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“대한민국 부동산 시장은 완전히 재편된다!”

끝 간 데 없이 오르는 집값, 하루가 멀다고 쏟아져 나오는 부동산 정책, 인간의 생활패턴을 바꿔버린 코로나19 팬데믹…. 누가 한 치 앞도 내다볼 수 없는 이 혼란한 부동산 시장에 등대가 되어줄 것인가? 투자자의 교과서로 불리며, 이 시대 걸출한 부동산 전문가들의 인생 책으로 종종 언급되는 《부동산 투자의 정석》 김원철 작가가 신간을 들고 나왔다. 시장이 변하고 정책이 바뀌어도 끄떡없을 ‘투자의 정석’을 이야기하던 그가 어쩐 일일까?
부동산을 수단으로 삼는 투자의 정석에는 변화가 없지만, 코로나19로 인해 인간의 선호도가 바뀌는 시대에 ‘추가’할 만한 기회를 알려주기 위해서다. 드디어 부동산 투자 교과서를 개정할 때가 된 것. 《코로나 이후, 대한민국 부동산》은 바이러스 팬데믹 이후 달라진 일상에서, 새롭게 떠오를 부동산 블루칩과 제2의 강남으로 부상할 지역, 전원주택과 핵심상권, 학군 부동산의 달라질 위상, 갈 데 없는 돈이 몰려갈 곳 등 10가지 테마와 함께 주목할 만한 투자처를 세세히 공개한다. 똘똘한 집 한 채로 인생이 달라지는 대한민국에서, 새롭게 도래할 기회를 붙잡고 싶다면 절대 놓치지 말아야 할 책이다.

“드디어 부동산 투자 교과서를 개정할 때가 왔다!”
| 코로나19가 가져온 새로운 패러다임 |

지금으로부터 13년 전인 2007년, 전세 보증금을 레버리지로 활용하는 투자법을 다룬 책이 처음으로 세상에 나왔다. 당시로서는 낯설고 다소 파격적인 방법이라 많은 이가 현실 가능성 여부를 두고 의문을 품었다. 하지만 속는 셈 치고 따라해 본 사람들이 정말 놀라운 결과를 얻었고, 이에 동일한 방법으로 자산을 크게 불린 이들이 투자 고수로 등극하며 각종 성공 사례가 쏟아져 나왔다! 그렇게 시간이 흐르면서 ‘투자자의 교과서’로 자리 잡은 책이 바로, 《부동산 투자의 정석》이다. 저자 김원철(부동산 김사부)의 책은 10년이 지나도, 경제가 흔들려도, 정책이 바뀌어도 변하지 않을 ‘투자의 정석’을 다뤘다는 점에서 현시점까지도 부동산 재테크 분야 스테디셀러로 사랑받고 있다. 그런 그가 ‘코로나’란 다소 시의성이 강해 보이는 키워드를 붙인 신간을 들고 나왔다. 그 이유가 무엇일까?
2020년 12월 현시점, 대한민국 부동산 가격은 그야말로 널뛰기하는 모양새다. 하루 사이에 몇천, 몇 주 사이에 몇억씩 오르는 아파트 가격에 “부동산이 미쳤다!”란 말이 나오고 내 집 마련이 요원해진 현실에 서민들의 한숨만 깊어간다. 하지만 대다수가 놓치고 있는 한 가지가 있으니, 바로 코로나가 대한민국 부동산에 미칠 영향이다. 인류 역사가 증명하듯, ‘혁명적 변화’의 시기에는 과거의 문법이 다시 통하지 않는 상황으로 변화한다. 그리고 바로 그렇기에 새로운 기회가 도래한다!
《코로나 이후, 대한민국 부동산》이란 제목만 보고 ‘코로나19’라는 초유의 사태를 맞이한 인류와 그 이후의 삶, 또 부동산 시장에 도래할 변화를 개괄적으로 다룬 미래예측서를 기대했다면, 책을 내려놔도 좋다. 이 책은 대놓고 “그래서 어디가 돈이 되는데?”라고 묻고 싶은 대한민국 독자들이 반길 만한 답변을 담고 있다. 투자서는 독자들에게 ‘지식’보다는 실제 손에 잡히는 ‘돈’을 벌어주는 책이어야 한다는 저자의 의도대로 집필된 책이기 때문이다.

