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왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술 : 2천만 원으로 시작하는 실전 부동산 경매 노하우

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책소개

“오르기만 하는 부동산, 로또보다 힘든 청약 당첨
누구나 싸게 살 수 있는 경매가 답이다!”
2,000만 원으로 시작하는 실전 부동산 경매 노하우!

‘경매’라고 하면 법원에 가야 하고, 권리분석을 해야 하고, 잘 살고 있는 사람을 쫓아내야 하는 등의 어렵고 복잡하고 힘든 것이라는 편견을 가지고 있는 사람들이 아직도 많다. 하지만 이제는 20대도 재테크 수단으로 경매를 찾기 시작했다. 몇 가지 기본적인 경매 용어와 룰을 익힌다면 적은 종잣돈으로도 투자에 뛰어들 수 있기 때문이다. 이제 경매는 높아진 세율과 강화된 대출 요건의 제약을 완화시킬 수 있는 부동산 투자법으로 각광받고 있다. 게다가 2021년 2월부터 쏟아져 나오는 매물은 수도권 아파트만 3,000건에 육박할 것이라고 한다. 2021년 부동산 경매 시장을 눈여겨봐야 하는 이유다.
이러한 장점을 깨닫고 일찍부터 경매에 뛰어든 두 저자가 좀 더 많은 사람들이 경매 투자로 부를 얻는 데 도움이 되고자 부린이를 위한 경매 입문서를 출간했다. 10년간 아파트, 오피스텔, 아파트형 공장, 단독, 다세대, 상가 등 200여 건 낙찰에 성공해 1,500만 원에서 수십 억의 자산을 만든 경매계의 일타강사 달천 정민우 저자와 토지 및 주거용 지분 물건 공매 전문가로 LH, 온비드 등 특강을 해온 초인 유근용 저자가 그들이다.
두 경매 투자의 고수들은 이 책을 통해 세 가지 서류와 네 가지 가격만 제대로 이해한다면 2,000만 원으로도 경매에 도전할 수 있다고 단언한다. 거기에 아파트, 빌라, 최근 주목받고 있는 지식산업센터까지 다양한 종류의 부동산 매물을 가치를 더해 높은 가격에 팔 수 있는 노하우까지 알려준다. 오르기만 하는 부동산 가격과 로또보다 힘든 청약 전쟁에 지쳤다면 시야를 넓혀보라. 누구나 싸게 사서 제값만 받아도 수익이 나는 ‘경매’가 답을 줄 것이다.

출판사 서평

“2021년 돈 되는 매물이 쏟아진다!”
역사적 저금리와 불황을 기회로 만드는
부동산 경매의 골든타임을 잡아라!

코로나19의 불황에도 불구하고 부동산 가격은 꺼질 줄 모른다. 2020년 6·17 대책, 7·10 대책, 8·4 임대차3법 등 잇따른 부동산 정책에도 불구하고 아파트는 물론 빌라마저 매매가와 전세가의 동반 상승세가 이어지고 있다. 높아진 세율과 강화된 대출 요건으로 내 집 마련이나 부동산 투자에 대한 불안감 역시 커지고 있다. 이로 인해 청약에 대한 관심이 상대적으로 커졌으나 ‘로또 당첨’이라 불릴 정도로 경쟁률은 높아졌으며 조건은 까다롭고 복잡하기만 하다.
하지만 이런 상황에도 부동산 투자를 통해 자산을 불려 나가는 사람들이 있다. 바로 부동산 경매 투자자들이다. 경매 투자는 일반 매매보다 대출도 많이 받을 수 있을 뿐만 아니라 월세나 전세를 통한 양도세 절세 전략도 취할 수 있다. 또한 경매이기 때문에 나에게 맞는 부동산을 찾아서 내가 원하는 가격으로 입찰해 살 수 있다. 그 과정이 법원을 통해서 이루어지는 만큼 안전하기까지 하다.
특히 2020년 12월부터 사회적 거리두기의 일환으로 한 달여간 법원이 휴정함에 따라 취소된 경매 물건들이 2021년 2월부터 쏟아져 나올 것으로 예상되는데 그 수가 수도권 아파트 경매 물건만 3,000건에 육박한다고 한다. 2021년 1월 현재 등록된 경매 물건이 300건임을 생각하면 10배의 매물이 쏟아져 나오는 것이다. 2021년 부동산 경매 시장을 눈여겨봐야 하는 이유다.

