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정부 대책에도 천정부지로 오르는 서울아파트값
마침내 상승파동이 멈추고 대세하락이 시작된다!

파동이론, 시계열 데이터, 심리지표를 통해 접근한
2021년 서울아파트 시세 전망의 모든 것

서울아파트는 살아 있는 생명체나 다름없다. 이미 내재되어 있는 유전자 지도에 따라 상승과 하락을 반복한다. 이 책에서는 저자가 개발한 MB-Major(400) index 분석을 통하여 그 유전자 지도를 추적한다. 저자 역시 우연한 기회에 구매한 아파트가 지하철 노선 연장 공사와 함께 가격이 오르면서 서울아파트 시세에 관심을 가지게 되었다. 이를 계기로 거주지를 중심으로 서울 지역으로 시야를 확장하여 아파트값 추세를 분석해 왔다. 엘리어트 파동이론을 비롯해 장기 시계열 데이터와 사회 · 문화적 심리지표를 토대로 연구한 결과, 2021년부터 서울아파트의 -52% 대폭락이 시작될 것이라는 결론을 내렸다. 부동산에 대한 관심이 어느 때보다 높아진 지금, 무엇보다 검증되지 않은 무분별한 정보에 휘둘리지 않고 이 위기에 현명하게 대처하는 것이 중요하다. 그리하여 8년여간의 대세하락이 마무리되는 2029년 전후에 나타날 새로운 상승파동을 준비해야 할 것이다.

머리말 … 5

01. 미리 보는 이 책의 결론 … 10
02. 서울아파트 바로미터(Market Barometer index) … 14
03. 함수를 통해 알고 싶은 부동산의 미래 … 24
04. 대통령과 서울아파트(President & Apartment) … 33
05. 데자뷔와 평행이론(déjà vu & 平行理論) … 38
06. 핑크 파티(Pink Party) … 47
07. 버블세븐(Bubble Seven) … 57
08. 1기신도시와 3기신도시(New Town) … 65
09. 노도강, Again 2006 … 73
10. 수요와 공급(Demand and Supply) … 84
11. 결혼과 취학(Marriage & School) … 91
12. 현미 패닉 인덱스(HM Panic index) … 96
13. 주택구입부담지수(Housing Affordability Index) … 100
14. 전세가율 vs. 매매가율 … 103
15. 전세수급지수(Demand & Supply Trend) … 111
16. 역전세와 깡통전세 … 115
17. 5분위 배율(Quintile Share Ratio) … 119
18. 연식별 서울아파트 지수(index by age) … 123
19. 면적별 서울아파트 지수(Index by size) … 133
20. 2006년 11월 9일 목요일 & 2013년 1월 2일 수요일 … 140
21. 『수학의 정석 Ⅰ』, 삼각함수와 수열 … 148
22. 『수학의 정석 Ⅱ』, 지수와 로그 … 153
23. 명목지수와 실질지수(Nominal & Real) … 160
24. 한센사이클(Hansen Cycle) … 168
25. 엘리어트 파동이론(Elliott Wave Theory) … 173
26. 로그주기멱급수모델(Log-Periodic Power Law Model) … 182
27. 과대분산테스트(Variance Bound Test) … 191
28. 볼린저밴드(Bollinger band) … 195
29. 일목균형표(一目均衡表) … 199
30. 삼선전환도(三線轉換圖) … 203
31. 상대강도(Relative Strength Index) … 208
32. 재료학개론(材料學概論) … 216
33. 은마, 서울아파트 바로미터(銀馬 Town) … 224
34. GDP & 시가총액(GDP & Market Cap) … 230
35. 인구통계학(Demography) … 235

부록 … 243
지수 구성 단지(행정구역별) … 244
지수 구성 단지(시가총액순) … 247
서울시 구별 시가총액 차트 … 250
강동구 동별 시가총액 차트 … 264
서울시 구별 4년간 수익률 차트 … 269
강동구 동별 4년간 수익률 차트 … 284