혁명적 변화의 시기,
대한민국 부동산 뉴노멀

부동산 가격의 단기적 상승은 그 지역의 공급물량과 대중심리, 지금으로서는 부동산 정책에 영향을 많이 받는다. 허나 부동산 투자란 우리 주변에 널린 그저 흔한 재화를 사는 것이 아니다. 순간의 선택으로 10년이 좌우되는 것이 가전제품이라면, 순간의 선택으로 인생이 좌우되는 것이 부동산이지 않은가. 서울 강남의 개발은 지금으로부터 50년 전에 이미 시작됐고, 투기 열풍 속에서 단기간에 큰 수익을 낸 사람들이 대거 등장했다. 그러나 부동산을 수단 삼아 ‘인생’을 바꾼 진정한 승자는 누구인가? 그렇다. 강남의 아파트를 오래 보유하고 있던 사람이다.
이 책은 보다 중·장기적인 안목으로 부동산 시장의 변화를 예측하고, 향후 기대할 수 있는 가치 대피 저평가된 부동산 대상, 즉 ‘성장성’ 있는 대상을 콕 집어 알려준다. 1장은 코로나로 도래한 새로운 물결 속에 블루칩이 될 부동산, 2장은 각광받게 될 새로운 면적, 3장은 신축과 구축 아파트의 미래, 4장은 지방 거점도시의 비상, 5장은 주거용 오피스텔의 떠오르는 대세를 소개한다. 6장은 코로나 이후 학군 부동산의 미래, 7장은 제2의 강남이 될 곳, 8장은 전원주택의 달라질 위상, 9장은 다시 살아나는 핵심상권, 10장은 갈 데 없는 돈이 몰려갈 곳을 일러준다. 이처럼 10개의 테마와 그에 맞는 추천 지역을 함께 담아, 보다 거시적인 안목으로 대한민국 부동산의 미래를 살펴보고 지금 당장 우리의 소중한 ‘자산’을 어디에 배치하는 것이 현명할지 알려주는 구성이다. 어떤 물고기가 영양가가 있는지는 물론, 그 물고기가 어디에 있는지까지 가르쳐주는 친절하고도 완벽한 투자서다.
전 세계인의 발을 묶고 숨통을 막은 코로나19로 인한 인류 문화와 사회, 교육, 비즈니스 세계의 변화를 다룬 책과 정보는 지금도 쏟아져 나오고 있다. 재택근무 활성화나 비대면 사회에 걸맞은 기술의 발달, 진일보한 온라인 교육, 쾌적한 주거공간에 대한 인간 선호도 변화 등은, 사실 기사 한 줄만 읽어도 알 수 있고 어렵지 않게 짐작할 수 있는 미래다. 하지만 코로나 이후 대한민국 부동산에 도래할 변화를 알아가는 과정에서 중요한 것은 이것이다. 어떤 트렌드는 그저 알고 있기만 해도 되고, 몇몇 트렌드는 향후 부동산과 관련해 어떤 결정을 할 때 참고하면 되는 것들이다. 그런데 몇 가지 트렌드는 아는 즉시 지금 당장 어떤 행동을 해야만 도움이 된다. 이 책의 가치는 바로 이 점에서 더욱 빛난다. 앞으로 주목받게 될 부동산을 알려주는 동시에, 반대로 외면받게 될 부동산을 알려주기 때문이다. 자산 중 가장 많은 비중을 차지하는 보유 부동산의 가치가 향후 점점 떨어질 것이 확실하다면, 어떻게 해야 할까? 당연, 하루라도 빨리 정리하는 것이 현명하다. 저자 김원철의 다음 이야기를 명심할 필요가 있겠다.

“투자란 언제든 초과 수익이 날 수 있는 대상을 찾는 일이다. 비교를 통해 선택한 대상은 시장의 흐름에 따라 전혀 다른 결과를 내기도 한다. 이것과 저것의 절대적인 비교뿐 아니라, 시장의 흐름에 따라 ‘지금은 이것’ ‘지금은 저것’ 하는 식으로 선택하는 게 투자다. 다양한 요인을 종합적으로 보고 비교해서 좀 더 나은 대상에 베팅하는 것이 투자의 핵심이다.”

