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▶▶▶ 하이 리스크를 로우 리스크로 바꾸는 그린벨트 투자의 법칙

투자의 고수와 초보자의 차이는 리스크를 대하는 안목에 있다.
대박 수익은 남들이 꺼리는 곳에 숨어 있다. 하이 리스크 하이 리턴의 투자법칙은 토지시장에서도 마찬가지다.
피해야 할 땅으로 인식돼 토지투자자들의 눈에서 벗어나 있는 그린벨트는 얼마 남아 있지 않은 대박의 기회다. 고수는 법과 제도, 토지시장의 흐름을 밝은 눈으로 분석하고 이를 바탕으로 리스크를 제거해 로우 리스크 하이 리턴의 투자 기회를 잡는다.
부동산 부자들이 그린벨트 투자로 몰려들고 있다. 그린벨트 투자에 남아 있는 기회를 잡고 위험을 회피하기 위한 그린벨트 해제의 정책과 흐름, 투자 노하우와 리스크 관리에 이르기까지 섬세하게 정리한다.

▶▶▶ 토지 시장의 뜨거운 이슈
3기 신도시 토지 보상금 45조 원은 어디로 갈 것인가?

현재 그린벨트 투자에서 투자자들의 관심을 끌고 있는 이슈는 3기 신도시 토지 수용에 따른 보상금의 향방이 어느 곳으로 움직일 것인가 하는 점이다. 엄청난 규모의 토지 보상금이 풀리게 되면 보상을 받은 토지소유자들이 대체 토지를 마련하기 위해 움직이게 될 것이기 때문이고, 이는 토지 시장의 흐름상 인근 지역의 땅값을 치솟게 만들 가능성이 크다.
따라서 어떤 지역의 그린벨트가 풀릴 것인지 미리 예측하고 선점하는 사람들이 달콤한 열매를 따게 될 것이다. 다만 일반 투자자들이 이를 제대로 예측해 분석함으로써 상존하고 있는 리스크를 회피하는 것은 쉽지 않은 일이며, 이미 기획부동산 세력들이 이를 이용해 많은 투자자들에게 피해를 입히고 있는 사례들이 나타나고 있는 실정이다.

▶▶▶ 하이 리스크를 로우 리스크로 바꾸는 고수의 그린벨트 투자법

주식이든 부동산이든 대박 투자를 이끌어 내는 고수들은 투자 리스크와 그 리스크에 숨어 있는 기회를 찾아내는 안목을 갖춘 사람들이다. 그들은 리스크를 철저히 분석해 최대한 위험을 제거함으로써 고수익을 이끌어 낸다. 물론 여기에는 투자에 대한 지식 기반과 정보 그리고 분석 능력과 경험들이 필요하다.
그린벨트 투자 역시 마찬가지다.
그린벨트는 토지 투자에서 대표적인 하이 리스크 투자 종목으로 인식되어 있다. 그린벨트에 묶여 있는 동안에는 개발을 할 수 없고 땅값이 저평가 될 수밖에 없기 때문이다.
하지만 그린벨트의 속성과 정책 흐름 그리고 도시의 발전 방향 등을 세심하게 분석하게 되면 로또 1등을 품고 있는 기회도 찾아낼 수 있을 것이다. 물론 그런 기회를 볼 수 있는 안목은 먼저 학습이 필요하다. 그 기회를 이 책이 일러준다. 그린벨트의 역사, 정책 변화, 그린벨트 해제 축 등 큰 방향성과 함께 이축권 투자, 집단촌락, 그린벨트에서 가능한 건축과 개발행위 등을 사례, 질의응답들을 통해 전방위적으로 다루고 있다.

서문 : 그린벨트는 기피해야 할 투자인가?

제1장. 개발제한구역이란 무엇인가?
개발제한구역 제도에 대한 이해
그린벨트의 역사 _ 17
개발제한구역이란 무엇인가? _ 19
개발제한구역을 지정한 이유 _ 21
개발제한구역은 어떻게 지정되었나? _ 22
국토계획법으로 보는 개발제한구역 _ 25
수도권 개발제한구역 제도의 개요 _ 27
도시지역 내 녹지지역과 그린벨트의 차이 _ 30
자연녹지지역과 그린벨트의 건축기준 _ 33
그린벨트에 대한 오해와 편견 _ 36
그린벨트의 역습 _ 37
그린벨트의 지정과 해제
그린벨트의 지정과 해제 절차 _ 39
그린벨트 해제의 구체적 내용 _ 41
그린벨트는 정부의 토지 창고인가?_ 48