“반드시 오를 부동산을 찾는 눈만 있다면 부의 기회는 있다!”
낙찰 노하우부터 최대 수익을 얻는 매도법까지
간단하지만 강력한 실전 경매 플랜!

이 책에서는 부동산 경매를 왜 해야 하는지 구구절절 떠들지 않는다. 인플레이션을 방어할 수단으로 자산을 갖고 있어야 하며, 가장 큰 자산인 부동산을 거래하는 데 가장 합리적이고 안전한 거래 방법이 경매임을 다양한 사례를 통해 보여주고 있다.
이 책에서 강조하는 것은 딱 두 가지밖에 없다. 바로 ‘경매에 뛰어드는 실행력’과 ‘싸게 사는 것’이다. 경매에 뛰어들기 위해 알아야 할 기본적인 자료가 세 가지 서류(감정평가서, 현황조사서, 매각물건명세서)이고, 싸게 사기 위해 알아야 할 것은 네 가지 가격(시세, 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금)이다. 이것만 제대로 이해한다면 2,000만 원으로도 경매에 도전할 수 있다고 단언한다. 피해야 할 부동산을 거르고 오를 만한 부동산을 골라 싸게 사는 것, 이것이 경매 투자의 기본이며 이 책이 담고 있는 핵심이다.
사실 경매에서 제일 쉬운 것은 낙찰이다. 높게 써내기만 하면 되기 때문이다. 하지만 경매를 하는 이유가 부동산을 싸게 사기 위한 것임을 기억하자. 싸게 사는 이유는 수익을 내기 위해서다. 그래서 네 가지 가격 중에서도 매도가(시세)가 가장 중요하다. 경매의 꽃이 ‘매도’인 이유다. 이 책에서는 가치를 더해 높은 가격에 팔 수 있는 노하우까지 알려준다.
경매를 어렵게 생각하는 가장 큰 이유가 바로 권리분석과 명도(집 비우기)다. 하지만 권리분석은 결코 어렵고 복잡하지 않다. 위험한 물건을 피하는 정도면 누구나 할 수 있다. 책에서는 단 3초 만에 권리분석을 끝내는 방법을 알려준다. 명도 또한 서류를 잘 활용하는 것만으로 90%는 해결된다. 나의 권리를 지키면서 기존 점유자를 배려한다면 서로 윈윈할 수 있는 하나의 절차일 뿐이다. 이를 이해한다면 경매를 더 쉽게 접근할 수 있고 더 많은 투자 기회를 찾을 수 있다.
이 책에서는 아파트, 빌라, 지식산업센터뿐 아니라 토지, 자동차까지 다양한 종류의 경매와 공매 투자 전략을 알려준다. 2021년에는 특히 수익형 부동산에 주목할 필요가 있다. 더 큰 레버리지를 활용할 수 있고, 양도세 폭탄도 피할 수 있기 때문이다. 적정한 수익률을 정해 인테리어로 경쟁력을 높인다면 고정 수익을 얻으면서 인플레이션 방어도 할 수 있다. 공실 리스크를 줄이고 월급 대신 월세 받는 부동산 투자법이 압축되어 있다. 토지 공매와 자동차 경매는 아는 사람도 적어 경쟁률이 낮고, 원하는 물건을 싸게 살 수 있는 방법이다.

“나는 부동산 경매로 단 10원도 손해 본 적이 없다!”
싸게 사고 제값에 팔기만 해도 수익을 얻는 부동산 투자의 마법!
350건의 다양한 부동산 거래로 쌓은 실전 투자 전략 대공개!

