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주식 투자를 해도 불안, 안 해도 불안하다면?
안정적인 투자 베이스를 확보하라!

2020년, 세계적으로 주식시장이 폭등했다. 그러다보니 사람들이 모이면 온통 주식 이야기뿐이다. 회사에는 몇 배의 수익을 올렸다는 사람이 있고, 주식에 관심 없던 동네 친구도 오랜만에 만나니 주식 이야기를 끝없이 늘어놓는다. 주식 투자가 일상 속에 깊숙이 자리 잡았음을 체감한다. 저축만으로 티끌 모아 태산이 가능했던 과거와 달리 현재 우리는 저성장·저금리 시대에서 살고 있으니, 이제 주식 투자는 선택이 아닌 필수다.
하지만 주식으로 돈을 벌었다는 사람도 있지만, 반대로 엄청난 손실을 봤다는 사람 또한 쉽게 만날 수 있다. 폭발적인 성장이 기대되어 많은 사람들이 ‘몰빵’ 수준으로 투자하는 4차 산업 관련 주식들은 현재 수익이 나지 않거나, 나더라도 그에 비해 주가가 몇 배, 몇 십 배 고평가되어있다. 이 회사들이 예상대로 성장하지 않는다면 주가는 큰 폭의 하락이 불가피하고, 투자자들은 회복하기 어려운 상황을 맞게 될 수도 있다.
그래서 투자를 하려면 필수적으로 위험을 줄이는 안전장치를 마련해야 한다. 안정적인 수익을 건네주는 주식을 기반으로, 폭발적인 성장을 기대할 수 있는 주식에 투자해야 초조한 단기 투자가 아니라 안정적인 장기 투자가 가능해진다. 상위 1% 부자들, 전문가 중의 전문가들이 운용한다는 연기금들은 안정적인 투자 베이스로 ‘리츠’를 포트폴리오에 필수적으로 넣는다. 리츠(REITs) 투자는 ‘부동산을 소유하고 운용하는 회사의 주주가 됨으로써 그 부동산의 간접적인 주인이 되는 것’인데, 관리 부담이 적고 한 번만 고민해서 투자하면 몇 십 년간 꾸준히 수익을 보장해 준다. 안정적인 투자 베이스로는 최고인 것이다.
이 책은 개인 투자자 맞춤형 리츠 안내서이다. 리츠가 무엇인지, 개인 투자자는 어떻게 활용해야 하는지 소개하고, 종목을 분석하며, 각자에게 맞는 투자처를 골라준다. 이 책으로 안정적인 투자 베이스를 확보하여 단기 투자의 늪에서 허우적거리지 말고 안정적인 장기 투자의 길에 들어서보자.

안정적인 장기 투자를 위해서는
투자 베이스부터 준비해야 한다!

주식 투자는 성공하면 큰 수익을 얻을 수 있지만, 예측이 빗나가면 엄청난 손실을 보기도 한다. 한두 번의 실패에 흔들리지 않고 오랜 시간 투자하기 위해서는 어떤 주식을 살지 팔지 고민하는 것보다 위험을 분산시킬 수 있는 안전적인 투자 베이스를 만드는 것이 우선이다. 그래야 위험성은 높지만 성장을 기대하고 투자했던 주식이 손해가 나더라도 꾸준한 수익을 내는 안전자산으로 피해를 줄일 수 있다.
이런 측면에서 리츠 투자는 초보자뿐만 아니라 모든 투자자가 안전한 투자를 하도록 돕는다. 상위 1%의 부자들은 이런 리츠의 장점을 알고 이미 적극적으로 활용하고 있다.
리츠 투자는 부동산을 소유한 회사의 주식을 사는 것이다. 직접 부동산을 사는 게 아니라 부동산을 간접지배하게 되는 셈으로, 부동산 투자와 주식 투자의 장점을 모은 투자 방법이다. 직접 실물 부동산을 소유하는 게 아니니 임대 문제나 관리에 부담이 없다. 투자한 후에는 별다른 노력을 하지 않아도 꾸준한 배당 수입이 생기고, 주가의 변동에 따른 이득도 볼 수 있다. 주식과 마찬가지로 간편하게 매매할 수 있고, 소액 투자도 가능하다. 이렇게 안정적이다보니 시간이 없는 개인투자자는 본업에 집중할 수 있고, 안정적인 수익을 기반으로 공격적인 투자를 시도할 수도 있다. 투자의 방패막이 되어주는 리츠 투자! 이것이 바로 리츠를 시작해야 하는 이유이다.

