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서울 재개발, 아직도 투자 기회는 있다!
한남뉴타운부터 수색·증산 뉴타운까지
서울 재개발 주요 구역을 한눈에!

서울 재개발ㆍ재건축 시장은 이른바 오세훈 효과에 들썩거리고 있다. 2021년 4월 보궐선거에서 당선된 오세훈 시장이 민간 정비사업 규제를 완화해주겠다고 했기 때문이다. 이 와중에 정부는 도심 공공 복합개발사업 2차 후보지까지 발표했다. 서울의 희소성과 새 아파트 공급의 한계를 깨달은 정부가 공공재개발이라는 카드를 꺼내 든 것이다. 서울과 같이 아파트를 지을 땅이 절대적으로 부족한 지역에서는 재건축·재개발 정비사업을 통하지 않고서는 새 아파트를 공급하기 어렵다. 사업성이 뒷받침되는 정비사업 구역도 무한정 나오지 않는지라 서울에 남아 있는 재개발 구역들의 희소성은 시간이 지날수록 점점 더 커질 것이다. 결국 서울은 재개발·재건축 정비사업을 통해 새 아파트 투자의 답을 찾아야 한다.
이 책이 서울 재개발 정보에 대한 투자자의 갈증을 속 시원하게 해결해줄 것이다. 정비사업의 개념과 절차, 재개발 투자의 주의사항과 수익성 계산, 각종 규제, 서울 대표 재개발 구역들에 대한 상세한 설명까지 담은 이 책과 함께 재개발 투자의 첫걸음을 떼보자.

이 책 한 권이면 서울 재개발 투자 완전 정복!성공하는 투자를 위한 재개발 A to Z

재개발은 대표적인 투자형 부동산으로, 서울 강남에 집중된 재건축과 달리 서울 대부분 지역에 고르게 분포하고 있다. 오래된 주택을 허물고 새 아파트를 짓는 것은 재건축과 같지만, 재개발은 주택 주변의 기반시설도 같이 개선하는 사업이다. 즉 재건축사업은 주거환경이 양호하나 주택(아파트)의 노후화를 개량하는 사업이고, 재개발사업은 주거환경이 열악한 지역의 도시환경 전반을 개선하는 사업이다. 재개발은 주로 단독주택이나 다세대주택 등 노후화된 주택을 대상으로 한다. 오래된 아파트에서 새 아파트로 개발하는 재건축보다 조합원들의 이해관계가 더 복잡하기 때문에 보다 세밀한 분석과 전략이 필요하다.

서울 재개발 핵심 구역 총망라!
살아 있는 최신 정보를 담은 재개발 투자의 바이블

이 책은 총 2부로 나눠져 있다. 1부 ‘한 권으로 끝내는 재개발 투자’에서는 재개발 투자 전 반드시 알아야 하는 개념과 지역주택조합, 가로주택정비사업, 공공재개발 등 함께 알아두면 좋을 정보를 정리했다. 이에 더해 재개발사업 절차를 하나하나 알려주면서 수익성 투자 전략, 수익성 분석을 통해 재개발 투자 성공의 길로 들어가도록 돕는다. 2부 ‘서울 재개발 투자지도’에서는 신흥 부촌으로 떠오른 마용성 지역과 그 외 지역으로 나누어 투자자가 눈여겨봐야 할 알짜 재개발 구역을 소개한다. 각 지역의 진행상황과 발로 뛰지 않으면 알기 힘든 현장 정보까지 담아, 현장에 가지 않아도 마치 임장을 한 것같이 생생한 재개발 현장의 정보를 접할 수 있어서 많은 도움이 된다.
부동산 투자자들이 어려워하는 재건축ㆍ재개발 정비사업 관련 법령을 쉽게 풀어서 설명해주는 동시에 서울 대표 재개발 구역의 최신 정보를 생생하게 담아낸 이 책으로 재개발투자 성공을 기대해본다.

전철(‘부동산을 사랑하는 사람들의 모임’ 대표)
자주 바뀌는 부동산 규제와 수시로 개정되는 「도시 및 주거환경정비법」의 특성상 현장의 공인중개사들도 재개발은 부담스러워하는 분야다. 조합과 조합원 간의 분쟁, 서울시와의 힘겨루기 등 사업 진행에 변수도 많은데, 이 책은 현장을 발로 뛰지 않으면 알기 힘든 재개발 구역의 정보까지 잘 담아냈다. 부동산 투자자뿐만 아니라 일선의 중개사에게도 추천하고 싶은 보석 같은 책이다.

문수성(건축사)
이은홍 대표는 한결같이 성실하게 부동산 현장에 자리를 지키고 있는 분이다. 여러 재개발 책을 봤지만 이 책처럼 내가 궁금한 내용을 잘 정리한 책을 본 적이 없다. 어려운 내용을 어렵지 않게, 현장에 가지 않아도 마치 임장을 한 것같이 생생한 재개발 현장의 소식을 접할 수 있어서 많은 도움이 된다.