재테크에 대한 사람들의 관심이 늘고 있다. 하지만 부동산 투자는 종잣돈도 많아야 하고 어렵다는 인식이 아직도 널리 퍼져 있다. 특히 경매에 대해서는 어려운 권리분석과 이미 살고 있는 사람들을 내보내야 한다는 거부감에 선뜻 도전하기를 망설이는 사람들이 많다. 하지만 이제는 20대도 재테크의 수단으로 경매를 찾는다. 경매에 참여하는 데는 아무런 조건도 제한도 없기 때문이다. 이를 몸소 증명한 것이 바로 이 책을 쓴 두 저자다.

“경매는 절대 고수의 영역이 아니다. 우리 두 저자는 어린 시절 지지리도 어렵게 살았고 재테크는 남의 이야기인 줄로만 알았던 사람들이다. 어려운 유년 시절, 부모님의 이혼, 싸움, 가출 등 평범하지 못한 삶이었다. 그런데 지금은 예전과는 완전히 다른 삶을 살고 있다. 무엇이 우리 삶을 바꿔놓았을까? 바로, 경매와 공매라는 도구다. 이를 통해 흙수저 탈출에 성공했다.” _프롤로그 중에서

10년간 아파트, 오피스텔, 아파트형 공장, 단독, 다세대, 상가 등 200여 건의 낙찰에 성공해 수십억의 자산을 만든 경매계의 일타강사 달천 정민우 저자와 토지 및 주거용 지분 물건 공매 전문가로 LH, 온비드 등에서 특강을 해온 초인 용쌤 유근용 저자가 그들이다. 정민우 저자는 전세금 1,500만 원을 종잣돈으로 시작했으며, 유근용 저자는 신혼집도 마련하지 못하는 현실을 타파하기 위해 공매에 뛰어들었다. 둘 다 부동산에 대해 아무것도 모르고 시작했으나 포기하지 않고 실전 경험을 쌓은 덕에 부를 이룰 수 있었다. 두 저자는 누구나 경매 투자로 부를 얻을 수 있음을 알리고, 경매 투자에 막 발을 들인 부린이들에게 도움이 되고자 《왕초보도 바로 돈 버는 부동산 경매의 기술》을 출간했다.
이 책은 두 저자가 350여 건의 부동산 거래하며 축적한 실전 경험을 통해 얻은 어디에서도 쉽게 듣기 힘든 그야말로 ‘경매의 기술’의 핵심만을 담았다. 저자는 그동안 수백 건의 경매 투자를 하면서 단 10원도 손해를 본 적이 없다고 말한다. 경매 투자의 원칙인 ‘싸게 사는 것’을 항상 지켰기 때문이다. 이 책을 통해 절대 손해 보지 않는 경매의 기술을 익혀 내 집 마련은 물론 경제적 자유를 얻기를 바란다. 포기하지 않고 천천히 꾸준히만 해나간다면 경제적 자유를 얻는 데 생각보다 오랜 시간이 걸리지 않을 것이라 확신한다.

실전 스터디 수강생 전원 낙찰, 강의 만족도 100%
입소문만으로 전국에서 찾아오는 부동산 강의에 쏟아진 호평!
“대출, 세금 때문에 경매 투자를 망설이던 마음을 싹 사라지게 하는 신기한 강의!”
“돈이 아깝지 않다. 투자한 만큼 돈을 벌 수 있다는 확신을 주니까!”
“첫 강의만 듣고도 경매를 할 수 있겠다는 자신감이 들었다!”
“경매는커녕 부동산도 제대로 모르던 내가 경매 낙찰을 받게 되다니!”
“이렇게 압축적으로 부동산 경매를 가르쳐주는 강의는 처음이다!”
“세 가지 서류와 네 가지 가격만 기억하면 누구나 경매 고수가 될 수 있다니!”

