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대한민국 부동산 미래지도 박스 세트 : 부의 흐름을 짚어내는 빠숑의 입지분석 바이블

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책소개

“저만의 부동산 투자 노하우를 통째로 알려 드립니다.”
주택 매수와 부동산투자를 앞둔 여러분이 이 책을 꼭 읽어야 하는 이유


부동산투자와 관련한 책을 읽는 이유는 정보를 얻기 위함이다. 하지만 이 ‘정보’라는 것이 때로는 참 얄팍하다. 누구나 살고 싶어 하는 최고급 주거지를 보여주면서 괜스레 마음을 흔들어 놓거나 족집게 정보랍시고 한창 가격이 오르고 있는 상한가 지역을 소개하기도 한다. 그런 지역이 좋다는 걸 모르는 사람이 어디 있는가. ‘그림의 떡’이고 ‘돈 있으면 빵 사먹어라’는 식의 쓸데없는 소리일 뿐이다.
부동산 관련 서적을 읽는 독자가 진짜 필요로 하는 것은 현재 내가 처한 상황에서 최선의 길을 찾도록 돕는 정보와 지식, 그리고 더하여 부동산과 입지를 제대로 판단하는 안목을 길러주는 경험이다. 이를 위해서 부동산 재테크 도서는 ①고급 주거지가 어떤 과정을 거쳐 그 위치에 이르렀는지 보여주고, ②그 지역이 가진 위상을 나누어 가질 만한 숨은 지역을 발굴하며, ③전국적으로 쉼 없이 진행되고 있는 갖가지 개발 사업과 교통 환경 개선 상황이 어떤 지역에 미칠 미래를 전망하면서 ④저평가된 지역의 숨은 매력을 드러내고, ⑤같은 지역 내에서도 가격 차이가 발생하는 원인 등을 분석해서 보여줄 수 있어야 한다. 하지만 이는 결코 쉬운 일이 아니다. 지역의 과거, 현재, 미래와 전국의 부동산 네트워크를 한눈에 꿰뚫지 않고는 도저히 해낼 수 없는 일이다.

자타공인 대한민국 최고의 부동산 입지 전문가인 김학렬 소장이 만만치 않은 무게감을 지닌 신작을 펴냈다. 주택 매수를 앞두고 있거나 부동산투자를 계획한 이들이 필요로 하는 정보와 지식이 가득할 뿐만 아니라, 입지 전문가로서의 오랜 노하우와 경험을 생생하게 전달한다. 이미 오른 곳으로 끌어들여 들러리를 서게 하거나 투기 심리를 부추기는 얄팍한 재테크 서적과는 결이 다르다. 지역의 입지적 가능성과 잠재력을 보여주고 거시적인 관점과 시각을 갖게 하는 김학렬식 투자의 정수가 오롯이 담겨 있다. 답이 빤한 기출문제가 아니라, 상황과 여건에 맞게 대응하도록 만들고 나만의 정답을 찾아가게 이끄는 실전 예제만으로 구성했다. 서울 8개 구와 수도권 6개 도시의 구석구석을 살피는 세심함이 돋보인다. 유튜브 방송 <삼프로TV 지구본연구소>에서 범접하기 힘든 박식함을 뽐내는 법무법인 율촌의 최준영 박사가 헌사한 추천사의 글귀대로, ‘읽다 보면 엉덩이를 들썩이게 하는’ 책이다. 자, 이제 김학렬 소장의 알파부터 오메가까지 모두 담아낸 [대한민국 부동산 미래지도]와 함께 부의 미래지도를 그릴 시간이 왔다.

출판사 서평

주택을 매수할 때는 반드시 투자자의 관점에서 접근해야 한다

2020년 10월 서울 서초구 반포동의 아크로리버파크 34평형이 36억 6,000만 원에 거래되며, 일반 아파트 평당 1억 원 시대를 열었다. 연일 가격이 치솟고 있는 서울의 부동산시장을 지켜보노라면 뭐라도 해야 할 것만 같은 조급함이 앞선다. 반면에 한쪽에서는 냉소적인 시선을 던질지도 모른다. ‘집값이 평당 1억 원이라니, 거품이 끼어도 단단히 끼었군.’
당연한 말이지만, 부동산의 가격은 단순히 ‘땅값+건축비’만을 반영하지 않는다. 만약 재료비와 각종 인건비만으로 가격을 산정한다면, 모든 부동산에는 크기별로, 넓이별로 동일한 가격표가 붙어야 한다. 하지만 어떤 지역의 17평짜리 아파트가 다른 지역 34평 아파트보다 훨씬 비싼 것이 현실이다. 이유는 프리미엄, 원색적인 표현으로는 ‘거품’ 때문이다. 그렇다. 부동산시장에서는 거품을 사고판다. 그리고 누구나 이러한 사실을 인정하고 있다. 문제는 과연 그 거품이 가치를 지니고 있는가, 거기에 합당한 가격을 지불하고 있는가 하는 점이다.