4차 산업 혁명의 시대,
자동수익 구조를 만들어 드립니다!

리츠 투자는 일반 주식 투자와 마찬가지로 어느 종목에 투자할 것인지 고르는 노력을 해야 하지만, 투자한 후에는 별다른 노력을 하지 않아도 꾸준한 수익을 건네주는 ‘자동수익 구조’가 장점이다. 그렇다보니 돈을 잃을까 노심초사하는 주린이도, 영앤리치를 꿈꾸는 사회초년생도, 은퇴 후 꾸준한 노후수익을 원하는 중년들에게도 도움이 되는 투자법이다. 또한, 리츠 투자에 올인 하기도 하지만, 리츠를 투자 포트폴리오의 가장 하단에 깔고 다른 투자를 한다면 안정성과 수익성을 동시에 잡을 수 있다.
‘코로나19로 인해 사람들의 움직임이 극히 제한된, 언택트가 기본값이 된 현재의 상황에서 부동산에 투자하는 리츠 투자가 잘 될 수 있을까?’하는 생각이 들기도 할 것이다. 코로나로 리츠 시장에 충격이 있었던 것은 맞지만 리츠 시장은 우리가 생각하는 것보다 매우 크고 견고하다.
오프라인 활동이 극히 제한되다보니 사람들의 활동은 온라인으로 이루어지고 있고, 온라인 이커머스 활성화로 상업용 부동산에 큰 변화가 일어난 것이다. 코로나19가 나타나기 전 데이터센터, 헬스케어 등의 상업용 부동산은 시작 단계에 불과했지만 포스트 코로나 시대를 맞이하며 4차산업 리츠들은 고속성장을 이루고 있다.
코로나19 이전과 이후의 리츠시장 변화를 이해하고, 2021년의 리츠시장에 대해 선제적 대응이 필요한 시점이다. 코로나로 리츠 투자를 망설이는 사람이 있는 지금이 큰 기회라는 걸 이 책을 통해 알게 될 것이다. 내로라하는 전문가들이 괜히 리츠를 쓸어 담고 있는 것이 아니다.

리츠의 기본용어 설명부터
국내&미국 상장리츠 종목 분석까지!

이 책은 총 5부로 구성되어있다. 1부는 리츠 투자를 시작하기에 앞서 리츠에 대한 전반적인 지식을 정리한다. 리츠가 무엇인지, 리츠의 종류와 특징, 개인투자자가 리츠 투자를 시작하는 방법을 상세히 설명한다. 한눈에 정리되는 표와 사진을 활용하여 리츠 투자를 처음 시작하는 개인투자자도 쉽게 이해하고 따라 할 수 있도록 하였다.
2부는 투자 제안서를 보는 법과 종류별 부동산 자산 검토 방법을 속속들이 알아본다. 리츠를 선택하기 위해 제일 먼저 검토해야 할 것은 리츠가 가진 부동산 자산이다. 투자 제안서 속 어려운 용어들도 알기 쉽게 풀이했다. 부동산 자산 검토 방법은 크게 오피스, 리테일, 물류 센터 3가지로 나누어 살펴본다. 입지 조건, 투자 구조 등 독자가 궁금해하는 핵심 정보들을 담았다.
3부는 국내 상장리츠, 4부는 해외 리츠 중 국내 투자자들이 집중하는 미국 상장리츠를 분석한다. 상장리츠는 부동산과 주식의 특성을 모두 가지고 있다. 상장리츠의 주가가 오르내리는 이유를 부동산 관점과 주식 관점으로 각각 살펴보고, 국내/미국 상장리츠 종목을 파헤쳐 본다.
5부는 성공적인 투자를 위해 리츠에 영향을 주는 다양한 외부 변수와 2021년 리츠시장 전망에 대해 살펴본다. 2021년은 코로나19로 리츠주의 주가가 내려가 있을 뿐만 아니라 각국 정부의 정책공조가 지속될 예정이어서 리츠 투자자에게 가장 유리한 투자환경이 될 것이기 때문이다.