[추천의 글]
“목적지를 향해 가장 빨리 그리고 확실히 가는 방법은 내비게이션의 도움을 받는 것이다. 부린이에게 김사부님의 조언과 도움은 초행길의 내비게이션과 같다. 덕분에 든든한 마음으로 투자를 시작했다!”_얼리버드

“개인적으로, 투자하지 않는 전문가와 최소 한 차례 이상 상승과 하락장을 경험하지 않은 투자자의 의견은 참고하지 않는다. 오랜 세월 실전 투자자이자 멘토로 지내온 김사부님을 신뢰하는 이유다. ‘맘 편하고 우수한 투자 철학’이야말로 바쁜 월급쟁이에게 최적의 방식이다.”_innerpeace2

“사부님 강의를 들으러 다닌 지 13년이 되었다. 부동산 상승장일 때부터 주변 사람이 이제 부동산은 끝났다고 말하던 길고 긴 하락장을 함께 보낸 후, 다시 상승장이 오는 지금까지 수강생으로 남아 있다. 덕분에 월급쟁이가 저축으로 모을 수 없는 재산을 형성했다!”_백만평

“김사부님의 맘우투(맘 편하고 우수한 투자) 강의는 비용 대비 가장 가치 있는 효과를 안긴다. 전세난민으로 지쳐 있을 당시 지푸라기라도 잡는 심정으로 사부님의 책을 읽고 강의를 들었는데, 먼 훗날 내 인생을 돌아봤을 때 가장 큰 전환점이었다고 생각할 것 같다.”_Hgkisa

“첫 번째 부동산 투자 실패 후 김사부님을 알게 됐다. 덕분에 미분양 아파트를 매입하여 첫 번째 실패의 대부분을 만회할 수 있었다. 그 후로도 사부님의 강의를 들으며 시간을 보내다 보니 조금씩 부동산을 보는 눈이 생겼고, 어느덧 자산의 규모가 늘어나 이제 노후 걱정이 사라졌다.”_스마일

들어가며
감사의 글

01장 - 새 시대, 새로운 블루칩
02장 - 사람들은 새로운 면적을 원한다
03장 - 신축과 구축 아파트, 그 격차는?
04장 - 비상을 시작하는 지방 거점도시
05장 - 주거용 오피스텔의 떠오르는 대세
06장 - 코로나 이후 학군의 미래
07장 - 제2의 강남은 누가 될 것인가?
08장 - 전원주택의 달라질 위상
09장 - 다시 살아나는 핵심상권
10장 - 갈 데 없는 돈이 몰려갈 곳

이 책은 ‘코로나19’라는 초유의 사태를 맞이한 인류와 그 이후의 삶, 또 부동산 시장에 도래할 변화를 개괄적으로 다룬 미래예측서가 아니다. 대놓고 “그래서 어디가 돈이 되는데?”라고 묻고 싶은 이들에게 해줄 만한 답을 담았다. 다소 ‘수준 낮은 목적(?)’에 부합하려고 쓴 책이지만, 그렇다고 부동산의 단기적인 가격 상승이나 단기적 이익 추구를 위해 이 책을 활용하려고 해서는 안 된다는 것을 먼저 이야기하고 싶다. 왜냐하면 단기적인 부동산 가격 상승은 그 지역 물량의 영향을 받고, 사람들의 심리 그리고 지금으로서는 정책의 영향을 많이 받고 있기 때문이다.
/ 들어가며 / 5p.

우리가 이처럼 약간은 낯설게 느껴지는 면적의 아파트를 주목해야 할 이유는 또 있다. 아직까지는 익숙하지 않은 사이즈라서 이런 면적의 아파트에 어느 정도의 가격이 적절한지 시장이 판단을 내리지 못한 경우가 많기 때문이다. 이러한 이유로 실제 가치보다 좀 더 낮은 금액이 책정되는 경우가 많고, 또 급매처럼 매우 저렴한 금액에 물건이 나올 수도 있다. 이때 이러한 트렌드를 안다면, 지금의 시장 평가와 상황이 매우 큰 기회가 될 수 있음을 알아차릴 수 있을 것이다. 향후 이 같은 면적이 더는 낯설게 느껴지지 않는 상황이 온다면, 상당한 가치를 인정받게 될 것이며 그만큼 수익성은 커질 테니 말이다.
/ 2장 사람들은 새로운 면적을 원한다 53~55pp.

