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"내 집 마련의 '골든타임'은 아직 끝나지 않았다!"
무허가 비닐하우스 15년살이에서 30억 경제적 자유를 이룬
입지분석 전문가가 알려주는 똘똘한 내 집 고르는 법

정부의 부동산 대책 이후 아파트 전세·매매가격이 연일 신고가를 갱신하자 3040 무주택자의 불안과 고민이 깊어지고 있다. 부동산 초보에게 가장 비싼 재화인 내 집 마련은 높은 벽이다. 이제라도 아파트를 사야 할까? 대출받았다가 집값이 떨어지면 어쩌지? 이러한 고민에 부동산 입지분석 전문가인 저자의 대답은 명쾌하다.
“그럼에도 지금 아파트를 사세요, 내 집 마련에 완벽한 때란 없습니다!”
월급으로 1,000만 원 벌기는 어렵지만, 집이 월 1,000만 원 벌게 만드는 것은 누구라도 가능하기 때문에 시작이 중요하다. 단 ‘미래 가치’가 확실한 ‘똘똘한 아파트’를 골라야 한다. 저자는 돈이 없어서 마이너스 통장으로 신혼생활을 시작한 뒤 외부 요인으로 7년간 7번이나 이사했다. 내 집을 마련한 뒤에는 부동산을 공부하며 전략적으로 7년간 7번 이사했다. 같은 7년이지만 아파트를 마련한 이후 부의 레벨이 완전히 바뀌었다.
이 책은 집을 통해 30억 자산을 이룬 저자의 경험을 바탕으로, 재건축·재개발, 청약, 매매로 아파트 사는 방법부터 무주택자와 1주택자를 위한 자산별 맞춤 전략을 다룬다. 또한 입지를 분석하며 엄선한 앞으로 오를 지역과 아파트까지, 부동산 초보자의 눈높이에 맞춰 똘똘한 내 집 마련의 모든 것을 아낌없이 알려준다.

“집이 당신을 위해 일하게 하라!”
거주와 투자가 선순환하는 시스템 만들기

2020년 부동산 시장이 뜨겁게 달아오르며 연일 이슈가 쏟아지고 있다. 수도권 기준 RIR(Rent IncomeRatio) 수치는 전년 18.6%에서 20%로 상승했다. 이는 수도권에 사는 임차인이 월 소득의 20%를 임차료로 내야 한다는 뜻이다. 강호된 부동산 규제 대책으로 매매 기회가 줄어들고, 전세의 월세 전환이 가속화된다면, 앞으로 월급의 3분의 1을 임차료로 내는 시대가 올지 모른다. 그렇다면 한 달 중 10일을 꼼짝없이 집을 위해 일해야 할 것이다.
저자는 부동산 규제에 저금리가 더해진 이때야말로 무주택자에게 기회라고 말한다.
“돈이 없을수록 집에 관한 한 유연한 태도가 필요하다. 집 사는 도구를 ‘돈’이 아닌 ‘집’으로 바꿔 생각하라. 살고 싶은 집을 위해 지금 살 수 있는 집을 사는 것이다!”
현재 내가 가진 예산 내에서 가장 좋은 집을 사거나, 전세를 끼고 집을 사두거나, 대출받아서 저평가된 아파트를 사거나, 청약 전에 미리 정비사업 입주권을 사는 것 등의 방법이다. 그다음 첫 집의 가치가 상승하면 팔고 더 좋은 집을 사는 것이다. 일명 ‘계단식 갈아타기’를 하며 진짜 살고 싶은 집을 향해 가는 것이 부동산 초규제 시대, 가장 현실적인 성공 전략이라고 강조한다.

