합니다. 이러한 공리들을 기초로 수학 이론이 더욱 발전하고 공학 등에 접목되면서 현실의 많은 부분들이 진보해 나갑니다. 차밍시티는 매력적인 도시를 만드는 데 필요한 철학적 근거가 될 공리들을 마련하고 있습니다. 절대적인 진리는 아니지만 매력적인 도시를 만들기 위한 철학적 토대가 되는 책들을 출간합니다. 바이오필릭 시티는 ‘인간은 자연과 함께 있을 때 정서적으로 안정되고 행복하다’라는 공리를 기초로 하고 있고, 소프트 시티는 ‘고밀도의 현대 도시를 중층 규모로 개발하고 일상의 밀도, 접근성, 다양성을 높여야 휴먼 스케일에 적합하다’는 공리를 기초합니다. 구체적인 기술적 테크닉보다는 철학적 근간이 되는 책들입니다.

2. 책에서 인상 깊었던 부분
가장 인상적이었던 부분 하나만 꼽자면, 19세기에 건축가들이 자신들의 영역을 건축 설계라는 한정된 전문성으로 제한하는 비극적인 실수를 해버렸다는 대목입니다. 제가 과거에 했던 직업적 고민과 유사하고 상당히 도전적인 표현이라 기억에 남습니다. 시카고의 건축가이자 디벨로퍼인 로웬버그가 말하기를, 과거의 위대한 건축가들은 대성당을 짓기 위해서 모든 리스크를 감내하고 해당 건축물에 영혼을 담았다고 합니다. 해당 건축물에 대한 설계는 물론이고 개발사업과 관련된 모든 분야에 관여하고 이로 인한 책임을 졌다고 합니다. 그러나 19세기에 들어오면서 건축가들이 사업에 대한 리스크를 회피하고 설계라는 영역에 자신들을 제한함으로써 기능적 역할로 전락했다고 말합니다. 설계라는 전문성에 특화했다는 것이 잘한 것인지 잘못된 것인지는 가치 판단의 영역인 것 같습니다. 다만, 프로젝트에 대한 비전을 제시하고 사업에 대한 리스크를 지는 것은 건축가이기 보다는 부동산 디벨로퍼에 가깝다는 것은 분명해 보입니다.

3. 어떤 분들이 읽고, 활용하기 바라나
도시에 사는 사람들 모두가 읽기를 바랍니다. 우리가 사는 도시에는 수많은 건물들이 있고 그곳에서 일상의 삶이 이루어집니다. 이러한 건물들을 짓는 사람들이 바로 부동산 디벨로퍼입니다. 이렇게 사람들의 일상과 직접적인 관련이 있음에도 부동산 디벨로퍼에 대한 사람들의 인식은 매우 낮으며 편견이 많습니다. 부동산 디벨로퍼를 이해하면 도시를 바라보는 관점이 달라질 수 있고, 이들과의 소통을 통해 더 좋은 건축물이 지어질 수 있습니다. 그리고 현업의 전문가들, 특히 부동산 디벨로퍼가 읽었으면 좋겠습니다. 자신들이 좋은 디벨로퍼에 가까운지 나쁜 디벨로퍼에 가까운지 고민하고, 나쁜 디벨로퍼에 가깝다면 철저히 반성했으면 좋겠습니다. 좋은 디벨로퍼가 많아져야 도시가 개선될 수 있습니다. 마지막으로 도시/건축/경영 관련 분야로 진로를 고민하는 분들이 읽으셨으면 좋겠습니다. 제가 대학생 때 이런 책이 있었다면 진로 탐색 비용을 줄였을 것입니다. 저는 운이 좋게도 하고 싶은 일을 상대적으로 이른 나이에 찾았는데 그것을 구현하기 위한 직업적 방향성을 찾는 데는 시행 착오를 겪었습니다.

4. 디벨로퍼는 어떤 사람이라고 생각하나
부동산 개발사업은 리스크가 높고 수많은 문제들이 계속해서 발생하기 때문에 모든 어려움을 뚫고 나갈 야생성이 중요하다고 생각합니다. 그리고 디벨로퍼는 열심히 공부해야만 하는 사람이라고 생각합니다. 도시계획, 법률, 인허가, 금융, 기획, 설계, 시공, 마케팅, 지역사회 등 개발사업과 관련한 모든 분야를 이해해야 하기 때문입니다. 그리고 각 분야의 전문가와 소통하고 이해관계를 조율해야 하기 때문에 소통 능력 또한 중요합니다. 그리고 수익성을 우선시함과 동시에 도시의 지속가능성과 그곳에 사는 사람들을 중요시해야 한다고 생각합니다. 정리하면, 기업가 정신이 중요하며 도시와 그곳에 사는 사람들에 대한 애정이 있어야 한다고 생각합니다.

