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어느 시기에 들어가느냐에 따라 수익이 다른
재개발 재건축, 이 책으로 고수익 시점을 잡아라!

부동산은 언제나 매력적인 투자대상이다. 그러나 모두가 탐내는 가장 돈 되는 지역은 더 이상 투자할 곳이 없어 보인다. 과연 정말 그럴까?
홍콩, 베이징, 상하이의 스카이라인을 보다가 서울의 한강변을 보면 아직도 건물을 지을 수 있는 공간이 많다는 걸 느낄 수 있다. 새 아파트에 대한 꾸준한 수요, 높은 수익률, 적은 초기자본금 등 재개발 재건축 투자는 대한민국 최고의 부동산 블루칩이다.
《난생처음 재개발 재건축》은 재개발 재건축 전문 변호사, 공인중개사, 감정평가사가 알려주는 쉽고 빠른 투자 지침서다. 도시 및 주거환경정비법 이해하기, 감정평가액 파악하기, 저평가된 물건 분석하기, 발 빠르게 정보 파악하기 등 수많은 재개발 재건축 관련 업무를 다루면서 투자를 통해 큰 이익을 얻은 사람들, 돈을 잃은 사람들을 많이 봐오면서, 투자 시에 무엇을 확인하고 살펴봐야 하는지 알려준다. 또한 전국적으로 재개발 재건축 정비사업이 어떻게 진행되고 있는지 한눈에 볼 수 있도록 각 시도별 현황표를 담았다.
건물은 시간이 지날수록 노후화되고 거리는 지저분해지면서 언젠가 정비구역이 된다. 이 책을 통해 느닷없이 다가오는 투자의 순간을 바로 붙잡길 바란다.

재개발 재건축 전문 변호사, 공인중개사, 감정평가사가
알려주는 쉽고 빠른 투자 지침서

재개발 재건축 시장이 들썩거리고 있다. 투기 방지와 규제 완화를 예고하는 정보들이 계속 나오고 있다. 투자의 순간을 놓치지 않기 위해 사람들이 재개발 재건축 시장을 기웃거리고 있다. 나도 이 기회를 놓치면 안 될 것 같은데 뭔가 어렵고 복잡해보인다. 재개발 재건축은 아무나 못 하는 걸까? 아니다. 법을 알면 쉽다!
《난생처음 재개발 재건축》은 재개발 재건축 전문 변호사, 공인중개사, 감정평가사 함께 모여 초보자들이 꼭 알아야 하는 재개발 재건축 사업의 모든 것을 담았다. 간단한 용어 설명부터 조합원의 문제점 발견하기, 사업 단계별 놓치지 말아야 할 포인트, 감정평가액 잘 받는 법, 부동산 중개업소 활용법 등까지 전문가의 안내대로 하면 ‘똘똘한 한 채’를 가질 수 있도록 한다.
PART 1에는 재개발 재건축 시장에 왜 투자해야 하는지 설명하면서, 초보자들은 헷갈릴 수 있는 재개발과 재건축의 차이점, 사업 절차 설명, 관련 용어 설명 등을 담았다. PART 2는 재개발 재건축 관련법에 대해 설명한다. 도시 및 주거환경정비법, 도시개발법에 대한 설명과 조합원의 자격요건 및 문제점 파악하기, 개정 전 법률이 적용되는 케이스들을 알려준다.
PART 3에서는 분양가 예측 방법을 알려준다. 내가 사고 싶은 물건의 가치를 최대로 높일 수 있도록 감정평가액을 잘 받는 방법을 알려주고, 최대 수익을 올릴 수 있는 시기를 파악하도록 돕는다. 실제 감정평가액 산출법을 연습하게 해준다. PART 4는 숨어 있는 노다지와 같은 저평가된 물건을 찾고, 비례율만 믿지 말고 최종 투자 여부를 판단하도록 주의를 준다.
PART 5는 다른 사람보다 빠르게 먼저 좋은 정보를 알 수 있는 방법을 알려준다. 클린업시스템에서 정비사업 진행단계를 파악하기, 부동산 중개업소 활용하기, 경매로 투자하기 등 다른 사람이 눈치채지 못한 좋은 물건과 정보를 알 수 있는 방법을 담았다.
마지막으로 PART 6은 투자 주의사항을 소개한다. 입주권에 관한 것, 나대지에 관한 것, 피해야 할 물건, 용적률의 함정 등 쉽게 판단해 들어갔다 큰 낭패를 당하지 않도록 미리 사전에 체크하게끔 안내한다. 전국적으로 재개발 재건축 정비사업이 어떻게 진행되고 있는지 한눈에 볼 수 있도록 각 시도별 현황을 알려준다.

