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집값 이기는 정부는 없다 부동산도 시장이 답이다

경제보다 정치가 앞선 좌파 정권의 실패한 부동산 정책의 민낯을 파헤친다. 사람은 누구나 ‘내집’을 갖고 싶어 하는데 왜 내집 장만은 점점 더 어려워지는가? 집값을 잡겠다고 정권이 팔 걷고 나설수록 왜 집값은 오르기만 하고, 집을 가진 자도 안 가진 자도 못살겠다고 아우성치는가? 정책이 시장을 거스르기 때문이다.

땅과 집은 국가가 소유해 전 국민에게 균등하게 나눠 빌려주어야 한다고 믿는 분들은 이 책을 읽지 마십시오. - 당신이 가진 집부터 내놓으십시오.
부자들에게서 빼앗은 가난한 자들의 몫을 도로 빼앗아 가난한 자들에게 나눠줘야 한다고 믿는 분들은 이 책을 읽지 마십시오. - 당신이 가진 재산부터 내놓으십시오.
북한은 우리 민족이며, 외세의 간섭 없이 우리 민족끼리 통일을 이뤄야 한다고 믿는 분들은 이 책을 읽지 마십시오. - 지금 북으로 가십시오. 미국에 유학 보낸 자녀들도 함께요.
자, 남은 사람끼리 책을 읽어 봅시다. … 저런, 한 분도 안 가고 남으셨나요? 그야말로 실패한 부동산 정책의 민낯이로군요.

국민이 내집 갖기를 원하지 않는 정권
서울ㆍ부산시장 보궐선거 결과로 들어난 민심을 새삼 들먹일 것도 없이, 문재인 정부의 부동산 정책은 역대 최악의 대실패다. 이유는 단 하나, 정책은 집값을 이기지 못하기 때문이다. 시장에 순응한 정부는 집값을 잡는 데 비교적 성공했고, 시장을 거스르는 정부는 어김없이 집값 폭등을 불렀다는 것은 지난 20년간의 통계가 웅변한다. ?집이 언제나 이긴다?(에이드리안 킴 지음, 기파랑, 2021)는 문재인 정부의 실패한 부동산 정책의 민낯을, 자유시장경제를 신뢰하는 보통 시민의 입장에서 고발하는 글이다.
저자는 지방도시 출신으로 서울에서 대학을 나오고 직장을 다니며 내집을 마련한 40대 남자 화이트칼라. Adrien Kim이라는 닉네임으로 2만 명 이상의 페친과 팔로워와 소통하고 있다. 노무현 정부 말년부터 이명박, 박근혜 정권 할 것 없이 때로 과하다 싶게 부동산 정책을 비판하는 포스팅을 쉬지 않고 올렸으나, ‘부동산 정책 백전백패’ 문재인 정부 4년차를 맞으면서 더 이상 참을 수 없어 자신의 생각과 경험을 일반 독자와 공유하기로 결심했다.

시장이 원하는 공급보다는 수요를 틀어막아 정반대로 가는 정권이, ‘정책’이 아닌 ‘정치’적 목적으로 부동산 시장에 개입하여 온갖 분탕질을 친 결과 최소 2배씩의 집값 폭등이 일어났다. (‘들어가며’, 5쪽).