주택을 매수하면서 가격이 오를 만한 곳을 찾고 팔 때 시세차익을 남기는 것은 결코 그릇된 욕심이 아니다. 대부분의 가정이 집을 구할 때 대출을 얻기 때문에 이자 비용이 발생하고, 공간이 업그레이드되면 생활비 역시 커진다. 벌이가 크게 늘어나지 않는 상황에서 그나마 집이라도 지키는 거의 유일한 방법은 오르는 주택을 사서 훗날 매수가보다 비싸게 파는 것이다.
문제는 척박한 지역에 건물을 지어놓고 과장된 청사진을 보이며 앞으로 가격이 오를 것이라고 부풀리는 허위 정보와 광고, 그리고 거기에 현혹되는 무분별한 선택이다. 낙후한 곳일수록 개발 이슈에 민감하게 반응하고 가격이 들썩인다. 아무런 가치가 없는 ‘진짜 거품’일수록 요란하기 마련이다. 이처럼 옥석을 가리기 위해서는 공부가 필요하고 투자자의 관점에서 접근해야 한다. 주택을 매수하면서 이것저것 따져보고 면밀히 검토하는 것은 집과 가정, 노후를 지키는 책임 있는 행동이다.

사람들이 원하는 지점을 정확히 간파하고,
오를 수밖에 없는 지역을 찾아가는 대한민국 부동산투자 답사기


먹고살기 힘들 때는 당장의 일자리와 비바람을 피할 수 있는 집만 있으면 많은 것이 해결된다. 조금 풍족해지면 이때부터는 교통과 교육, 생활편의 시설 등에 관해서 따지게 된다. 이마저도 충족되고 나면 고급 주거지에 대한 기대가 커진다. 현재 서울 부동산시장은 이 단계에 이르렀다. 대부분의 신축 아파트가 삶의 질을 높이는 방향으로 설계되어 건축되고 있으며, 심지어 호텔식 서비스를 제공하기도 한다. 이제 주택은 단순히 잠을 자고 머무르는 공간을 넘어 즐기고 향유하는 영역으로 나아가고 있다. 이러한 조건을 충족시키느냐 아니냐에 따라 가치가 달라지고 가격 역시 차이를 보이게 된다. 그렇다면 답은 하나다. 과연 어떤 지역이 이러한 욕구를 충족시키고 있는지, 또 앞으로 충족시켜줄 것인지를 찾아내는 것이다.
이 책이 서울의 변두리 지역으로 여겨지는 강서구와 중랑구로 포문을 여는 것은 땅과 부동산이 가진 가능성을 발굴하려는 의도에서다. 광역 서울권이 확대됨에 따라 변방이 중심으로 거듭나고 변화하는 과정을 추적한다. 특히나 강서구와 중랑구는 도심으로 변모하면서도 천혜의 자연환경을 갖추고 있어 삶의 질을 추구하는 오늘의 부동산 트렌드와도 부합하는 지역이다.
현재 대한민국 부동산시장에서 대장주 역할을 하고 있는 서초구를 통해서는 부동산의 가치가 어떻게 매겨지는지 알아보고 이 지역으로 부가 집중되는 이유를 밝힌다. 서초구의 6개 동네를 따라가다 보면 1등 부동산의 모델을 확인하게 된다. 다소 어정쩡한 위치에서 고급 주거지로 환골탈태한 노원구와 마포구, 과거의 영화를 되찾으려는 영등포구와 성북구, 강남권으로 편입되기 위해 조용히 변화를 모색하는 강동구 등은 저마다 특색 있는 색깔로 지역의 라이프스타일에 따라 부동산의 가치가 어떻게 달라지는지 보여준다.

서울의 아성에 도전하는
지방의 신흥 강자들이 보여주는 부의 미래


지역 불균형 문제가 항상 거론된다. 부동산시장 관점에서 보면 이 문제는 더욱 첨예하게 드러난다. 이른바 부동산의 부익부 빈익빈 현상이다. 한때 서울의 배후 도시로 각광받았던 서울 북부의 의정부시와 남부의 안양시는 일찌감치 개발되었다는 점이 오늘에 이르러서는 약점이 되고 있다. 오래된 만큼 낡았기 때문이다. 안양에 속한 평촌 신도시가 안양이기를 거부하며 차별화되려는 움직임을 보이는 이유는 일종의 ‘신분 세탁’으로 해석할 수 있다.
같은 처지에 있는 의정부는 최근 지역의 많은 공간을 점유하고 있던 미군 부대가 대거 이전함에 따라 도시 이미지를 새롭게 하는 성형 과정에 들어갔다. 안양 역시 자급자족형 도시라는 잠재력을 바탕으로 대규모 재개발보다는 소규모 리모델링을 중심으로 변화를 모색하면서 발 빠르게 대처하고 있다. 의정부시와 안양시 둘 다 서울에 인접해 있다는 장점이 있기에 여느 지방 도시와는 차별화되는 위치에 서 있다.
구리시는 이제 서울이라 해도 무방하다. 서울의 26번째 구로 편입된다 해도 전혀 어색하지 않다. 대치동 못지않은 교육 환경을 갖추었을 뿐 아니라 도시 기반 시설 역시 서울의 여느 지역에 뒤지지 않는다. 구리시의 부동산 가치가 상승하는 이면에 어떤 조건들이 반영되고 있는지 살피는 것은 그 자체로 훌륭한 부동산투자 공부가 된다.
이름 그대로 넓은 마을이었던 경기도 광주(廣州)는 많은 역할과 공간을 다른 지역에게 내어주고 한때 존재감이 약해졌지만, 경인선 등의 전철이 뚫리고 청정 지역으로서의 가치가 부각되면서 새롭게 조명을 받고 있다.
동탄신도시로 대표되는 화성시와 서울~세종 라인의 중간 지점에 있는 평택시는 수도권의 미래를 이끌어갈 국제화 도시로 성장할 것이라는 평가를 받고 있다. 당연히 수도권에서 새로운 터전을 마련하는 동시에 차익을 꿈꾸는 이들에게는 관심 대상이 아닐 수 없다. 화성과 평택이 지닌 미래 도시로서의 잠재력과 변화상을 목격하면서 부의 미래지도를 그릴 수 있다.

