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향후 10년간 대한민국 부동산 투자는 토지가 주도한다!

부동산 투자의 꽃은 땅, 규제와 세금 측면에서 아파트보다 유리하다
소액 투자, 분산 투자로 리스크를 줄이는 똑똑한 재테크 비법 대공개

토지 투자가 내 자산을 불릴 수 있는 유일한 대안으로 주목받고 있다. 이것은 최근 주택 시장의 흐름과 무관하지 않다. 토지 투자는 소액 투자, 분산 투자로 리스크를 줄이기 용이할 뿐만 아니라 환금성과 수익성을 최대화할 수 있어 다양한 규제가 적용되고 있는 주택 시장에 비해 비교적 안정적으로 큰 수익을 낼 수 있다는 장점이 있다. 20년간 부동산 투자시장에서 실력을 갈고닦은 저자와 20대의 이른 나이에 일찍부터 토지 투자의 필요성을 깨닫고 성공 투자의 길을 걷고 있는 공동저자는 향후 10년간 대한민국 부동산 투자는 토지가 주도할 것이라며 땅에 투자하는 것만이 평범한 직장인도 부자가 될 수 있는 유일한 길이라고 강조한다.
이 책에서는 토지 투자를 위한 마인드 세팅부터 토지 투자 시 반드시 알아야 할 상식, 정책, 실제 사례까지 실전에 적용 가능한 살아 있는 토지 투자 노하우를 알려준다. 꼭 몇 억씩 하는 돈이 있어야 땅 투자를 할 수 있는 것은 아니다. 저금리 시대에 소액 투자로 성공할 수 있는 절대적인 재테크 법칙이 바로 땅 투자다. 이 책에서 다루는‘사람, 돈, 정책’을 중심으로 자신이 소유하고 있는 부동산이나 앞으로 투자할 땅에 대해 올바른 의사결정을 할 수있다면 개인의 자산을 보전하고 보다 증식할 수 있을 것이다. 더 나아가 이 책은 초고령 사회에 대비해 경제적으로도 안락한 노후 생활까지 준비할 수 있도록 도와줄 것이다.

도망가는?법도?없고,?줄어드는?법도?없는?땅!
땅?투자야말로?부자?되는?지름길이다
땅 투자 없이는 절대로 부자가 될 수 없다

이 책의 저자들은 변동성이 크고 불확실한 주식보다는 안전한 토지 문서를 소유함으로써 가장 확실한 수익을 기대할 수 있는 소액 토지 투자를 권한다. 큰돈 들이지 않고도 소액 토지 투자를 통해 수익을 낼 수 있는데 이것을 마다할 이유가 없다. 이제는 근로소득만으로 자산을 불릴 수 없는 직장인들도 토지 투자 방법을 공부해야 할 때다. 입지 조건이 매우 탁월한 토지 문서를 몇 개 보유하는 목표를 세워 지금 당장 실행한다면 직장인들도 미래에 자본수익을 기대할 수 있는 희망을 갖게 될 것이다.
땅은 절대로 배신하지 않는다. 그리고 이것은 어김없는 사실이다. 그래서 예부터 만석꾼은 땅에 돈을 묻는다는 말이 있는 것이다. 단, 힘들 때 땅을 요긴하게 쓰기 위해서는 결단력과 용기, 타이밍, 인내, 기다림이 필수다. 이는 땅에 투자를 하는 사람에게는 가장 중요한 자세이며, 이러한 마인드를 갖는 사람은 훗날을 기약할 수 있지만 그렇지 못한 사람은 얻을 것이 전무한 곳, 그곳이 바로 부동산 시장이다.
부동산 투자를 시작하려면 중단기적인 결과를 얻고 싶은지, 혹은 은퇴 후 풍요로운 노후를 보장받고 싶은지 등 목적이나 자금 크기에 따라 방향과 로드맵을 정해야 한다. 무턱대고 자신의 감에 의존하여 투자하기보다는 이 책의 믿을 만한 데이터와 전문가가 제시하는 객관적으로 손해 보지 않을 투자 방법과 정보, 그리고 판단의 기준을 연구하다 보면 수익이 되는 본인만의 부동산 투자 노하우를 터득할 수 있을 것이다. 발품 파는 법, 손품 파는 법, 조사하는 법, 응용하고 판단하는 법 등을 자신이 스스로 활용할 수 있어야 나의 상황에 딱 맞는 투자를 할 수 있다.
아파트만 사던 사람들은 이렇게 땅으로 돈을 버는 비법이 잘 와 닿지 않을지도 모른다. 하지만 시대가 변하면서 많은 투자 상품이 생겨나고 또 사라지고 있는데, 그 어떤 것으로도 대체할 수 없는 상품이 바로 토지다. 대부분의 부자들이 부동산을 통해 부를 축적했다. 부자는 땅에 투자를 하는 것이다. 도망가는?법도?없고,?줄어드는?법도?없는?땅에 투자하는 비법을 알려주는 이 책은 평범한 직장인들도 알아서 잘 오르고, 알아서 잘 팔리는 소액 토지 투자를 통해 부자의 길로 안전하게 들어설 수 있도록 인도해줄 것이다.