5. 다음에 준비되는 책은?
차밍시티는 세 가지 주제에 집중하고자 합니다. ‘지속가능개발’, ‘리츠’, ‘부동산 핀테크’입니다. UN에서 발표한 지속가능개발목표(UN SDGs) 11번, 지속가능한 도시와 커뮤니티(Sustainable Cities and Communities)에 부합하는 책들을 출간할 것입니다. 그리고 리츠와 부동산 핀테크 주제의 책을 출간할 것인데, 매력적인 도시를 만드는 선순환 시스템을 구축하기 위해서는 부동산 금융이 중요하다고 생각하기 때문입니다. 차밍시티는 매력적인 도시를 만들기 위한 방법론을 담은 책들을 계속해서 출간할 것입니다. 그리고 책 판매를 통한 수익의 10%는 도시의 문제 해결을 위해 기부될 것입니다. 차밍시티의 책을 구입하시면 도시의 개선에 간접적으로 기여하실 수 있습니다.

복준호(이지스자산운용 개발투자부문 대표)
부동산 디벨로퍼를 꿈꾸는 사람들과 이미 그 꿈을 이룬 사람들 모두가 알아야 할 역사 교과서 같은 책이다.

김승배(피데스개발 대표이사 / 한국부동산개발협회 회장)
경계를 풀고 서로에 대하여 알아가는 만큼 거리가 조금씩 가까워진다는 어린 왕자와 여우의 대화가 떠오른다. 이 책을 통해 마음을 열고 디벨로퍼를 이해해보는 소중한 기회를 잡기를 바라 마지 않는다.

고병기(서울프라퍼티인사이트(SPI) 콘텐츠 에디터)
과거 싱가포르와 미국, 일본, 호주 등 여러 나라의 부동산 시장을 취재했던 적이 있다. 인상적이었던 부분 중에 하나는 그 나라의 국민들이 디벨로퍼들을 존중하고 그들에게 자부심을 느끼고 있다는 점이었다. 물론 이 책에서도 밝혔듯이 다른 나라에서도 디벨로퍼에 대한 부정적인 인식이 어느 정도 존재한다. 하지만 한국에 비해서는 디벨로퍼들의 역할을 존중하고 지역 사회와 디벨로퍼 간의 커뮤니케이션도 원활하다는 인상을 받았다. 그러한 모습을 보면서 부러운 감정이 든 것도 사실이다. 부디 이 책이 디벨로퍼들과 일반 대중의 간격을 좁히고 연결하는 데 기여하고 이를 통해 우리가 사는 도시가 보다 매력적인 곳이 되는 데 큰 역할을 하기를 바란다.

추천사
감사의 글
프롤로그 - 에반스톤의 벽돌 벽

1장. 비전을 제시하는 디벨로퍼
2장. 거래를 성사시키는 사람들
3장. 부동산 개발업 과정
4장. 디벨로퍼와 건축가
5장. 좋은 설계
6장. 부동산 판매하기
7장. 시장의 순환, 레버리지, 타이밍
8장. 이윤, 가치, 목적에 대한 감각
9장. 공간과 문화의 창조
10장. 디벨로퍼들과 지역 사회

부록A. 참고자료와 설명
부록B. 찾아보기
펴낸이의 말

우리는 과거에 그들을 우리 마을의 설립자라고 불렀고, 마을 광장에 그들의 동상을 세워 그들에게 존경을 표했다. 그러나 오늘날 우리는 그들을 그저 디벨로퍼라고 부른다. - 22 페이지

많은 커뮤니티 구성원들에게 있어 부동산 개발업은 불가사의한 것으로 남아 있다. 우리는 디벨로퍼가 누구인지, 무엇을 하는지, 왜 그것을 하는지를 진정으로 이해하지 못하기 때문에 디벨로퍼와 일하기 어려운 위치에 있다. 이것이 우리가 디벨로퍼를 더 잘 이해할 필요가 있는 이유다. 디벨로퍼는 계속해서 개발업에 종사할 것이며, 그들의 완성물은 공사판의 먼지가 사라진 이후에도 오랫동안 우리와 함께 남아 있을 것이기 때문이다. 이 책은 디벨로퍼를 더 잘 알아야 하는 이유에 대해 심도 있게 이해하기 위한 것이다. - 35 페이지