이대주(세무사)
내가 읽은 재개발 책은 두 종류였다. 너무 어렵거나 너무 알맹이가 없거나. 이 책은 어렵지 않으면서 알맹이도 가득하다. 일반 정비사업부터 가로주택정비사업까지, 한남뉴타운부터 수색·증산 뉴타운까지 버릴 내용이 하나도 없다. 재개발에 관심 있는 투자자라면 꼭 읽어보기 바란다.

지은이의 말_부동산 투자의 꽃, 재개발과 재건축

1부 한 권으로 끝내는 재개발 투자

1장 재개발 투자 전 이것만은 알아두자
혼돈의 부동산시장, 아직도 재개발 기회는 있다
「도시 및 주거환경정비법」 기본 개념 잡기
계약 전 재개발 입주권 분양자격을 확인하라
경우에 따른 조합원 입주권 양도세
[잠깐 부동산 상식] 입주권 vs. 분양권
지역주택조합은 재개발과 다르다
가로주택정비사업 vs. 소규모재건축사업
서울 재개발 구역 정보 알아보기
서울 도심의 새 아파트 공급계획 공공재개발
[잠깐 부동산 상식] 토지거래허가구역 완전 정복

2장 재개발사업 절차 들여다보기
한눈에 보는 재개발사업 진행절차
기본계획 수립부터 정비구역 지정까지
조합설립 추진위원회부터 조합설립까지
재개발사업의 건설계획이 담긴 사업시행계획과 분양신청
관리처분계획인가에서 이전등기까지 마무리
재개발사업에 적용되는 2가지 규제
[잠깐 부동산 상식] 조정대상지역 지정 시 규제
재개발 투자수익 계산하기
재개발 투자 성공 노하우 1 사업추진 속도에 따른 투자전략
재개발 투자 성공 노하우 2 다양한 조사가 필요하다

2부 서울 재개발 투자지도

3장 신흥 부촌 마용성 재개발 속으로
재개발 투자자들의 원픽 용산 한남뉴타운 1
재개발 투자자들의 원픽 용산 한남뉴타운 2
낙후된 구도심의 변신 한강로구역 도시환경정비사업 1
낙후된 구도심의 변신 한강로구역 도시환경정비사업 2
마포의 신흥 부촌 아현뉴타운 1
마포의 신흥 부촌 아현뉴타운 2
신흥 부촌의 핵심축 북아현뉴타운
공업지역에서 고급 주거단지로 성수전략정비구역 1
공업지역에서 고급 주거단지로 성수전략정비구역 2
[잠깐 부동산 상식] 양도세 중과를 피하는 방법

4장 눈여겨봐야 할 서울 알짜 재개발
중구 최고의 투자가치 신당 주택재개발정비사업
강남 유일의 재개발 거여·마천 뉴타운 1
강남 유일의 재개발 거여·마천 뉴타운 2
[잠깐 부동산 상식] 취득세 완벽 정리
동작구의 신흥 주거지 노량진뉴타운 1
동작구의 신흥 주거지 노량진뉴타운 2
대규모 정비사업으로 우뚝 선 흑석뉴타운 1
대규모 정비사업으로 우뚝 선 흑석뉴타운 2
뛰어난 교통 여건의 이문·휘경 뉴타운 1
뛰어난 교통 여건의 이문·휘경 뉴타운 2
서울 서북권의 중심 수색·증산 뉴타운 1
서울 서북권의 중심 수색·증산 뉴타운 2
[잠깐 부동산 상식] 양도세 일시적 2주택 비과세 제대로 알기

만약 30㎡ 미만의 토지를 가진 A가 분양자격을 얻고 싶다면 60㎡ 이상의 토지를 구입해서 90㎡ 이상 요건을 충족하거나 추가로 약간의 토지를 구입해서 30㎡ 이상 요건과 무주택 요건을 갖추면 분양대상자가 될 수 있다. 단, 지목이 도로이고 도로로 사용하는 경우에는 분양자격이 제한된다. 무주택 유지 기간이 정해져 있기 때문에 현재 혹여 주택이 있더라도 그 구역이 사업시행인가 전이라면 사업시행인가 고시 전에 무주택 요건을 갖추어야 한다. 예를 들어 지목이 도로이고 현황이 대지인 토지 32㎡를 가진 C와 지목과 현황이 도로인 토지 91㎡를 소유한 D의 경우를 보자. C의 토지는 90㎡ 미만이나 30㎡가 넘고 지목은 도로이나 현황이 대지이기 때문에 분양자격은 주어진다. 단, 세대원 전원이 사업시행인가 고시일부터 공사완료 고시일까지 무주택이어야 한다. _29쪽