프롤로그

1부 길을 아는 것과 그 길을 걷는 것은 다르다
기성세대와 우리는 달라야 한다
투자에 대한 잘못된 오해
지금 안전하게 재테크를 하고 있나?
재테크에 대한 오해
재테크보다 중요한 돈 관리법
주식 투자에 대해 우리가 알아야 할 사실
국가도 땅으로 사업한다
Side Story 마인드가 갖춰지지 않으면 돈 있어도 투자 못 한다 / 지나고 나면 모든 일이 쉬워 보인다

2부 투자는 옥석을 가려야 한다
토지 투자에 대해 알아보자
건물 투자 vs 토지 투자
토지 지분 이해하기
부동산 매매계약서 작성하는 법
왜 토지에 돈이 몰릴 수밖에 없는가?
기획부동산이란 무엇인가?
금융지능을 키워라
Side Story 주식보다 부동산이 인기 있는 이유

3부 변화는 고통을 감내하고 새로운 습관을 만드는 과정
좋은 투자처를 고르는 안목을 키워라
부자가 되려면 투자를 두려워 마라
좋은 습관의 중요성
부동산을 잘 알아야 하는 이유
Side Story 초보투자자들이 가장 많이 하는 질문 / 정부의 부동산 정책이 토지 투자에 미치는 영향

4부 부동산 투자의 정석, 땅값은 계속 오른다
부동산 투자, 어떻게 시작할까?
현재의 가격이 아닌 미래의 가치를 계산하라
주택이 10배 오를 때 땅은 1,000배 오른다
부동산 시장의 신호를 해석하는 방법
지혜로운 사람과 지식 있는 사람의 차이
쌈짓돈으로 토지에 투자하라
Side Story 한국 부동산 시장의 시작 / 개발 흐름 보고 돈이 흐르는 길 찾기
5부 반드시 알아야 할 땅에 관한 팩트 체크
고난도의 땅 투자, 안목부터 길러라
투자 목적을 분명히 정하라
땅의 종류만은 반드시 숙지하자
토지 투자 시 명심해야 할 12가지
투자 전 땅의 용도를 정하라
땅의 쓰임새를 알고 투자하라
쓰임새가 많아질수록 땅값은 올라간다
Side Story 앞으로 땅값이 오를 만한 투자처 / 부자가 되기 위한 조언 / 부동산 투자는 노후 준비의 발판

6부 똑똑한 땅 부자 되는 실전 노하우
땅 투자의 제1원칙, 현장답사를 꼭 하라
토지 개발에 대한 밑그림을 그려라
수도권에 땅 투자를 해야 하는 이유
일하지 않아도 평생 굴러가는 부자 시스템
은퇴 준비, 더 이상 미뤄서는 안 된다
좋은 땅에 투자하는 토지 분석법
부자처럼 생각하고, 부자처럼 행동하라
Side Story 우리나라의 성장 흐름 파악하기 / 성공과 부자의 길 / 되고 법칙

에필로그
부록 _ 경제·부동산 흐름 빠르게 훑어보기 / 저금리 시대의 재테크 명언 모음

1990년대 초 노태우 정부 때, 1기 신도시가 들어섰다. 그런데 이 도시들이 왜 개발되었는지 아는가? 이유는 간단하다. 답은 ‘서울, 강남 아파트 값이 폭등해서’다. 그래서 정부는 그 수요를 분산시키려고 1기 신도시를 지정했다. 그렇게 1기 신도시에 수많은 아파트들이 들어섰다. 그런데 막상 아파트들을 짓고 보니 교통이 많이 혼잡스러워졌다. 성남시 분당, 고양시 일산, 부천시 중동, 안양시 평촌, 군포시 산본의 5대 신도시 주변은 출퇴근 시 교통 혼잡으로 북새통을 겪게 되었다. 그래서 뒤늦게 정부가 도로를 깔기 시작했다. 여기서 문제가 생겼다. 주변 지역이 개발되면서 땅값이 비싸졌고 그 상황에서 정부가 도로를 깔려고 하니 보상액수가 어마어마해진 것이다. 가령 1조를 보상해줘야 한다면 10조 그 이상의 돈이 지출되는 상황이 벌어진 것이다. 정부도 바보가 아닌 이상 이를 통해 학습을 했을 것이다. 그래서 2기 신도시부터는 이른바 SOC 사업(도로, 철도, 상하수도, 기반시설 등)을 먼저 개발하게 되었다. - p.49