그러면서 더 근본적으로, “좌파 정권은 ‘없는 자’가 ‘가진 자’로 되는 것을 원하지 않는다”는 결론에 다다른다. “세입자를 계속 세입자로 살게 해야 그들이 상대적 박탈감을 많이 갖고, 좌파 성향이 강해지니 좌파 정당의 든든한 표 장사 호갱님이 된다”는 것(‘내집 갖지 말라는 나라’, 18쪽). “개개인이 현명해야 이런 정권의 협잡질에 속지 않으며, 생존할 수 있다”면서, “객관적 이성으로 현실을 냉정하게 직시할 수 있는 개인들이 모인 건강한 사회가 되는 데 이 책이 조금이라도 역할을 하기를” 저자는 기대한다(‘들어가며’, 5쪽).
제1부 ‘시장과 싸우는 정권’은 부동산 정책, 제2부 ‘밥그릇 걷어차는 권력’은 경제 정책 비판이다. ‘집은 원래 빚내서 사는 것이다’, ‘청약가점제는 불공정의 끝판왕이다’ 등, 내집 마련 때문에 속앓이를 해 본 사람이라면 무릎을 칠 꼭지글이 가득하다. 집값 오른 책임을 집 가진 자들의 탐욕으로 몰아붙이는 공세에 속 터져 본 당신이라면 ‘세계 1위 부동산세 약탈 국가’, ‘프리라이더 천국’ 같은 글에서 위로를 받을 수 있다. ‘직(職)보다 집’, 공관 재테크 등 청와대와 여권 인사들의 내로남불 행태를 시세, 대출이자, 세액 등 수치를 대입해 풀어내는 대목들은 카타르시스를 느끼게 할 정도. 남북 경협과 스포츠 교류 반대, 자유와 번영의 소중함, 우리에게 미국이 중요한 이유 등, 경제를 비껴간 생각들을 따로 제4부 ‘어떻게 만든 나란데’에 모았다.

그러니, 집은 필수다
10년 동안이나 부동산 정책을 비판하는 글을 써 왔다면, 혹시 아직 집이 없거나 있는 집을 키우거나 늘리고 싶어 하는 사람들을 위한 팁 같은 것을 없을까? 있다. 다만, 모든 성공한 기업가와 투자자들이 입을 모아 말하듯 집테크에도 왕도(王道)는 없다. 정도(正道)만이 있을 뿐.
제3부 ‘호모 에코노미쿠스’는 경제적 인간(Homo economicus)을 자임하는 저자의 집테크와 재테크 경험담이다. 자신은 금수저ㆍ은수저는 아니라도 다행히 빚은 물려받지 않은 동수저쯤은 돼서 사회생활 초년부터 월급의 70퍼센트를 저축할 수 있었다며, 2030세대들에게 수입의 절반 저축은 기본이라고 권고한다. 코인이나 주식보다 집, 오피스텔보다 아파트, 안정적 임대수입(정권이 딴지만 걸지 않는다면) 등은 훌륭한 노후 대비 팁이 될 수 있다. ‘서울, 강남’이 집값의 표준일 수는 없으며, 강남에서 먼 데서 ‘분수에 맞는 집’부터 잡아 대출과 레버리지를 활용해 키워 나가라는 충고는 한때나마 소확행, 욜로, 집보다 자동차에 한눈팔던 동수저ㆍ흙수저의 정신을 번쩍 들게 한다.

1부_ 시장과 싸우는 정권
내집 갖지 말라는 나라 / 2ㆍ4대책? 선거용 말잔치, 토지 국유화일 뿐 / 집은 원래 빚내서 사는 것이다 / 재건축 초과이익 환수의 결과 / 지겨운 원가 타령, 분양가 통제의 결과 / 왜 꼭 강남이 기준? / 청약가점제는 불공정의 끝판왕이다 / 세계 1위 부동산세 약탈 국가 / 전월세 폭등의 이유 / 당신이 사는 집이 당신을 말해 줍니다 / 정책의 배신 / 젊은 실수요자와의 전쟁 / 프리라이더 천국 / 고층화가 맞다 / 한강변 경관은 왜 답답할까 / 아파트가 답이다 / 가장 인공적인 자연이 가장 아름답다 / 균형발전이라는 망령

2부_ 밥그릇 걷어차는 권력
기업가 박대하는 나라 / 오너 경영 아니었으면 삼성은 없다 / 성장 없이 소득 없다 / 경쟁력 깎아 먹는 최저임금 인상 / 큰 정부 vs 신자유주의 / 가장 큰 복지는 SOC 투자 / 노력보다 한 방 / 그들만의 찬스 / 낙하산과 귀족 / ‘을지로 노포’의 진실 / 무한 생색, 절대 무책임 / 보편복지는 보편증세로만 가능하다 / 공무원 천국은 국민의 지옥 / 복지국가엔 사다리가 없다 / 손님 적어 편한 자영업자는 없다 / 의사는 땅 파먹고 사나 / 사다리 걷어차는 입시 채용