제2장. 그린벨트 투자의 알파와 오메가
그린벨트의 투자 가치 분석
그린벨트 투자의 미래 _ 57
그린벨트를 알면 돈이 보인다 _ 59
역대 최대의 경기도 그린벨트 거래량 _ 66
긁지 않은 복권 그린벨트 재테크 _ 72
그린벨트 취락지역 해제에 따른 미래가치 _ 77
그린벨트가 해제되면 땅값은 얼마나 뛸까? _ 79
그린벨트의 투자 적지는 어디인가? _ 81
그린벨트는 기피해야 할 투자 대상인가? _ 95
그린벨트 투자의 성공과 실패 사례 _ 100
그린벨트 투자, 이 점을 주목하라
그린벨트의 정책 방향 판독 _ 103
바뀌고 있는 개발제한구역의 정책 _ 107
그린벨트 투자의 핵심 포인트
그린벨트는 골드 벨트인가? _ 110
그린벨트 투자의 경험칙을 명심하라 _ 116
개발제한구역 내에서 할 수 있는 행위 _ 119
그린벨트 투자에서의 핵심 포인트 _ 121
질의 응답을 통한 그린벨트에서 가능한 행위 파악 _ 125
그린벨트 내에서 허가나 신고없이 할 수 있는 행위 _ 127
그린벨트 해설의 핵심 찌르기 _ 133
종목별 그린벨트 투자 예시 _ 136
그린벨트 이축권 투자 _ 140
이축권 투자에서 주의해야 할 사항 _ 152
이축권으로 그린벨트(개발제한구역 내)에 집짓기 _ 155
그린벨트 해제 집단취락지구 투자법 _ 160
자연부락(집단취락)지구 투자법 _ 164
취락지구 용도 변경 허용과 투자 유의점 _ 172
그린벨트 내‘ 단절토지·관통 대지’ 투자법 _ 176
환경영향평가 등급이 그린벨트 해제의 열쇠 _ 184
그린벨트 토지 보상 해설
그린벨트의 토지 보상 _ 186
공법상 제한을 받는 토지의 보상 _ 188
그린벨트 토지 보상 평가지침 _ 197
그린벨트 환지 개발과 수용 _ 202
토지소유자의 토지 수용, 토지 보상을 위한 전략 _ 203
토지보상금 증액 전략 _ 206
그린벨트 해제가 예상되는 지역은?
그린벨트 해제 요건 _ 210
신도시 그린벨트도 평가등급 1, 2등급지는 원칙적 배제 _ 213
그린벨트를 찾는 부자들 _ 214
투자가 유망한 그린벨트 농지는? _ 220
그린벨트 임야의 활용 _ 223
그린벨트 해제 유망지역과 투자 전략 _ 228
그린벨트 해제지 공략법
그린벨트 해제 총량 _ 236
그린벨트 해제지 투자 노하우 _ 237
그린벨트 토지 시장 분석
그린벨트 해제 투자 유망지 시장 분석 _ 245
환경평가 결과 4, 5등급지를 노려라 _ 252
개발제한구역 조정 대상 지역을 공략하라 _ 252
선거와 그린벨트 해제 _ 257
개발제한구역의 정책 흐름을 공부하라 _ 259
투자에서 그린벨트 ‘매수청구권제도’를 활용하라
투자와 개발제한구역 토지매수제도 _ 266
그린벨트 매수청구제도의 이해 _ 267
그린벨트 규제 완화에 주목하라
서울시 그린벨트 지정 현황 _ 271
그린벨트(개발제한구역) 활용법
그린벨트의 관리제도 _ 273
그린벨트 내 건축행위 일람
주택의 신축 _ 278
그린벨트 내 개발행위 허가 _ 288
그린벨트 내 개발행위 실무 _ 291
그린벨트 내 허가 실무 사례별 해설 _ 305
질의 응답 : 그린벨트 내 토지의 개발이용행위 사례 _ 320
질의 응답 : 그린벨트에서 가능한 행위 관련 사례 _ 325
그린벨트의 도시농업(농지) 활용 _ 335
그린벨트 시행령에서의 인허가 유형 기준의 규제 개요 _ 345
개발제한구역 개발행위 용도제한 분석(표) _ 356

제3장. 투자 리스크 관리와 그린벨트 경매
반드시 챙겨야 할 투자 리스크
로우 리스크 하이 리턴? _ 363
그린벨트 투자, 신중하고 또 신중하라 _ 365
그린벨트 투자 경험 수칙 10 _ 366
성공 투자를 부르는 그린벨트 경매
그린벨트 땅 경매로 공략하기 _ 370
경매 사례로 보는 성공과 실패의 갈림길 _ 371
그린벨트 농지 경매 사례 _ 376
그린벨트 대지 경매 사례 1 _ 378
그린벨트 대지 경매 사례 2 _ 380
지가상승 1위 지역 하남 그린벨트 경매 공략기 _ 381

부록. 그린벨트 관련 법규 및 지침 해설
개발제한 구역 규제 개선 방안
실생활 불편 해소를 위해 그린벨트 정책 전환 _ 387
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령
개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령 개정령 _ 394
부칙 _ 423
개발제한구역의 조정을 위한 도시관리계획변경안 수립 지침
개발제한구역 내 취락정비지침
개발제한구역법, 시행령 및 시행규칙
개발제한구역법 개정안 _ 461
개발제한구역법 시행령 개정안 _ 462
개발제한구역법 시행규칙 개정안 _ 463

도시의 팽창이 지금처럼 가속화된다면 도심 인근 지역의 개발이 불가피하다. 정부의 의지가 아무리 강력해도 필요에 의해 개발될 수밖에 없다는 전망이 가능한 것은 이 때문이다.
_ 72쪽

1년 뒤 장 씨의 땅은 그린벨트에서 풀렸다. 신행정수도 충청권 이전이라는 공약을 건 노무현 정부가 출범하면서 투자가치는 더 올랐다. 장 씨는 투자비 대비 2.5배인 평당 35만 원에 팔 수 있었다. 4200만 원을 투자해 1년 만에 6,300만의 수익을 얻은 셈이다.
_101쪽

그린벨트가 풀린다는 얘기는 어제오늘 일이 아닌 만큼 이미 해제 프리미엄이 반영돼 값이 오를 대로 오른 지역이 많다. 이 지역은 시세차익을 기대하기 어려울 뿐더러 공영개발이 들어가는 경우 오히려 손해를 보는 수도 있다
_367쪽