목차

프롤로그 | 부자를 꿈꾼다면 지금 당장 경매를 시작하라!
부동산 경매를 시작하는 사람들에게 | 공매 전문가가 경매에 뛰어든 이유

제1장 2,000만 원으로 시작하는 세상 쉬운 경매 투자
2021년 매물이 쏟아져 나온다
목표 수익률을 정하고 시작하라
[돈 되는 꿀팁] 실투자금 계산하기
돈에 맞는 물건을 찾지 말고 물건에 돈을 맞춰라
리스크는 기회와 동의어다
레버리지 활용도 실력이다
[돈 되는 꿀팁] 대출 가능 금액은 어떻게 정해질까?
기회는 나를 기다려주지 않는다
[돈 되는 꿀팁] 경매에 관한 고정관념을 깨면 수익이 보인다

제2장 핵심만 쏙쏙! 경매에 관해 알아야 할 모든 것
간단 정리! 부동산 경매 절차
꼭 알아야 할 세 가지 경매 서류
한 번 보고 바로 따라 하는 입찰 당일 체크리스트
[돈 되는 꿀팁] 흔히 하는 경매 실수, 미리 알고 조심하자
경매에서 다루는 네 가지 가격
[돈 되는 꿀팁] 남들은 잘 모르는 입찰가 산정의 비결

제3장 등기부 볼 줄 몰라도 당장 경매에 도전할 수 있다
깔끔하게 성공한 첫 번째 낙찰
경매 사이트 이렇게 활용하라
[돈 되는 꿀팁] 경매는 연습과 실전이 답이다
낙찰 확률 높이는 요령
잃지 않는 투자가 첫째 조건이다

제4장 손품, 발품만 열심히 팔아도 1,000만 원 더 번다
권리분석, 위험한 물건을 피하는 지뢰찾기 게임
[돈 되는 꿀팁] 가짜 임차인 어떻게 가려낼까?
낙찰자도 세입자도 알아야 할 임차인의 권리
바쁜 직장인을 위한 책상에서 물건 찾기
실전! 손품으로 아파트 경매 도전하기
[돈 되는 꿀팁] 부동산 투자에 유용한 인터넷 사이트
꼼꼼한 현장 조사가 투자 성과를 좌우한다
발품불패! 임장 체크리스트
[돈 되는 꿀팁] 아파트 못지않은 빌라 찾는 법

제5장 경매의 위험과 기회를 바로 알면 수익률이 달라진다
인도명령은 경매의 안전 장치
낙찰자의 강력한 무기, 명도확인서
이사비는 의무가 아니지만 빠른 명도를 돕는다
[돈 되는 꿀팁] 체납 관리비와 공과금 처리법
점유자가 연락두절일 때 취하는 마지막 수단
두고 간 물건은 함부로 버리지 말자
법적 구속력은 없지만 활용도 높은 내용증명
[돈 되는 꿀팁] 인터넷우체국에서 내용증명 보내는 방법
허위 유치권을 가려내면 투자 기회가 많아진다
숨어 있는 함정, 세대합가와 대위변제

제6장 제2의 월급을 만드는 임대수익에 도전하자!
수익형 부동산 vs. 차익형 부동산
[돈 되는 꿀팁] 월세 수익률 어떻게 계산하나
임대수익을 위한 인테리어는 선택이 아닌 필수
상가보다 안전한 수익형 부동산, 지식산업센터
지식산업센터 투자 따라하기
[돈 되는 꿀팁] 알아두면 쓸데 많은 임대차 계약의 기술

제7장 알려지지 않은 새로운 경매·공매의 세계
경쟁은 적고 수익률은 높은 지분 경매
200만 원으로 시작하는 토지 공매 투자
[돈 되는 꿀팁] 토지 임장 체크리스트
아는 사람만 돈 버는 유체동산 경매와 공매