3부_ 호모 에코노미쿠스
서울 답사기 / 30대는 집을 장만해야 할 시기다 / 사내유보금과 개인유보금 / 집은 분수에 맞게 / 무주택이라는 투기 / 주식은 가(家)욋돈으로 하는 것이다 / 아파트냐 오피스텔이냐 / 당신의 월 주거비를 따져 봅시다 / 조세는 집값으로 전가된다 / 아파트의 진화 / 사교육 소비는 미친 짓이다 / 청년에게 돈 말고 일을 / 나이 들수록 도시 살아야 / 노후 대비, 얼마면 될까

제4부_ 어떻게 만든 나란데
대한민국, 운도 좋았지 / 4·3은 공산 폭동이다 / 국제시장과 인천상륙작전 / 도와준 나라 고마운 줄 모르고 / 통일은 쪽박이다 / 스포츠로 평화를 살 순 없다 / 북 SOC 연결은 국부 유출 / 이미지 정치의 승리

왜 문 정권과 더불어민주당 자치단체장들은 임대주택만을 강권하는 것일까? 자기 집 사서 잘 꾸며 정착해 살고 싶은 사람들에게 왜 자꾸 임대주택에 세들어 살라고 하는 건가? 유·무주택자 편가르기 선동으로 증오를 부추기고, 보수 정당 대신 좌파 정당에 투표할 계층을 늘리기 위한 장기 집권 플랜이 아니라면 무엇일까?
재산권은 현대 자유민주주의의 가장 중요한 가치다. 존엄한 자유 시민의 기본은 자력으로 우뚝 서 자립하는 것이다.
그러나 기본적으로 좌파 정권은 ‘없는 자’가 ‘가진 자’로 되는 것을 원하지 않는다. 사람은 자신이 소유권을 행사하고 정주하는 영토, 집을 갖게 되는 순간부터 ‘지킬 것’이 생기고, 그렇게 되면 자연히 재산권과 책임감을 중시하는 보수 성향을 띠게 되기 때문이다. 그러니 세입자를 계속 세입자로 살게 해야 그들이 상대적 박탈감을 많이 갖고, 좌파 성향이 강해지니 좌파정당의 든든한 표 장사 호갱님이 된다. (‘내집 갖지 말라는 나라’, 17-18쪽)

청년을 위한 최선의 경제정의는 LTV 95%다.
대출을 집값의 40%에서 틀어막고, 특정 가격대를 초과하면 20%에서 심지어 대출을 금지하는 나라는 OECD 어디에도 없다. 부모에게서 증여받았든지 사업이나 재테크로 특출난 성공을 거둔 귀재가 아니고서야 어떻게 젊은 나이에 집값의 60~100%에 해당하는 현금을 동원할 수 있겠나? 물려받은 것 없고 증여 받은 것 없어도, 월급이든 자영업이든 증명 가능한 소득이 있는 사람이면 누구나 목돈 없이도 집값의 80% 이상을 대출받을 수 있게 해 주고, 대출금을 20~30년 분할상환하며 자기 집을 사서 보유할 수 있게 해 주는 게 글로벌 스탠더드다. (‘집은 원래 빚내서 사는 것이다’, 25-26쪽)

거래세가 무거우면 보유세, 양도세가 가볍고, 보유세가 무거우면 거래세, 양도세가 가벼우며, 양도세가 무거우면 거래세, 보유세가 가벼운 것이 글로벌한 조세철학의 이치다.
보유 자산의 시장가치가 올랐다고 해서 미실현 이익에 대해 마구잡이 증세를 하는 것은 국가의 폭력이며 야만이다. 평가차익으로 평소에 보유세를 많이 냈으면 그 차익을 실현할 때의 양도세는 안 거둬야 하지 않나? 왜 이익은 한 번인데 세금은 중복해 거두나? (‘세계 1위 부동산세 약탈 국가’, 52-55쪽)