대한민국은 인구 절반이 수도권에 살고 있고, 이는 전 세계적으로 봐도 거의 가장 높은 수준이다. 이렇게 된 이유를 생각해 볼 필요가 있다. 뭐니 뭐니 해도 일자리 때문이다. 서울과 수도권에 일자리가 집중되어 있으니 직장을 구하기 위해서 사람들이 몰려오게 된 것이다. 그렇다면, 일자리가 변하면 어떻게 될까? 바로 여기에 포인트가 있다! 지금까지는 서울과 수도권에 일자리와 교육이 집중되어 있어서 인구가 수도권으로 몰려들 수밖에 없었지만, 코로나 이후엔 상황이 매우 달라진다. 직장이 이동한다는 것이 아니라, 직장은 기존 위치에 그대로 있다 해도 그곳에 직장인들이 매일 출근할 필요가 없어지는 것이다.
/ 4장 비상을 시작하는 지방 거점도시 97~98pp.

코로나 이후 대한민국 부동산에 도래할 변화를 알아가는 과정에서 중요한 것은 이것이다. 어떤 트렌드는 그저 알고 있기만 해도 되고, 몇몇 트렌드는 향후 부동산과 관련해 어떤 결정을 할 때 참고하면 되는 것들이다. 그런데 몇 가지 트렌드는 아는 즉시 지금 당장 어떤 행동을 해야만 도움이 되는 것들이다. 그중에 하나가 바로 오피스텔이다. 1.5룸 오피스텔이 대세가 된다면, 일반적인 원룸 오피스텔은 어떻게 될까?
/ 5장 주거용 오피스텔의 떠오르는 대세 122~123pp.

현재 학군이 만들어낸 부동산의 가치는 코로나 이후 교육계에 대변혁이 일어난다고 해도, 그다지 달라지는 것이 없으리라고 본다. 물론 변화가 전혀 없진 않을 것이다. 몇 가지 변화는 감지된다. 그중 하나는 새로운 학군의 등장이다. 과거 학군으로서의 가치를 그다지 인정받지 못했던 곳이 이제 인정받기 시작하는 것이다. 다만 이 같은 변화는 코로나로 인해 더욱 빨라질 것이다. ‘좋은 집’을 찾는 수요가 훨씬 늘어났기 때문이다. 거주공간으로서 집이 주는 가치가 이전에 비해 훨씬 올라가면서 대중들은 이왕에 구입하는 것 조금 무리해서라도 좋은 집을 사려고 할 것이다. 예전만 해도, ‘일단은 마음에 덜 드는 B 아파트를 사고 나중에 돈을 모아서 A 아파트를 사야지’ 했는데, 이제는 ‘무리를 해서라도 이번에 A 아파트를 사야지!’ 하고 마음먹는 것이다.
/ 6장 코로나 이후 학군의 미래 144~145pp.

리츠는 코로나 이후에 더욱 주목받게 될 것이다. 모두가 예견하듯, 코로나가 4차 산업혁명을 앞당길 것이기 때문이다. 그렇다면 성장성을 생각할 때 4차 산업과 관련된 분야에 투자하는 게 가장 좋다는 데는 이견이 있을 수 없다. 다만 부동산은 어쩐지 4차 산업과는 관련이 없어 보인다. 더군다나 우리나라의 상황으로 보건대, 굳이 해외 리츠에까지 투자할 필요는 없어 보인다. 뭐니 뭐니 해도 아파트가 최고의 수익을 내는 대상이 아닌가. 그러나 향후에는 그렇지 않을 수 있다! 일단, 지난 5년간 부동산 가격이 많이 올랐다. 특히 아파트가 너무 올랐다. 굳이 여러 가지 이유를 댈 필요도 없다. 달이 차면 기울고 오르막이 있으면 내리막도 있다는 비과학적이지만 사실은 진리인 이 원칙만 생각해도, 아파트 가격이 마냥 오르리라 볼 수 없다. 거기에 더해 정부의 규제도 점점 더 강해지고 있다. 따라서 이를 대체할 만한 투자처를 찾는 사람은 점점 늘어날 것이다. 이때도 원칙을 잊지 말아야 한다. ‘성장성이 없는 건 가치가 없는 것이다.’ 지금까지 우리나라에서 부동산 불패를 외칠 수 있었던 건, 부동산이 안전해서가 아니라 성장성이 있었기 때문이란 걸 기억하자.
/10장 갈 데 없는 돈이 몰려갈 곳 237p.