부록 | 왕초보 투자자를 위한 경매 용어 핵심 정리
에필로그 | 혼을 담은 노력은 절대 지지 않는다

본문중에서

이런 상황이라 많은 투자자가 조용히 사라졌는데 우리는 이를 오히려 기회로 본다. 경쟁률이 전보다 낮아져 낙찰 가능성이 커졌기 때문이다. 정부의 강력한 규제 정책에 대응하면서 시장의 틈새를 공략할
수 있는 방법이 바로 경매다.
경매의 장점 중 한 가지는 취득가를 내가 정할 수 있다는 것이다. 세금이 오르면 그만큼을 고려한 가격으로 입찰하면 된다. 또한 매도인이 계좌를 주지 않거나 닫아버릴까 봐 전전긍긍할 필요도 없다. 중개수수료를 낼 필요도 없고, 공신력 있는 국가기관인 법원에서 매각을 진행하므로 매매 거래보다 안전하다. 더욱이 경매는 토지 거래 허가나 자금 조달 계획 등의 규제도 받지 않는다.
주목할 만한 또 다른 장점으로는 상품이 다양하다는 것을 꼽을 수 있다. 부동산에는 아파트만 있는 게 아니며, 일테면 토지를 경매로 사서 수익을 올릴 수도 있다. 아파트처럼 원하는 시기에 팔기 어려워서 환금성은 다소 떨어지지만 상대적으로 안전하며 기대 수익도 최소 2~3배로 높다. 이처럼 자신 있게 말할 수 있는 이유는 내가 지금도 경매로 토지, 아파트, 지식산업센터 등 다양한 부동산에 투자하고 있기 때문이다.
_〈제1장 2,000만 원으로 시작하는 세상 쉬운 경매 투자〉 중에서

경매에서 다루는 돈은 크게 네 가지다. 시세, 입찰가, 대출 가능 금액, 실투자금이다. 이 네 가지는 서로 연동되어 있다. 시세를 알아야 입찰가를 쓸 수 있고, 대출 가능 금액을 알아야 내 돈(실투자금)이 얼마나 필요한지 알 수 있다. 그리고 최종적으로 이 네 가지가 조합되어 얼마의 투자로 얼마를 벌 수 있는지 계산할 수 있다.
초보자일수록 입찰 당일 경매법정에서 본인이 입찰하는 물건에 사람이 많이 몰릴 것 같은 불안함 때문에 입찰가를 높게 쓰곤 한다. 이런 착오를 줄이려면 입찰 전에 사전 조사를 철저히 해야 한다. 기억하자. 낙찰 자체가 아니라 ‘시세보다 싸게’가 중요하다는 것.
_〈제2장 핵심만 쏙쏙! 경매에 관해 알아야 할 모든 것〉 중에서

경매 투자에서 권리분석이 차지하는 비율은 5%도 되지 않는다. 나머지 95%는 해당 부동산의 가치를 파악하는 것이다. 실제로 지인 중 에는 이곳저곳을 다니며 경매 공부만 수년째 하는 분도 있고, 등기부 한 번 본 적 없던 왕초보가 2~3시간 배워 입찰해서 낙찰받아 오기도 했다.
경매 물건을 검색하며 가슴 뛰는 물건을 찾아보자. 권리분석은 위험을 피하기 위한 최소한의 공부면 족하고, 패찰을 하더라도 포기하지 않는다는 마인드가 더 중요하다. 몇 번의 패찰을 경험하고 경매는 돈이 되지 않는다면서 경매 시장을 떠나는 사람이 부지기수다. 그렇기에 당신에게 기회가 있는 것이다.
처음 입찰해서 낙찰을 받는 운 좋은 사람도 있지만, 대다수는 몇 번씩 도전한 다음에 그런 결과를 얻는다. 꾸준히 입찰하다 보면 어느 순간 낙찰과 수익이라는 선물이 당신에게 다가와 있을 것이다.
지식은 결코 경험을 이길 수 없다. 대부분의 일이 그렇지만, 특히 경매 투자는 한 번이 어렵지 두 번째부터는 훨씬 쉬워진다는 것을 명심하자.
_〈제3장 등기부 볼 줄 몰라도 당장 경매에 도전할 수 있다〉 중에서

내가 현장에 가는 이유는 손품으로 정보를 알아내기 어려운 경우다. 예를 들어 경사도, 지하철역까지의 실제 도보 거리, 커뮤니티, 입주민 연령대나 수준, 시세 상승·하락 반영 속도가 늦어 인터넷 부동산 매물이 실시간 현장을 따라가지 못하는 경우 등이다.
현장 조사는 무작정 현장에 가는 게 아니다. 책상에서 충분히 손품을 팔고, 얻은 정보를 현장에서 확인하는 것이다. 아파트에 입찰할 때마다 계속 갈 필요는 없다. 손품으로 대부분의 정보를 알 수 있다. 하지만 빌라, 상가, 지식산업센터 등은 현장 조사를 반드시 하는 게 좋다. 지도상으로 보는 것과 역에서 실제로 걸어보는 것은 차이가 있으며 경사도, 혐오시설, 입주민의 연령대와 수준, 아파트 커뮤니티, 미납관리비 등을 관리사무소에 들러 확인하면 생각지도 못한 정보들을 얻을 수 있다.
_〈제4장 손품, 발품만 열심히 팔아도 1,000만 원 더 번다〉 중에서

