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인생의 기회가 되어줄, 공매 투자

참 팍팍한 세상이다. 잘살기 위해, 부자가 되기 위해 악착같이 아끼며 저축했지만, 월급은 물가상승률을 쫓아가지 못하고 삶은 나아지기는커녕 퇴보하고 있다. 화폐 가치 추락 속도가 물가상승률을 못 미치는 이 시대에서는 돈을 잘 버는 게 중요할까? 돈을 잘 지키는 게 중요할까? 정답은 둘 다 갖춰야 좋다. 아무리 많이 번다 한들 다 새어나가면 남는 게 없을 것이며, 있는 돈을 지키지 못하고 잃는다면 손해를 넘어서 마음까지 피폐해져 삶이 흔들리는 일까지 발생할 수 있다. 따라서 기존의 돈을 잘 지키면서 새로 돈을 잘 벌어야 진정한 재테크가 된다. 이런 의미에서 설령 공·경매에 관심이 없어도 공·경매는 반드시 알아두어야 한다.

그런데 잘 알려져 있는 경매와는 달리 공매에 대해서 어려워하는 사람들이 많다. 또한, 어느 정도의 자금이 있어야 잘할 수 있는지 막연해하시는 분들도 많다. 공매란 부동산을 소유하고 있는 자가 국세 및 지방세를 체납해 국가에서 해당하는 부동산을 압류해 공개적인 매각을 진행하는 것을 뜻한다. 공매는 자금이 많다고 잘하는 것이 아니라, 한정된 자금을 얼마나 잘 활용해 투자 횟수와 보유 개수를 늘리느냐가 핵심이다. 3,000만 원의 여유자금으로 일반 부동산 시장에서는 고작해야 아파트 한 채 사기도 힘들다. 하지만 공매 소액 투자는 300만 원으로도 시작할 수 있고, 경우에 따라서는 이보다 더 적은 금액으로도 가능하다.

경매와 비교해서 부동산 공매 투자만이 가지는 특징을 이용해 부의 설계도를 짜보자.
첫째, 공매는 온비드 사이트를 통해서 입찰하므로 스마트폰이나 컴퓨터가 있는 곳이라면 어디서든 입찰할 수 있다. 해당 법원까지 입찰하러 가야 하는 경매에 비해 입찰절차가 간편해 해당 장소까지 입찰하러 가는 번거로움이 없어 시간과 장소에 구애받는 직장인들에게도 유용하다.
둘째, 경매보다 입찰자가 적어 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 장점이 있다.
셋째, 경매는 경매 신청부터 매각까지 최소 6개월 이상 소요되는 데 비해 공매는 유찰되면 일주일마다 최초 공매예정가격의 10%를 줄여 매주 재공매를 진행하므로 경매보다 매각 속도가 빠르다.
셋째, 최초의 공매예정가격의 50% 금액까지 차례로 줄여 공매해도 매각되지 않을 때는 세무서 등과 협의해 최초 공매예정가격의 50% 금액을 새로운 공매예정가격으로 정해 압류에 관계되는 체납액에 충당될 여지가 있을 때까지 공매예정가격을 차례로 줄여 재공매할 수 있다.
넷째, 공매 매수대금이 3,000만 원 미만인 경우, 대금 납부기한이 빠르다.

여유자금이 없다고 낙심하지 말고 한정된 자금으로 어떻게 하면 투자 횟수를 늘릴 수 있을지 이 책을 통해 그 답을 찾길 바란다.

없는 종잣돈도 만들어 내는 용기로 지금 당장
공매 투자의 문을 두드려라!

이 책은 초보 투자자들도 무리 없이 공매 투자를 시작할 수 있도록 이론부터 실전까지 차근차근 차분한 문체로 깔끔하게 정리되어 있다. 또한, 다양하고 생생한 사례를 통해 이해도를 높이고, 투자에 앞서 가져야 할 마음가짐까지 담아 성공하는 투자자의 자세를 배울 수 있다. 우리는 모두 공평하게 매일 1,440분이란 시간을 갖고 산다. 그 시간을 활용하는 건 자신의 몫이다. 시간 관리를 잘 하는 사람들은 자투리 시간을 잘 관리한다. 5분을 관리할 줄 알게 된다면, 더는 시간이 모자란다며 허우적대지 않고 하루 24시간을 구체적으로 관리할 수 있게 될 것이다. 그러니 이제부턴 시간 없다, 돈 없다는 핑계는 그만 대고 지금 바로 공매 투자에 도전해보자.