머리말_ 주식이 훨씬 낫지! 리츠는 지루하잖아

1부. 상위 1% 부자들이 깔고 시작하는 그것, 리츠
1.리츠가 뭐지?
2.연기금과 상위 1% 부자들은 왜 리츠에 열광할까
3.리츠의 종류 3가지와 상장리츠
-자기관리 리츠
-위탁 리츠
-기업구조조정 리츠
-그리고 상장리츠!
4.연기금 출신이 다시 쓰는 리츠 투자의 특성 7가지
5.리츠와 자주 비교되는 투자방법들
-부동산 펀드
-부동산 직접투자
-배당주
6.개인투자자가 리츠에 들어서는 문
-방법 1. 증권사 비상장 리츠 상품 투자
-방법 2. 상장리츠 투자
-방법 3. 미국 상장리츠 투자
[알면 좋은 정보] 기관투자자는 리츠를 얼마나 담을까?

2부. 리츠는 부동산이다 - 리츠 투자의 핵심
1.보여지는 것과 봐야 할 것은 다르다
-사는 자와 파는 자의 목적
-투자제안서를 보는 3가지 기준 - 자산, 전문용어, 파트너
2.오피스 자산 검토 방법
｜포인트 1｜ 입지, 한국에서 가장 잘 나가는 오피스 권역은 어디?
｜포인트 2｜ 임차인, 집약업종 물건과 정부기관 임차 물건
｜포인트 3｜ 가격, 싼 건 이유가 있지만 유난히 비싸다면 따져라
｜포인트 4｜ 자산의 연식과 면적, 새것이고 넓을수록 좋다
3. 리테일 자산 검토 방법
｜포인트 1｜ 입지, 가게는 역시 상권
｜포인트 2｜ 임차인, 가게라면 이런 임차인
｜포인트 3｜ 투자원금 상환 여부, 내 돈 무사히 돌아올까?
｜포인트 4｜ 경쟁물건 분석, 옆에 더 좋은 물건이 있다?
4. 물류센터 자산 검토 방법
｜포인트 1｜ 투자구조, 새로 짓는 것 or 원래 있던 것
｜포인트 2｜ 임차인, 대기업이나 전문 물류업체가 좋다
｜포인트 3｜ 인프라, 다양한 물류를 처리하는 곳이 좋다
5. 개인투자자라면 독사과, 높은 수익률과 특수목적 자산
6. 꾼들의 감언이설, 숫자와 용어
-Cap rate(자본환원율), 지금 살까 말까?
-IRR 수익률, 통장에 찍힌 배당금이 고시된 수익률과 다르다
-DSCR(부채상환계수), 순이익이 없는데 배당? 깡통리츠 구별법
-WALE/WALB(잔여 임차기간), 임차기간이 내 배당금
-FFO/AFFO, P/FFO, 실적과 기대감 사이
-LTV(자산대비 대출 비율), 대출은 방패일까 칼일까?
-재간접리츠, 이 용어가 보이면 그냥 접어라
-보통주와 우선매수권, 내 돈으로 수리하고, 팔면 네가 갖는다고?
-그 외 한 번쯤 읽어두면 투자가 만만해지는 용어들
7. 일 잘하는 투자 파트너 고르기 - 자산운용사와 증권사
[알면 좋은 정보] 한 건물 안에 소유자가 둘 이상일 경우

3부. 리츠는 주식이다 - 국내 상장리츠
1. 내 투자 포트폴리오의 몇 %를 상장리츠로 담아야 하나?
2. 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 - 부동산 관점
3. 상장리츠 주가가 오르내리는 이유 - 주식 관점
4. 개인투자자라면 함정카드, 시가배당율과 기관투자 동향
5. 2021년, 될 성싶은 리츠 공모주 투자의 모든 것!
｜1단계｜ 시장 조사하기- 공모주 전체 시장, 리츠시장, 개별종목 평가표
｜2단계｜ 투자할 리츠 공모주 선택하기
｜3단계｜ 증권사 홈페이지에서 투자하기
6. 대표적인 국내 상장리츠 종목 분석
-롯데리츠 - 롯데 그룹사 자산
-NH프라임리츠 - 오피스
-신한알파리츠 - 오피스
-맥쿼리인프라 - 도로, 교량, 터널, 철도 등의 인프라
-코람코에너지리츠 - 주유소
-이에스알켄달스퀘어리츠 - 물류센터
[알면 좋은 정보] 호텔 부동산 간접투자, 사실과 오해