지구상에서 가장 큰 빅데이터로 유로 바로미터(Euro Barometer)가 있다.
유럽 연합 집행 위원회에서 실시하는 공동체에 대한 유럽인의 인기도, 태도, 의견 및 행동 따위에 대하여 조사하는 것으로 유럽 연합의 모든 회원국에서 실시되며 월 단위로 조사 결과가 공표된다.
최근 서울아파트 매매가 추이를 발표하는 한국감정원과 KB 등 민간기관의 데이터에 대한 신뢰도가 큰 문제로 대두되기도 하였다.
문재인 정부가 들어선 2017년 5월 이후부터 올해 9월까지 서울아파트의 상승률을 보면 감정원에서는 불과 +13.6% 상승했다고 발표한 반면, KB국민은행에서는 +25.0% 상승했다고 발표했다. 무려 2배의 수익률 차이가 난다.
이 또한 실제로 거래된 아파트들이 +43.5% 상승한 것에 비하면 턱없이 낮은 수치들이다.
이유는 각 기관에서 발표하는 지수가 실제 데이터가 아닌 공인중개사와 전문요원들의 시세집계를 통해 이루어지기에 현실을 정확히 반영하기 어렵기 때문이다.
(…)
필자는 보다 정확하고 신속한 서울아파트 ‘바로미터’가 필요하다는 생각이 들어 ‘실거래가 일일지수’를 개발한 후 ‘Market Barometer’라 이름을 붙였다.
_14~15쪽

서울아파트의 고점을 빠르면 올해 11월에서 늦어도 내년 4월 이전으로 잡은 것은 노무현 정부 시절 8년간의 상승 고점이 2006년 11월 9일 목요일과 12월 21일 목요일이었기에 이번에도 상승 기간이 8년째가 되는 올해의 12월 전후에도 고점이 나타날 것이라고 예상한 것이다. 2006년 11월 9일 목요일이 사상 최고치였다는 사실은 지금까지 아무도 모르던 사실이다.
_26쪽

각 정권별로 특이한 공통점을 여럿 발견할 수 있는데, 1년 하락 후 4년 상승했던 김대중 정부 때와 4년 상승 후 1년 하락한 노무현 대통령이 그 첫 번째다. 탄핵으로 임기를 다 채우지 못한 박근혜 대통령 집권기는 직전 이명박 말년 차의 하락을 포함하면 김대중 정부 때와 같은 1년 하락 후 4년 상승의 데자뷔 현상이다.
이런 평행이론은 노무현 정부 때도 적용되는데, 4년 상승 후 1년 하락이라는 순서만 반대일 뿐 ‘4+1’이라는 공통점이 있다. 따라서 문재인 정부의 현 시점에 적용을 하면 서울아파트는 문재인 대통령 취임 후 지금까지 4년간 상승했으므로 내년 5월 이후 마지막 1년은 하락으로 마감할 가능성이 매우 커 보인다. 서울아파트 60년 역사에서 어느 대통령 집권기에도 서울아파트가 5년 연속 상승을 한 때는 없었기 때문이기도 하다.
_40쪽

장기적으로는 3기신도시 발표가 1기신도시 때처럼 서울아파트의 급등현상을 막아 줄 수 있겠으나 당장은 별 효과가 없을 듯하다. 그러나 서울아파트 시장이 2021년 1분기 또는 2분기부터 조정에 들어가면 시간이 흐르며 사전청약 등이 가시화되면서는 그 영향력이 점진적으로 커질 수 있다.
1989년 4월 1기신도시 발표 때도 정확히 2년 후에 서울아파트 시장이 조정기로 들어갔던 것을 기억하면 충분히 가능한 예상이다. 그러고 보니 2019년의 3기신도시 발표 2년 후는 바로 내년 5월이 된다.
_69~70쪽

필자는 서울아파트값이 문재인 정부 출범 당시인 2017년 5월로 원상회복은 물론 박근혜 정부 출범 당시인 2013년 2월 수준으로 돌아갈 수 있다고 생각했다. 이런 주장을 하면 대부분의 주택 소유자들께 비난을 받을 것이 자명하지만 필자가 지난 60여 년간의 서울아파트 매매가 추이를 연구해 본 바로는 충분히 가능한 일이다. 바로 엘리어트 파동이론을 적용했을 경우다.
여러 가지 금융 상품의 파동이론 중 상승 5파와 하락 3파를 이루며 끊임없이 등락을 반복하는 특성을 갖고 있는 엘리어트 파동이론이 60여 년간의 우리 서울아파트 매매지수에 놀라우리만치 잘 맞아 떨어진다는 사실을 발견하고 필자는 여러 날 놀랐었다.
_173쪽