“누가 뭐라고 하든, 나는 내 인생에 투자하기로 했다!”
-가난으로 꽉 막힌 인생을 성공과 행복으로 바꾼 방법
사람들이 내 집 마련을 망설이거나 포기하는 이유는 돈이 없거나 부동산을 잘 모르기 때문일 것이다. 이 책의 저자 역시 처음에는 같은 상황이었다. 오히려 무(無)수저에 가까웠다. 저자는 결혼 전까지 15년 동안 무허가 비닐하우스에서 살았다. 흙 위에 단출하게 지은 비닐집에서 더위와 추위는 물론 매년 철거되는 악조건과 싸우며 생존했다. 결혼 후에는 노력 끝에 사회복지 공무원이 되었지만, 마이너스 통장으로 시작한 살림은 아무리 절약해도 나아지지 않았다.
그러다 우연한 계기로 청약을 공부하며 ‘토지임대부주택’을 분양받았다. 건물만 소유하고 토지를 빌려 쓰는 집이었다. 돈이 부족해서 방문부터 타일, 변기, 바닥, 조명, 싱크대 하나 없이 오로지 콘크리트 뼈대만 있는 마이너스 옵션을 선택했다. 주변의 모든 사람이 말렸지만, 저자는 내 집에 대한 간절함과 딸에게 가난을 물려주지 않겠다는 결심으로 강행했다. 이후 어떻게 됐을까?

저자는 첫 집을 시작으로 부동산에 눈을 뜨며 성공의 물꼬를 트게 되었다. 직장생활과 육아를 병행하는 바쁜 일상에서도 잠과 시간을 쪼개 부동산 공부에 매진했다. 7년간 서울·수도권 전역을 다리 연골이 닳을 만큼 걸어다니며 지역과 아파트를 분석했다. 그러자 부동산의 흐름과 미래 가치가 보이기 시작했다. 집이 나 대신 일하는 로직을 깨닫고는 똑똑하게 내 집 갈아타기를 하며 자산을 늘렸다. 마침내 모든 사람이 꿈꾸는 경제적 자유를 이루고, 부동산 입지분석 전문가이자 강사가 되어 사람들의 내 집 마련을 돕는 행복한 멘토가 되었다.
“아파트를 사기로 한 선택이 지금의 나를 살고 싶은 집으로 데려다줬다. 내 집을 마련하니 부동산을 더욱 알고 싶어졌고 돈도, 일도, 가정도, 모든 것이 술술 풀리기 시작했다.”

“빌려 쓰지 말고, 살기만 해도 오르는 내 집을 사라!”
-부동산 초보를 위한 가장 현실적인 내 집 마련 가이드부터
종잣돈 규모가 작을수록 집이 나를 위해 일하는 시스템을 만들어야 한다. 이 책은 살수록 집값이 오르는 똘똘한 내 집을 마련하고, 이를 이용해 핵심지로 들어가며 부를 확장하는 방법을 소개한다.
1장에서는 무(無)수저였던 저자가 가난의 대물림을 끊고 부를 축적한 여정을 담백하게 담고 있다. 부동산 전문가 김학렬(빠숑) 소장의 추천사처럼 돈은 없지만 안락한 내 집을 마련하고 싶은 사람들에게 가장 희망적이고 현실적인 동기부여가 될 것이다.
2장은 부동산 초보자를 위해 아파트 계약 전 반드시 알아야 할 투자 원칙부터 임장에 꼭 필요한 ‘한 장 지도’와 관심 지역을 비교·평가하는 ‘시세 그루핑’을 만드는 법 등 손품, 발품을 활용해 똘똘한 아파트를 고르는 안목을 키워준다.