생생한 현장감이 느껴지는 입체적인 지도,
지역의 내력을 밝히는 맛깔난 스토리텔링
그리고 2021년판 최신 정보를 장착한 부동산 재테크계의 새로운 기준!


부동산에 관심이 많은 이들 사이에 통용되는 ‘임장(臨場)’이라는 말이 있다. 한자 풀이대로 어떤 장소에 임한다는 뜻으로, 부동산 이슈가 있는 현장에 직접 방문하여 둘러보며 입지 분석을 하는 행위를 일컫는다. 이 책 [대한민국 부동산 미래지도]는 활자와 텍스트가 새겨진 ‘종이책’에 그치지 않는다. 지역에 담겨 있는 내력을 발굴하여 전해주는 저자의 이야기를 따라가다 보면 바로 그곳에 있는 듯한 생생함을 느끼게 된다. 동네의 모습을 담은 사진과 동네 구석구석을 한눈에 파악할 수 있도록 배려한 입체적인 지도가 현장감을 더해준다. 지도를 들여다보면서 저자의 이야기에 귀 기울이다 보면 낯선 지역이라도 여러 번 다녀본 것처럼 친숙해진다.
이 책은 2016년에 펴낸 저자의 책 《부자의 지도》를 전면 개정하여 새롭게 펴낸 것이다. 각종 개발 이슈와 교통망 확대, 행정구역 변화, 최신 트렌드 등의 부동산 정보를 2021년에 맞게 업그레이드했을 뿐만 아니라, 초판에서는 다루지 않았던 서울의 강서구, 중랑구와 경기도 화성시, 평택시를 새롭게 추가했다. 부동산시장에서는 잘 다루지 않던 지역을 왜 포함했는지 직접 확인하면서 시장을 바라보는 새로운 시각을 가질 수 있을 것이다.
단언컨대 이 책은 부동산투자서의 새로운 기준이라 자부한다. 저자의 인문학 지식과 냉철한 분석이 조화를 이룬 살아 있는 내용은 타의 추종을 불허하며, 현장감을 최대한 살린 풍부한 사진과 세밀한 지도 등의 장치는 이전의 그 어떤 부동산 관련 서적이 시도하지 않았던 새로운 방향을 제시하고 있다. 추천사를 쓴 최준영 박사의 말처럼 ‘이 책은 우리 사회가 한 단계 성숙했음을 보여주는 결과물’이자, 부동산투자서의 새로운 장을 여는 첫 페이지가 될 것이다.

추천사

“책상에 각 잡고 앉아서 읽기보다는 가방과 자동차 한 귀퉁이에 두고서 계속 읽어보면 좋은 책입니다. 어느 지역에 가서 누군가와 이야기하다가 잘 모르는 동네 이야기가 나올 때 펼치면 좋은 친절한 가이드북이기도 합니다. 편안한 마음으로 읽어내는 동안 호기심과 궁금증이 일어나고 무거운 엉덩이를 들어 자리에서 일어나 움직이도록 만드는, 김학렬 소장이 가진 묘한 매력이 그대로 반영된 책입니다.”(추천사 발췌)
- 최준영 / 법무법인 율촌 전문위원

목차

프롤로그 현명한 투자가 안락한 삶의 행복을 지켜줍니다
추천사 우리가 살아가는 도시와 공간을 깊이 있게 여행하는 좋은 방법_최준영

1권 _ 서울편

서울 부동산 브리핑
이제부터는 삶의 질을 추구하는 수요 시장이 열린다!

Chapter 1 _ 마곡이 미래다! 강서구 이야기

강서구 브리핑 1 _ 양천에서 김포로, 또다시 강서로!
강서구도 한강변의 도시다! 강남만큼 뜨거운 강서·양천 학군 강서구를 이전과는 완전 다른 신세계로 업그레이드시켜준 9호선과 마곡동!

강서구 동별 부동산 분석 _ 원석에서 보석으로 세공된 미래 도시
누가 뭐래도 강서구의 맏형, 화곡동 강서구 최고의 학군, 발산동 뉴타운으로 재탄생하는 방화동 마포로 가는 중간 포구였던 염창동 9호선 최대 수혜 지역, 등촌동 양천현이 있었던 가양동 강서구의 미래, 마곡동

강서구 브리핑 2 _ 강서구 이주·투자 이전에 생각해볼 것들
강서구의 미래, 마곡! 마곡지구의 영향권을 주목하자!

강서구 알짜 입지 분석 노하우 _ 지역과 상품의 인지도를 이용하는 방법
한 지역이 정착되는 데는 최소 10년이 걸립니다 지명에도 브랜드가 있습니다 랜드마크 아파트를 찾으세요

풍수 이야기 _ 왕의 무덤으로 점지한 땅, 개화동

Chapter 2 _ 서울의 동쪽을 지키는 좌청룡 중랑구 이야기

중랑구 브리핑 1 _ 조선 건국 때부터 서울이 될 운명이었던 중랑구
아직까지 많이 알려지지 않은 지역

중랑구 동별 부동산 분석 _ 전통의 바탕 위에 현대의 색깔을 입히다
공부 잘하는 동네, 묵동 없는 듯 있을 건 다 있는 알찬 신내동 뉴타운과 신규 아파트 입주로 변화되고 있는 중화동 중랑구 변화의 중심, 상봉동 인간의 희로애락을 느낄 수 있는 망우동 중랑구의 신동력이 될 면목동

중랑구 브리핑 2 _ 중랑구에서 가장 중점적으로 추진할 일은 인지도를 높이는 것!
상업 시설은 상업 시설대로, 주거 지역은 주거 지역대로 발전

중랑구 알짜 입지 분석 노하우 _ 뉴타운 해제 지역과 터미널 부지 개발
뉴타운 해제 지역들에 관심을 가져보세요! 각 도시 내 터미널 부지를 보세요!