디벨로퍼는 우리가 삶의 많은 시간을 보내는 건물들을 만들어낸다. 우리는 그들이 만들어낸 사무실에서 일하고 쇼핑몰과 문화공간을 이용한다. 디벨로퍼가 만든 산업, 물류센터는 식품, 가구, 전자기기, 의류, 가전제품까지 우리가 소비하는 물품을 보관한다. 여행을 할 때는 디벨로퍼가 만든 호텔에서 묵고, 그들이 만든 레스토랑에서 식사를 하며, 그들이 만든 오락, 문화 시설을 찾아간다. 대부분의 미국인은 디벨로퍼들이 대량 생산한 단독주택이나 다세대주택을 임차하거나 매입해 그곳에서 자라고 살아간다. 디벨로퍼의 작업은 건물의 외형에서부터 건물들 사이의 부지까지 우리가 도시 구조라고 부르는 큰 부분을 채우고 있다. 더 중요한 것은 디벨로퍼들이 우리의 집과 일터, 그리고 삶에 대한 기본적인 관념에 영향을 준다는 것이다. - 63 페이지
로웬버그는 다른 전문 직종과 마찬가지로 건축가 역시 19세기에 길을 잃고 말았다고 생각한다. 건축가들은 그 당시에 리스크를 최소하기 위한 노력의 일환으로 설계에 집중하는 좁은 길을 택하면서 더 많은 책임을 포기하고 결과적으로 그들 자신과 그들의 직업을 핵심이 되는 직책에서 멀어지게 만들었다. 로웬버그는 “그건 전문직이 할 수 있는 가장 비극적인 실수였어요. 저는 건축가의 훈련 과정, 태도, 중요성을 고려할 때 프로젝트를 총체적으로 관리하는 자는 최고 수준의 건축가가 되어야 한다고 믿어요. 하지만 건축가는 그렇지 않았죠. 그것의 문제는 위험회피적이라는 거예요”라고 지적했다. 로웬버그는 건축가이자 동시에 디벨로퍼이기 때문에 리스크에 대한 매우 다른 시각을 견지한다. - 220 페이지

부동산 개발은 큰 숫자의 게임이며 수익성을 만들어내는 데 타이밍이 매우 중요한 역할을 한다. 프로젝트를 개발하고 시장에 선보이는 데는 수년이 걸리지만 시장의 순환 주기는 매우 짧으며 사람들의 취향은 시간이 지남에 따라 변하고 상품은 진화하며 경쟁자들은 지속적으로 공급을 늘린다. 따라서 모든 것은 유동적이다. 이와 같은 이유들 때문에 개발은 한계이익과 한계손실에 대한 비즈니스라기보다는 대범한 계획이 필요하면 잠재적으로 이익과 손실 사이에서 크게 왔다갔다 할 수 있는 비즈니스라고 할 수 있다. 개발은 레버리지를 만들어내기 위해서 다른 사람들의 돈을 사용하며 수익을 증진시켜 투자자들에게 돌려주는 사업이다. 그래서 개발은 장기적인 현금 유동성 관리와 위기 관리를 해야 하는 게임이라고 할 수 있다. 성공은 시장 순환, 레버리지, 타이밍에 의해 직접적으로 좌우되며 시장에 뒤늦게 뛰어들면 비참한 결말을 맞을 수 있다. - 315 페이지

만약 당신이 디벨로퍼에게 그들이 하는 일이 무엇인지 물어보면 대부분의 디벨로퍼는 ‘좋은 디벨로퍼’가 하는 일과 ‘나쁜 디벨로퍼’가 하는 일을 구별할 것이다. 그리고 그들은 대중들이 좋은 디벨로퍼가 진정으로 장소와 커뮤니티, 임차인과 거주민들의 행복, 오래 지속될 유산을 만드는 것에 신경을 쓴다는 것을 이해하지도 믿지도 못한다고 하소연한다. 디벨로퍼 콜린 바가 말한 것처럼 “좋은 것을 원한다면 탐욕이 우선시되어서는 안 된다” 만약 당신이 디벨로퍼에게 목표가 무엇인지, 왜 지금 하고 잇는 것을 하며 무엇을 이루고 싶은지를 물어본다면, 대부분의 디벨로퍼는 이윤 창출이 매우 중요하지만 좋은 설계, 높은 질의 상품, 훌륭한 서비스, 고객들의 행복, 좋은 평판, 매력적인 장소의 구성, 지역 사회 공헌, 유산, 일할 때의 즐거움 등에 대해 관심을 가진다고 말할 것이다. - 369 페이지

디벨로퍼는 다른 사람들이 보지 못하는 기회를 발견하고 미래에 있을 새롭고 이전과는 다른 물리적 환경을 상상하고 창조해 낼 수 있는 기업가들이다. 디벨로퍼는 낙관적이며 수많은 난관에 부딪혀도 프로젝트를 밀고 나가고 완성해낼 수 있는 자신감을 가진다. 디벨로퍼는 성공하기를 원하기 때문에 유연하고 창의적이며 피드백에 열려 있고 계속해서 새로운 정보를 반영하여 적응해 나갈 줄 안다. - 448 페이지