서울 주택부족 문제가 이 정도 물량이 늘어난다고 해결될 문제는 아니다. 또 2021년 서울시장 보궐선거에서 당선된 오세훈 서울시장이 재건축·재개발 정비사업 규제를 대폭 완화해주겠다고 했고, 2022년 대통령 선거도 있어 정책의 변화는 있을 수 있다. 하지만 지금까지 공공이 주도해서 잘된 경우도 잘 없어서 공공재개발에 큰 기대를 할 필요는 없을 것 같다. 하지만 여러 문제로 제대로 사업이 진행되지 않고 있던 서울 도심 재개발 구역에 공공이 개입해 사업 속도를 높여 예상보다 빨리 질 좋은 새 아파트가 시장에 공급된다면 업그레이드된 재개발 방식으로 자리를 잡을 가능성도 배제할 수는 없다. 공공재개발, 일단 한 번 지켜보도록 하자. _81쪽

몇 달 전 재개발 구역 내 조합원 물건을 계약하고 잔금까지 마무리한 고객으로부터 재당첨 제한 대상이 될지 모른다는 연락이 왔다. 조합원 분양권이 인정되지 않으면 현금청산이 되는데, 그렇게 되면 어림짐작으로도 1억~2억 원 이상의 큰 금전 손실이 발생하는 심각한 상황이었다. 당연히 그 고객은 새파랗게 질렸고 필자도 당황하기는 마찬가지였다. 투기과열지구 내 정비사업(재건축ㆍ재개발 등) 일반분양을 받은 경우 5년간 다른 정비사업의 일반분양 당첨을 받을 수 없다는 규정이 있었는데, 2017년 부동산시장이 과열되자 8ㆍ2대책을 통해 더 강화되었다. 투기과열지구 내 정비사업 일반분양뿐만 아니라 조합원 분양에 당첨된 세대에 속한 자까지도 5년간 투기과열지구 내의 정비사업 일반분양 또는 조합원의 재당첨을 제한한다. _120쪽

앞에서도 말했지만 구역 해제가 된 1구역은 건축물의 높이 규제로 인해 타구역에 비해 사업성이 떨어지고, 이태원 상권으로 인해 상가수익성이 좋아 사업이 지지부진했다. 하지만 최근 코로나19로 인해 이태원 상권이 침체되면서 다시 재개발을 추진하자는 의견이 설득력을 얻고 있다. 2020년 9월 공공재개발 1호 신청을 했지만 아쉽게도 공공재개발 시범사업지로는 선정되지 못했다. 하지만 2021년 4월 보궐선거로 당선된 오세훈 시장이 재개발 규제 완화를 말하고 있는 만큼 주민들의 사업추진 의지에 따라 재개발사업이 다시 추진될 경우 우수한 입지의 1구역의 가치는 단번에 올라갈 것이다. 사업이 진행 중인 2구역에서 5구역의 상세한 내용은 다음 장에서 알아보자. _160쪽

구릉지이긴 하지만 저층과 고층이 잘 어우러진 특화 설계를 통해 단점을 극복했고, 단지 내 초등학교도 예정되어 있으며 한성중ㆍ고등학교도 인근에 있어 교육환경도 양호하다. 2009년 사업시행계획인가 후 제대로 진행되지 못하다가 2020년 촉진계획 변경과 건축심의를 통해 용적률을 상향해 세대 수가 기존 1,714세대에서 642세대 증가함과 동시에, 중대형에서 중소형으로 면적 구성도 변경되면서 사업성이 개선되었다. 삼성물산과 대림산업에서 최고 35층 2,356세대 대단지로 건립할 예정이고 우수한 입지를 감안하면 재개발이 되기만 하면 북아현뉴타운의 랜드마크는 따놓은 당상인데 조합 내부 문제로 사업 진행이 주춤하고 있어 아쉽다. _203쪽

A씨의 경우 일시적 2주택 양도세 비과세 요건에 충족하는지 하나씩 따져보자. 종전 주택(강남 아파트)을 2017년 9월 취득했고 신규 주택(수원 아파트)을 2020년 1월에 취득했으니 종래 주택 취득하고 1년 이후에 신규 주택 취득하는 1번 요건은 충족한다. 2번 신규 주택 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 2번 요건은 일단 가능은 하다. 2020년 1월 취득했으니 2023년 1월 이전까지 양도하면 되지만 조정대상지역과 취득 시점에 따라 일시적 2주택 허용 기간이 3년이 아닌 2년이나 1년이 적용될 수 있어 이 부분은 조금 더 따져보아야 하겠다. 종전 주택이 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 갖추어야 하는 3번 요건은 강남 아파트 취득 시점인 2017년 9월에는 이미 조정대상지역이었고 취득 시점도 8월 3일 이후여서 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주해야만 비과세가 가능하다. A씨가 2년 거주를 하지 않았다면 양도세 비과세를 받을 수 없게 된다. _316쪽