풍수 이야기 _ 청정한 자연을 되살리면 생기는 일들

빠숑의 부동산 칼럼 1 _ 이렇게 많이 올랐는데 또 오를까요?
평당 1억 원 아파트 매수자, 정말 투기꾼일까요? 어떤 부동산에나 거품은 있기 마련입니다 불확실한 거품이 낀 하위 시세 시장이 문제입니다

Chapter 3 _ 대한민국 최고 명품 주거지로 새롭게 탄생한 서초구 이야기

서초구 브리핑 1 _ 대한민국 최고 아파트를 향한 진검 승부

서초구 동별 부동산 분석 _ 2인자의 설움을 딛고 왕좌를 노리다
반포동, 서초구 대표 선수에서 대한민국 대표로 | 강남권에서 가성비가 가장 좋은 잠원동 | 서초구의 중심, 서초동 | 서초구의 원조 대장, 방배동 | 강남 개발의 산증인, 말죽거리 양재동 | 서초구의 청정 지역, 내곡동

서초구 브리핑 2 _ 서초구는 태생이 강남구다!
강남구와의 1위 쟁탈전, 과연 누가 이길까요? 그래서, 서초구가 더 매력적입니다

서초구 알짜 입지 분석 노하우 _ 주거 트렌드와 교통망의 확충이 가져올 변화
한강 조망권을 주목하세요! 핵심 지역 내 터널이 뚫리는 지역은 꼭 주목하세요! 임대 아파트와 분양 아파트의 어울림

풍수 이야기 _ 굳이 1등으로 살 필요 있나요?

Chapter 4 _ 자연에 가장 가까운 강남권, 강동구 이야기

강동구 브리핑 1 _ 수도권에서 가장 역사가 오래된 지역

강동구 동별 부동산 분석 _ 경기도 신도시를 품은 새로운 중심지
강동구의 진짜 중심 주거지, 상일동 | 강동구 최고의 주거지, 고덕동 | 전형적인 주거 지역, 명일동 | 서울에서 가장 오래된 청정 주거지, 암사동 | 강동구의 대표 상권, 천호동 | 이제 강동구를 뛰어 넘고 싶어 하는 둔촌동 | 평평탕탕, 평지 길지여서 좋은 길동 | 마지막 미개발지, 강일동 | 송파구과 강동구의 성격을 모두 가지고 있는 성내동

강동구 브리핑 2 _ 강동구는 재건축 이후 주거지와 상권의 이동·확장을 상상하세요
배후 지역을 따져 상권을 분석하세요 강동구는 이제 완전한 서울의 중심지입니다

강동구 알짜 입지 분석 노하우 _ 강동구만의 지역 특성에 숨겨진 투자의 묘수
과거에 공공기관 역할을 한 곳들에 관심을 가져보세요|전철역 종점들을 주목하세요|대규모 재건축 단지로 변모하는 곳을 주목하세요|이케아 입점 예정지를 주목하세요

풍수 이야기 _ 혈이 뻥 뚫리는 순간!

빠숑의 부동산 칼럼 2 _ 부동산은 발전 가능성이 중요합니다

Chapter 5 _ 원조 강남, 영등포구 이야기

영등포구 브리핑 1 _ 해방 직후 유일했던 서울의 강남권, 영등포구
추억의 장소가 많은 영등포, 그와 함께 춤을!|영등포에는 상업 시설만 있는 게 아니었어요!

영등포구 동별 부동산 분석 _ 과거의 위상과 영화를 회복하려는 전직 챔피언
영등포 하면 제일 먼저 생각나는 곳, 영등포동|영등포구 최고의 주거지이자 교통 요지, 당산동|영등포구의 알짜배기 베드타운, 도림동|영등포구의 팔색조, 문래동|양평동, 공장 부지들의 변화를 주목하라!|뉴타운이 될 수밖에 없는 운명, 신길동|양날의 칼을 쥐고 있는 대림동|대한민국 최고의 정치·금융 도시, 여의동

영등포구 브리핑 2 _ 과거 화려한 위상을 주변에 다 나누어주었던 영등포
새롭게 하라, 그리하면 높아질 것이니!

영등포구 알짜 입지 분석 노하우 _ 부동산 이슈는 결국 사람이 만들어내는 것
지명이 ‘~가’인 곳은 업무 시설이 많다는 의미입니다|과거에 사람을 많이 모이게 했던 자리는 다른 시설로 개발하기가 용이합니다|코스트코와 이마트 트레이더스의 싸움, 소비자는 즐거울 뿐이고!|섬 개발의 성공 여부는 다리 건설과 깊은 관계가 있다!