주말 늦은 밤, 서울발 열차에서 사무관으로 보이는 사람이 차관 보고자료 작성한다고 세종 청사에 있는 타 부처, 타과 직원들과 열심히 통화하며 작업중이더라. 중간에 가족과도 통화를 하던데, 아마도 주말에는 가족과 집이 있는 서울에 오고 주중에는 세종시에 혼자 기거하는 듯했다. 그러고 보면 경부고속도로엔 산하 기관 직원들을 세종 청사로, 공무원들을 여의도로 실어 나르는 승합차도 많다. 공무원들은 매일 경부고속도로를 9인승 승합차로 버스 전용 차선을 이용해 왕복하거나, 철도를 이용하면 더 한심해지는 게 오송역에서 20km 거리인 세종시까지 또 30분을 허비한다. 그냥 광화문 세종로를 중심에 두고 양쪽으로 도열한 청사에 정부 부처들이 모두 모여 있었더라면 부처 간 업무 협의도 잘되고 주말 부부도 양산되지 않을 텐데 이런 비효율이 어디 있나?
균형발전 운운하는데, 한국을 미국·중국 같은 대국으로 착각하지 말자. 다핵 구조는 대국 아니면 봉건제·연방 국가 전통이 유구해 지방마다 서로 다른 나라의 특성을 갖는 독일 같은 경우에나 맞는 말이다. 한국은 서울 단핵 구조로 족하고도 남는 나라다. 대표 도시의 경쟁력이 국가의 경쟁력이 되고, 대표 도시의 이미지와 브랜드가 그 국가를 규정한다. (‘균형 발전이라는 망령’, 100-103쪽)

“오너는 배당이나 받고 의결권 행사하면서 전문경영인한테 맡기라”는 말을 쉽게들 한다. ‘전문’경영인이란 말에 혹할지 모르는데, 그렇게 했다면 지금의 삼성반도체도, 1인당 GDP 3만 달러 선진 한국도 없었다.
오너 경영은 전문경영보다 과감한 투자 의사 결정을 빠르게 할 수 있으며, 월급 사장인 전문경영인이 장기적 기업 가치 제고보다 단기 실적 우선, 자신의 연임과 급여를 극대화하려는 데서 비롯되는 ‘대리인 비용’이라는 손실을 최소화할 수 있다는 장점이 있다. 호암 이병철 회장의 후사를 이건희 회장이 아닌 전문경영인이 맡았다면, 세계 1위 제조 기업이자 한국을 선진국으로 이끌고 홀로 먹여 살리고 있는 삼성전자의 반도체 신화와 일류 IT 제품들은 없었다. 삼성그룹이 전문경영인 체제였다면 그냥 이사회에서 무난하게 통과되고 스스로의 장기 선임과 최소 위험, 급여 극대화를 할 수 있게 계속 밀가루·설탕·양복지를 만드는 길을 택했을 것이다. 전자와 반도체가 없는 한국의 1인당 GDP도 5천~1만 달러대 개도국에 머물렀을 것이다. (‘오너 경영 아니었으면 삼성은 없다’, 114쪽)

일자리는 경제 성장의 결과물이지 수단이 될 수 없고, 경제 성장은 생산성 향상과 부가가치 증대의 산물이며, 이는 결국 기업 하기 좋은 환경과 투자·이윤 인센티브에서 비롯될 뿐이라는 지극히 당연한 경제 원리를 무시한 채, 목적(결과)과 수단이 뒤집힌 꼰대들의 도그마대로 세상을 재단하고 끌고 나가려 하니 일자리는 멸종되고, 사상 최대 실업자 수와 사상 최고 청년실업률 수치를 찍는다. 글로벌 호황기에 한국만 경제성장률이 세계 평균보다 25% 이상 뒤지고, 오일 쇼크나 IMF 같은 특수 상황도 아닌데 한국의 경제성장률이 사상 최초로 미국보다 뒤지는 사태가 벌어진다. 옆 나라는 사람이 모자라서 아우성인데 한국엔 일자리가 없어서 아우성이다.
그럴 줄 몰랐다고? 너희는 몰랐다는 말 한마디로 끝이지만, 사람들은 일자리와 재산을, 누군가는 목숨을 잃었다. (‘성장 없이 소득 없다’, 123-125쪽)