4부. 해외투자, 특히 미국 상장리츠
1. 미국 상장리츠는 뭐가 다르지?
2. 개인투자자가 손해 보는 가장 큰 원인, 환율
3. 믿을 만한 국내외 투자정보 사이트
4. 해외 못지않다! 국내 증권사 해외부동산 상품
5. 부동산 자산으로 분류한 미국 상장리츠의 성쇄
-오피스 자산
-리테일 자산
-물류센터 자산
-데이터센터&통신 인프라(셀타워) 자산
-헬스케어 자산
6. 앞으로 더 뜰 미국 상장리츠 종목 분석
-DLR(디지털 리얼티 트러스트) - 데이터센터
-EQIX(이퀴닉스) - 클라우드 서비스를 갖춘 데이터센터
-AMT(아메리칸 타워) - 통신, 5G
-PLD(프로 로직스) - 물류센터
[알면 좋은 정보] 코로나19가 만든 글로벌 상업용 부동산시장의 현황

5부. 2021년 리츠, 개인투자자에게 내밀어진 또 다른 기회
1. 리츠업계에서 가장 중요한 외부변수 TOP 3
-하나, 금리
-둘, 주가
-셋, 기타 지표들 - 업황, 연준의 자산매입, 주가지수, 환율
2. 코로나19와 2021년 리츠시장
-리츠시장의 현황과 미래
-임차인의 현황과 미래
-지금이 아니면 또 다른 기회는 언제일까?

리츠 투자 비율이 높아질수록 심적인 안정감도 높아져 더 편하게 주식 투자를 할 수 있죠. 실제로 주식에서 수익이 나는 사람들 대부분은 여유를 갖고 편안하게 시장을 분석하는 이들입니다.
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리츠 투자는 채권에 근접한 높은 원금 안정성을 가지고 있습니다. 사실 부동산 리츠 투자는 거의 원금에 문제가 발생하지 않습니다. ‘매각 지연’이라는 말은 있어도 지금까지 ‘원금손실’이라는 말은 들어본 적이 없습니다. 그 이유는 운용역과 투자자 간의 신뢰가 매우 높기 때문입니다. 만약 원금이 깨졌다는 소리가 들리면 어떻게 될까요? 그 자산운용사는 거의 영원히 업계에서 아웃됩니다. 배당은 어렵더라도 원금은 어떻게든 살리겠다는 게 부동산 리츠업계의 불문율입니다. 따라서 아주 높은 위험등급을 가지고 있는 상품이라도, 실제 원금 안정성은 상당히 높은 편입니다.
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리츠에 투자하는 이유를 간단히 정리하자면 가장 큰 매력은 포트폴리오 최하단에 까는 안전자산이면서, 연 4~8% 수익률을 배당한다는 것입니다. 이것으로 주식 등 공격적인 자산운용에 심적인 방패가 되며, 본업 집중이 가능해집니다. 최하단에 두는 안전자산 중 리츠보다 비교우위에 있는 자산은 거의 없다고 판단합니다.
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2021년에는 상장리츠들의 주가가 회복될 확률이 높습니다. 현재 장부가 대비 시장평가가 박한 상장리츠가 많은 것은, 물론 리츠 자체의 문제일 경우도 있겠지만 대부분은 코로나19라는 특수상황이 원인입니다. 코로나19에 대한 우려감에 가격이 떨어진 상태라 상황이 진정됨에 따라 2021년에는 눈에 띄는 반전이 있을 거라 기대합니다.
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2019년도부터 공모리츠가 본격적으로 인기를 끈 한국과 달리 미국리츠의 역사는 생각보다 깊습니다. 국내에 비하면 현재 미국리츠의 시가총액이 훨씬 높고, 종류도 다양합니다. 종목을 보면 한국에선 아직 상장되지 않았거나 진행 중인 헬스케어, 통신 인프라, 데이터센터, 물류센터 리츠 등이 이미 다수 존재합니다. 시가총액을 보면 조 단위의 리츠가 많죠. 시가총액이 큰 만큼 자산편입도 공격적이며, 자산들이 전 세계 여러 곳에 소재해 있어 글로벌 포트폴리오 효과도 누릴 수 있습니다.
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극적인 2020년이 끝나고, 2021년은 리츠를 싸게 살 수 있는 마지막 시기라고 생각합니다. 내로라하는 전문가들이 뭉쳐 있는 기관투자자들이 괜히 리츠를 쓸어 담고 있는 것이 아닙니다. 이 책을 기반으로 리츠 투자 전반을 이해하고 상품을 보는 눈을 갖추었다면 2021년에는 투자에 도전해보길 바랍니다.