-자산별 맞춤 포트폴리오로 부의 레벨을 높이는 실전 전략까지
3장은 공급 물량이 점점 줄어들고 있는 서울에서 새 아파트를 가장 싸게 살 수 있는 방법을 소개한다. 재건축·재개발, 청약, 매매, 비과세 갈아타기 전략이 핵심으로, 구체적으로는 정비사업, 뉴타운, 3기 신도시 사전청약까지 내 집 마련의 모든 것을 담았다. 단순히 이론에 그치는 것이 아니라 실전에 접목할 수 있도록 2030 무주택자부터 3040 1주택자까지 ‘자산별 맞춤 포트폴리오’를 제시하며 눈여겨봐야 할 지역과 아파트를 콕콕 짚어 알려준다.
4장은 부동산의 ‘루키’로 떠오른 수도권에서 똘똘한 아파트를 사는 법을 알려준다. 수도권 상승의 가장 큰 요인인 교통망 호재를 중심으로 3년 뒤 대한미국의 핵심 입지가 될 곳을 알아본다. 끝으로 상승 여력 대비 저평가된 알짜 아파트 7곳을 선정해 부록으로 담았다. 무조건 투자해야 하는 우선순위가 아니라 ‘거주’와 ‘투자’라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 아파트가 어떤 곳인지 미리 배울 수 있도록 친절한 모범 사례로 소개한다.
사실 집은 언제나 비쌌다. 지금만 비싸다고 느끼는 것이 아니다. 현실에 좌절하지 말고 내가 지금 가진 돈과 형편에서 가장 좋은 집을 빠르게 사고, 더 좋은 집으로 갈아타는 전략을 세우자. 그러면 저자가 이 책을 쓴 단 하나의 바람처럼, 자신이 타고난 부의 레벨을 바꾼 것처럼, 더 많은 사람이 평생 돈에 얽매이지 않고 좋은 집에서 일상의 소소한 기쁨을 온전히 누리며 살게 될 것이다.

*참고로 이 책의 인세는 저자의 뜻에 따라 주거복지를 위해 전액 기부된다.

정충진(부동산전문 변호사, 법무법인열린 대표)
이 책은 삶에 대한 열정이 곳곳에 묻어나는 진솔한 에세이이자 정보의 보고(寶庫)다. 페이지를 넘길 때마다 금맥을 캐듯이 부동산 알짜 정보를 한 움큼씩 찾게 되는 재미는 이 책이 주는 특별한 선물이다.

김학렬(빠숑)(스마트튜브 부동산조사연구소 소장)
입지분석 전문가인 저자는 미래 가치가 보장된 아파트를 선택하는 방법을 넘어 친절하게 어디에 어떤 집을 사야 하는지까지 콕콕 짚어준다. 이 책은 적어도 3번은 정독해야 한다.

추천의 글1_혼탁한 부동산 시장에서 내 집 마련을 이끄는 길잡이가 되다
추천의 글2_적어도 3번은 정독해야 할 가장 친절한 부동산 안내서
프롤로그_돈이 없어도 서울에 내 집 마련할 수 있다면
부린이를 위한 부동산 용어 사전

1장_가난이라는 개미지옥을 빠져나오다

-내 집 한 채가 간절했던 이유
남루했던 비닐하우스에 대하여 | 가난조차 도둑맞다
-스스로 가난을 멈추는 법
돈이 없어도 행복한 집주인이 될 수 있다 | 결핍이라는 동력을 이용하라
-내 집 마련은 부자로 가는 골든티켓
완벽한 때를 기다리지 마라 | 부동산 공부는 선택 아닌 필수
-내 아이에게 기회를 물려주고 싶다면
부자들은 원래 거기 살았다 | 내가 먼저 네 엄마로 태어나서 다행이다

2장_어떻게 원하는 집을 얻는가
: 내 집 마련 비밀과외

-내 집을 마련하고 비로소 알게 된 것들
내 집 마련 10년 플랜에 속지 마라 | 집을 사는 도구는 돈이 아니라 집이다 | 좋은 물건은 빨리 사고, 나쁜 물건은 싸게 사라
-일생에 한 번은 부동산을 공부해야 한다
부린이를 위한 ‘럭키세븐’ 부동산 원칙 | 규제에도 흔들림 없는 2트랙 투자 바로알기
-손품, 발품으로 인생 물건 찾는 법
똑똑하게 손품 파는 법 | 관심 지역을 한눈에 비교·평가하는 시세 그루핑 | 똑똑하게 발품 파는 법 | 관심 지역을 손바닥 보듯 헤아리는 한 장 지도
-전세 그만! 적은 돈으로 레버리지를 이용해 집 사는 법
종잣돈 리모델링하기 | 연봉 8,000만 원 부부의 현실적인 아파트 마련법