인도명령결정이 나면 최대한 빠르게 강제집행을 신청해두는 것이 좋다. 어떤 사람들은 채무자 또는 임차인과 말이 잘 통한다거나 이사를 간다고 했으니 알아서 잘 가겠지 하는 마음으로 그냥 시간을 보내기도 한다. 하지만 세상일이라는 게 모두 내 마음처럼 흘러가지는 않는다. 돈이 걸리면 더더욱 그렇다. 언제 나간다고 하는 말을 철석같이 믿고 있다가 뒤통수를 맞는 경우가 생각보다 많다. 점유자와 말이 잘 통하고 약속을 잘 지킬 것 같은 느낌이 들더라도 강제집행 신청은 필수다.
신청을 한다고 해서 반드시 집행을 하는 것은 아니니 걱정하지 말고 즉시 신청해두길 바란다. 운전을 할 때도 되도록 종합보험에 가입하듯이 집행 신청은 낙찰자가 잔금을 낸 후 취할 수 있는 가장 안전한 보험이라고 생각하자. 그 보험료는 10만 원 정도로 그리 비싸지 않은 편이다. 협상이 결렬된 후 그때 가서 강제집행을 신청한다면 시간과 이자비용, 관리비 등으로 에너지가 몇 배는 낭비된다. 절차를 밟으면서 동시에 협상을 진행하는 투트랙 전략을 구사해야 경매를 오래 즐기며 할 수 있다. 도중에 협의가 잘되어 빨리 이사를 하게 된다면 그때 강제집행 신청을 취소하면 된다.
_〈제5장 경매의 위험과 기회를 바로 알면 수익률이 달라진다〉 중에서

내가 서울의 지식산업센터에 투자하는 가장 큰 이유는 땅의 기본 원리인 부증성 때문이다. 분양의 성패는 땅 매입 단계부터 결정되는데 땅이 희소하다 보니 분양가가 아무리 높아도 하루 만에 완판되는 경우가 많다. 특히 최근 주택에 대한 정부의 규제가 강화되면서 지식산업센터가 반사이익을 얻고 있으며 유동성과 저금리 바람을 타고 수요가 급증했다. 실수요는 물론 투자 수요까지 가세한 터라 건설사는 서울·수도권 요지에 지식산업센터 공급을 위한 땅 매입에 혈안이 되어 있다.
서울 전체에서 지식산업센터가 들어설 수 있는 준공업 지역이 차지하는 비율은 3% 정도에 불과하다. 그나마 역에서 가까운 자투리 땅은 잘 나오지도 않을뿐더러 지주 작업이 된다 해도 너무 비싸기 때문에 A급지가 아닌 B급지에 지을 수밖에 없는 구조다. 이렇다 보니 기존에 자리 잡은 A급지의 지식산업센터는 노후화가 진행되더라도 자연스레 임대료 방어가 된다. 같은 평수 등 동일 조건이라면, 다소 노후된 A급지의 건물이 새로 지은 B급지 건물보다 임대료를 높게 받을 수 있다는 얘기다. 앞으로 초역세권에는 지식산업센터 공급이 어려우므로 임대가 맞추어진 기존 지식산업센터의 인기는 고공행진을 이어갈 것이다.
_〈제6장 제2의 월급을 만드는 임대수익에 도전하자!〉 중에서

경매(공매 포함)는 자산 취득의 도매 시장이다. 경매에서 부동산만 입찰할 수 있는 것은 아니다. 자동차, 명품가방 및 명품시계, 귀금속, 가전제품, 가구, 골프채, 심지어 양주까지도 매물로 나온다. 조금만 손품, 발품을 판다면 원하는 물품들을 경·공매를 통해 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다.
_〈제7장 알려지지 않은 새로운 경매·공매의 세계〉 중에서

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