많은 사업자들이 사업 개시일을 잔금 지급일 또는 등기 접수일로 착각하는데 분양 계약일부터 시작되므로 계약일을 기준으로 20일 안에 사업자등록을 해야 계약금 단계부터 발생한 부가가치세를 환급받을 수 있다. 사업자등록 신청서, 분양계약서 사본, 신분증을 지참하고 세무서에 가면 무료로 사업자등록증을 발급받을 수 있다. 이때 여러 개의 상가를 한꺼번에 분양받는다면 이후의 각종 세무 신고와 상가 처분을 고려해 각각 사업자등록증을 내는 것이 장기적으로는 절세가 된다. 이처럼 주택이나 상가, 오피스텔 등의 건축물에 투자할 때에는 취득세와 보유세(재산세, 종합부동산세), 양도세, 증여세, 부가세 등의 세금이 부가되며 이것은 결론적으로 토지 투자가 세금 측면에서 월등히 유리하다는 것을 의미한다. 또한 세금 관련 부분은 투자 수익률에 큰 영향을 미치므로 목적이 순수 투자라면 무상 증여를 활용해 토지에 투자하는 것이 세금 측면에서 유리할 수밖에 없다. - p.73

생산 수단은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫 번째는 사업, 두 번째는 재테크다. 그래서 직장인과 자영업자, 전문직 종사자는 반드시 재테크를 해야 한다. “잠자는 동안에도 돈이 들어오는 방법을 찾아내지 못한다면 당신은 죽을 때까지 일을 해야 할 것이다.” 워런 버핏이 한 말이다. 생산 수단을 만들지 못한다면 당신의 노후는 재앙이 될 거라는 의미다. 생산 수단을 만든다는 것은 자본주의를 이해한다는 뜻이다. 반대로 말하면 자본주의를 이해하지 못하면 가난해진다는 의미도 된다. 자본주의 사회란 그것이 옳든 그르든 돈이 중심이 되는 세상이다. 그리고 오늘날 돈은 계속 늘어나고 있다. 즉, 돈의 가치가 계속 떨어지고 있다는 뜻이다. 반면 부동산의 가치는 지속적으로 상승하며 우상향 그래프를 그리고 있다. 그중에서도 토지는 돈처럼 무한대로 찍어낼 수 있는 것이 아니다. 돈과는 반대로 한정되어 있기 때문에 가치가 상승하는 것이다. - p.91

부동산은 다른 사람이 팔 때 사고, 살 때 팔아야 한다. 부동산 투자의 경우 호황일 때보다는 불경기가 적기다. 지가 상승에는 3승 법칙이 있다. 개발 계획 시 세 배, 착공 시 세 배, 공사가 완료되면 다시 세 배가 오른다는 법칙이다. 도시 지역에서는 도심으로부터 방사선 도로와 순환 도로가 교차하는 지점이 가장 좋은 투자 지역이다. 도시에서의 접근성을 고려해야 한다는 뜻인데 여기에는 실측 거리, 시간 거리, 의식 거리 개념이 작용한다. 지역에 있어서도 연령과 영고성쇠가 있기 때문에 인근 지역의 사이클 패턴을 파악해야 한다. 가령 두 필지가 될 만한 미성숙지를 구입했다가 지가가 상승하면 반을 처분하여 건축비를 마련하는 것이 현명한 투자 방법이다. 토지 가격은 쉬었다가 뛰고, 또 쉬었다가 뛴다. 극심한 인플레이션은 부동산에 힘을 실어준다. 국민 소득이 높아지면 지가 상승은 필연적으로 이어지고, 주택난은 가속화된다. - p.114

토지를 사려는 사람들에게 인기가 높은 것은 뭐니 뭐니 해도 수도권 지역의 도시 지역 내 녹지 지역, 비도시 지역의 관리 지역에 있는 밭(전)과 논(답), 임야(산)다. 그중에서도 입지가 좋은 도시 용지로 개발 압력을 받는 밭과 논, 임야를 사야 돈을 벌 수 있다. 밭과 논, 임야는 집에 비해 쉽게 팔리지 않는다. 환금성이 떨어지는 것이다. 집은 사람이 살아가는 데 필수요건인 의식주에 포함되는 만큼 찾는 사람이 많은 반면, 밭과 논, 임야는 집을 가진 사람이 여유자금으로 사는 것이다 보니 찾는 사람이 그만큼 적다. 그러므로 밭과 논을 살 때에는 찾는 사람이 많아 비교적 쉽게 팔 수 있는 땅, 그리고 더 비싼 가격에 팔 수 있는 땅을 골라야 한다. 그렇다면 어떤 밭과 논이 쉽게, 또 비싸게 팔 수 있는 땅일까? 먼저 대도시에서 40km 이내에 있는 밭과 논이 좋다. 도시 인근의 논밭은 주 5일 근무나 전원주택의 수요로 인해 미래에 주거 지역이 될 가능성이 높기 때문이다. 특히 1~2억 원대로 쪼개서 팔 수 있는 밭과 논이 거래가 가장 잘된다. - p.143