풍수 이야기 과거의 명당에서 지역의 미래를 보다

Chapter 6 _ 서울 부동산의 축소판! 고금이 공존하는 성북구 이야기

성북구 브리핑 1 _ 성북구 동네 한 바퀴

성북구 동별 부동산 분석 _ 과거를 간직한 땅, 미래를 품은 도시
성북동, 대한민국 최고의 부촌 | 애절한 사연이 있어 더 정감 가는 정릉동 | 현재 성북구에서 가장 인기 좋은 길음동 | 신선들이 놀았던 성북천 설화의 동네, 삼선동 | 성신여대 상권 하나로 늘 활기찬 동선동 | 성북구 V자 지형의 완성, 보문동 | 성북구의 나비, 돈암동 | 고려대학교의 안암동 | 성북구의 섬, 종암동 | 아파트 단지 밀집 지역, 월곡동 | 성북구의 과거와 미래를 볼 수 있는 장위동

성북구 브리핑 2 _ 서울의 향후 20년을 주도할 뉴타운과 정비사업의 중심!
성북구는 지금보다 더 주목받을 겁니다

성북구 알짜 입지 분석 노하우 _ 도심 변화와 환경 쾌적성을 주목하라
고가도로 철거 지역을 주목하세요|과거 뉴타운·주거환경 정비 구역으로 지정된 지역을 꼭 주목하세요|왕릉 주변 입지를 주목하세요

풍수 이야기 _ 죽은 이의 집이 산 사람을 이롭게 한다

빠숑의 부동산 칼럼 3 _ 묻지 마 투자는 절대 안 됩니다

Chapter 7 _ 대한민국 최고의 인구 밀도를 보이는 노원구 이야기

노원구 브리핑 1 _ 대한민국에서 거주 면적당 인구 밀도가 가장 높은 곳
노원구의 역사는 그리 오래되지 않았습니다|아파트 단지다운 환경이 갖추어진 아파트의 천국

노원구 동별 부동산 분석 _ 서울 북동권의 선두 주자로 발돋움하다
공공 개발 이슈 때마다 늘 언급되는 공릉동|서울 최초의 택지개발지구 상계동|달빛처럼 아름다워질 월계동|서울 강북 학원가의 메카, 중계동|노원구를 지키는 중랑천 삼총사의 막내, 하계동

노원구 브리핑 2 _ 노원구를 지키는 독수리 오형제
상계동과 월계동을 통해 노원구의 미래를 예측해보세요

노원구 알짜 입지 분석 노하우 _ 전통의 힘이 미래의 힘으로 이어지는 곳
도깨비시장은 이렇게 생각하세요|지하철 개통 시기를 눈여겨봅시다|지금 상계동이 핫한 이유!

풍수 이야기 _ 조선 최고 여성 세도가의 기운이 서린 곳

Chapter 8 _ 젊음과 한강의 도시 마포구 이야기

마포구 브리핑 1 _ 한강의 도시!
서울 서부 지역 교통의 집결지

마포구 동별 부동산 분석 _ 오래된 미래, 다시 기지개를 켜다
마포구의 전형을 보여주는 공덕동|굴레(방 다리)를 벗어난 아현동|마포구의 꽃, 도화동|주물럭의 원조, 마포종점 용강동|마포구의 우물, 대흥동|흥선대원군이 선택한 명당, 염리동|새로운 인기 주거 지역, 신수동|대한민국 상권의 메카, 서교동|마포구 상권의 미래가 될 합정동|먼 경치도 잘 볼 수 있는 곳이 될 망원동|홍대 부흥의 화룡점정, 연남동|왁자지껄 늘 바쁜 동네, 성산동|천지개벽의 새옹지마, 상암동

마포구 브리핑 2 _ 그동안 마포구 부동산의 가치가 낮았던 이유
마포구의 미래는 한강 활용에 달려 있다!

마포구 알짜 입지 분석 노하우 _ 자연환경의 쾌적함이 복원되는 곳을 찾으세요
지역명과 그 지역에 대한 스토리가 담긴 가요의 가사는 늘 꼼꼼하게 읽어보세요|구 경의선 철길 부지가 공원화된 곳 주변을 꼭 눈여겨보세요|한강 다리들의 역사를 정리해보세요!

풍수 이야기 _ 아현동 애오개에 얽힌 슬픈 이야기

빠숑의 부동산 칼럼 4 _ 현명한 내 집 마련을 위한 4가지 제언!
① 규제 지역 내 대출 규제에 대한 전망|② 3기 신도시 정책에 대한 전망|③ 세금·규제 강화 정책으로 정부가 의도하는 바|④ 벤치마킹한 해외 부동산 정책
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2권 _ 경기편

경기도 부동산 브리핑
존재감이 부각되기 시작한 경기도 파워 도시들!

Chapter 9 _ 경기도 북부의 행정 타운, 의정부시 이야기

의정부시 브리핑 1 _ 이름 자체가 행정 타운인 의정부
과거엔 미군 부대가 전부였지만, 이제는 그냥 의정부다!|교통망이 매우 중요한 지역|향후 의정부의 관전 포인트

의정부시 동별 부동산 분석 _ 천혜의 자연환경과 미래의 비전이 공존하다
의정부 행정·업무·상권의 중심, 의정부동|의정부의 최고 인기 지역, 호원동|천혜의 입지, 장암동|흥선대원군이 은둔했던 가능동|의정부 최북단, 녹양동|의정부의 행정 중심이 될 금오동|새로운 신도시로 변모하고 있는 신곡동|이제 의정부의 꼴찌라 부르지 마라! 용현동|의정부의 새로운 희망, 민락동

의정부시 브리핑 2 _ 작지만 강한 도시 의정부
이제 완전한 도심이 됩니다!

의정부시 알짜 입지 분석 노하우 _ 점점 확대되는 도시의 주변 지역을 살펴보세요
대규모 택지개발이 되는 지역의 안쪽을 주목합시다!|광역 도로망이 확대되는 곳을 주목하세요!|주택 청약도 투자 상품이 될 수 있습니다!

풍수 이야기 _ 명분이냐, 실리냐?