3장_그럼에도 지금 서울 아파트를 사라
: 거주와 투자가 선순환하는 실전 전략

-일반 매매 전략: 대장 아파트를 찾아라
서초구, 영등포구를 이끄는 대장 아파트 | 중랑구, 성북구, 은평구를 이끄는 대장 아파트 | 볼수록 매력 있는 틈새 아파트 3종
-재건축·재개발 전략 1: 서울의 레어템을 잡아라
새 아파트 싸게 사는 3가지 방법 | 오늘 시세로 5년 뒤의 집을 사라 | 정비사업 투자의 똑똑한 절세 효과 | 재건축 · 재개발에 붙은 프리미엄 | 폭풍 질주가 예상되는 유망 단지 리스트
-재건축·재개발 전략 2: 가장 안전한 자산, 뉴타운을 노려라
프리미엄 노리는 특급 뉴타운 4곳 | 이외에도 놓치면 안 되는 뉴타운 4곳
-청약 전략 1: 일생에 한 번은 반드시 당첨된다
아직도 모르는 사람을 위한 청약 핵심 상식 | 생애 한 번 당첨되는 청약 비법 | 국민주택으로 당첨 확률을 높여라 | 단 한 번 주어지는 생애최초·신혼부부 특별공급
-청약 전략 2: 3기 신도시에 기회가 남아 있다
모든 호재 갖춘 부동산의 엄친아, 3기 신도시 | 청약 플랜 B를 계획하라
-갈아타기 전략: 부의 추월차선을 타는 투자 기술
내가 다시 서울에 집을 산다면_금액별 내 집 마련 계획 | 비과세로 부를 늘리는 걸쳐두기 투자법 | 지금이 딱! 절묘한 갈아타는 타이밍 | 결국 강남에 입성하는 법_1주택자를 위한 투자 전략

4장_앞으로 3년, 수도권은 핵심 입지가 된다
: 교통망으로 보는 투자 지도

-1시간 생활권으로 만들어질 메트로시티
경기 서남권 철도 르네상스의 시작 | 3년 뒤 스위트 스폿(sweet spot)은 바로 여기
-수도권 6억 아파트에 집중하라
6억 아파트가 중요한 이유 | 9억으로 점프할 아파트는 바로 여기
-수도권 재개발 Big3에서 배우는 내 집 마련 기술
성남구도심이 보내는 시그널 | 심상치 않은 안양재개발 진행 속도 | 광명은 곧 서울이다

에필로그_집 한 채로 부의 레벨이 바뀐다
부록_훨훨의 Pick 7
내 집 마련의 꿈을 이룬 사람들 이야기

7년 동안 아끼고 아껴서 6,000만 원을 모았다. 대출금을 빼니 순자산은 3,000만 원이 되었다. 2020년 현재 순자산은 딱 100배가 되었다. 7년 동안 3,000만 원을 모으기까지 절약하며 아등바등 살았는데, 나머지 7년 동안 자산이 30억으로 불어난 것이다. 두 기간의 가장 큰 차이는 단 하나다. 바로 ‘누가 일했나’다. 앞의 7년 동안은 내가 일했고, 뒤의 7년 동안은 집이 일했다. 내가 일해서 돈을 버는 것과 집이 일해서 돈을 벌어주는 것은 부의 수준이 완전히 다르다. 이것이 부동산을 공부해야 하는 이유다.
--p.38~39 내 집 마련은 부자로 가는 골든티켓」중에서

돈은 흩어지면 힘이 없다. 한 주머니에 흩어진 돈을 전부 모았을 때 살 수 있는 집의 예산 규모를 파악하라. 그리고 하나씩 주머니에 넣어라. 전세는 만기 전에 나갈 시 중개수수료를 지불하면 되고, 적금은 깨면 된다. 큰일 날 일이 없다. 이것도 안 되고 저것도 안 된다는 당신의 고리타분한 생각이 더 큰일이다.
--p.63 「일생에 한 번은 부동산을 공부해야 한다」중에서