부동산은 쉽게 사거나 팔기 어렵고, 여차하면 눌러앉아 버리면 그만이다. 전 재산에 빚까지 내서 올인을 해도 불안하지 않은 현용 가치를 자랑한다. 가지고 있으면 월세 수익도 쏠쏠해 주식의 시세차익과 채권의 이표수익을 합성한 하이브리드적 상품이 된다.
“그냥 대출 당겨서 집 사는 게 낫다. 코인에 전 재산 플러스 빚까지 내서 레버리지 넣어 수익까지 낼 자신이 없으면.”
대출이든 뭘 하든 집부터 사는 게 맞다. 그래서 주식이라는 것은 집을 가진 후에 남는 돈, 즉 가(家)욋돈으로 하라는 것이다.
남다른 재능과 기질을 요하는 투자는 좋은 투자라 할 수 없다. 좋은 투자란 누구든지 직관적으로 이해가 가능하고, 평범한 아저씨와 아줌마들도 실행하여 그 과실을 누릴 수 있어야 하는 것이다. 그런 면에서 부동산 시장은 금융시장의 어떤 것보다도 건전하고 국민적으로 중산층 자산 축적을 위하여 장려해야 할 투자처이다. (‘주식은 가(家)욋돈으로 하는 것이다’, 210-211쪽)

급진적이든 점진적이든, 통일 그 자체에 반대한다.
최선의 대안은 무엇인가? 그냥 북조선이 알아서 중국·베트남처럼 자체적으로 체제를 개혁하고 깡패 국가에서 정상 국가로 변모하면 된다. 그 비용은 북조선이 알아서 개혁 개방하고 시장경제로 변모하면서 자체 부담하면 된다. 그냥 다른 나라로 영구히 각자 제 갈 길을 가면 된다. 발달 수준이 하늘과 땅 차이인 두 나라 사이에서, 북조선을 억지로 병합해 드는 천문학적인 비용과 불안정을 선진국인 한국이 감내할 이유가 없다.
이쯤이면 인정할 때도 됐다. 통합은 서로가 호혜의 시너지를 얻을 수 있을 때만 의미가 있다. 일방적 희생의 통합은 공멸의 길이다. 통일은 불가능하며, 되어야 할 이유도 전혀 없다. (‘통일은 쪽박이다’, 270-274쪽)

월 30만 원 내고 쪽방 고시원을 주거지로 삼는 사람들이 한편에 있는데 다른 한편에선 비인기 분양주 택보다도 좋은 입지와 품질의 고급 임대주택을 공급하겠다는 소셜 믹스라는 부조리에 침묵해서는 안 된다. 임대주택의 최고 품질이 분양주택의 최저 품질을 넘어서는 것은 납세자인 주택 보유자와의 형평 그리고 상식에도 어긋나는 행위다. 임대주택은 얼마든지 자기 능력으로 집을 임차할 수 있는 사람들을 대상으로 한 인기 단지 시프트, 신혼 임대, 청년 임대가 아닌 정말 최저한의 주거가 필요한 고시원 입주자들과 같은 이들을 위한 주거 품질 하한 보장 요건이다.
자기가 중산층이라면, 복지 정책 수술 필요성을 인정하며, 복지는 자력으로 충분히 먹고살 수 있지만 분수를 넘는 생활을 원하는 중산층에게 보육비니 유치원비니 무상급식이니 고급 임대주택이니 퍼주는 매표 행위가 아닌, 정말 한계에 있는 이들의 생활수준의 하한을 정의하고 보장하는 것이어야 하며, 복지의 목표는 한 명이라도 더 그 수급 대상에서 탈출하게 하는 것임을 알고 한정된 재원을 거기에 쓰라고 주장하는 게 맞다. (‘나가며: 경제정의 선언’, 294쪽)