Chapter 10 _ 동구릉의 명당 도시, 구리시 이야기

구리시 브리핑 1 _ 서울이라고 해도 무방한 도시
작은 도시, 하지만 그 누구도 작다고 하지 않는 도시|도시 기반 시설을 모두 갖춘 도시

구리시 동별 부동산 분석 _ 태생적으로 도심일 수밖에 없는 구리시
구리시에서 가장 살기 좋은 토평동|구리시의 행정 중심 도시, 교문동|구리시의 대치동, 수택동|구리시의 중심 상권, 인창동|구리시의 신흥 강자로 부각된 갈매동

구리시 브리핑 2 _ 구리시는 서울과 경기도를 모두 알 수 있는 알찬 교재 같은 곳!
구남시? 남구시? 과연 남양주와의 통합은 이루어질까요?|구리시에 꼭 집 한 채 갖고 싶어요!

구리시 알짜 입지 분석 노하우 _ 재활용 지역과 시설을 주목하세요
보금자리 주택 등 대규모 공공 택지개발은 무조건 1순위입니다|입지가 차이 나는데 가격이 비슷하다면?|혐오 시설이 공원화되는 곳은 관심을 가져보세요!

풍수 이야기 _ 죽은 이의 집이 산 사람을 이롭게 한다

빠숑의 부동산 칼럼 5 _ 지명에도 브랜드 가치가 있습니다!

Chapter 11 _ 3차 도약을 하고 있는 위성도시의 최강자, 안양시 이야기

안양시 브리핑 1 _ 2차 단계까지 지역 변화가 진행된 안양시
배산임수의 명당 입지|안양시에 3차 변화가 찾아올까요?

안양시 동별 부동산 분석 _ 구도심과 신도심의 조화와 공존을 모색하는 안양
만안구 최고 중심지이자 안양1번가, 안양동|서울인 듯 서울 아닌 석수동|과거의 전형적인 모습을 간직한 박달동|안양 최고 대단지들의 경쟁터, 비산동|과천을 닮은 관양동|의왕시와 군포시의 친구, 호계동|안양이 아닌 평촌이라 불러다오, 평촌동

안양시 브리핑 2 _ 주변에서는 가장 큰 형님, 전국적으로는 옛날 도시
더 이상 확장할 곳이 많지 않은 안양은 기존 도심을 재생해야 합니다!

안양시 알짜 입지 분석 노하우 _ 도심 변화와 환경 쾌적성을 주목하라
자급자족형 신도시의 부동산 가치가 더 높다!|리모델링도 도시 재생의 트렌드가 될 겁니다|분구되는 지역들을 주목하세요

풍수 이야기 _ 풍수는 과거를 기억합니다

Chapter 12 _ 광역화되어가는 도시, 광주시 이야기

광주시 브리핑 1 _ 이제 광주광역시와 비교하지 마세요
청정 지역 광주시, 개발이 될 수 없었던 이유|광주의 변화, 대규모 개발이 진행되다!

광주시 동별 부동산 분석 _ 지역 영주의 자리를 유지하기 위한 노력
광주시 행정 중심지 송정동(탄벌동, 목현동, 회덕동)|역동의 변화를 주목하라! 경안동(역동, 쌍령동)|광주시 개발의 중심, 광남동(태전동, 장지동, 삼동)|가성비 최고의 지역, 초월읍|LG의 지역, 곤지암읍|분당이고 싶은 오포읍

광주시 브리핑 2 _ 광주시의 대규모 개발지를 주목하라
광주시의 미개발지를 주목하라!|광주시의 교통 변화를 주목하라!

광주시 알짜 입지 분석 노하우 _ 학군과 관광지에 숨어 있는 알짜 부동산
학군은 부동산의 가장 중요한 프리미엄입니다! | 도심형 대령 리조트의 주변 지역을 주목하라! | 골프장 주변 지역에 관심을 가져보세요!

풍수 이야기 _ 남한산성

빠숑의 부동산 칼럼 6 _ 교육 환경을 딱 10분만 따져보세요
교육 환경을 평가할 때 살펴야 할 요소들

Chapter 13 _ 수도권 최대 발전 예상 지역인 화성시 이야기

화성시 브리핑 1 _ 신도시의 끝판왕, 동탄 신도시의 화성시
왜 화성(華城)은 수원에 있고, 수원대학교는 화성에 있을까?|전국 최강 수준의 인구 증가율|자급자족의 기업 도시 화성시|화성은 동부와 서부로 나누어서 이해해야 합니다

화성시 동별 부동산 분석 _ 경부 라인의 새로운 거점
수원 지역의 원조 중심지, 화산동(황계동, 송산동, 안녕동)|화성시 개발의 시작, 병점동 |수도권제2순환도로의 기점이 될 봉담읍|택지개발지구의 중심, 향남읍|구 남양군의 중심, 남양읍|테마파크 개발로 주목받는 송산면|유소년야구의 메카가 될 우정읍|경기도 남부지역의 대장주, 동탄동

화성시 브리핑 2 _ 화성시는 끝 지역이 아니라 중심지다!
업무 시설만으로도 충분한 화성시|화성은 넓다! 교통과 교육의 중심지를 먼저 주목하라!

화성시 알짜 입지 분석 노하우 _ 사람들의 이동 동선을 따라가며 지역의 미래를 보라
주거 시설보다 업무 시설을 먼저 보세요!|지금은 허허벌판이지만, 향후의 발전 가능성을 보세요!|중간 입지에는 늘 수요가 있습니다!