시세 그루핑을 해야 하는 또 다른 이유는 집값의 움직임을 파악할 수 있다는 점이다. 지역의 집값은 신경망처럼 정밀하게 연결되어 있다. 목동 집값이 오르면 신길, 광명, 부천, 시흥 순으로 집값 상승의 영향이 옮겨간다. 이 연관관계는 시세가 연동될 뿐 아니라 입주물량과 전세물량 등 시장의 변화에도 직접적인 영향을 주고받는다. 상급지의 입주 물량이 과도하게 많아지면 연관 지역의 전세가가 직격탄을 맞는다. 상급지의 정비사업으로 대규모 이주 수요가 발생하면 연관 지역의 시세와 전세가도 움직임을 보인다.
--p.72 「손품, 발품으로 인생 물건 찾는 법」중에서

정비사업은 진행단계에 따른 리스크가 있다. 적어도 이번 상승장에서는 관리처분인가를 받을 수 있는 구역이 가장 안전한 투자처다. 10년 이상의 장기 실거주로 접근하는 것이 아니라면 사업 속도가 빠른 B급 입지를 선택하는 것이 좋다. 일단 새 아파트로 수익을 한 번 낸 다음, 숨 고르기(거주)를 한 후 갈아타기를 통해 핵심지로 들어가는 전략을 추천한다. 재개발로 공급되는 사업지에 일반 청약으로 내 집 마련하려는 사람은 개발 완료 단계에 새 집을 사는 것이고, 재개발 입주권으로 내 집 마련하려는 사람은 개발 중·후기 단계에 새 집이 될 물건을 사는 것이다. 즉 재개발 입주권은 5년 후 입주할 아파트를 지금의 시세로 잡아놓는 방법이다.
--p.109~110 「재건축·재개발 전략 1: 서울의 레어템을 잡아라」중에서

공공분양은 입주하면 바로 내 집이 되기 때문에 국민주택에서 가장 인기가 많고 경쟁률도 높다. 내가 만약 나이가 어리고 종잣돈이 적거나 청약 가점이 현저히 낮다면 공공분양 말고 공공임대에 도전해볼 것이다. 10년공공임대는 10년간 소정의 보증금과 월 임대료를 납부하면서 거주하다가 10년 뒤 주변 시세의 80~90%로 분양전환할 수 있는 아파트다. 5년공공임대도 마찬가지로 5년간 거주하다가 주변 시세의 80~90% 수준으로 분양 우선권을 갖게 된다.
--p.151 「청약 전략 1: 일생에 한 번은 반드시 당첨된다」중에서

6억 이하의 저가주택은 고가주택을 살 때보다 일자리, 교통, 학군, 인프라 등 더 많은 것을 결정하는 과정을 거쳐야 한다. 특히 서울 저가주택은 젊은 신혼부부나 직장인이 거주해서 출퇴근하기 편한 역세권을 선호한다. 이미 교통 인프라가 갖춰진 곳은 비싸다. 3년 안에 예정된 호재가 있는 지역으로 먼저 가서 기다려라.
신분당선 서북권 예비타당성조사가 발표되면 주목받을 곳이 서울 불광동과 은평뉴타운이다. 공항철도와 9호선이 직결화되면 주목받을 곳이 인천 검암과 계양이다. 8호선 별내선이 연장되면 구리, 다산, 별내가 주목받는다. 돈이 되는 노선의 정보들이 다 노출되어 있다. 많은 노선 중 옥석을 가려서 한 걸음만 빨리 가면 된다. 착공, 개통, 예비타당성 통과 등 교통계획 진행단계에 따라 집값은 한 단계씩 상승한다.
--p.185 「갈아타기 전략: 부의 추월차선을 타는 투자 기술」중에서