머리말

PART 1 재개발·재건축 시장은 여전히 블루칩이다
01 재개발·재건축 지금 투자해도 괜찮을까
02 재개발과 재건축, 분명히 구분하자
03 사업 절차를 알면 개념이 선다
04 투자하기 전에 용어부터 이해하자

PART 2 법을 알면 수익성이 보인다! 관련법 이해하기
01 도시 및 주거환경정비법, 도시개발법 반드시 알고 시작하자
02 조합원이 되기 위한 자격조건
03 기존 조합에 문제가 있다면
04 각 단계별로 놓치지 말아야 할 포인트
05 조합 임원 해임절차
06 개정 전 법률이 적용되는 경우
07 단지 내 상가 소유자가 재건축에 반대하면

PART 3 물건 고르는 안목을 길러라! 분양가 예측하기
01 감정평가액을 잘 받으려면
02 감정평가의 기초 파악하기
03 부동산 스펙 파악을 위한 공적장부 확인사항
04 감정평가액 추정하기
05 최대 수익을 올릴 수 있는 시기 파악하기
06 비례율, 권리가액을 계산하면 사업성이 보인다?
07 추가분담금, 얼마나 내야 할까
08 사업 보고서에서 놓치지 말아야 할 것들
09 토지 감정평가액 산출 연습

PART 4 저평가된 물건을 찾아라! 사업성 분석하기
01 재개발·재건축사업 투자 시 중요 체크항목
02 저평가된 물건의 특징
03 비례율을 맹신하지 마라

PART 5 정보가 돈이다! 남보다 한 발 먼저 정보 파악하기
01 클린업시스템에서 정비사업 진행단계 파악하기
02 투자 분석하기 : 용산 지역
03 등기사항증명서에서 지분 확인하기
04 부동산 중개업소 활용하기
05 부동산 중개업소에서 꼭 확인해야 할 것들
06 경매로 재개발·재건축 투자하기
07 재개발·재건축 투자에도 파생상품이 있다
08 투자 타이밍을 잡아라
09 시유지, 국공유지에 집이 있어도 조합원입주권을 준다?

PART 6 모르면 크게 손해 본다! 투자 주의사항
01 여러 주택을 보유한 사람의 주택을 매수하면 입주권도 여러 개?
02 재당첨 제한
03 나대지도 입주권을 준다?
04 이런 물건은 피하자
05 용적률의 함정
06 토지 따로 건물 따로면 입주권도 따로?
07 도로부지도 입주권을 준다?

부록 전국 재개발·재건축 정비사업 목록

재개발이 뭔지 재건축이 뭔지 구별할 줄 몰라도 괜찮은 수익을 올렸다면 문제는 없을 것이다. 마치 와인인지 소주인지 모르고 마셔도 취해서 기분 좋으면 그만이라고 한다면 그 말도 맞다. 그런데 재개발·재건축 투자에서는 뭐가 다른지 알아야 기분 좋게 취할 수 있다. 다시 말해서 어떻게 다른지 알아야 사고 나서 나중에 아파트를 받을 수 있는 물건인지, 돈이 될지를 판단할 수 있는 것이다. 예를 들면 재개발은 토지 또는 건축물 중 하나만 소유해도 분양권이 있고, 재건축은 토지와 건물을 소유해야 분양권이 있다. 재개발지역이라면 나대지나 공장도 투자대상이 될 수 있다. _ p.23