풍수 이야기 _ 풍수는 과거를 기억합니다

Chapter 14 _ 국제 경제 도시로 거듭 태어나는 평택시 이야기

평택시 브리핑 1 _ 평택의 한 지붕 세 가족 이야기
영화 <월드워 Z>에 평택이 나온 건 우연이 아니다!|평택은 대한민국에서 가장 유명한 국제도시가 될 것이다!|호재가 개발로 현실화되고 있는 도시, 평택!

평택시 동별 부동산 분석 _ 대한민국 산업의 중심지로 거듭나는 미래 도시
오리지널 평택시, 송탄(송탄·지산·서정·중앙·신장동, 서탄·진위면)|평택 개발의 중심, 고덕면|평택시 중심지 비전동 권역(비전·세교·통복·신평·원평동, 팽성읍)|국제화 도시의 핵심, 안중읍(안중·포승·청북읍, 현덕·오성면)

평택시 브리핑 2 _ 한층 진화한 개발 방향을 제시하는 평택시
평택은 이제 대한민국의 중심지!

평택시 알짜 입지 분석 노하우 _ 지역의 성격이 변화하는 곳을 살펴보라
매립지를 주목하세요!|관광지로 거듭나는 지역을 주목하라!

풍수 이야기 _ 군사 요충지는 대체로 명당이다

빠숑의 부동산 칼럼 7 _ 신규 조정 대상 지역 정밀 분석

에필로그 어려운 문제일수록 항상 내 주변에 답이 숨어 있습니다

본문중에서

입지를 분석하고 오르는 주택을 사는 것은
나의 노후와 가족을 지키는 책임 있는 행동입니다
우리가 값을 지불하는 것은 땅값과 건축비만이 아니라 그 부동산이 위치하고 있는 입지의 장점과 환경의 가치를 함께 사들이는 것입니다. 만약 입지의 조건과 환경에 적절한 가격을 지불했다면, 그것은 성공적인 투자입니다. 그게 아니라 분위기에 휩쓸리거나 면밀히 알아보지 않은 채 과도하게 값을 치렀다면 실패한 투자입니다. 가장 훌륭한 투자는 부동산과 입지의 미래 가치를 미리 내다보고 선점하는 것이겠지요. 이것이 제가 이 책을 쓴 이유이고, 여러분이 이 책을 필친 이유입니다.
( '1권 서울편 <프롤로그>' 중에서/ p.4)

이제부터는 삶의 질을 추구하는 수요 시장이 열린다!
서울은 물리적으로 주택 공급을 크게 늘릴 수 없습니다. 마지막 택지개발사업이었던 강서구 마곡지구 개발이 마무리 단계에 이르렀습니다. 따라서 앞으로 수도권 부동산 시장은 서울권을 생활 기반으로 희망하는 양적 수요는 경기 지역과 인천' 중에서/ p.충족시켜나갈 것이고, 서울은 질적인 상품을 공급하는 데 집중하게 될 것입니다. 다시 말해서 세대수를 획기적으로 증가시킬 수 있는 택지개발은 경기도와 인천' 중에서/ p.담당하고, 서울은 기존 주택들의 상품성을 높이는 재건축, 재개발을 활성화하는 방향으로 나아갈 것입니다. 앞으로 서울의 부동산 시장은 이전과는 완전히 다른 모습으로 전개될 것입니다. 때문에 전에는 경험하지 못했던 트렌드 변화와 거기에 따른 진행 과정을 꼼꼼히 지켜봐야 합니다.
( '1권 서울편 <서울 부동산 브리핑>' 중에서/ p.27)

강서구 이주와 투자 이전에 생각해볼 것들
돈이 적게 들어간다고 해서 좋은 투자가 아닙니다. 투자금이 더 들어가도 좋은 입지를 사는 것이 부동산을 대하는 바람직한 태도입니다. 왜 싼지, 왜 쌌는지 한 번쯤은 따져봐야죠. 게다가 강서구는 이제 예전처럼 저렴하기만 한 동네가 아닙니다. 경제력이 높은 층과 낮은 층이 공존하고 있습니다. 학군이 매우 중요한 동네이고, 상권에 대한 기대 수준도 매우 높습니다. 교통 환경도 획기적으로 호전되었습니다. 입주민의 특징과 성격이 바뀌고 있다는 의미입니다. 따라서 일자리, 교통, 교육, 생활편의 시설, 자연환경, 입주민, 이 6가지 사항을 충족하지 못하는 입지는 한 번 더 고민하고 매수 여부를 결정하기 바랍니다.
( '1권 서울편 <강서구 브리핑 2>' 중에서/ p.64)

이렇게 많이 올랐는데 또 오를까요?
부동산은 장기 투자여야 합니다. 주식 같은 데이트레이딩이 아닙니다. 정상적인 시장의 입지 가치와 상품 가치를 모른 채 단기 투자를 하는 주택 매수층은 반드시 실패합니다. 부동산의 가치는 쉽게 형성되지 않지만, 한 번 형성된 가치는 거의 떨어지지 않습니다. 미래 가치가 있다는 판단이 서면 언제든지 매수해도 됩니다. 다만 최소한 5년 이상 10년 정도를 내다보는 매수 전략이 필요합니다. 매도 시점을 10년 후로 예상한다면 되도록 준공 10년 미만의 새 아파트를 공략하는 것이 바람직합니다. 입지와 상품 경쟁력 모두를 고려해야 하기 때문입니다. 적어도 이 두 가지 조건만 지킨다면, 어떠한 부동산 규제 정책이 나온다 해도 리스크를 관리 할 수 있습니다. 이것이 부동산 규제 시대의 가장 안전한 투자 방법이라고 할 수 있습니다.
( '1권 서울편 <빠숑의 부동산 칼럼 1>' 중에서/ p.64)