유선종(건국대 부동산학과)
부동산 공매 시장의 규모는 부동산 경매 시장에 버금가지만, 경매에 비해 공매에 대한 관심은 상대적으로 떨어지는 게 사실이다. 그러나 공매는 경매보다 훨씬 많은 이점이 있는데, 이 책은 이러한 공매가 갖는 특징을 섬세하게 담아내고 있다. 권리분석은 물론이고 다양한 사례를 통해 구체적이고 실제적인 공매 투자의 지침서로, 공매에 관심 있는 독자들의 일독을 권한다.

박원갑(KB국민은행 수석전문위원)
사람이 많은 곳은 수익이 적을 수밖에 없다. 따라서 부동산 투자로 수익을 보려면 사람이 적게 몰리는 곳을 공략해야 하는데 그곳이 바로 공매 투자다. 이 책에는 초보자뿐만 아니라 경력자들도 부동산 공매를 통해 빠른 수익을 거둘 수 있는 노하우를 제시하고 있어 적극적으로 추천한다.

프롤로그 준비된 자에게 기회가 온다

Part 1. 부동산 재테크, 공매는 인생의 기회다
과연 급매로 살 수 있을까?
부동산 재테크의 시작, 공·경매
경매로 팔리는 이유
공매로 팔리는 이유
진행 절차가 빠른 공매
공매는 온라인 입찰을 한다

Part 2. 300만 원만 있어도 공매 투자한다
돈이 적어도 얼마든지 물건은 많다
소액 투자, 190만 원에 사서 580만 원에 팔다
3,800만 원에 사서 5,800만 원에 판 지분 투자
성공하는 지분 매수 전략
340만 원 낙찰, 1,400만 원에 판 소액 투자
남이 필요로 하는 땅을 낙찰받으면 백전백승
남의 집 뒷마당 낙찰, 1개월 만에 되팔다
상대방도 수긍할 수 있는 금액으로 팔아야 좋다
인간미 있는 공매를 지속하려면…

Part 3. 다양한 공매 물건으로 수익을 높이자
경매에서 먼저 낙찰되었지만, 공매가 이긴 이유
농지, 매수대금 완납하고도 소유권을 놓친 사연
말소기준권리 찾는 법
임차인의 대항력 분석법
선순위 전세권(말소기준권리보다 앞선 전세권), 바람 잘 날 없다?
매각으로 소멸되지 않는 전세권, 권리분석 방법
누구는 1억 원을 날리고, 누구는 1억 원을 돌려받은 이유는?
체납액을 대납하고 공매를 취소해 손해를 줄이다
다섯 번의 낙찰, 그중 네 명이 공매보증금을 몰수당한 사연은?
조세채권은 압류일자가 아닌 법정기일이다
도장 한 번 찍어주고 고액을 받은 사연

Part 4. 공매, 이것만은 꼭 알고 입찰하자
공매낙찰 후 철거, 빌라를 신축해 5억 원을 벌다
재건축 아파트 공매낙찰, 16억 원의 시세차익 보다
낡은 10평짜리 빌라로 2,500만 원을 벌다
부동산, 꼭 입지를 염두에 두자
일주일 만에 4,600만 원 순수익 낸 유류 낙찰
골드바 낙찰, 당일에 바로 시세차익을 내다

Part 5. 상상하면 수익이 보인다
강남 한복판의 멀쩡한 건물이 반으로 잘린 사연
법정지상권을 알면 공매 수익이 보인다
토지임차권(차지권)을 꼭 살펴보자!
5억 원 낙찰, 18억 원의 가치가 인정되다
100만 원 차이로 9,000만 원 수익을 놓치다
꾸준히 검색해야 좋은 물건을 만난다
부동산, 상상력을 발휘하자

Part 6. 도로 낙찰, 이렇게 수익 낸다
1,000만 원짜리 도로 낙찰, 두 달 후 2,600만 원 보상받다
돈 되는 미보상 도로 투자법
가짜 미보상 도로 구분하는 법
법면 낙찰, 20일 만에 3,700만 원 벌다
긍정적인 생각이 부자를 만든다