우리가 관심을 가져야 할 것은 기존 시가지를 부수고 새 아파트를 받게 되는 재개발·재건축 투자이므로 도시 및 주거환경정비법을 살펴봐야 한다. 이 책에도 발췌하여 수록되어 있지만, 변호사가 아니어도 중요한 조문들은 직접 찾아서 읽어볼 필요가 있다. 법률과 대통령령, 조례는 시시각각 바뀐다. 그리고 부칙규정도 잘 살펴봐야 정확한 해석을 할 수 있다. 도시정비법과 그 시행령, 시행규칙, 조합정관 또는 추진위원회 운영규정, 시도조례까지 확인한다면 금상첨화다. _ p.44

평범한 일상생활을 영위하며 자신의 부동산에 대해 감정평가를 받거나 더 나아가 감정평가사를 개인적으로 만날 일은 흔치 않다. 그러나 현실에서는 감정평가가 알게 모르게 매우 빈번하게 일어난다. 여러 가지 사정으로 소유자가 모르는 감정평가도 많이 발생하지만 ‘소유자가 알게 되는 감정평가’, 즉 보상·소송·재개발 재건축·상속증여세·경매·담보·자산재평가 등의 이유로 감정평가를 받으면 한 번 결정된 감정평가금액이 부동산에 미치는 파급력이 매우 크다. (중략) 재개발사업의 현금청산금 역시 감정평가사의 평가액으로 결정된다. 주택 구매자의 담보대출액은 해당 은행과 협약된 감정평가사가 감정평가를 하고 그 감정평가금액에 LTV(Loan to Value, 대출비율)를 적용하여 확정된다. 공익사업에 편입되는 토지 등에 대한 보상금도 마찬가지로 모두 감정평가금액으로 결정된다. 이처럼 부동산 감정평가금액을 기준으로 수많은 법률 효과가 발생하고 사실관계가 정리된다. 그러므로 감정평가와 그 결과의 중요성은 두말할 필요가 없다. _ p.89~90

부동산을 볼 때 가장 중요한 것이 무엇인지 물으면 많은 사람들이 ‘Location, Location, Location!’이라는 문장을 떠올린다. 물론 지리적 위치, 이른바 입지가 매우 중요한 것은 두말할 필요가 없다. 그런데 재개발·재건축 시장에서는 입지만큼이나 가격을 결정하는 핵심적인 요소가 있다. 바로 대지지분이다. 대지지분이란 아파트(혹은 다세대주택)단지의 전체 대지면적을 세대수로 나눠서 등기사항전부증명서에 표시한 면적이다. 전체 아파트(다세대주택) 토지면적에 각 세대당 갖는 토지지분이라고 생각하면 쉽다. 토지의 크기는 정해져 있으니 세대수가 적을수록 나눠 가질 대지지분이 커질 것이다. 그리고 대지지분이 클수록 노후아파트(다세대주택)를 철거하고 맨땅에 신축할 때 더 많은 아파트를 지어낼 수 있다. 그러면 조합원에게 분양을 하고도 남는 일반분양 세대수가 많아진다. 이는 곧 해당 정비사업의 수익성이 높아짐을 의미한다. 이에 개별 부동산 등기사항전부증명서를 통해 개별 대지지분의 크기 및 해당 사업장의 평균 대지지분을 확인해야 한다. _ p.134

인간의 경제활동은 이기심에 기초한다. 공인중개사도 마찬가지다. 공인중개사는 결코 고객의 이득을 위해 일하지 않으며 본인의 이익을 위해 일할 뿐이다. 따라서 거래를 성사하기 위해 리스크에 대한 정보는 최소로 제공하고 장밋빛 미래만을 강조하는 경우가 많다. 그들이 명백한 허위사실을 말해서 고객(투자자)을 기망하지 않는 한 고객의 투자와 수익에 대한 최종 책임은 없다. 늘 책임은 투자자 본인에게 있다. 그러므로 공인중개사를 통해서 장밋빛 비전을 들었다 해도 리스크를 최소화하는 것은 본인 몫이다. 본인이 스스로 투자하고자 하는 정비구역에 대한 정확한 정보, 진행단계, 사업성 등 여러 정보를 파악해서 판단해야 한다. 클린업시스템, 각 지자체의 시청 홈페이지에 게재되어 있는 정비구역에 대한 객관적인 정보를 잘 활용하도록 하자. _ p.160