존재감이 부각되기 시작한 경기도 파워 도시들!
앞으로 10년 뒤 경기도 도시 가운데 가장 성장해 있을 두 지역을 예상해본다면 단연 화성시와 평택시를 꼽을 수 있습니다. 화성시는 동탄 신도시만의 도시가 아닙니다. 어마어마한 일자리와 뛰어난 교통망, 잘 짜인 상권 시설 등이 복합적으로 개발되고 있습니다. 평택은 2가지 호재를 동시에 맞았습니다. 미군 부대 이전과 삼성전자 등 대규모 산업단지 개발입니다. 이에 따라 평택은 이전과는 전혀 다른 역할을 하게 될 것입니다. 화성시도, 평택시도 지금은 단일 지자체이지만, 분구(分區)가 확실시되는 메가 시티로 개발되고 있습니다.
( '2권 경기편 <경기도 부동산 브리핑>' 중에서/ p.13)

왜 화성(華城)은 수원에 있고, 수원대학교는 화성에 있을까?
‘왜 화성은 수원시에 있고, 수원대학교는 화성시에 있을까?’ 정답은 수원과 화성이 과거에는 같은 행정 구역이었기 때문입니다. 수원대학교가 있던 지역이 화성시로 분리되면서 화성시에 수원대학교가 있게 된 것이죠. 이처럼 수원이라는 거대한 지자체는 인구가 증가함에 따라 여러 지자체로 분리되었습니다. 수원시로 편입된 지역이 있고, 안산시나 군포시로 편입된 지역도 있습니다. 일부는 오산시와 화성시로 분리되었습니다.(중략) 결론적으로 화성이 수원에 있기 때문에 외부 사람들에게는 화성과 수원의 행정 구역에 다소 혼선을 줄 수 있습니다. 이러한 혼선 역시 화성시에 도움이 되지 않습니다. 화성시는 이미 수원시의 후광 효과를 볼 필요가 없을 정도로 거대한 도시이기 때문입니다.
( '2권 경기편 <신도시의 끝판왕, 동탄 신도시의 화성시>' 중에서/ p.193)

군사 요충지는 대체로 명당이다
무봉산(舞鳳山), 경기도 평택시 진위면 신호리에 위치한 산입니다. 봉황이 춤을 춘다는 뜻이지요. 무봉이라는 이름' 중에서/ p.보통 2가지를 생각해볼 수 있습니다. 하나는 천의무봉(天衣無縫)이라 해서 선녀의 옷처럼 바느질한 자리가 없는 옷이라는 의미가 있습니다. 즉 완벽하다는 뜻입니다.(중략) 무봉산은 낮습니다. 200미터 조금 넘는 높이니까요. 하지만 낮은데도 불구하고 평택이라는 도시의 변화를 고스란히 지켜봐온 명산의 위용을 갖추고 있습니다. 주변의 모든 움직임을 살필 수 있는 입지이기 때문에 조선시대에는 산성이 있기도 했습니다. 군사적인 활용도가 높은 곳은 풍수적으로도 매우 의미가 큽니다. 미군 부대의 위치를 주목하라는 의미가 여기에도 적용되는 것이지요.
( '2권 경기편 <풍수 이야기>' 중에서/ p.266)

어려운 문제일수록 항상 내 주변에 답이 숨어 있습니다
《대한민국 부동산 미래지도》를 집필할 때에도 서울과 수도권의 핵심 지역들을 다룬 이후에, ‘정말 우리가 익히 알고 있는, 오르는 지역만 계속 오를까? 아직 드러나지 않았지만 사람들이 몰리고 돈이 돌고 새롭게 도약할 입지요건을 갖춘 도시가 없을까’란 생각' 중에서/ p.집필에 착수했습니다. 그리고 살펴볼수록 ‘명당은 역시 명당이구나, 다시 사람과 돈이 몰리겠구나’ 싶은 지역이 눈에 들어왔습니다. 이번에 서울편에 추가한 강서구와 중랑구가 그러하고, 경기편에 추가한 화성시와 평택시가 그러합니다. 우리는 흔히 우리가 살고 있거나 자주 가봤거나 익히 알고 있는 지역을 제대로 알고 있다고 착각합니다. 이 지역이 왜 이런 이름을 갖게 되었는지, 왜 분구되었는지, 왜 사람이 몰렸는지, 왜 지금은 몰리지 않게 되었는지, 이 지역을 지자체나 중앙정부에서는 어떻게 바라보고 있는지를 모른다면 내가 살고 있거나 가봤다고 해서 제대로 알고 있다고 말할 수 없습니다.
( '2권 경기편 <에필로그>' 중에서/ p.277)

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김학렬(빠숑) [저] 신작알림 SMS신청 작가DB보기
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판매수 20,654권

스마트튜브 부동산조사연구소 및 스마트튜브 경제아카데미 대표. 대한민국 최고의 부동산 입지 전문가이자 인기 부동산 칼럼니스트이다. 대한민국 대표 부동산 채널인 ‘빠숑의 세상 답사기’ 운영자로, 블로그 이웃 약 16만 명, 팟빵 누적 3,300만 다운로드, 유튜브 구독자 약 12만 명을 보유하고 있는 네이버 선정 부동산 분야 최고의 인플루언서다.
국내 최고의 시장조사 기관인 한국갤럽조사연구소에서 부동산 조사본부 팀장을 역임했다. 지난 20년간

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