Part 7. 소액으로 건물주 되는 방법
여러분도 건물주가 될 수 있다
내 건물에서 장사하는 것이 제일 속 편하다
공매낙찰로 시세보다 2억 원 싸게 상가를 마련하다
선순위 임차인 인수가 오히려 기회다
감정평가의 시점 차이를 노리자
돈 없이도 부동산 소유자가 될 수 있다

Part 8. 여러분의 재테크 성공을 위한 조언
꾸준한 입찰이 필요하다
시작, 그리고 지속하자
내 눈에 쉬우면 다른 사람 눈에도 쉽다
낙찰받는 목적이 무엇인지 생각하자
보고 싶은 것만 보고, 듣고 싶은 말만 듣는다
목표가 분명한 삶을 살자

Part 9. 화폐 가치가 떨어지는 현대, 투자는 필수다
악착같이 저축해도 부자가 되지 않는다
월급이 올라도 삶은 더 팍팍하다
부동산 공부를 게을리하지 말자
투자할 때 고려할 네 가지 핵심 포인트
경험 많은 멘토가 필요하다
기회는 준비된 사람에게 오는 법이다

에필로그 할 수 있다는 자신감을 갖자

▷ 경매는 경매 신청부터 매각까지 최소 6개월 이상 소요되는 데 비해 공매는 그 진행 절차가 빠르다. 한 예로 압류재산 공매는 국세, 지방세, 공과금 등(이하 ‘국세 등’이라 한다)이 체납되면 세무서 등(세무서, 지방자치단체, 건강보험공단 등)이 체납자의 재산을 조회해 압류한다. 그 후 캠코에 공매를 의뢰하면 캠코는 온비드 홈페이지를 통해 매각을 진행한다.
-p. 36

▷ 작은 땅이라고 다 돈이 되는 것은 아니지만, 그중엔 분명 돈 되는 땅이 있다. 그러니 이 작은 땅을 필요로 하는 사람이 누군지 먼저 생각하는 게 좋다. 거래에는 심리가 많이 작용한다. 팔려는 사람이 없는데 사려는 사람이 많으면 가격이 올라가고, 사려는 사람은 없는데 팔려는 사람이 많으면 가격이 내려간다.
-p.65

▷ 사람들은 아파트 입찰을 좋아한다. 따라서 아파트 압류재산 공매 매각 시에는 입찰자가 많아 저가에 낙찰받기 어렵다. 대다수 사람들은 쉬워 보이는 물건을 선호하며 조금이라도 어려워 보이는 물건은 입찰을 꺼리는 경향이 있다. 우리는 수익을 내기 위해 공매 투자를 하지, 아파트를 낙찰받기 위해 공매 투자를 하는 것은 아니다. 따라서 아파트 외의 다양한 물건으로 시야를 넓히면 좋다.
-p. 137

▷ 공매는 시세보다 더 저렴하게 부동산을 구입할 수 있을 뿐 아니라, 그 부동산의 가치를 키워 더 큰 수익을 만들어낼 수 있다. 돈 되는 공매 물건은 지금도 많이 나오고 있으니 다양한 물건을 보는 안목을 높여 차별화된 수익을 추구할 수 있길 바란다.
-p.173

▷ 공매를 통해 상가를 직접 낙찰받아 직접 사용수익할 경우 인근 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 수 있어 그 자체로도 재테크가 된다. 또한 임대할 경우, 일반 매매 때보다 낮은 이자 부담율로 수익률이 상승한다. 그러므로 직접 장사를 하실 분들은 임대를 찾지 말고 공매를 통해 직접 낙찰받을 기회를 만들면 좋다.
-p.215

▷ 공매 고수라도 현장에서 기초 조사에서 실패하면, 성공하는 공매 투자라 할 수 없다. 관리가 소홀한 지방 농지나 임야의 경우 도랑이나 개울, 구거 등 자연지형으로 경계가 정해지거나 상속 과정에서 지적도와 실제 사용 관계가 다를 수 있어 정확한 위치와 경계확인은 필수 체크사항이다. 임차인 탐문도 임장 활동에서 빼놓을 수 없는 중요한 확인 내용이다.
-p.234

▷ 부동산 투자는 시간에 투자하는 것이다. 미래가치를 보고 저점에 구입해 고점에 매각하는 방법으로, 그 안에는 고점이 될 때까지 보유하며 기다려야 하는 경우가 많다. 공매 또한 철저히 이 방법을 따라야 한다. 이 말인즉슨, 부동산을 알아야 한다는 것이다.
-p.256